【文章內容簡介】 2022－ 2022年 2022－ 2022年 2022以后 東部新城產業(yè)鏈基本形成，對其依賴成為租賃業(yè)務開展的最大關鍵 處于東部新城市場租售爆發(fā)期 本案在 2022年 2022年上市，處于市場供應爆發(fā)期 南部商務區(qū) 140萬方； 科技園園區(qū) 60萬方； 三江口輻射圈 50萬方； 東部新城 30萬方； 其他板塊租賃市場競爭 以東部新城各主要大樓交付為主 ， 約為 120萬平方米； 其它輔助辦公大樓交付； 各板塊以租賃業(yè)務為主 未來總量（新增）： 南部商務區(qū) 140萬，科技園區(qū) 60萬，東部新城 250萬，三江口輻射圈 50萬。合計超過 500萬方 ，集中在 2022年 以前交付。 目前投入使用的寫字樓總量： 截止 2022年總量為 200萬方 左右。 辦公樓的總量將達到 700萬方。 （以上數據來源于迪賽研展部的統計，統計范圍為寧波市四區(qū)） 市場的需求趨勢：受金融危機的影響，需求放緩 2022年寧波市個私企業(yè)總戶數達 105471戶。 其中，私營企業(yè)新開 15379戶，年增幅 15% 其中第三產業(yè)私營企業(yè) 4萬余家。 換算到市四區(qū)，按照 80%來預計，第三產業(yè)私營企業(yè)數量在 ?？紤]到經濟危機，企業(yè)增長率放緩，保守估計按照 57%來計算， 2022年寧波市四區(qū)第三產業(yè)私營企業(yè)數量將達到 5萬家左右。 按照寧波寫字樓平均租賃面積 100120平方來計算，2022年寫字樓的需求量預計在 500600萬方。 市場供大于求顯現 迪賽認為：面臨龐大的市場放量，本項目建議控制風險，以吸引市場 1%的需求量來測算，建議寫字樓體量控制在 56萬方左右 備注：以上數據來源于寧波市工商局和民個協會發(fā)布 《 2022民營經濟年度報告 》 ；數據范圍為寧波市 六區(qū) 寧波寫字樓的產業(yè)鏈現狀分析 寫字樓的業(yè)態(tài)如何定位？ 關鍵看產業(yè)鏈的機會點在哪里？ 數據來源于迪賽研展部統計的 《 2022年年度報告 .寫字樓部份 》 目前寧波 以外貿類或與外貿相關的物流企業(yè)為主，結構相對單一。 未來三個周期內，東部新城商務產業(yè)鏈的發(fā)展 2022－ 2022年 2022－ 2022年 2022以后 國際貿易核心產業(yè)鏈、金融服務產業(yè)鏈、總部經濟 貿易型產業(yè)鏈發(fā)展期、金融型產業(yè)鏈發(fā)展期 貿易型相對單一企業(yè) 六部委項目建成交付； 航運中心入駐； 金融中心一期 2022年交付； 門戶區(qū) 2022年交付； 國貿中心二期 2022年交付； 錦繡東城 2022年交付； 本案 2022年交付； 金融中心 、 航運中心 、貿易中心全面交付 ， 產業(yè)集群初步形成； 錦繡東城等居住小區(qū)全面入住 ， 居住氛圍日漸濃厚； 門戶區(qū)商業(yè) 、 酒店等全面開業(yè) ， 商業(yè)圈層輻射加大； 市政府整體搬遷； 輕軌通車 核心區(qū)進入高速發(fā)展期； 產業(yè)鏈成熟 ， 產業(yè)人口大規(guī)模導入； 居住區(qū)因配套成熟而相繼開發(fā)與入??； 商務氛圍濃厚帶動商業(yè)發(fā)展； 起步期 初步發(fā)展期 快速發(fā)展期 從東部新城產業(yè)鏈的發(fā)展來看，主要以外貿類、金融類和總部基地辦公為主。 是否有新的突破？ 參照上海、北京、深圳商務的發(fā)展模式 從國際化大都市寫字樓產業(yè)鏈的結構來看，除了傳統的金融、外貿類企業(yè)之外，大規(guī)模的服務類企業(yè)、信息咨詢類企業(yè)、策劃類企業(yè)、設計類企業(yè)對寫字樓的需求隨著城市的發(fā)展逐步顯現，寫字樓產業(yè)鏈結構豐富，呈現多樣性。 上海寫字樓入住企業(yè)比例 金融、證券、投資、投行、基金公司 34% 跨國公司或地區(qū)總部 18% 國企集團總部 12% 信息咨詢、服務型企業(yè) 7% 外貿、物流公司 15% IT類企業(yè) 12% 其他 2% 北京寫字樓入住企業(yè)比例 實業(yè)、制造業(yè)總部基地 11% 各類駐京辦事處 12% 金融機構 15% 跨國公司或地區(qū)總部 12% 國企集團總部 11% 信息咨詢、服務型企業(yè) 12% 外貿、物流公司 7% IT類企業(yè) 12% 其他 8% 深圳寫字樓入住企業(yè)比例 貿易、物流 19% 各類辦事處 6% 證券、金融 16% 跨國公司或地區(qū)總部 4% 設計 8% 咨詢、顧問、中介服務類 15% 科技、制造 12% IT類企業(yè) 8% 其他 12% 我們發(fā)現，隨著寧波城市的發(fā)展，咨詢服務、辦事處、設計等第三產業(yè)勢必引來新一輪的發(fā)展期， 因此結合本項目的定位，避開與三大中心的同質競爭，依托市政府和文化廣場的優(yōu)勢。 本項目的目標客戶定位為 創(chuàng)智服務類、辦事處等企業(yè) 目標客戶市場需求調查 ? 調查方法： 入戶調查法。（發(fā)放問卷數量143份，有效回收 106份） ? 客戶群體： 外地駐寧波辦事處，律師事務所，會計事務所，計算機 IT產業(yè)、信息咨詢業(yè)、創(chuàng)意機構（涵蓋設計、影視）。 ? 調查目的： 本次需求調查，是為更好地了解目標客戶對辦公產品的要求。 理想辦公區(qū)域 理想區(qū)域33%15%13%1%%5%%3% 2%% %4%% 1% % %0%5%10%15%20%25%30%35%世紀大道以西科技園區(qū) 東部新城 聯豐區(qū)域 高塘區(qū)域 月湖周邊天一廣場周邊老外灘附近日湖周邊大劇院周邊孔浦區(qū)域北高教園區(qū)中心區(qū)南高教園區(qū) 東錢湖區(qū)域其他?調查表明，寫字樓理想辦公區(qū)域中，江東所占比例較大，共占 61%，其中世紀大道以西為 33%，這對本項目來說是利好消息。 理想辦公面積 您理想的辦公場所面積范圍10%23%39%24%4%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%3050㎡ 5080㎡ 80100㎡ 100200㎡ 2 0 0 ㎡以上?對于新興創(chuàng)業(yè)起步型服務企業(yè)而言，對于面積的需求不大，39％的客戶需求面積在 80－ 100平米， 24％的客戶群需求面積僅100－ 200平米。 目前雇傭的工作人員 目前雇傭工作人員12%44%28%%1% 2%6%%0%10%20%30%40%50%5人以下 510人1020人2030人2030人3040人4050人50人以上?目前雇傭工作人員在510人所占比例最大，占到 44%；其次為 1020人，所占比例也達到28%，小型辦公為主。 可以承受的租金價格 54%21%13%7%5%0%10%20%30%40%50%60%1 元/ ㎡/ 天 1 . 2 元/ ㎡/ 天 1 . 5 元/ ㎡/ 天 2 元/ ㎡/ 天 2 . 5 元/ ㎡/ 天能承受的租金價格?希望在租金在 1元 /平方米 /天的調查者占據 54％，超過一半數額。 ?在經濟環(huán)境不容樂觀的情況下，租金價格是消費者選擇辦公場所時首要考慮的因素，但在產業(yè)鏈完備的情況下，時間成本將成為首選。 重點客戶一： 創(chuàng)智服務類企業(yè) 目標客戶需求小結 企業(yè)類別： 工業(yè)設計、計算機 IT產業(yè)、信息咨詢、律師事務所等。 特征： 投資額相對實業(yè)投資較小，以技術資源、人文資源為主體，無大額的實體固定投資。其規(guī)模不大（通常在 50人以下），但人均產值、人均利潤率、人均納稅額高。憑借自己的專業(yè)能力活躍在各自的縫隙市場之中 。 需求分析： 1）、跨國公司尤其是服務型企業(yè)不斷在國內擴張，包括律師行、咨詢、設計等，杭州灣大橋將寧波與上海緊密聯系，未來寧波受此輻射所帶來的此類企業(yè)辦公需求顯而易見 。 2）、在國家推進產業(yè)升級政策的大背景下，更加需求創(chuàng)智服務類企業(yè)的出現為產業(yè)結構升級做助推器 需求特征： 1）、寫字樓購買能力弱，一般選擇租賃辦公。 2）、企業(yè)不需要大型的展示空間。需求面積不大，一般在 200300平方左右。 3）、屬于智力服務型企業(yè)，對辦公環(huán)境比較注重，需求比較舒適、寬敞、明亮的辦公空間。 4）、由于上班的時間不固定，經常加班。因此希望中央空調能夠分戶計量。 5）、對物業(yè)管理的要求較高。 6）、工作節(jié)奏較快，希望電梯的配置相對較好。 寫字樓產品規(guī)劃 ? 單元面積在 100150平方米 ? 引入空中花園，水景大堂，中央空調配置，層平面在 1000㎡ 左右，建筑層高 ， 部分樓層可形成多魔術組合分布，便于未來出租。 ? 為各公司之間提供交流的場所，其中設置諸多娛樂設施如臺球、飛標、橋牌等高雅項目，并設置高雅沙龍多功能廳。 ? 在功能上有所創(chuàng)新 ,以充分考慮企業(yè)的發(fā)展，滿足成長型智力服務類企業(yè)未來需求。 公寓產品怎么做？ 迪賽認為： 從東部新城的功能配置來看，居住功能未得到滿足 市場供應： 從東部新城核心區(qū)的土地供應來看（以 15年為一個周期），住宅地塊稀缺，預計規(guī)劃有 110萬方左右。參考上海 CBD的物業(yè)構成，住宅：辦公：商業(yè)的比例為 5： 7： 2的模式 （參考對于上海 CBD的研究模型） 。 東部新城居住功能有大約 3040萬的缺口。 市場需求： ? 東部新城作為未來中央商務貿易區(qū)，總建筑開發(fā)量約 250350萬平方米，屆時將有近萬家企業(yè)入駐，企業(yè)云集，國際化公司的高管多是外派人員，剛性租房需