【正文】 24,4299,4603,4446,5329,11863,885 貨幣資金余額(期末）5,88669120,0082,91920,81420,01033,19257,62148,16151,60558,13767,2553,370注釋1：中信蜀都新城項(xiàng)目整體共分三期開發(fā)，其中第一期開發(fā)的是7地塊；第二期開發(fā)的是4地塊、第三期開發(fā)的是9地塊。下表按開發(fā)次序列示了各地塊項(xiàng)目開發(fā)與銷售過程中的主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排，本現(xiàn)金流量預(yù)測中的時(shí)間節(jié)點(diǎn)均以下表為準(zhǔn)；開發(fā)過程主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期項(xiàng)目三期1號地塊2號地塊5號地塊6號地塊7號地塊3號地塊4號地塊8號地塊9號地塊一、取得國有土地使用證二、取得建設(shè)用地規(guī)化許可證三、完成項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)四、完成前期土地整理與挖掘五、取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證與施工許可證六、完成正負(fù)零以下工程七、開始正負(fù)零以上工程八、完成項(xiàng)目施工九、完成竣工驗(yàn)收備注：由于7號地塊的地下室連通，因此正負(fù)零以下工程同時(shí)進(jìn)行，同時(shí)完成；同理由于9號地塊的地下室也連通，因此正負(fù)零以下工程同時(shí)進(jìn)行，同時(shí)完成。假設(shè)前期工程費(fèi)的支出在從取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證開始至完成前期土地整理與挖掘止的期間內(nèi)平均分布；假設(shè)房屋開發(fā)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)在從開始正負(fù)零以上工程至完成項(xiàng)目施工止的期間內(nèi)按應(yīng)支付總額的70%平均分布，剩余30%于該地塊項(xiàng)目完成竣工驗(yàn)收后一次性支付；不可預(yù)見費(fèi)在從開始正負(fù)零以上工程至完成項(xiàng)目施工止的期間內(nèi)按全部應(yīng)付總額平均分布。住宅銷售主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期項(xiàng)目三期1號地塊2號地塊5號地塊6號地塊7號地塊3號地塊4號地塊8號地塊9號地塊一、取得預(yù)售許可證二、開始正式預(yù)售三、完成項(xiàng)目銷售四、辦理產(chǎn)證及產(chǎn)證分割備注：根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐姆抗苷?，所有?xiàng)目完成正負(fù)零以下工程的同時(shí)即可以獲批取得預(yù)售許可證，開始預(yù)售；因6號地塊無住宅業(yè)態(tài)，全為商業(yè)，所以相關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)在本表中不體現(xiàn)；假設(shè)各地塊住宅的銷售收入在從開始正式預(yù)售至完成項(xiàng)目銷售止的期間內(nèi)平均分布；假設(shè)各地塊住宅的營銷費(fèi)用支出在從開始正式預(yù)售至完成項(xiàng)目銷售止的期間內(nèi)平均分布。商業(yè)銷售主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)（僅銷不租）項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期項(xiàng)目三期1號地塊2號地塊7號地塊3號地塊4號地塊8號地塊9號地塊一、取得預(yù)售許可證二、開始正式預(yù)售三、完成項(xiàng)目銷售四、辦理產(chǎn)證及產(chǎn)證分割商業(yè)租賃與銷售主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)（先租后售）項(xiàng)目一期5號地塊6號地塊一、辦理產(chǎn)證及產(chǎn)證分割二、開始正式出租三、半年免租期四、租期結(jié)束五、開始正式銷售六、完成項(xiàng)目銷售備注：因9號地塊無商業(yè)業(yè)態(tài)，全為住宅，所以相關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)在本表中不體現(xiàn)；假設(shè)各地塊商業(yè)的銷售收入在從開始正式預(yù)售至完成項(xiàng)目銷售止的期間內(nèi)平均分布；但保守起見，對僅銷不租的商業(yè)我們假設(shè)在預(yù)計(jì)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)僅完成80%去化；根據(jù)6號地塊的規(guī)劃，在項(xiàng)目完工并辦理出產(chǎn)證后，將按年單位租金100元每平米的價(jià)格出租給若干家大型商戶，并給予首個(gè)半年的免租期：出租對象包括沃爾瑪百貨、居然之家家具城、會所及電影院等以培養(yǎng)該片區(qū)的商業(yè)氛圍；之后租金每半年收取一次；全部租期期滿后該地塊上所有商業(yè)將優(yōu)先出售給這些大型商戶，為實(shí)現(xiàn)到期后的快速去化，本表在市場均價(jià)的基礎(chǔ)上折價(jià)20%去化6號地塊商業(yè)，并假設(shè)銷售收入在從開始正式銷售至完成項(xiàng)目銷售止的期間內(nèi)平均分布；假設(shè)各地塊商業(yè)的營銷費(fèi)用支出在從開始正式預(yù)售（銷售）至完成項(xiàng)目銷售止的期間內(nèi)平均分布。另本現(xiàn)金流預(yù)測中的住宅與商鋪銷售收入、租賃收入、土地出讓金支出、前期工程費(fèi)支出、房產(chǎn)開發(fā)費(fèi)支出、開發(fā)間接費(fèi)支出、不可預(yù)見費(fèi)支出、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用的總金額數(shù)均以上文項(xiàng)目盈利能力分析中列示的地塊銷售與成本預(yù)計(jì)數(shù)據(jù)為依據(jù)：注釋2：信托計(jì)劃于項(xiàng)目開始時(shí)一次性投入5億元資金入股，并按照約定于三年期滿后退出；%為依據(jù)，本表按此收益率計(jì)入信托投資本益。融資顧問費(fèi)按信托融資規(guī)模的4%每年收取。注釋3：為給予本地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)必要的資金支持，本表按預(yù)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排了如下銀行貸款：編號貸款借入時(shí)點(diǎn)借款金額抵押物借款期限預(yù)計(jì)利率年利息還款安排138000萬元7號地塊土地3年%/年2052萬元；剩余部分到期一次性償還。248000萬元6號地塊商業(yè)現(xiàn)房3年%/年2592萬元全部本金到期一次性償還。備注：本表預(yù)計(jì)的借款金額 ≈ 抵押物成本價(jià)值 60%，其中第2筆貸款為在第1筆貸款基礎(chǔ)上的追加貸款；提前償還第1筆貸款中的1000萬系因需釋放5號地中對應(yīng)住宅面積的土地供辦理產(chǎn)證分割與交房所致，償還金額為根據(jù)抵押物價(jià)值與抵押率倒退所得的金額數(shù)。注釋4：土地出讓金的支付安排與獲取的土地證詳見下表：1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊5號地塊6號地塊7號地塊8號地塊9號地塊合計(jì)一、土地出讓金額（萬元）1,1,1,1,5,12, 46,42, 15, 129,預(yù)計(jì)的付款比例及繳款時(shí)限首筆土地款：簽訂土地出讓合同后七天內(nèi)（）付總地價(jià)款的約50%（67816萬元），獲取7號地塊土地證；第二筆土地款：簽訂土地出讓合同后六個(gè)月內(nèi)付總地價(jià)款的約20%（22970萬元），獲取9號地塊土地證；第三筆土地款：簽訂土地出讓合同后八個(gè)月內(nèi)付總地價(jià)款的約30%（38908萬元），獲取8號地塊土地證。注釋5：管理費(fèi)用支出的總金額以上文項(xiàng)目盈利能力分析中列示的地塊成本預(yù)計(jì)數(shù)據(jù)為依據(jù)，并假設(shè)每塊地的管理成本在從該地塊開發(fā)之日起至項(xiàng)目整體結(jié)束止的期間內(nèi)均勻分布。注釋6：住宅與商業(yè)的銷售稅費(fèi)中包含營業(yè)稅及附加（%）以及土地增值稅（先按2%預(yù)繳，竣工驗(yàn)收時(shí)匯算清繳）；商業(yè)租賃稅費(fèi)僅包含營業(yè)稅及附加（%）,本表按預(yù)計(jì)的發(fā)生額分別計(jì)入。項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測（假設(shè)未取得開發(fā)貸）項(xiàng)目方現(xiàn)金流量預(yù)測單位（人民幣：萬元）蜀 都 新 城 項(xiàng) 目 整 體 開 發(fā) 期 間（六年）2010年11～12月2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年7～10月信托結(jié)束2013年11～12月2014年上半年2014年下半年2015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年7～10月項(xiàng)目結(jié)束 貨幣資金余額(期初）24,0005,88618,24818,61470,48184,57098,66411,78232,33753,20590,602111,369189,101232,644 現(xiàn)金流入：　　　　　　　經(jīng)營活動流入住宅銷售收入 【注1】 18,82273,28255,57253,10535,48432,02228,55985,67867,93650,19450,19450,19425,097商業(yè)銷售收入 【注1】 18,77037,540117,85634,105 1,1712,343 107,158 商業(yè)租金收入 【注1】 300300 300300150 籌資活動流入信托投資 【注2】50,00022,000 銀行貸款 股東注資 【注3】 6,000 現(xiàn)金流入合計(jì)50,00065,592110,822173,42887,21035,78433,49330,90285,97868,23650,344157,35250,19425,097 現(xiàn)金流出：　　　　　　經(jīng)營活動流出土地出讓金支出67,81622,97038,908 前期工程費(fèi)支出 【注1】 4,3211,6821,682 房屋開發(fā)費(fèi)支出 【注1】 19,89150,15381,84138,20515,4569,6166,41152,33419,23219,23236,175 開發(fā)間接費(fèi)支出 【注1】 1,2293,0105,0452,5911,0136794533,5281,3581,3582,554 不可預(yù)見費(fèi)支出 【注1】 4371,1451,12872939716711133433433456 管理費(fèi)用支出2988941,1371,3801,3801,3809204601,3801,3801,3801,3801,380920營銷費(fèi)用支出 【注1】 6683,6693,4562,3567666805941,7813,4033,5005,2061,016508住宅銷售稅費(fèi) 1,4125,4965,1685,5692,6612,4022,1425,7365,1153,7655,9734,2552,127商業(yè)銷售稅費(fèi) 1,4082,81621,86119,411 88176 28,276 商業(yè)租賃稅費(fèi) 1717 17178 籌資活動流出信托投資本益 【注2】 102,926