【導(dǎo)讀】工業(yè)園區(qū)、距離常州港3公里，距離滬寧高速新北道口10公里，距離南大街18公里，。服裝店等相關(guān)行業(yè)調(diào)研，結(jié)合我項(xiàng)目實(shí)際情況以便尋找最適合我項(xiàng)目的定位視角。根據(jù)項(xiàng)目所處的地理位置和居住生活區(qū)的規(guī)劃，可定位為商、住結(jié)合的傳統(tǒng)產(chǎn)品。由于我項(xiàng)目距離常州港口很近，項(xiàng)目旁道路四通八達(dá)。依托港口的物流優(yōu)勢，定位為。物流中轉(zhuǎn)或相關(guān)物流基地的可行性。

　　

【正文】 前的商業(yè)輻射至江陰石莊、璜土、百丈等居民， 具體比例見下表： ? 外地略多于本地 ? 年輕者較多，尤其是 25 歲以下單身青年 ? 收入水平普遍不高，消費(fèi)能力有限 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 ? 消費(fèi)時(shí)間一般為周六，周日和夜晚 6 點(diǎn)以后， 9 點(diǎn)以 前 人群 商業(yè)消費(fèi)群體區(qū)域特征圩塘, 7 0 %百丈, 2 0 %石莊, 5 %磺土, 5 % 消費(fèi)群體年齡結(jié)構(gòu)特征2 5 歲以下, 5 0 %2 5 3 5 歲, 2 0 %3 6 4 5 歲, 2 0 %4 5 歲以上, 1 0 % 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 01 地塊產(chǎn)品定位 01 號地塊緊鄰新業(yè)路 ——圩塘商業(yè)街，地塊商業(yè)價(jià)值較大，故該地塊的總體規(guī)劃是以商業(yè)為重點(diǎn)，但仍以住宅為主體，具體如下： 通過我司的調(diào)研可知：圩塘區(qū)域居民具有較強(qiáng)的廣場情節(jié)，廣場也成為該區(qū)域居民的生活、文化、大眾娛樂中心，而伴隨圩塘北側(cè)的拆遷，居民的居住中心將南移，我地塊將成為生活中心，故我司建議在 我 01 地塊西側(cè)規(guī)劃中，小型廣場及商業(yè)入口。 通過以上大型商業(yè)及圩塘居民的消費(fèi)及生活習(xí)慣我們發(fā)現(xiàn)， 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 ? 圩塘作為距離周邊工業(yè)園區(qū)最近的生活居住區(qū)，聚集了周邊工業(yè)園區(qū)內(nèi)的外地務(wù)工人員，為商業(yè)提供了較為充足的客群 ? 圩塘又是周邊區(qū)域的購物及娛樂中心，吸引了來自周邊如百丈、璜土等地居民 ? 適于年輕人的娛樂場所是目前圩塘乃至百丈及周邊區(qū)域的市場空白 ? 興業(yè)廣場是目前唯一的大眾娛樂場所，晚間人流相當(dāng)大， 反射出 對大眾娛樂需求之旺盛 綜合以上我司建議 ； 商業(yè)部分定位為 中低檔迪廳、小型影院等 適于收入不高的年輕人群 的娛樂場所 。 由于項(xiàng)目 東側(cè)為通江大道，故建議在我項(xiàng)目東側(cè)規(guī)劃轉(zhuǎn)角商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)初步定位為中，高檔餐飲。 其他規(guī)劃為住宅及沿街商鋪。住宅偏向經(jīng)濟(jì)型，人居型，而沿街底商則以生活配套為主，商鋪（ 兩層或一層挑高 ）面積偏小，降低總價(jià)。 基層示意圖如下： 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 02 地塊產(chǎn)品定位 由于我 02 地塊距離新業(yè)路 ——圩塘商業(yè)主干道相對較遠(yuǎn)，但 與 圩塘中學(xué)僅一路之隔，項(xiàng)目本身交通便捷，教育資源豐富、居住環(huán)境相對較好，故該地塊定位以住宅為主， 從我司對圩塘商業(yè)的調(diào)研可知：我 02 地塊緊鄰永新路 ——圩塘目前娛樂，休閑主題道路，鑒于此，我司建議將我地塊東 西兩側(cè)均規(guī)劃轉(zhuǎn)角商業(yè)， 34 層， 10003000 ㎡，初定定位為娛樂休閑商業(yè)。 住宅底商建議 兩層或 一層 挑高 ，商鋪面積在 80120 ㎡，以生活配套及學(xué)校商業(yè)為主 住宅的戶型更側(cè)重經(jīng)濟(jì)型，彰顯物業(yè)總價(jià)優(yōu)勢，降低 首付 門檻。（住宅產(chǎn)品定位與 01 號地塊相同） 基層示意圖如下： 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 住宅戶型建議 根據(jù)我司對潛在購房客戶需求分析可知： 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 受訪者戶型需求偏好示意圖2%27%56%16%0%0%10%20%30%40%50%60%一房 兩房 小三房 大三房 四房及以上 受訪者承受總價(jià)示意圖11%32%34%17%6%0%10%20%30%40%1 5 萬以下 1620萬 2030萬 3140萬 4 1 萬以上 ? 兩房和小三房是需求 的 主力戶型，然后該區(qū)域購房者所能承擔(dān)的總價(jià)范圍在 1630 萬元之間，按照目前圩塘商品房市場均價(jià) 2400 元 /㎡計(jì)算，該區(qū)域購房者所能購買的戶型面積在 70120 ㎡之間。 ? 根據(jù)我司對長宏商住樓戶型產(chǎn)品的銷售情況調(diào)研可知：該項(xiàng)目雖然整體銷售相當(dāng)不理想，但是戶型越小去化越好是不容忽視的事實(shí)， 鑒于以上兩點(diǎn)，我司建議戶型走經(jīng)濟(jì)型路線，具體如下： 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 戶型 面積區(qū)間 比例 一室半 6575 ㎡ 20% 兩房（部分空中花園） 7085 ㎡ 40% 小三房（部分空中花園） 85110 ㎡ 40% 合計(jì) —— % 參考戶型如下： 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 其他建議 鑒于圩塘空氣污染較為嚴(yán) 重，居民生活環(huán)境較差的事實(shí) 并結(jié)合相關(guān)建筑 成本，我司建議住宅內(nèi)安裝新風(fēng)系統(tǒng)，窗采用鋁合金或塑鋼雙層中空玻璃，以保證室內(nèi)空氣質(zhì)量 和隔音效果， 提高生活品質(zhì)，體現(xiàn)人居經(jīng)典。 由于周邊均是拆遷安置小區(qū)，為了體現(xiàn)我商品房項(xiàng)目的檔次，同時(shí)， 考慮到 圩塘外來人口頗多，流動(dòng)性大，安保問題顯得尤為重要，故我司建議我項(xiàng)目均采用可視對講系統(tǒng)和防盜 入戶 門 。 經(jīng)營方式建議 住宅全部銷售 商業(yè)：大型商業(yè) 定向 整體招商；沿街商鋪全部出售 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 七、成本收益預(yù)估 地塊基本指標(biāo) 類別 01 號地塊 02 號地塊 總計(jì) 備注 占 地面積 ㎡ ㎡ ㎡ —— 容積率 假設(shè)容積率 總建面積 ㎡ ㎡ ㎡ —— 住宅 萬 ㎡ 萬 ㎡ 萬 ㎡ 2600 元 /㎡ 商業(yè) 萬 ㎡ 萬 ㎡ 萬 ㎡ 4000 元 /㎡ 土地出讓金 613 萬元 390 萬元 1003 萬元 按照 30 萬元 /畝計(jì)算 車位 人防 —— —— —— 人防按照總建面積乘以 55 元 /㎡反扣 經(jīng)營性車位 112 個(gè)車位； 萬 ㎡ 67 個(gè)車 位； 萬 ㎡ 179 個(gè)車位； 萬 ㎡ 住宅： 1： ；商鋪： 50 個(gè) /萬 ㎡ 地上規(guī)劃總車位的 10%，其余做地下車庫 總套數(shù) 250 戶 150 戶 400 戶 按照 100 平米 /套計(jì)算 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 成本表 類別 建筑面積成本單價(jià)（元 /㎡） 總成本（萬元） 備注 稅金 —— 期間費(fèi)用 —— 土地成本 —— 前期規(guī)費(fèi) —— 前期工程費(fèi) 300 — — 建安工程 不含人防與地下車位 附屬公共設(shè)施 —— 公共設(shè)施配套費(fèi) 351 1404 含人防費(fèi)用 后期成本 —— 商住總成本 —— 地下車庫成本 地下規(guī)劃總車位的 90% 總成本 —— 詳見： 附件四：成本明晰表 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 收入表 類別 數(shù)量 單價(jià) 總金額 備注 住宅 萬 ㎡ 2600 元 /㎡ 7956 萬元 假設(shè) 100%銷售 商業(yè) 萬 ㎡ 4000 元 /㎡ 3760 萬元 假設(shè) 100%銷售 車位 161 個(gè) 5 萬元 /個(gè) 805 萬元 假設(shè) 100%銷售 合計(jì) —— —— 12521 萬元 —— 備注：以上銷售價(jià)格僅為預(yù)測值，最終由入市時(shí)市場行情來決定 成本收益表 類別 數(shù)值 總成本 萬元 總收入 12521 萬元 稅后利潤 萬元 稅后利潤率 21% 備注： 以上成本收益為靜態(tài)值 財(cái)務(wù)成本沒有計(jì)入總成本 人防成本采用政府補(bǔ)貼的形式，由政府統(tǒng)一規(guī)劃建造人防 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 附件一：需求偏好分析 為了更真實(shí)，更全面的了解圩塘區(qū)域的住房及商業(yè)消費(fèi)的需求偏好，我們通過問卷以及個(gè)別深入訪談的方式對整個(gè)圩塘地區(qū)進(jìn)行摸底，以下為問卷調(diào)研部分 調(diào)研時(shí)間： 2021 年 7 月 16 日 ——18 日 調(diào)研地點(diǎn)：圩塘及周邊廠區(qū) 調(diào)研目的： 客觀了解當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿科眉百彿繚撛谛枨螅? 通過對受訪者的消費(fèi)習(xí)慣尋找市場商 業(yè)契機(jī) 問卷情況：共 100 份問卷，其中不完整問卷 6 份，邏輯上矛盾的問卷 5 份，有效問卷 89 份，有效率： 89% 調(diào)研人員：研展部員工 問卷內(nèi)容： 受訪者背景： ? 性別比例及住房現(xiàn)狀 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 受訪者性別比例 1 :1 .1男性, 4 8女性, 4 1 受訪者住房現(xiàn)狀一覽表60%30%0%10%2%8%86%4%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%自己的私房 拆遷安置房 租用 商品房本地 外地 ★ 男女比例基本相當(dāng) ★ 本地人一般住在自己的私房或拆遷安置房，而外地人則有 86%的人群住在租用的房屋中 ★ 外地人中也有小部分在圩塘本地置業(yè) ? 區(qū)域分布及受教育程度 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 本地與外地受訪者基本相當(dāng)本地, 4 0外地, 4 9 受訪者文化水平普遍不高小學(xué), 1初中, 2 8高中, 3 9大專, 1 5本科及以上, 6 根據(jù)新北區(qū)整體規(guī)劃，圩塘周邊聚集了大量的園區(qū)如：環(huán)保工業(yè)園、百丈工業(yè)園、港口化工區(qū)等，廠區(qū)的增加必然導(dǎo)致外來人口的大量涌入，雖然目前該區(qū)域當(dāng)?shù)鼐用癖壤^多， 但是大量的當(dāng)?shù)厝耍绕涫悄贻p人在本地生活的并不多，實(shí)際上外來務(wù)工人員與當(dāng)?shù)鼐用癖壤龓缀跸喈?dāng)。而受訪者區(qū)域分布與實(shí)際情況相一致。同時(shí)，也由于該區(qū)域外來務(wù)工人員的涌入，導(dǎo)致整體受教育水平下降，高中的最多，本科及以上占比相對較少。 ? 年齡段及家庭結(jié)構(gòu) 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 受訪者年輕者居多2 5 歲以下,362 5 3 5 歲, 3 63 5 4 5 歲, 1 24 5 5 5 歲, 4 5 5 歲以上, 1 三口之家為主，單身其次單身, 1 8兩口之家, 8三口之家, 4 0三代同堂, 1 4其他, 9 該問卷受訪者以 35 歲以下的年輕人為主，這與目前圩塘的居民年齡結(jié)構(gòu)相一致。圩塘外來務(wù)工人員占比較大，并且大部分是 25 歲以下的年輕人。家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，單身及三代同堂為輔，這與年齡分布基本吻合。 ? 工作單位及收入水平 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 個(gè)體戶占比最大民營企業(yè), 3 5個(gè)體戶, 3 6自由職業(yè)者, 8服務(wù)行業(yè), 4機(jī)關(guān)單位, 0事業(yè)單位, 1國營企業(yè), 4 大部分受訪者年收入在5萬元以下3 萬以下, 3 73 5 萬, 3 06 8 萬, 1 38 1 0 萬, 51 0 1 2 萬, 31 2 萬以上, 1 從企業(yè)分布來看：個(gè) 體戶和民營企業(yè)最多，國企、事業(yè)單位幾乎沒有，這主要是因?yàn)?，圩塘居民一般都是開店或者在廠里打工，這與實(shí)際情況相符。受訪者收入水平普遍不高，廠里普通工人月收入一般在 10001500 元之間，而管理層月薪在 2021 元，結(jié)合家庭、年齡以及受訪者收入水平綜合評定，該問卷是完全合理的。 通過以上受訪者背景資料的分析可知：本次問卷的受訪者的基本情況與圩塘是相吻合，也就是說該問卷所揭示的購房需求偏好以及消費(fèi)特征與整個(gè)圩塘居民是相一致的。 購房者住宅需求偏好分析 ? 購房意向度調(diào)研 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 圩塘購房意向度示意圖15%%%14%61%25%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%是 否 不確定本地 外地 ★ 圩塘區(qū)域購房需求平淡 ，問卷中有 60%以上人群是沒有購房意向 ★ 問卷中僅有 15%的有購房意向，并且，圩塘人在本地購房的可能性很小 ★ 在問卷中，外地人的購房需求與本地相似，只是不確定的比例較大 造成以上購房意向特點(diǎn)的原因主要是圩塘距離化工區(qū)以及工業(yè)園區(qū)較近，生活環(huán)境較差，該地區(qū)的本地居民均有向市區(qū)以及新北區(qū)搬遷的意向。外地人來圩塘務(wù)工，由于年齡較輕，工作以及家庭的不穩(wěn)定導(dǎo)致購房的不確