【正文】 金廈 “陽光綠城” 項(xiàng)目提案報(bào)告 2022年 3月 概述 Zhang jia gang Upper reaches life Summary 城市發(fā)展必然帶來全新的住宅需求、 產(chǎn)生新的客群、演繹出全新的生活方式。 我們將在本報(bào)告中闡述的幾個(gè)重要內(nèi)容是： 本案 老城區(qū) 引子 —— 8000年文化的出土 一直在尋找 尋找良渚文化的起源 尋找長江下游地區(qū)新石器時(shí)代的根 隨著東山村遺址的發(fā)現(xiàn) 終于找到了 東山村遺址 —— 崧澤文化 良渚文化的源頭 看看崧澤文化發(fā)源地的表象 港口型城市 較為落后的樓盤形象 鎮(zhèn)政府的搬遷選址 香山風(fēng)景區(qū) 一直在號(hào)召、剛剛才啟動(dòng)的新城區(qū) ………… 城市經(jīng)濟(jì) 背景 — 恩格爾系數(shù) ? 從恩格爾系數(shù)來看， 05年張家港已從小康進(jìn)入富裕階段，居民對(duì)房地產(chǎn)的需求進(jìn)入結(jié)構(gòu)性改變，改善型需求將成為市場購買主力。 食品占消費(fèi)支出比重4 9 . 6 0 %4 6 . 3 0 %4 3 . 1 0 %3 8 . 2 0 % 3 7 . 8 0 %3 6 . 2 0 % 3 5 . 6 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 貧困 溫飽 小康 富裕 恩格爾系數(shù)與富裕程度關(guān)系 50%~59% 40%~50% 30%40% ＞ 59% 張家港城市背景分析 城市 一、二、三產(chǎn)業(yè)情況 張家港城市背景分析 %%%%%%%%%%%%%%%%%%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1978年 1988年 1998年 2022年 2022年 2022年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)?2022年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，增 長 ％；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，增長 ％。 ?從近年來數(shù)據(jù)看出， 張家港市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定 于 “二、三、一 ”型，第二產(chǎn)業(yè)比重最大； 第三產(chǎn)業(yè)增長最快 ，占比持續(xù)增加，第 二 產(chǎn)業(yè)相比有所萎縮； ?城市第三產(chǎn)業(yè)決定了城市白領(lǐng)階層的數(shù)量。 城市經(jīng)濟(jì)背景 — GDP及人均 GDP 張家港城市背景分析 0100020223000張家港G D P 增長及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化生產(chǎn)總值( 億元) 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè) 生產(chǎn)總值( 億元) 1978年 1988年 1998年 2022年 2022年 2022年2022年城市 GDP連續(xù)增長至， 連續(xù)五年 GDP增長率超過 10%。 根據(jù)世界銀行報(bào)告研究， GDP增長率大于 8%，人均 GDP處于40008000美元區(qū)間，張家港區(qū)域房地產(chǎn)處于平穩(wěn)發(fā)展期。 GDP增長率與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：張家港市 GDP增長率連續(xù)五年超過 10%，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，預(yù)計(jì)未來 2年持續(xù)增長。 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：金港人均 GDP超過 6萬元人民幣，房地產(chǎn)業(yè)處于平穩(wěn)發(fā)展階段。 2022年 張家港 市人均 GDP超過 8萬元，折合美元約 1萬 元。 金港片區(qū)人均 GDP達(dá)到 ，折合美元約。 根據(jù)世界銀行報(bào)告研究， GDP增長率大于 8%，人均 GDP大于 4000美元區(qū)間，金港區(qū)域房地產(chǎn)處于平穩(wěn)發(fā)展期。 金港 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系 張家港城區(qū)人均G D P0246810121416楊舍城區(qū)金港（片區(qū)）錦豐 塘市 樂余城市經(jīng)濟(jì)背景 — GDP及人均 GDP 金港鎮(zhèn)背景分析 城市人口背景 金港鎮(zhèn)人口年齡分布11%45%20%24%1 7 歲及以下1 8 3 4 歲3 5 5 9 歲6 0 歲及以上200 8年金港鎮(zhèn)準(zhǔn)予結(jié)婚數(shù)量1. 54萬（對(duì)）2022 2022 2022 2022 2022 2022? 金港鎮(zhèn)年齡結(jié)構(gòu)以 3539歲中年人為最多 ，對(duì)于目前改善型住房需求有很大的支撐 。 ? 隨著適婚年齡青年人大幅度增長 ， 初次婚房臵業(yè)需求將進(jìn)一步增加 ， 假設(shè)每戶需求 100平米 ， 08年婚房需求即為 154萬方 ， 扣除已有房和區(qū)域外購房 （ 按 90%） 計(jì)算 ， 婚房需求約為 。 金港鎮(zhèn)未來的剛性需求就是由這兩類客源支撐，改善型換房和結(jié)婚臵業(yè) 金港鎮(zhèn)背景分析 ? 張家港已具備良好的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ， 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展擁有良好的經(jīng)濟(jì)平臺(tái)； ? 人口周期提供大量改善需求 （ 3560歲人口比例 45%） 、 婚房剛性需求較強(qiáng) ，為房產(chǎn)提供穩(wěn)定的市場需求； ? 金港屬外來人口較多的鎮(zhèn)區(qū) ， 恩格爾系數(shù)的下降 ， 帶來房產(chǎn)需求的增加； 預(yù)測金港鎮(zhèn)未來幾年經(jīng)濟(jì)將過渡到平穩(wěn)發(fā)展，為房產(chǎn)市場發(fā)展提供良好的經(jīng)濟(jì)平臺(tái) 城市背景分析總結(jié) 無知 才會(huì)產(chǎn)生 無解 , 停留在表象上的文章 永遠(yuǎn)不會(huì)出采 ! 我們僅僅看到了整個(gè)港城的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況， 看到了金港的經(jīng)濟(jì)、房產(chǎn)消費(fèi)主力群體 …… 我們應(yīng)該更深入的結(jié)合我們的區(qū)域文化 東山村遺址 ——崧澤文化的發(fā)源地 這條引線 …… 未來的金港鎮(zhèn)的房地產(chǎn) 更可能向什么方向發(fā)展？ 金港鎮(zhèn)房地產(chǎn)的未來展望 旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn) 結(jié)合金港趨勢看本項(xiàng)目 JIN GANG TREND WITH THIS ITEM 三大需要解決的問題 ? 目前待售樓盤主要集中在本項(xiàng)目所處的新城區(qū)區(qū)域； 待售樓盤分布 一品江南 金港灣二期 張地 2022—B23/B地 大潤發(fā) 本項(xiàng)目 張地 2022—B20 供應(yīng)分析 — 供應(yīng)體量 ? 板塊內(nèi)已知共有五塊待開發(fā)地塊 ， 已知可售面積約 ； ? 其他四個(gè)項(xiàng)目總體量約 ， 本項(xiàng)目可售體量就有 ， 占未開發(fā)項(xiàng)目總體量的 %。 因此從金港來看 ， 本項(xiàng)目是無爭議的規(guī)模型大盤 。 ? 區(qū)域內(nèi)待開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)形式放眼望去 ， “ 滿城皆是小高層 ” 。 未來金港的主戰(zhàn)場將會(huì)是小高層戰(zhàn)場 。 未開發(fā)用地 占地 (萬 M2) 容積率 （ R） 可售面積 (萬 M2) 預(yù)計(jì)產(chǎn)品類型 與本案競爭產(chǎn)品 預(yù)計(jì)開盤時(shí) 間 一品江南 小高層、商業(yè) 小高層、商業(yè) 10年 7月 張地 2022—B20 小高層、多層 小高層、多層 10年 9月 金港灣二期 小高層 小高層 10年底 張地 2022—B23/B地 小高層 小高層 11年下半年 本案 小高層、多層、別墅 小 計(jì) 未來競爭市場分析 ? 09年上半年和 08年上半年度增幅在 %左右 。 ? 考慮到 09年下半年 ， 金港市場整體出現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài) ， 市場上可售房源有限 ， 基本都在尾盤階段 ， 整體市場成交量下跌 ， 故造成 09年下半年相對(duì)于 08年下半年的非正常價(jià)格漲幅 ， 該價(jià)格漲幅可以剔除 。 ? 金港整體小高層價(jià)格漲幅應(yīng)該在 10%— 12%左右 。 小高層 成交套數(shù)（套） 成交面積（㎡） 成交金額（萬元） 成交均價(jià)（元） 同比年增幅 2022年上半年 72 9216 2786 3023 / 2022年下半年 126 15750 3135 / 2022年上半年 153 19584 3252 % 2022年下半年 109 13516 3517 % 2022年上半年 296 37592 3686 % 2022年下半年 183 22875 3765 % 小高層成交情況 多層 成交套數(shù)（套） 成交面積（㎡） 成交金額（萬元） 成交均價(jià)（元） 同比年增幅 2022年上半年 68 8843 2583 / 2022年下半年 60 7846 2650 / 2022年上半年 83 10872 2813 % 2022年下半年 62 7995 2925 % 2022年上半年 109 13951 3253 % 2022年下半年 83 10703 3562 % 金港多層走勢 多層成交情況 ? 09年上半年和 08年上半年度增幅在 %左右 。 ? 后續(xù)退出地塊容積率均在 ， 隨著容積率的提升 ， 小高層產(chǎn)品成為市場的主流 ，多層