【正文】 戶型推導 引導市區(qū)有能力購臵高檔公寓的客群選擇別墅產(chǎn)品。 Copyright Centaline Group, 2022 戶型建議，面積區(qū)間 —— ③ 產(chǎn)品面積建議 Code of this report | 102 169。 ? A地塊并不規(guī)整，西、北高，東、南低，但可以利用地塊天然的坡地屬性，打造有變化、有感染力的坡地景觀。 Copyright Centaline Group, 2022 規(guī)劃推導 Ⅲ 初步設(shè)想 4： A地塊：獨棟 + B地塊：聯(lián)排 優(yōu)勢點： 從市場分析情況及客戶問卷調(diào)查情況看，獨棟產(chǎn)品和聯(lián)排產(chǎn)品的市場去化率最高，市場接受度也最高。 周邊項目：國基城邦、加州玫瑰園等未來開發(fā)量仍然很大，住宅市場未來競爭激烈。 Copyright Centaline Group, 2022 公共院落打造 公共院落通過 亭臺、假山、水景 的打造，實在中式庭院生活的意境。 Copyright Centaline Group, 2022 中式風格，極致體驗 —— ① 風格建議 Code of this report | 84 169。 感性認知 Code of this report | 80 169。 客戶群對社區(qū)環(huán)境、建筑風格較為關(guān)注。 Copyright Centaline Group, 2022 61 1 127132348 41833704050334065 355015644581704864350%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%區(qū)位 景觀 配套 社區(qū) 建筑風格 戶型 智能化設(shè)施 會所設(shè)施2345非常不感興趣 比較不感興趣 一般 比較感興趣 非常感興趣 均值N=118 總體各因素感興趣程度 ? 受訪人群對別墅臵業(yè)的需求因素， 社區(qū)環(huán)境、建筑風格 ，為主要考察因素。 Copyright Centaline Group, 2022 基本特征 關(guān)注點及生活形態(tài)特征 購買本項目可能性 年齡 4049歲， 家庭年收入 80萬偏上， 以核心家庭為主， 學歷高中到大學， 多為企業(yè)老板 家庭住房在 2套以上，并擁有 2輛以上的私家車 ； 關(guān)注點主要在于社區(qū)內(nèi)的設(shè)施、車庫設(shè)施； 在生活形態(tài)方面有高端品味追求、傾向于購買奢侈產(chǎn)品、 對社區(qū)配套及物管服務(wù)方面敏感 ； 最高 中堅老板族 人群特點 Code of this report | 71 169。 Copyright Centaline Group, 2022 ? 執(zhí)行時間： —— ? 訪問形式：深度訪談 + 定量問卷 ? 調(diào)查目的：針對深物業(yè)銅山項目的客戶需求定位 ? 調(diào)查方式：與銀行、移動、郵政合作，獲取大客戶的資料，登門及電話采訪 ? 樣本量：問卷總量為 600份， 其中我們選取家庭總資產(chǎn)在 100萬以上的人群問卷作為有效問卷，共計 118份 ? 甄別特性： ? 年齡 35歲以上 ? 家庭購房的主要決策者或參與決策者 ? 未來兩年內(nèi)有在銅山新區(qū)及附近購買別墅的意向 ? 非事業(yè)單位受訪者家庭年收入在 50萬以上，事業(yè)單位受訪者家庭年收入在 30萬以上 ? 擁有私家車 問卷調(diào)查開展 Code of this report | 64 169。 家庭年收入 1020萬， 中價位樓盤的主力消費力量。 Copyright Centaline Group, 2022 客群分析，需求調(diào)研 —— ② 客群分析 Code of this report | 60 169。 戶型結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新：以“實用型”和“優(yōu)異化”為指導。 Copyright Centaline Group, 2022 價值梳理 生態(tài)資源：擁有得天獨厚的山水自然資源。 Copyright Centaline Group, 2022 SWOT分析 Strength—— 優(yōu)勢分析 品牌實力 品牌上市房企，實力雄厚。 Copyright Centaline Group, 2022 南望市政公園 項目四至 本 案 西抱龍腰山 東鄰泰康紅郡 北臨檀香山別墅 Code of this report | 51 169。 ? 整體區(qū)位上屬于老城區(qū)向南的延伸地，因自然環(huán)境優(yōu)越，周邊開發(fā)項目都以別墅、類別墅、洋房類產(chǎn)品為主。 Copyright Centaline Group, 2022 競爭個案分析 加州玫瑰園 位臵 占地面積 1753畝 建筑類別 雙拼、聯(lián)排、疊加 建筑面積 30萬平方米 容積率 總戶數(shù) 2300戶 當前報價 4588元 /平米 2房 2廳 1衛(wèi) 2房 2廳 1衛(wèi) 3房 2廳 2衛(wèi) 3房 2廳 2衛(wèi) 4房 2廳 2衛(wèi) 92 97 107 127 153 20% 20% 20% 20% 20% 該項目產(chǎn)品在徐州市場較為新穎，為花園洋房，共 6樓，層層退臺，每戶都贈送 10～ 20平方米左右的花園。 Copyright Centaline Group, 2022 別墅類型 容積率 代表樓盤 純獨立別墅 ～ 檀香山、湖森堡、太陽逸墅花園 純疊加別墅 泰康紅郡 混合別墅 ～ 松霏花園、恒龍依山龍郡、龍熙莊園、中匯霖雨山莊 住宅 +別墅 ～ 久隆鳳凰城、開元四季、國基城邦、世茂東都、中茵龍湖國際、國信龍湖世家、久隆鳳凰城、郡望花園 周邊形態(tài)類比 獨立別墅項目因市場供應較少，逐步成為稀缺；同時類別墅產(chǎn)品及多種物業(yè)類型混合的項目居多，同質(zhì)化競爭激烈。 別墅價格走勢 數(shù)據(jù)來源：中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù) Code of this report | 38 169。 Copyright Centaline Group, 2022 代表樓盤：嘉惠園、玫瑰園和桃園別墅、一棟洋房、半山別墅等 ? 起源于 2022年初 ? 位于銅山新區(qū)及鳳鳴路板塊 ? 普遍規(guī)模較小 ? 面積較大，無品質(zhì)感 ? 針對市區(qū)及銅山新區(qū)暴富人群或政府官員 ? 開發(fā)特點是片面抄襲、簡單模仿 別墅市場發(fā)展 Ⅰ 第一代 Code of this report | 34 169。 Copyright Centaline Group, 2022 單位：元 /平方 3895365536253707383437723821365837693407334731960500100015002022250030003500400045000 7 年一季度 二季度 三季度 四季度 0 8 年一季度 二季度 三季度 四季度 0 9 年一季度 二季度 三季度 四季度商品房成交均價 自 07 年第一季度至今，徐州市商品房成交均價波動上升，其中 08 年走勢放緩，至 09 年上半年，受市場不景氣影響，成交均價并沒有太大突破。 近年徐州市土地成交價格一直保持快速上漲的趨勢，不斷上漲的土地價格，必然堅定未來房價。市場反應迅速，一、二線城市成交量大幅下跌； ? 10年下半年，政府極有可能采取開征物業(yè)稅或者繼續(xù)提高房貸利率等手段來調(diào)控市場。 —— 打擊投資、投機炒房者 ? 預計后續(xù)將出臺的政策： 住宅消費稅 —— 引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。 對購買首套住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首 付款比例不得低于 30%。當天銷售額破億。 2 0 0 2 2 0 0 8 年城市居民人均可支配收入803789549840111851283714873169551 3 . 2 0 %1 1 . 4 0 %9 . 9 0 %1 3 . 7 0 %1 4 . 8 0 %1 5 . 8 6 %1 4 . 0 0 %6000800010000120221400016000180002022 2022 2022 2022 2022 2022 20220 . 0 0 %4 . 0 0 %8 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 6 . 0 0 %2 0 . 0 0 %人均可支配收入（元） 同比增幅2 0 0 2 2 0 0 8 年消費品零售總額2 2 3 . 9 32 3 5 . 4 23 2 4 . 4 63 9 6 . 0 44 6 0 . 0 85 4 2 . 8 86 8 0 . 2 31 0 . 9 0 %1 2 . 0 0 %1 6 . 3 0 %1 5 . 7 0 % 1 6 . 2 0 %1 8 . 0 0 %2 5 . 3 0 %1002003004005006007008002022 2022 2022 2022 2022 2022 20220%5%10%15%20%25%30%消費品零售總額（億元） 增長率（％）居民生活水平、購買力穩(wěn)步提高，消費需求不斷擴大，為房地產(chǎn)需求釋放創(chuàng)造了條件 民 生 Code of this report | 18 169。 Copyright Centaline Group, 2022 20222022徐州 GDP及同比增長 單位：億元 0100020223000400050002022 2022 2022 2022 20220 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %人均G D P 增幅20222022徐州人均 GDP及同比增長 單位：美元 數(shù)據(jù)來源：徐州統(tǒng)計局 2022年以來徐州市 GDP總量保持高速增長， 2022年 GDP總量突破 2022億元大關(guān)， 2022增長 %， GDP總量列江蘇省第六位。 數(shù)字徐州 總面積： 11258平方公里 市區(qū)面積： 1180平方公里 市區(qū)人口：約 190萬 古代的兵家必爭之地，當今的商家必爭之地 地 位 ■ 蘇北最大城市 ■ 四省交匯處 ■ 多條鐵路，高速公路貫穿 ■ 自古兵家必爭之地 Code of this report | 12 169。 Code of this report | 7 169。 Copyright Centaline Group, 2022 1982年 11月，深圳市物業(yè)發(fā)展（集團）股份有限公司成立 1992年 3月， 深物業(yè)集團公司正式在深圳證券交易所掛牌交易 曾經(jīng)榮獲： ? 深圳市“十大品牌開發(fā)商” ? 總承包建設(shè)的深圳國際國貿(mào)大廈成為“深圳速度”的象征和改革開放的標志性建筑。中原公司將本著“專業(yè)、客觀、想甲方之所想” 的態(tài)度，在有限的時間內(nèi)，對地塊進行了系統(tǒng)的研究。該地塊占地面積為 96869平方米；容積率不超過 ，建筑密度不超過 25%，用途為住宅。 Copyright Centaline Group, 2022 了解徐州，愛上徐州 —— ① 城市解讀 Code of this report | 11 169。 Copyright Centaline Group, 2022 規(guī)劃戰(zhàn)略 : 城市東擴、南進， 銅山新區(qū)板塊在城南房地產(chǎn)大市場中一直處于不可或缺的地位。 Copyright Centaline Group, 2022 20222022年徐 州三產(chǎn)比例1715 1413 12 454950 51 51 3836 36 36 37 36 01020304050602022 2022 2022 2022 2022 2022 2022第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)為主導的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)奠定了徐州堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)， 第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為徐州帶來大量高素質(zhì)、中高收入人群，帶來大量居住需求。 金鷹的銷售額每年以 2022萬的速度遞增。 對徐州的房地產(chǎn)市場充滿信心 深物業(yè)逐鹿中原，徐州是必得之地！ Code of this report | 21 169。如果開發(fā)商預售方案中主要內(nèi)容要發(fā)生變更，如要求漲價，應當報主管部門備案并公示。 Copyright Centaline Group, 2022 ? 2022年之前，政府的宏觀調(diào)控，主要針對土地市場和房地產(chǎn)市場，而對于貸款政策依然保持寬松的態(tài)度。 09年，國土局推出的土地量仍然不大，導致成交量較 08年提升不大，從國土局 2022年供應計劃來看， 2022年土地上市量會大幅度回升，成交面積超過 4