【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 產(chǎn)品分析 項(xiàng)目名稱 建筑形態(tài) 房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 主力戶型 參考價(jià)格 主力總價(jià) 新業(yè)花苑 多層 集體所有，部分兩證不全 60 ㎡、 80 ㎡、 120 ㎡ 1500 元 /㎡ 20 萬(wàn)以內(nèi) 新民花苑 多層 集體所有，部分兩證不全 80 ㎡、 120 ㎡ 1500 元 /㎡ 20 萬(wàn)以內(nèi) 新園花苑 多層 集體所有，部分兩證不全 90 ㎡、 160 ㎡ 1500 元 /㎡ 25 萬(wàn)以內(nèi) 長(zhǎng)宏商住樓 小高層 商品房，兩證齊全 86 ㎡、 125 ㎡ 2400 元 /㎡ 2032 萬(wàn)之間 ? 除長(zhǎng)宏商住樓項(xiàng)目是小 高層以上，其余均為多層產(chǎn)品 ? 拆遷安置房較商品房具有較為明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，相差 900 元 /㎡，但拆遷安置房在市場(chǎng)上較難正常交易，交易風(fēng)險(xiǎn)較大 ? 拆遷安置房的主力戶型與商品房項(xiàng)目較為相似，均以 80 ㎡和 120 ㎡為主，由于長(zhǎng)宏商住樓項(xiàng)目在單價(jià)上又不具備優(yōu)勢(shì)，故總價(jià)上劣勢(shì) 更為 明顯 商業(yè)市場(chǎng)分析 商業(yè)概述 圩塘商業(yè)以新業(yè)路和永新路為南北縱軸，以新昌路、新宇路以及東海路等道路為橫軸，呈現(xiàn)十字網(wǎng)狀分布，并且以興業(yè)廣場(chǎng)為中心向四周擴(kuò)散。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 新業(yè)路是目前圩塘最繁華的商業(yè)街，以品牌主力專賣店（服裝）、飯店、美容美發(fā)店為 主；永新路、新宇中路和新昌中路主要以浴場(chǎng)、賓館、飯店以及棋牌和臺(tái)球室等娛樂(lè)為主，安置小區(qū)商鋪主要以生活 配套 為主：如：超市、餐飲、網(wǎng)吧、藥店、美發(fā)等等。 從商業(yè)建造時(shí)間來(lái)看：興業(yè)廣場(chǎng)以北，商鋪建造時(shí)間較長(zhǎng)，規(guī)劃不合理，檔次較低；廣場(chǎng)南側(cè)商鋪較新，檔次較高。 從商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看：商業(yè)中心 逐漸呈現(xiàn)出由 當(dāng)前的興業(yè)廣場(chǎng)為中心向東海路轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式及經(jīng)營(yíng)成本分析 圩塘目前的商業(yè)以出租為主，其中新業(yè)路東海路北 側(cè) 部分為一層商鋪，全部系租用所得。而東海路南側(cè)僅有 10%左右為購(gòu)買所得，其余均系租用。 租金以 興業(yè)廣場(chǎng)為中心，距離興業(yè)廣場(chǎng)越遠(yuǎn)租金越低，距離越近，租金越高，租金范圍： 元 /㎡ *天 — 元 /㎡ *天（單層商鋪）拆遷安置小區(qū)周邊商鋪 以 兩層商鋪 為主 ，租金一般在 元 /㎡ *天之間。 商業(yè)業(yè)態(tài)分布 我司對(duì)圩塘商業(yè)調(diào)研的結(jié)果顯示：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：圩塘共有 417 家經(jīng)營(yíng)較好的商業(yè)，營(yíng)業(yè)面積達(dá) 45885 ㎡，新業(yè)路借助興業(yè)廣場(chǎng)匯聚人氣，商業(yè)較為繁榮，空置率較低，僅新業(yè)路最南端的新民花苑空置店面較多，中心區(qū)域無(wú)店面空置。永新路缺乏人氣，私房一層一般為民用客廳，做為商業(yè)用房的較少，總體較為冷淡。 圩塘商業(yè)業(yè)態(tài)分布如下： 圩塘集市 永新路晚間人流量少 新業(yè)路晚間人潮涌動(dòng) 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 各行業(yè)業(yè)態(tài)分布一覽（個(gè)數(shù)）814 15 17202630 315660 60800153045607590金融郵政政府裝潢建材 醫(yī)療保健旅館 通訊美容美發(fā) 娛樂(lè)休閑超市 餐飲生活用品其他服裝鞋業(yè) 各行業(yè)業(yè)態(tài)分布（營(yíng)業(yè)面積）996 100816401940 19603472430254605771 5798624673720150030004500600075009000醫(yī)療保健 裝潢建材 美容美發(fā)通訊金融郵政政府旅館生活用品其他服裝鞋業(yè) 娛樂(lè)休閑超市 餐飲 ? 各行業(yè)經(jīng)營(yíng)商家個(gè)數(shù)的分布呈現(xiàn)出：服裝、生活用品以及餐飲最多，尤其是服裝行業(yè) ? 各行業(yè)商家的經(jīng)營(yíng)面積的分布呈現(xiàn)出：餐飲、超市做多；娛樂(lè)休閑、服裝以及生活用品其次 ? 將各行業(yè)的營(yíng)業(yè)面積及經(jīng)營(yíng)商家相結(jié)合可知：超市、娛樂(lè)休閑以及餐飲的平均單個(gè)規(guī)模最大，而生活用品行業(yè)規(guī)模普遍較小 ? 娛樂(lè)休閑主要是指浴場(chǎng)、桑拿以及棋牌室等，而適合于年輕人的娛樂(lè)設(shè)施較為欠缺 下面重點(diǎn)介紹圩塘最繁華的商業(yè)街 ——新業(yè)路的商業(yè)業(yè)態(tài)分布概況 新業(yè)路作為圩塘的生活主干道，貫穿南北，向東西輻射至永新路、興 業(yè)路、新港路等。集聚了大量較具規(guī)模的經(jīng)營(yíng)商家，如世紀(jì)華聯(lián)、惠購(gòu)鞋服、濱江大酒店及金融機(jī)構(gòu)等。根據(jù)我司的實(shí)際調(diào)研，該路共有商家 279 家，經(jīng)營(yíng) 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 面積 31510 ㎡，占圩塘總營(yíng)業(yè)面積的 69%， 新業(yè)路商業(yè)業(yè)態(tài)具體分布如下： 新業(yè)路各行業(yè)業(yè)態(tài)分布一覽（個(gè)數(shù)）37 8 914 1719 222838 39750153045607590金融郵政政府旅館裝潢建材 醫(yī)療保健通訊娛樂(lè)休閑超市美容美發(fā)餐飲 其他生活用品 服裝鞋業(yè) 新業(yè)路各行業(yè)業(yè)態(tài)分布一覽（營(yíng)業(yè)面積）320536 6481380 1420 149227423570381848165292 54760100020213000400050006000金融郵政政府醫(yī)療保健 裝潢建材通訊美容美發(fā)旅館生活用品其他娛樂(lè)休閑超市 餐飲服裝鞋業(yè) ? 服裝是新業(yè)路最主要的商業(yè)業(yè)態(tài)， 并呈現(xiàn) 距離興業(yè)廣場(chǎng)越近，服裝店越多，檔次越高 的特點(diǎn) ? 生活用品、餐飲其次，并且較具規(guī)模的餐飲占比較大 ? 新業(yè)路聚集了大量較具規(guī)模的娛樂(lè)休閑以及大型超市，如：世紀(jì)華聯(lián)、大型浴場(chǎng)等 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析 由圩塘區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)分布可知：餐飲、超市、服裝 等 生 活配套是該區(qū)域最主要的商業(yè)業(yè)態(tài)，下面重點(diǎn)介紹大型餐飲的經(jīng)營(yíng)狀況。餐飲類： 餐飲店名 規(guī)模 檔次 經(jīng)營(yíng)狀況 現(xiàn)象描述 消費(fèi)群體特征 曉東大酒店 4 層， 2800㎡ ★★★★★ ★★★★★ 共有 37 家輛車， 4 輛商務(wù)車，其余均為私家車，車輛檔次在 25 萬(wàn)以上 以本地高收入私營(yíng)企業(yè)主為主，政府官員也占據(jù)一定比例 鳳鳴大酒店 3 層， 600 ㎡ ★★★★ ★★★★★ 12 部本地私家車，車價(jià)均在 20 萬(wàn)以上 本地私營(yíng)企業(yè)主為主 ?；輼秋埖? 3 層、 400 ㎡ ★★★ ★★★★ 共 15 部車，其中外地 4 部，屬于上海、安徽、江陰等 地的車輛，車輛檔次在1520 萬(wàn)之間 以本地為主，但由于距離通江大道較近，外地占據(jù)一定比例 永興酒店 2 層， 300 ㎡ ★★★ ★★★ 3 部本地車，車的檔次偏低，在 10 萬(wàn)元以下 均為本地人消費(fèi) 臘根重慶火鍋 2 層、 300 ㎡ ★★ ★★★★★ 7 部商務(wù)車，檔次不高 大眾消費(fèi)，公司聚餐為主 調(diào)研時(shí)間：周末晚上 79 點(diǎn)左右 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 其他業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況： ? 圩塘區(qū)域夜間人流量較多，以圩塘為主，向四周輻射 ? 商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，如：超市人聲鼎沸，但是服裝、鞋類等生活配套顯得相 對(duì)冷清 ? 興業(yè)廣場(chǎng)作為目前圩塘唯一的大眾娛樂(lè)場(chǎng)所，夜間可謂人潮涌動(dòng)，熱鬧非凡，以外地，年輕人為主 ? 大型餐飲經(jīng)營(yíng)狀況良好，尤其是鳳鳴大酒店和曉東大酒店，客戶群體以本地私營(yíng)企業(yè)主為主，少量政府官員 ? 依據(jù)通江大道交通優(yōu)勢(shì)的?；輼窃诹⒆惚镜氐幕A(chǔ)上，外地途徑客戶也占據(jù)一定量的比例 興業(yè)廣場(chǎng)夜景 1 興業(yè)廣場(chǎng)夜景 2 世紀(jì)華聯(lián)夜景 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 重點(diǎn)個(gè)案 ☆ 個(gè)案名稱：長(zhǎng)宏商住樓 ☆ 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 地理位置：東海路與新業(yè)路交匯處，我項(xiàng)目 01 地塊西側(cè) 開(kāi)發(fā)單位：常州市長(zhǎng)宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積： 萬(wàn)㎡ 總建面積： 萬(wàn)㎡ 總 套 數(shù)： 171 套住宅。 15 套商鋪 售樓處 公開(kāi)： 07 年 1 月 開(kāi)盤時(shí)間： 07 年 4 月 入住時(shí)間： 08 年 8 月 參考價(jià)格：住宅： 2400 元 /㎡；商鋪： 3700 元 /㎡ 總體規(guī)劃： 3 棟小高層及沿街底商組成 ☆ 住宅類產(chǎn)品分析 戶型配比如下： 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 戶型 面積（㎡） 供應(yīng)套數(shù) 銷售套數(shù) 套數(shù)比例 銷售套數(shù)占比 去化率 一房 86 40 39 23% 40% % 兩房 109 16 15 9% 15% 94% 小三房 118126 80 26 47% 27% % 大三房 138 3 1 2% 1% 33% 四房 147151 13 3 8% 3% 23% 頂層復(fù)式 76109 19 14 11% 14% 74% 合計(jì) 171 98 % % 57% 備注：以上銷售數(shù)據(jù)源自常州房管局 重點(diǎn)戶型平面圖如下： 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 ? 項(xiàng)目住宅共 171 套，截至到 08 年 7 月底，共成交 98 套，總體成交率： 57% ? 戶型供應(yīng)以小三房為主，一房其次 ? 小面積的去化率 普遍大于大面積，尤其是一房、兩房以及小面積的頂層復(fù)式產(chǎn)品 ? 該項(xiàng)目的戶型偏大，使用率較低，如： 86 ㎡僅做一房，功能性相對(duì)較差； 109 ㎡做南北通透兩房，面積浪費(fèi)較為嚴(yán)重 ? 較小面積的頂層復(fù)式產(chǎn)品銷售情況良好，較受市場(chǎng)認(rèn)可 ☆ 成交分析 項(xiàng)目總體去化不理想 該項(xiàng)目于 06 年年底獲得商品房預(yù)銷售許可證， 07 年 1 月售樓處公開(kāi)開(kāi)始客戶積累，并于同年 4 月份開(kāi)盤，截至到 08 年 7 月中旬，累計(jì)積累客戶 180 組，成交 98 套（以房管局網(wǎng)上備案為準(zhǔn)），總體去化率達(dá) 57%，去化速度為： 550 ㎡ /月、 5 套 /月，造成該種銷售狀況的原因如下： ? 市場(chǎng)需求量較少 本地居民受拆遷的影響，每戶有兩套以上住房，并且圩塘由于靠近沿江化工區(qū)，居住環(huán)境相對(duì)較差，一般如果經(jīng)濟(jì)條件允許都會(huì)選擇在市區(qū)或新北區(qū)中心城區(qū)購(gòu)房，本地居民在當(dāng)?shù)刭?gòu)房的可能性很少，而外來(lái)務(wù)工人員受收入及年齡的限制，選擇定居在圩塘的人數(shù)并不多，從該項(xiàng)目的積累客戶情況也充分驗(yàn)證了市場(chǎng)需求情況。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 ? 拆遷安置的二手房交易在一定程度上增加了市場(chǎng)可銷售供應(yīng)量 拆遷安置小區(qū) 5 年內(nèi)沒(méi)有兩證，無(wú)法上市交易，但受拆遷安置房?jī)r(jià)格較低因素的影響，二手市場(chǎng)交易現(xiàn)象依然存在，這在一定程度上稀釋了本來(lái)就不多的市場(chǎng)需求，對(duì)商品 房市場(chǎng)的沖擊較大 ? 該項(xiàng)目與其他拆遷安置房相比，價(jià)格差異較大，價(jià)格劣勢(shì)凸顯 拆遷安置房二手房交易價(jià)格一般在 1500 元 /㎡左右， 120 ㎡以上的戶型，總價(jià)均在 20 萬(wàn)元以內(nèi)，而該項(xiàng)目一房（ 86 ㎡）的總價(jià)就在 20 萬(wàn)元以上，價(jià)格劣勢(shì)相當(dāng)明顯。 ? 該項(xiàng)目得房率較低，戶型功能布局不合理，戶型面積相對(duì)較大，總價(jià)較高，產(chǎn)品無(wú)創(chuàng)新 通過(guò)以上戶型及單套面積不難發(fā)現(xiàn)：該項(xiàng)目產(chǎn)品戶型使用率相對(duì)較近，功能性較差，產(chǎn)品的劣勢(shì)在一定程度上對(duì)銷售產(chǎn)生 了 一定的不利影響。 ☆ 客戶分析 ? 以外地購(gòu)房者為主，本地 較少 ，根據(jù)統(tǒng)計(jì)外地購(gòu)房者占總數(shù)的 95% ? 購(gòu)房者大多在周邊工業(yè)園區(qū)上班，如：百丈工業(yè)園、環(huán)保工業(yè)園以及沿江化工區(qū) ? 以中層管理者為主 ? 月收入一般在 2021 元以上 ? 年齡在 30 歲左右的兩口之家或三口之家的首次置業(yè)人群 ☆ 沿街商鋪分析 該項(xiàng)目沿街商鋪共 15 套，總計(jì) 萬(wàn)㎡，具體戶型配比如下： 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 戶型面積 層數(shù) 套數(shù) 銷售套數(shù) 參考價(jià)格 備注 2756 ㎡ 4 1 0 3700 元 /㎡ 目前正在經(jīng)營(yíng)的曉東大酒店 889 ㎡ 3 1 0 等待交付 501900 2 2 0 401500 ㎡ 2 5 0 300400 ㎡ 2 6 0 合計(jì) —— 15 0 —— 總體去化率： 0% 通過(guò)以上分析可知： ? 沿街底商 2 層，面積在 300600 ㎡之間，最東端和最西端規(guī)劃 2 個(gè)獨(dú)立轉(zhuǎn)角商業(yè)，面積分別為 889 ㎡和 2756㎡ ? 單價(jià) 3700 元 /㎡，但由于戶型面積偏大，總價(jià)并無(wú)優(yōu)勢(shì)可言 ? 按照目前的 元 /㎡ *天的租賃價(jià)格計(jì)算，該商鋪需 30 年的投資回報(bào)年限，回報(bào)率相對(duì)較低 ? 商鋪整體銷售情況非常不理想，截至到 08 年 7 月中旬，商鋪并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)銷售，曉東大酒店屬于主力招商 ☆ 項(xiàng)目啟示