【正文】 態(tài)預(yù)判 收益模型分析 經(jīng)營可行性結(jié)論 實(shí)現(xiàn)項目開發(fā)經(jīng)營目標(biāo) CBD產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入對本項目的影響 2022－ 2022年 2022－ 2022年 2022以后 產(chǎn)業(yè)鏈主導(dǎo)下，進(jìn)駐企業(yè)全面升級，并在較長一段時間內(nèi)成熟穩(wěn)定 政府部門全面進(jìn)駐； 三大中心初步形成，以此為引擎帶動整個辦公產(chǎn)業(yè)的積聚； 國際貿(mào)易型企業(yè)產(chǎn)業(yè)全面進(jìn)駐 部分職能部門先期進(jìn)駐 國際貿(mào)易型企業(yè)先行入駐 六部委項目建成交付； 航運(yùn)中心入駐； 金融中心一期 2022年交付； 門戶區(qū) 2022年交付； 國貿(mào)中心二期 2022年交付； 錦繡東城 2022年交付； 本案 2022年交付； 金融中心 、 航運(yùn)中心 、貿(mào)易中心全面交付 ，產(chǎn)業(yè)集群初步形成； 錦繡東城等居住小區(qū)全面入住 ， 居住氛圍日漸濃厚； 門戶區(qū)商業(yè) 、 酒店等全面開業(yè) ， 商業(yè)圈層輻射加大； 市政府整體搬遷； 輕軌通車 核心區(qū)進(jìn)入高速發(fā)展期； 產(chǎn)業(yè)鏈成熟 ， 產(chǎn)業(yè)人口大規(guī)模導(dǎo)入； 居住區(qū)因配套成熟而相繼開發(fā)與入住； 商務(wù)氛圍濃厚帶動商業(yè)發(fā)展； 起步期 初步發(fā)展期 快速發(fā)展期 東部新城商務(wù)板塊產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入將引發(fā)人口導(dǎo)入，也將為本案提供客群 ！ CBD人口導(dǎo)入對本項目的影響 2022－ 2022年 2022－ 2022年 2022以后 產(chǎn)業(yè)鏈主導(dǎo)下的企業(yè)職員、社區(qū)居民、產(chǎn)業(yè)工人：約 1015萬 公務(wù)員、金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員、貿(mào)易型企業(yè)職員、社區(qū)居民：約 610萬 公務(wù)員、貿(mào)易型企業(yè)職員、社區(qū)居民：約 36萬 六部委項目建成交付； 航運(yùn)中心入駐； 金融中心一期 2022年交付； 門戶區(qū) 2022年交付； 國貿(mào)中心二期 2022年交付； 錦繡東城 2022年交付； 本案 2022年交付； 金融中心 、 航運(yùn)中心 、貿(mào)易中心全面交付 ， 產(chǎn)業(yè)集群初步形成； 錦繡東城等居住小區(qū)全面入住 ， 居住氛圍日漸濃厚； 門戶區(qū)商業(yè) 、 酒店等全面開業(yè) ， 商業(yè)圈層輻射加大； 市政府整體搬遷； 輕軌通車 核心區(qū)進(jìn)入高速發(fā)展期； 產(chǎn)業(yè)鏈成熟 ， 產(chǎn)業(yè)人口大規(guī)模導(dǎo)入； 居住區(qū)因配套成熟而相繼開發(fā)與入住； 商務(wù)氛圍濃厚帶動商業(yè)發(fā)展； 起步期 初步發(fā)展期 快速發(fā)展期 東部新城規(guī)劃引入產(chǎn)業(yè)人口 15萬，居住人口 20萬。 東部新城動態(tài)解讀 項目前瞻性解讀 區(qū)域階段性成長預(yù)判 寧波新商務(wù) CBD解讀 新城未來各板塊發(fā)展 項目外環(huán)境階段性預(yù)判 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展解讀 區(qū)域客戶動態(tài)性變化 項目可行性業(yè)態(tài)解讀 項目前瞻性定位解讀 分析項目內(nèi)外開發(fā)環(huán)境 明晰項目前置性約束及開發(fā)目標(biāo) 項目可行性操作方案解讀 項目可行性定位 項目經(jīng)營可行性解讀 產(chǎn)品基本體系 定位可行性分析結(jié)論 經(jīng)營模式解讀 單項產(chǎn)品經(jīng)營收益預(yù)判 目標(biāo)客戶動態(tài)解讀 項目收益動態(tài)預(yù)判 收益模型分析 經(jīng)營可行性結(jié)論 實(shí)現(xiàn)項目開發(fā)經(jīng)營目標(biāo) 寫字樓產(chǎn)品怎么做 ？ 市場供應(yīng)趨勢 :存量加劇，競爭同樣加劇 2022－ 2022年 2022－ 2022年 2022以后 東部新城產(chǎn)業(yè)鏈基本形成，對其依賴成為租賃業(yè)務(wù)開展的最大關(guān)鍵 處于東部新城市場租售爆發(fā)期 本案在 2022年 2022年上市，處于市場供應(yīng)爆發(fā)期 南部商務(wù)區(qū) 140萬方； 科技園園區(qū) 60萬方； 三江口輻射圈 50萬方； 東部新城 30萬方； 其他板塊租賃市場競爭 以東部新城各主要大樓交付為主 ， 約為 120萬平方米； 其它輔助辦公大樓交付； 各板塊以租賃業(yè)務(wù)為主 未來總量（新增）： 南部商務(wù)區(qū) 140萬，科技園區(qū) 60萬，東部新城 250萬，三江口輻射圈 50萬。 按照寧波寫字樓平均租賃面積 100120平方來計算，2022年寫字樓的需求量預(yù)計在 500600萬方。 理想辦公區(qū)域 理想?yún)^(qū)域33%15%13%1%%5%%3% 2%% %4%% 1% % %0%5%10%15%20%25%30%35%世紀(jì)大道以西科技園區(qū) 東部新城 聯(lián)豐區(qū)域 高塘區(qū)域 月湖周邊天一廣場周邊老外灘附近日湖周邊大劇院周邊孔浦區(qū)域北高教園區(qū)中心區(qū)南高教園區(qū) 東錢湖區(qū)域其他?調(diào)查表明，寫字樓理想辦公區(qū)域中，江東所占比例較大，共占 61%，其中世紀(jì)大道以西為 33%，這對本項目來說是利好消息。憑借自己的專業(yè)能力活躍在各自的縫隙市場之中 。 5）、對物業(yè)管理的要求較高。 市場需求： ? 東部新城作為未來中央商務(wù)貿(mào)易區(qū)，總建筑開發(fā)量約 250350萬平方米，屆時將有近萬家企業(yè)入駐，企業(yè)云集，國際化公司的高管多是外派人員，剛性租房需求將居高不下。 ? 希望精裝修。 ? 家庭型居住，一般需要 3房，面積需求較大，如 120180㎡ 都有。 規(guī)劃公寓 445套，以 120180平方米，舒適居家戶型為主 。 ? 寧波經(jīng)濟(jì)以私營經(jīng)濟(jì)為主，中產(chǎn)階級數(shù)量龐大。 ? 覆蓋中檔、中高檔，以中檔偏高為主。 寧波經(jīng)濟(jì)型酒店價格一覽表 酒店 區(qū)域 標(biāo)準(zhǔn)間價格天一店 199麥德龍店 179鄮城店 189中山店 278興寧店 233天一店 248段塘店 258月湖店 219柳汀街店 199天童北路店 199孝聞街店 189月湖店 188槐樹路店 188莫泰 168 聯(lián)豐路店 198速 8 江東店 228桔子酒店錦江之星如家快捷南苑E家價格 ：經(jīng)濟(jì)型標(biāo)房價位在 180元到 250元之間。 酒店市場突破口 ? 五星級酒店逐步飽和 (東部新城規(guī)劃 45家 )，經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展?jié)摿薮?。（上漲模式參考寧波萬達(dá)的運(yùn)作模式） 商圈 位置 租金 （元 /㎡ 酒店 120間客房，平均價格 200元/天，按年開房率 80%計算，總收入 700萬每年。 ? 支付租賃土地費(fèi)用： 第一個五年每平方米租金 420元，第二個五年每平方米租金 470元，第三個五年每平方米租金 540元。（帶裝修） 本項目交付時區(qū)域配套尚未完善，結(jié)合品質(zhì)打造，建議公寓租金以 /天 .㎡ 入市，利用高性價比吸引客戶。天 。 ? 規(guī)模與功能 ：可大可小。 ? 品牌：目前已有錦江之星、如家快捷、南苑 e家、莫泰 16速 橘子酒店等品牌 ? 客房：經(jīng)濟(jì)型酒店客房數(shù)量多在 100200間左右。 必須要找準(zhǔn)消費(fèi)客戶，并與周邊商業(yè)形成差異化 位置： 距離城隍廟 500米，天一廣場商圈內(nèi)，距國購 400米，距銀泰百貨 1公里，處于核心商業(yè)圈的輻射點(diǎn)。 東部新城核心區(qū)（門戶區(qū)），營業(yè)面積控制為 40萬平方米，重點(diǎn)服務(wù)人口為 50萬。 對廚房的要求比較高，喜歡大面積廚房，希望配備洗碗機(jī)和烤箱，尤其是意大利人一定要有洗碗機(jī)。夠用就可以了。（面積： 130 ㎡ ， 6000元 /月） ? 酒店式公寓：如好陽光、波特曼，租金為 /天 .㎡ （ 面積 4590 ㎡ ， 35005000元 /月） 他們目前住在哪里？ 波特曼 中央花園 好陽光 客戶對產(chǎn)品的需求 企業(yè)外派高管 日韓、臺灣籍人士 歐美籍人士 ? 配套設(shè)施齊全，如會所、停車場、健身房、網(wǎng)球場、游泳館、洗衣房 ? 對安全比較注重。參考上海 CBD的物業(yè)構(gòu)成，住宅：辦公：商業(yè)的比例為 5： 7： 2的模式 （參考對于上海 CBD的研究模型） 。 4）、由于上班的時間不固定，經(jīng)常加班。 特征： 投資額相對實(shí)業(yè)投資較小，以技術(shù)資源、人文資源為主體，無大額的實(shí)體固定投資。（發(fā)放問卷數(shù)量143份，有效回收 106份） ? 客戶群體： 外地駐寧波辦事處，律師事務(wù)所，會計事務(wù)所，計算機(jī) IT產(chǎn)業(yè)、信息咨詢業(yè)、創(chuàng)意機(jī)構(gòu)（涵蓋設(shè)計、影視）。 換算到市四區(qū)，按照 80%來預(yù)計，第三產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)數(shù)量在 。 酒店： 為項目內(nèi)其他業(yè)態(tài)提供配套，使得項目成為一個內(nèi)在的系統(tǒng) 不同類型的物業(yè)在寧波新商務(wù) CBD中承擔(dān)的功能 核心 CBD、 次行政中心 (六部委 ) 主行政中心 (市政府 ) 本地塊 門戶區(qū)，主商業(yè)中心 城市廣場 主活動中心 本地塊在區(qū)域內(nèi)位置 本地塊位于區(qū)域內(nèi)起到橋梁作用 位置思考成就項目定位 位置： ? 本案處于核心商務(wù)區(qū)邊，可以享有核心區(qū)配套和人流的同時，也面臨著與核心區(qū)的競爭 ? 本案處于主次行政中心之間，與城市廣場一道形成連接區(qū)域正常運(yùn)轉(zhuǎn)橋梁 競爭： ? 門戶 區(qū)擁有五星級酒店、高檔商業(yè)(餐飲、娛樂 )、大型購物廣場，是區(qū)域中不爭的商業(yè)中心 ? 門戶 區(qū)擁有高端寫字樓集群，并環(huán)繞在職能部門周邊，是眾多企業(yè)入駐首選。 新宿