【正文】 建筑， 中式人文的回歸是種必然。 是繼續(xù)模仿，還是重新超越？ 地中海風(fēng)情、歐式風(fēng)情、北美風(fēng)情 …… 外來(lái)建筑風(fēng)情，一時(shí)間在城市興起。 徐州 —— 這個(gè)五千年文化名城， 正逐漸缺失屬于自己精神層面的東西。 感性認(rèn)知 Code of this report | 80 169。 Copyright Centaline Group, 2022 我們可以做“很中式”的產(chǎn)品 徐州是彭祖、劉邦 李煜等帝王故里 古文化底蘊(yùn)濃郁 徐州賦予了諸多 “ 龍 ” 的文化，如云龍湖 龍腰山等，龍是中華 名族的圖騰 徐州是座擁有 了 5000多年歷史的 文化古城 周邊在售的 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目沒(méi)有一個(gè) 賦予了中式文化 底蘊(yùn)的項(xiàng)目 我們的客戶 有文化、懂含蓄 追求品位與內(nèi)涵 定位推導(dǎo) Code of this report | 81 169。 Copyright Centaline Group, 2022 徐州首創(chuàng) 〃 古典中式府邸 首創(chuàng) 既代表了時(shí)機(jī)上的領(lǐng)先，更意味著標(biāo)準(zhǔn)的不可復(fù)制，因?yàn)槭紫某霈F(xiàn)，改變了徐州缺乏古典中式人文建筑的歷史，銅山新區(qū)高端中式物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)也將從此建立，本項(xiàng)目必然成為徐州富人及高端客群的首選。 對(duì) 古典中式 的追求，所要帶來(lái)的不是一陣“中國(guó)風(fēng)”，而是引導(dǎo)我們?nèi)プ非笪幕?、建筑的“中?guó)根”。溯根，是一種文化的態(tài)度，是一場(chǎng)文化的運(yùn)動(dòng)，更是一種中國(guó)人對(duì)祖宗文化的追溯。 中式府邸 則徜徉著一種開放、包容、平和、信賴的和諧美感，真正的世外桃源，絕非“雞犬之聲相聞，老死不相往來(lái)”，而是擇地而居，得天地頤養(yǎng)，與鄰為善，享人文沖和，休身，亦修心。 產(chǎn)品定位 Code of this report | 82 169。 Copyright Centaline Group, 2022 設(shè)局篇 給一個(gè)概念 撬動(dòng)市場(chǎng) 展示五礦的高度 ① 風(fēng)格建議 ② 規(guī)劃建議 ③ 戶型面積建議 Code of this report | 83 169。 Copyright Centaline Group, 2022 中式風(fēng)格，極致體驗(yàn) —— ① 風(fēng)格建議 Code of this report | 84 169。 Copyright Centaline Group, 2022 中式形象展示 Code of this report | 85 169。 Copyright Centaline Group, 2022 中式形象展示 Code of this report | 86 169。 Copyright Centaline Group, 2022 古典中式建筑的灰磚白墻設(shè)計(jì)，局部可以通過(guò)外檐挖槽達(dá)到“四明空間”的設(shè)計(jì)、增加陽(yáng)臺(tái)寬度至 米等創(chuàng)新措施增加居住的舒適程度； ● 外立面顏色的運(yùn)用 立面運(yùn)用建議 Code of this report | 87 169。 Copyright Centaline Group, 2022 屋頂：中國(guó)傳統(tǒng)大屋頂形式、角檐、飛檐 雨林瓦 角檐 屋頂設(shè)計(jì)打造 坡屋頂，簡(jiǎn)化的飛檐及檐口 簡(jiǎn)化的馬頭墻 簡(jiǎn)化的門坊 立面通窗處理，增加立面的 整體感 飛檐 創(chuàng)新立頂 四坡頂 門坊 重檐 Code of this report | 88 169。 Copyright Centaline Group, 2022 園林景觀打造 中心景觀的觀景廊道 供休憩和觀景的亭榭 廊道之外，山水之間，少許植物作點(diǎn)綴 亭臺(tái)樓閣 Code of this report | 89 169。 Copyright Centaline Group, 2022 園林景觀打造 山石水系 自然形態(tài)的水景，疊石作水岸，垂柳點(diǎn)綴 水面的落差形成動(dòng)靜相結(jié)合的水景 Code of this report | 90 169。 Copyright Centaline Group, 2022 建筑小品 框景的木花架 點(diǎn)景書法小品 中式景觀墻 借助夕陽(yáng)之景 木窗的漏景 古典裝飾能增加建筑的底蘊(yùn)與內(nèi)涵 園林景觀打造 Code of this report | 91 169。 Copyright Centaline Group, 2022 公共院落打造 公共院落通過(guò) 亭臺(tái)、假山、水景 的打造，實(shí)在中式庭院生活的意境。 Code of this report | 92 169。 Copyright Centaline Group, 2022 樣板房打造 客廳 臥室 門廳 一層會(huì)客廳 二層活動(dòng)空間 Code of this report | 93 169。 Copyright Centaline Group, 2022 產(chǎn)品規(guī)劃，排布建議 —— ② 規(guī)劃建議 Code of this report | 94 169。 Copyright Centaline Group, 2022 地塊指標(biāo)： 總占地面積： 88405㎡ 容積率 ≤ 總建筑面積： 70724 ㎡ 建筑密度 ≤2 5% A地塊占地面積： 23073㎡ B地塊占地面積： 65332 ㎡ 樓面地價(jià)： 2480元 / ㎡ 地塊指標(biāo) 建筑形態(tài)初步設(shè)想： 高層 +獨(dú)棟 小高層 +花園洋房 疊拼別墅 （或疊拼 +雙拼） 獨(dú)棟 +聯(lián)排 Code of this report | 95 169。 Copyright Centaline Group, 2022 規(guī)劃推導(dǎo) Ⅰ 初步設(shè)想 2： A地塊：高層 + B地塊：獨(dú)棟 A地塊：小高層 + B地塊：花園洋房 但考慮到： 銅山新區(qū)距離市區(qū)位臵較遠(yuǎn)，且交通配套較差，出行不便，普通住宅在此區(qū)域抗性較大。 樓面地價(jià)已在 2480元／㎡，較比周邊住宅價(jià)格無(wú)任何優(yōu)勢(shì)，建造普通住宅風(fēng)險(xiǎn)大，利潤(rùn)低。 項(xiàng)目地并不規(guī)整，屬于坡地，因地質(zhì)因素在此建造高層、小高層物業(yè)將付出更大的額外成本。 周邊項(xiàng)目：國(guó)基城邦、加州玫瑰園等未來(lái)開發(fā)量仍然很大，住宅市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 因此， 否定 設(shè)想 1和 2。 Code of this report | 96 169。 Copyright Centaline Group, 2022 規(guī)劃推導(dǎo) Ⅱ 初步設(shè)想 3： A地塊：疊加 + B地塊：雙拼 但考慮到： 疊加別墅缺乏一定的尊榮感與舒適度，不利于我們項(xiàng)目高檔次的提升。 從之前的市場(chǎng)分析情況及客戶問(wèn)卷調(diào)查可以看到，疊加與雙拼的去化率和市場(chǎng)接受度都及不上獨(dú)棟和聯(lián)排產(chǎn)品。 雙拼別墅，對(duì)開發(fā)商利潤(rùn)率上看，明顯的性價(jià)比不足。 因此，否定設(shè)想 3，我們著重考慮設(shè)想 4。 Code of this report | 97 169。 Copyright Centaline Group, 2022 規(guī)劃推導(dǎo) Ⅲ 初步設(shè)想 4： A地塊：獨(dú)棟 + B地塊：聯(lián)排 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)： 從市場(chǎng)分析情況及客戶問(wèn)卷調(diào)查情況看，獨(dú)棟產(chǎn)品和聯(lián)排產(chǎn)品的市場(chǎng)去化率最高，市場(chǎng)接受度也最高。 獨(dú)棟產(chǎn)品及聯(lián)排產(chǎn)品能最好的實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的品牌價(jià)值，同時(shí)能較好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 。 問(wèn)題點(diǎn)： 因容積率和建筑密度的限制， A地塊如果采用獨(dú)棟的設(shè)計(jì)，在排布上難度較大。 因而我們要找尋新的產(chǎn)品形態(tài)作為突破口 …… Code of this report | 98 169。 Copyright Centaline Group, 2022 新型產(chǎn)品建議 新里弄式院落別墅： 院落別墅，增加?xùn)|西朝向以及四個(gè)拐角的房源，以提升用地率， 提高容積率指數(shù) 。提升的同時(shí) 還能享受到獨(dú)棟別墅前庭后院、獨(dú)門獨(dú)戶等尊榮特質(zhì) 。 建筑排布方式： Code of this report | 99 169。 Copyright Centaline Group, 2022 中式古典院落 總平建議 A地塊總平示意圖 A地塊： ? 在保證社區(qū)品質(zhì)的情況下，同時(shí)滿足容積率和建筑密度的要求，因而建議在 A地塊排布“院落別墅”。 ? A地塊并不規(guī)整，西、北高，東、南低，但可以利用地塊天然的坡地屬性，打造有變化、有感染力的坡地景觀。 ? 利用社區(qū)景觀、合圍院落、建筑的前庭后院的建筑屬性，形成立體觀景，以彌補(bǔ)地塊小，無(wú)大規(guī)模綠地的劣勢(shì)。 ? 充分利用打造 A、 B地塊見的綠化帶，打造公共空間的景觀體驗(yàn)，提升項(xiàng)目附加值。 B地塊： 按照常規(guī)打造性價(jià)比較高的聯(lián)排別墅，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目平穩(wěn)銷售，利潤(rùn)最優(yōu)化。 Code of this report | 100 169。 Copyright Centaline Group, 2022 建筑類型： 院落別墅 建筑面積： 約 33225平方 地塊容積率： 1,4 建筑類型： 聯(lián)排別墅 建筑面積： 約 42446平方 地塊容積率： 技術(shù)指標(biāo)測(cè)算 種類 占地面積 容積率 建筑面積 產(chǎn)品特點(diǎn) 院落別墅（ A） 23073 33225 提升項(xiàng)目檔次 聯(lián)排別墅（ B） 65332 42466 性價(jià)比高 總建筑面積 75691㎡ 總用地面積 96869㎡ 總?cè)莘e率 因?yàn)椤霸郝鋭e墅”增加了東西朝向以及四個(gè)拐角的房源，容積率較比普通的獨(dú)棟別墅能提高近 3倍，一般的獨(dú)棟容積率為，院落別墅的容積率能實(shí)現(xiàn)到 。 A地塊和 B地塊的最后容積率指數(shù)在 。 Code of this report | 101 169。 Copyright Centaline Group, 2022 戶型建議，面積區(qū)間 —— ③ 產(chǎn)品面積建議 Code of this report | 102 169。 Copyright Centaline Group, 2022 讓我們來(lái)回顧一下市場(chǎng) 現(xiàn)狀：目前市場(chǎng)獨(dú)棟別墅主力供應(yīng)面積在 300～ 350㎡ 之間，聯(lián)排別墅主力供應(yīng)面積在 200 ～ 250㎡ 之間。較比，聯(lián)排別墅去化最快。 02004006008001000120014000. 00 %20 . 00 %40 . 00 %60 . 00 %80 . 00 %10 0. 00 %12 0. 00 %累計(jì)供應(yīng) 20 163 794 452 1306 303 692 239 59 84累計(jì)銷售 20 154 701 394 1170 253 463 166 33 35銷售率 10 0. 00 % 94 .4 8% 88 .2 9% 87 .1 7% 89 .5 9% 83 .5 0% 66 .9 1% 69 .4 6% 55 .9 3% 41 .6 7%12 1 14 3 14 4 16 0 16 1 18 0 18 1 20 0 20 1 25 0 25 1 30 0 30 1 40 0 40 1 50 0 50 1 60 0 60 0以上三個(gè)峰值分別代表疊加，聯(lián)排和獨(dú)棟三種別墅的供應(yīng)主流 市場(chǎng)回顧 Code of this report | 103 169。 Copyright Centaline Group, 2022 區(qū)域代表樓盤 客戶問(wèn)卷調(diào)查 結(jié)論 市場(chǎng)上的不足點(diǎn)以及空白點(diǎn) 獨(dú)棟主供面積在 300 ～ 350㎡ ，聯(lián)排主供面積在 200 ～ 250㎡ 。 獨(dú)棟： 250 ～ 300㎡ 中原建議：院落別墅打造 250～ 300㎡ 的小面積實(shí)用性產(chǎn)品和 300 ～ 350㎡市場(chǎng)主力戶型面積。聯(lián)排別墅為保證平穩(wěn)性，仍是打造市場(chǎng)接受度較高的200 ～ 300㎡ 產(chǎn)品。 } 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主力面積多以大戶型為主，旺銷面積往往是小面積戶型。 戶型推導(dǎo) 引導(dǎo)市區(qū)有能力購(gòu)臵高檔公寓的客群選擇別墅產(chǎn)品。 Code of this report | 104 169。 Copyright Centaline Group, 2022 戶型一：三室兩廳四衛(wèi) 總建筑面積： 274㎡ 地下室 ： 雙車庫(kù)、娛樂(lè)廳、下沉式庭院設(shè)計(jì) 地上一層 天井設(shè)計(jì) 院落別墅戶型示意 Code of this report | 105 169。 Copyright Centaline Group, 2022 地上二層 地上三層：獨(dú)立主臥 戶型示意 空中花園 Code of this report | 106 169。 Copyright Centaline Group, 2022 戶型三：五室兩廳五衛(wèi) 總建筑面積： 332㎡ 地下室 地上一層 戶型示意 Code of this