【正文】 逐鹿中原，必奪徐州 “徐州深物業(yè)銅山地塊”項(xiàng)目提案報(bào)告 南京中原 事業(yè)三部 徐州項(xiàng)目組 202266 Code of this report | 2 169。 Copyright Centaline Group, 2022 感 謝 貴公司給中原參加“深物業(yè)銅山地塊”項(xiàng)目方案招 標(biāo)設(shè)計(jì)的機(jī)會(huì)。中原公司將本著“專業(yè)、客觀、想甲方之所想” 的態(tài)度，在有限的時(shí)間內(nèi)，對(duì)地塊進(jìn)行了系統(tǒng)的研究。 Code of this report | 3 169。 Copyright Centaline Group, 2022 “ 深物業(yè) ” 一個(gè)企業(yè)對(duì)城市的影響力 Code of this report | 4 169。 Copyright Centaline Group, 2022 1982年 11月，深圳市物業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司成立 1992年 3月， 深物業(yè)集團(tuán)公司正式在深圳證券交易所掛牌交易 曾經(jīng)榮獲： ? 深圳市“十大品牌開發(fā)商” ? 總承包建設(shè)的深圳國際國貿(mào)大廈成為“深圳速度”的象征和改革開放的標(biāo)志性建筑。 ? “中國房地產(chǎn)綜合效益百強(qiáng)企業(yè)”第二名 ? “中國國有企業(yè) 500強(qiáng)”第 170名 ? 首次“中國股票上市公司綜合實(shí)力百強(qiáng)企業(yè)”評(píng)比第 23名 ? 全國第一批物業(yè)管理“國家一級(jí)企業(yè) ” … … Code of this report | 5 169。 Copyright Centaline Group, 2022 銅山新區(qū) 徐州 主城 逐鹿中原，必奪徐州！深物業(yè)對(duì)徐州躊躇滿志，一場(chǎng)逐鹿戰(zhàn)正在開啟 …… 徐州發(fā)展看“銅山新區(qū)” .深物業(yè)，一家老牌國企，多年來一直在沿海及長江中下游一二線城市發(fā)展。如今進(jìn)軍中原，徐州因其獨(dú)特的地理位臵和交通環(huán)境，成為古代兵家、當(dāng)今商家的必爭(zhēng)之地！ Code of this report | 6 169。 Copyright Centaline Group, 2022 拿 地 深物業(yè)集團(tuán)公司，于 2022年2月 10日成功競(jìng)得徐州市銅山縣2022001號(hào)地塊。該地塊占地面積為 96869平方米；容積率不超過 ，建筑密度不超過 25%，用途為住宅。 攻 略 根據(jù)用地指標(biāo)初步推斷，此地塊將是以別墅、類別墅產(chǎn)品為主的高檔社區(qū)。初入中原，便以高端形象進(jìn)入徐州，可見深物業(yè)布局中原的決心。 Code of this report | 7 169。 Copyright Centaline Group, 2022 開發(fā)目標(biāo) 需要解決的問題 ? 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 利潤 最大化 ? 保證項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn) 最小化 ? 通過在徐州首個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，在本土市場(chǎng)迅速樹立 企業(yè)形象 。 ? 我們面對(duì)如何的 市場(chǎng) ？我們的 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 是誰？有怎樣的市場(chǎng) 機(jī)會(huì) 與 空白點(diǎn) ？ ? 我們?cè)撊绾味ㄎ晃覀兊?產(chǎn)品 ？如何實(shí)現(xiàn) 核心競(jìng)爭(zhēng)力 ？ ? 我們的產(chǎn)品該營造什么樣的 風(fēng)格 ？多大的 面積 ？ ? 如何確立行之有效的 營銷謀略 ？ ！ ？ Code of this report | 8 169。 Copyright Centaline Group, 2022 設(shè)局 勝局 謀局 探局 找趨勢(shì) 找機(jī)會(huì) 找問題 定市場(chǎng) 定客群 定形象 議規(guī)劃 議風(fēng)格 議產(chǎn)品 做推廣 做價(jià)格 做銷售 — 市場(chǎng)認(rèn)知 — 項(xiàng)目定位 — 產(chǎn)品規(guī)劃 — 營銷策略 Code of this report | 9 169。 Copyright Centaline Group, 2022 探局篇 ① 城市解讀 ② 市場(chǎng)解讀 ③ 別墅市場(chǎng)研究 Code of this report | 10 169。 Copyright Centaline Group, 2022 了解徐州，愛上徐州 —— ① 城市解讀 Code of this report | 11 169。 Copyright Centaline Group, 2022 徐州古稱彭城，具有五千多年歷史，是國家歷史文化名城之一。 他位于江蘇省西北部，是蘇北最大城市和由蘇、魯、豫、皖邊區(qū)組成的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心。 數(shù)字徐州 總面積： 11258平方公里 市區(qū)面積： 1180平方公里 市區(qū)人口：約 190萬 古代的兵家必爭(zhēng)之地，當(dāng)今的商家必爭(zhēng)之地 地 位 ■ 蘇北最大城市 ■ 四省交匯處 ■ 多條鐵路，高速公路貫穿 ■ 自古兵家必爭(zhēng)之地 Code of this report | 12 169。 Copyright Centaline Group, 2022 城市功能定位 淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市，區(qū)域性物流中心。 城市性質(zhì) （ 1）全國綜合性交通主樞紐； （ 2）隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶東部和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，商貿(mào)都會(huì)； （ 3）徐州都市圈的特大核心城市； （ 4）國家歷史文化名城、優(yōu)秀旅游城市； （ 5）區(qū)域制造業(yè)基地。 定 位 Code of this report | 13 169。 Copyright Centaline Group, 2022 大量名勝古跡和山水資源，帶動(dòng)的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展 風(fēng) 貌 沛縣歌風(fēng)臺(tái) 龜山漢墓 黃河故道 云龍湖 Code of this report | 14 169。 Copyright Centaline Group, 2022 規(guī)劃戰(zhàn)略 : 城市東擴(kuò)、南進(jìn)， 銅山新區(qū)板塊在城南房地產(chǎn)大市場(chǎng)中一直處于不可或缺的地位。以龍腰山生態(tài)居住區(qū)為關(guān)注熱點(diǎn)。 城建利好： 新城區(qū) — 銅山新區(qū)快速通道和城南大道的建設(shè) ，不僅把銅山新區(qū)和新城區(qū)在京滬鐵路兩側(cè)連為一體；更有望使銅山把北京路打造成徐州市乃至淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的一流商業(yè)大道 徐州城市重點(diǎn)東擴(kuò)南移的趨勢(shì)，也給銅山新區(qū)前所未有的發(fā)展機(jī)遇 規(guī) 劃 Code of this report | 15 169。 Copyright Centaline Group, 2022 20222022徐州 GDP及同比增長 單位：億元 0100020223000400050002022 2022 2022 2022 20220 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %人均G D P 增幅20222022徐州人均 GDP及同比增長 單位：美元 數(shù)據(jù)來源：徐州統(tǒng)計(jì)局 2022年以來徐州市 GDP總量保持高速增長， 2022年 GDP總量突破 2022億元大關(guān)， 2022增長 %， GDP總量列江蘇省第六位。 根據(jù)一般國際經(jīng)驗(yàn)， 其房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于飛速發(fā)展時(shí)期。 2022年以來徐州市人均 GDP總量保持高速增長， 2022年人均GDP接近 4000美元，增速 約 25%。 按城市房地產(chǎn)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)，徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期。 穩(wěn)步增長的城市經(jīng)濟(jì)推動(dòng)著徐州房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展 財(cái) 政 宏觀經(jīng)濟(jì)增長 小于 4% 45% 58% 大于 8% 1020% 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展?fàn)顩r 萎縮 停滯 甚至倒退 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 飛速發(fā)展 發(fā)展期 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP （美元） 8001000 10004000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善 需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主 數(shù)量和質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展 以質(zhì)量為主 數(shù)量和質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展 Code of this report | 16 169。 Copyright Centaline Group, 2022 20222022年徐 州三產(chǎn)比例1715 1413 12 454950 51 51 3836 36 36 37 36 01020304050602022 2022 2022 2022 2022 2022 2022第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)奠定了徐州堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)， 第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為徐州帶來大量高素質(zhì)、中高收入人群，帶來大量居住需求。 近 5年的工業(yè)化率變動(dòng)比較平穩(wěn)保持在20%— 40%之間，說明徐州目前屬于半工業(yè)化城市 城市化與工業(yè)化是推動(dòng)城市發(fā)展的主要?jiǎng)恿? 數(shù)據(jù)來源：徐州統(tǒng)計(jì)局 產(chǎn) 業(yè) Code of this report | 17 169。 Copyright Centaline Group, 2022 2022年全年城鎮(zhèn)職工工資總額 億元 ,人均可支配收入 16955元，增長 % 消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大， 2022年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，增長 %，增速比上年提高 %。 2 0 0 2 2 0 0 8 年城市居民人均可支配收入803789549840111851283714873169551 3 . 2 0 %1 1 . 4 0 %9 . 9 0 %1 3 . 7 0 %1 4 . 8 0 %1 5 . 8 6 %1 4 . 0 0 %6000800010000120221400016000180002022 2022 2022 2022 2022 2022 20220 . 0 0 %4 . 0 0 %8 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 6 . 0 0 %2 0 . 0 0 %人均可支配收入（元） 同比增幅2 0 0 2 2 0 0 8 年消費(fèi)品零售總額2 2 3 . 9 32 3 5 . 4 23 2 4 . 4 63 9 6 . 0 44 6 0 . 0 85 4 2 . 8 86 8 0 . 2 31 0 . 9 0 %1 2 . 0 0 %1 6 . 3 0 %1 5 . 7 0 % 1 6 . 2 0 %1 8 . 0 0 %2 5 . 3 0 %1002003004005006007008002022 2022 2022 2022 2022 2022 20220%5%10%15%20%25%30%消費(fèi)品零售總額（億元） 增長率（％）居民生活水平、購買力穩(wěn)步提高，消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，為房地產(chǎn)需求釋放創(chuàng)造了條件 民 生 Code of this report | 18 169。 Copyright Centaline Group, 2022 數(shù)據(jù)來源于徐州統(tǒng)計(jì)局 固定資產(chǎn)投資恢復(fù)性增長，投資結(jié)構(gòu)比較合理。房地產(chǎn)投資逐年增長，占比始終在10%左右，說明徐州的房地產(chǎn)市場(chǎng)處在健康合理的發(fā)展階段。 投 資 Code of this report | 19 169。 Copyright Centaline Group, 2022 7470萬 12月 18日，金鷹店慶當(dāng)天的銷售額達(dá)到7470萬。 金鷹的銷售額每年以 2022萬的速度遞增。在金鷹國際集團(tuán)全國 17家門戶店“破紀(jì)錄”。 100% 寶馬、奔馳車的銷售環(huán)比增長 100%； 五一車展， 3天銷售 2322輛。當(dāng)天銷售額破億。 高檔化妝品 % 金銀珠寶 % 高檔服裝類 % 高端家電 20%以上 娛樂、休閑食品及奶制品 40%以上 寶馬的市場(chǎng)保有量超過 1000臺(tái) 奔馳的市場(chǎng)保有量超過 400臺(tái) 奧迪的市場(chǎng)保有量超過 3000臺(tái) 高端消費(fèi)指標(biāo) 消 費(fèi) 高端消費(fèi)的潛力清晰可見。居民消費(fèi)趨于品牌化、時(shí)尚化、理想化。消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)明顯 Code of this report | 20 169。 Copyright Centaline Group, 2022 ? 徐州是全國性交通樞紐，地理位臵重要； ? 徐州名勝古跡與山水資源豐富，旅游業(yè)發(fā)展迅速； ? 徐州城市發(fā)展方向與城建力度有利于銅山新區(qū)的快速發(fā)展； ? 徐州經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，國民生產(chǎn)總值快速增長，為房地產(chǎn)行業(yè)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)； ? 居民可支配收入穩(wěn)步增長，高端消費(fèi)潛力清晰可見。 對(duì)徐州的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿信心 深物業(yè)逐鹿中原，徐州是必得之地！ Code of this report | 21 169。 Copyright Centaline Group, 2022 新政解讀，市場(chǎng)分析 —— ②