【正文】 早早預(yù)訂，幾乎每天爆滿 。 寧波經(jīng)濟(jì)型酒店的基本特征 ? 本質(zhì)要素 ：投入少、部分用舊房改造，開房率高，回報快，營運(yùn)成本低。 ? 主營業(yè)務(wù)： 客房。餐飲、康樂、會議等配套依托于 300米半徑范圍的市政條件。 ? 規(guī)模與功能 ：可大可小。合理布局為單層客房 1620間，層數(shù)不超過 10層。 酒店市場突破口 ? 五星級酒店逐步飽和 (東部新城規(guī)劃 45家 )，經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展?jié)摿薮蟆? ? 區(qū)域內(nèi)商務(wù)、商旅往來頻繁，客源面廣。許多客人在尋找貼近他的需求，同時價格也不太離譜的酒店，此時，經(jīng)濟(jì)型酒店就有了機(jī)會。 建議項(xiàng)目內(nèi)酒店的定位為經(jīng)濟(jì)型酒店 酒店客源分析 政府東遷， 機(jī)關(guān)出差人流顯現(xiàn)，且此類人員 差旅經(jīng)費(fèi)的有一定限制 行政機(jī)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu) 其他 輻射寧波，成為城市商業(yè)新地標(biāo) 區(qū)域內(nèi)金融貿(mào)易機(jī)構(gòu)入住，催生商旅經(jīng)濟(jì)的繁榮 以高性價比的 居住條件吸引 行政類流動人員 以一站式的 消費(fèi)環(huán)境吸引 商務(wù)類流動人員 每間客房的合適規(guī)模為 4050平方米，而 100150間的客房規(guī)模對于這類型酒店來說比較經(jīng)濟(jì)，加上大堂等其它配套設(shè)施的面積，所需要物業(yè)的理想規(guī)模是總面積 10000平方米左右。 總面積 10000平米 符合市場 需要原則 經(jīng)濟(jì)型酒店規(guī)模 原則 酒店物業(yè) 規(guī)劃 酒店風(fēng)格 項(xiàng)目整體定位 辦公：創(chuàng)智服務(wù)類、辦事處等企業(yè) 公寓：外籍人士、高端企業(yè)白領(lǐng) 商業(yè)：國際化街區(qū) 酒店：經(jīng)濟(jì)型國際品牌連鎖酒店 一站式國際生活街區(qū) 回顧一下各種業(yè)態(tài)的定位 打造寧波唯一的國際化社區(qū) 抓住產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展趨勢 為項(xiàng)目做配套，并提升服務(wù) 與東部新城星級酒店形成差異 與門戶區(qū)形成差異化 ,打造特色街區(qū) 業(yè)態(tài)概念導(dǎo)入：一站式國際生活街區(qū) 一站式 ? 集商務(wù)、商業(yè)、居住、酒店于一體的城市綜合體 ? 享受快捷、便利的生活方式 國際生活 ? 充分體現(xiàn)人性關(guān)懷的完善的社區(qū)服務(wù)體系 ? 國際化的 /多種用途的 /不同性質(zhì)人群的交互平臺 街區(qū) ? 在目前以快速主通道為主的 “ 道 ” 的大環(huán)境中，營造“城市街區(qū)”的概念 ? 以街區(qū)商業(yè)為紐帶，主動聯(lián)系三大中心 一站式國際生活街區(qū) 辦公 公寓 商業(yè) 酒店 6萬㎡ ㎡ ㎡ 1萬㎡ 35% 38% 21% 6% 東部新城動態(tài)解讀 項(xiàng)目前瞻性解讀 區(qū)域階段性成長預(yù)判 寧波新商務(wù) CBD解讀 新城未來各板塊發(fā)展 項(xiàng)目外環(huán)境階段性預(yù)判 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展解讀 區(qū)域客戶動態(tài)性變化 項(xiàng)目可行性業(yè)態(tài)解讀 項(xiàng)目前瞻性定位解讀 分析項(xiàng)目內(nèi)外開發(fā)環(huán)境 明晰項(xiàng)目前置性約束及開發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目可行性操作方案解讀 項(xiàng)目可行性定位 項(xiàng)目經(jīng)營可行性解讀 產(chǎn)品基本體系 定位可行性分析結(jié)論 經(jīng)營模式解讀 單項(xiàng)產(chǎn)品經(jīng)營收益預(yù)判 目標(biāo)客戶動態(tài)解讀 項(xiàng)目收益動態(tài)預(yù)判 收益模型分析 經(jīng)營可行性結(jié)論 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營目標(biāo) 寫字樓租金判斷 —— 靜態(tài)判斷前 5年內(nèi)租金情況 我們認(rèn)為項(xiàng)目交付后 ,前 5年租金價格 /平方米 /天 . ? 同區(qū)域租金價格 /平方米 /天左右 . ? 板塊內(nèi)寫字樓售價 75008000元 /㎡ 的價格 ,按 6%年回報 ,一套 100平方米總價 75萬的辦公房租金在 /平方米 /天 . ? 項(xiàng)目交付時區(qū)域大環(huán)境尚未成熟 ,租金勢必略低以吸引企業(yè)入住 . 項(xiàng)目名稱 租金水平 （元 / ㎡ .天） 出租率 交付時間 國際航運(yùn)中心 2 30%左右 09年年初 新城國際 50%左右 07年年初 九五國際廣場 30%左右 08年年中 萬特商務(wù)中心 20%左右 08年下半年 新天地 1 70%左右 06年年底 新天地 912 50%左右 06年年底 商業(yè)租金判斷 —— 靜態(tài)判斷前 5年內(nèi)租金情況 本項(xiàng)目商業(yè)位于未來城市的核心區(qū)建議前五年為養(yǎng)鋪期，以相對低廉的租金吸引商家，建議以城市次商圈的租金入市。 初始平均租金為 元 /平米 天 。第四年、第五年是隨著輕軌建成和市政府的全面入駐，租金上漲幅度較大，預(yù)計(jì)上漲一倍，以后每年上浮 8%， 并在城市快速發(fā)展期中每年的租金上浮 10%。（上漲模式參考寧波萬達(dá)的運(yùn)作模式） 商圈 位置 租金 （元 /㎡ 天） 樓層 天一商圈 廣場、主干道沿線 1520 一層 城隍廟 2030 一層 813 二三層 萬達(dá)商圈 主力店 獨(dú)立區(qū)域 小商戶 810 一層 小商戶 35 二層 次城市商圈（彩虹路） 街鋪 35 一二層均價 次城市商圈 (甬港路 ) 街鋪 25 一二層均價 社區(qū)底商 鄞州中心區(qū)社區(qū)底商 一層 海曙聯(lián)豐板塊社區(qū)底商 一層 江東歐尚板塊社區(qū)底商 一層 江北北岸琴森社區(qū)底商 23 一層 公寓租金判斷 —— 靜態(tài)判斷前 5年內(nèi)租金情況 ? 高檔住宅項(xiàng)目租金價格一般在 1 2元 /天 .㎡ ，如中央花園、錦地水岸。（面積： 130 ㎡ ，6000元 /月） ? 酒店式公寓租金價格一般在 /天 .㎡ ，如波特曼。（面積 4590 ㎡ ， 35005000元 /月） ? 區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目錦秀東城均價 9000元，一套90 ㎡ 的住房加上裝修成本需投資 100萬。按 5%投資的投資回報率計(jì)算未來租金價格在 元 /天 .㎡。 一套 90 ㎡， 月租金在 3500元 /月。（帶裝修） 本項(xiàng)目交付時區(qū)域配套尚未完善，結(jié)合品質(zhì)打造，建議公寓租金以 /天 .㎡ 入市，利用高性價比吸引客戶。 動態(tài)判斷租金收益 ? 結(jié)合區(qū)域現(xiàn)狀，參考其他項(xiàng)目，本項(xiàng)目初始靜態(tài)租金為： ? 辦公 /平方米 /天、 ? 公寓 /平方米 /天、 ? 商業(yè)街區(qū)為 /平方米 /天。酒店 120間客房，平均價格 200元/天，按年開房率 80%計(jì)算，總收入 700萬每年。 ? 車位 1756個，租金 180元 /月 /個，年收益 384萬。 前十年： 隨著區(qū)域商務(wù)、商業(yè)氛圍的逐步形成，租金穩(wěn)步上升，辦公和公寓每年遞增 5%；商業(yè)部分：第四年、第五年是隨著輕軌建成和市政府的全面入駐，租金上漲幅度較大，預(yù)計(jì)上漲一倍，以后每年上浮 8% 后五年： 東部新城已經(jīng)成為中央城區(qū)，其商務(wù)、商業(yè)價值都將大幅度的提升，因此，在 2021年后，所有物業(yè)租金上浮比例為 10%。 初始靜態(tài)租金 租金年增長率 出租率增幅情況 考慮到項(xiàng)目在東部新城發(fā)展初期上市，其入住率受到周邊配套的影響，以及對于板塊的認(rèn)知情況還不夠成熟，其并不能到達(dá)滿租，預(yù)期分別為：商業(yè)30%、辦公 40%、公寓 40%。 初始出租率 出租增長率 隨著 產(chǎn)業(yè)和人口的導(dǎo)入 ，板塊被逐步認(rèn)知，出租率也將隨之而上升， ? 2022年區(qū)域步入初步發(fā)展期，輕軌通車、三大中心 全面交付，產(chǎn)業(yè)集群初步形成，錦繡東城等居住小區(qū)全面入住，居住氛圍日漸濃厚，門戶區(qū)商業(yè)、酒店等全面開業(yè)，商業(yè)圈層輻射加大，市政府整體搬遷，項(xiàng)目租賃比例開始逐年提高，預(yù)計(jì)從 60%出租率增長到 90%； ? 2022年后區(qū)域進(jìn)入高速發(fā)展期，產(chǎn)業(yè)鏈成熟，產(chǎn)業(yè)人口大規(guī)模導(dǎo)入，居住區(qū)因配套成熟而相繼開發(fā)與入住，項(xiàng)目各類物業(yè)租賃基本能夠到達(dá)滿租狀態(tài)。 項(xiàng)目運(yùn)營成本 項(xiàng)目成本包括： 廣告費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)營管理費(fèi) ? 廣告費(fèi)： 項(xiàng)目推廣初期需要大規(guī)模的宣傳，以后隨著區(qū)域的成熟以及項(xiàng)目自身的影響力廣告費(fèi)用每年遞減，前 6年在 500200萬之間，以后在 10050萬之間； ? 人工費(fèi)： 項(xiàng)目運(yùn)營后，按 25人資產(chǎn)管理的團(tuán)隊(duì)計(jì)算，平均收入 8萬 /年，相關(guān)人員的工資福利每年需 200萬元； ? 運(yùn)營管理費(fèi)： 為了打造高品質(zhì)項(xiàng)目，寫字樓的管理成本比較昂貴，按 10元 /平方米 /月計(jì)算，就需要 2022萬 /年，加上酒店的管理費(fèi)用等，預(yù)估每年需要 3000萬的運(yùn)營管理費(fèi)。 ? 支付租賃土地費(fèi)用： 第一個五年每平方米租金 420元，第二個五年每平方米租金 470元，第三個五年每平方米租金 540元。 項(xiàng)目租金收益 項(xiàng)目運(yùn)營總收益 按此，本案在第八年實(shí)現(xiàn)盈利，前 7年共虧損 ，整個 15年周期可實(shí)現(xiàn)盈利為 102萬元，基本達(dá)到收支平衡 建安成本 成本項(xiàng)目 建筑面積（m2） 計(jì)算值（元/m2 ） 總成本（萬元） 備注說明一、前期費(fèi)用 勘測費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 含方案費(fèi)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 配套設(shè)計(jì)費(fèi) 圖紙審查費(fèi) 三通一平費(fèi) 各種規(guī)費(fèi) 服務(wù)性規(guī)費(fèi) 測繪費(fèi) 測試費(fèi) 1人防平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換費(fèi) 二、建安成本 地上建安成本＋地下建安成本地上建安成本 酒店 精裝修、設(shè)備外籍公寓 精裝修商業(yè)街區(qū) 辦公 地下建安成本 非人防地下（地下二層） 包括通風(fēng)人防面積（地下二層） 地下三、市政園林管線等費(fèi)用 四、其他基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 五、不可預(yù)見費(fèi) 地上建安成本*5%六、期間費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 七、開發(fā)成本 一+?六項(xiàng)目總成本（不含營業(yè)稅） 七+八成本估算表? 成本估算初步結(jié)論： ? 項(xiàng)目總建設(shè)成本預(yù)計(jì)： 謝謝聆聽！