【正文】 0 元 /㎡ 小高層入市均價(jià)： 5850 元 /㎡ 聯(lián)排別墅入市均價(jià)： 10300元 /㎡ ? 預(yù)計(jì)可售面積多層約 ㎡ 小高層約 ㎡ 聯(lián)排別墅約 ㎡ ? 預(yù)計(jì)總銷金額多層： ㎡ 5560元 /㎡ = 小高層： ㎡ 5850元 /㎡ = 聯(lián)排別墅： ㎡ 10300元 /㎡ = 第六批房源 第六批推出房源 小高層 108套 ，面積 ， 別墅 6套，面積。 （預(yù)計(jì)推出時(shí)間 2022年 10月份） ? 本項(xiàng)目 首批多層 入市均價(jià)： 4050 元 /㎡ ? 首批預(yù)計(jì)可售面積約 ㎡ ? 預(yù)計(jì)總銷金額： ㎡ 4050元 /㎡ = 第一次推案 2022年 10月 11月 12月 2022年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 第二批房源 第二批所推房源在第一批試水情況下加推，可根據(jù)首批多層銷售情況及市場(chǎng)客戶接受度適當(dāng)提高房?jī)r(jià)，房源量體也不宜過(guò)大，推出房源170套，面積 。 ? 后續(xù)退出地塊容積率均在 ， 隨著容積率的提升 ， 小高層產(chǎn)品成為市場(chǎng)的主流 ，多層產(chǎn)品已成了市場(chǎng)的稀缺 ， 本案的推出將會(huì)彌補(bǔ)市場(chǎng)多層產(chǎn)品的量體不足 ? 考慮到 09年下半年 ， 金港市場(chǎng)整體出現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài) ， 市場(chǎng)上可售房源有限 ， 并都在尾盤階段 ， 整體市場(chǎng)成交量下跌 ， 故造成 09年下半年相對(duì)于 08年下半年的非正常價(jià)格漲幅 ， 該價(jià)格漲幅可以剔除 。 金港小高層價(jià)格走勢(shì) ? 09年上半年和 08年上半年度增幅在 %左右 。 小高層靜態(tài)價(jià)格 多層、聯(lián)排別墅靜態(tài)價(jià)格 同一小區(qū)內(nèi)多層的價(jià)格一般比小高層低 200300元 /㎡ ，因而本項(xiàng)目的 多層靜態(tài)價(jià)格取 /㎡ ； 聯(lián)排別墅一般為小高層住宅的 ，考慮到后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目別墅沒(méi)有很大的競(jìng)爭(zhēng)，并且本項(xiàng)目別墅量體也不大，因而本項(xiàng)目 聯(lián)排別墅 取值小高層住宅的 ， 靜態(tài)價(jià)格取 /㎡ 。 各類產(chǎn)品靜態(tài)價(jià)格 區(qū)位打分法 參照項(xiàng)目 本案 金港灣 攀華豪園 鑫江花苑 評(píng)分指標(biāo) 權(quán)重 評(píng)分 (X1) 評(píng)分 (X2) 評(píng)分 (X3) 評(píng)分 (X4) 區(qū)位 片區(qū)形象 15% 7 與區(qū)中心的距離（未來(lái)） 10% 9 8 道路 /交通狀況 16% 10 8 周邊自然環(huán)境 10% 9 8 周邊人文環(huán)境 10% 8 8 8 7 周邊配套 16% 8 7 治安狀況 8% 片區(qū)提升潛力 15% 9 9 加權(quán)總評(píng)分 各項(xiàng)目售價(jià)（元） P1(a) P2(a) 3500 P3(a) 3400 P5(a) 3200 參照權(quán)重（ %） Y1 Y2 50 Y3 30 Y5 20 目標(biāo)加權(quán)售價(jià) 3766 3548 3310 加權(quán)后價(jià)格（元） P1(b) P2(b) P3(b) P5(b) 本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)格 P（區(qū)位） /㎡ [注 ] 打分采用每項(xiàng) 10分滿分制，由此避免權(quán)重較小項(xiàng)拉不開(kāi)分差，價(jià)格采取目前市場(chǎng)二手及客戶認(rèn)同價(jià)。項(xiàng)目、公司形象和產(chǎn)品賣點(diǎn)，從光榮和榮耀；不曾有、不再有的兩個(gè)定位點(diǎn)中得到全面升華。 ?教育配套 —— 項(xiàng)目周邊 1公里范圍內(nèi)有金港幼兒園 、 中興小學(xué) 、 港區(qū)高中等 。 ?規(guī)劃設(shè)計(jì) —— 本案從總體規(guī)劃來(lái)看 ， 在城市新城區(qū)地段中 ， 打造 金港鎮(zhèn)首席 大規(guī)模歐式建筑 高品質(zhì)社區(qū) 。 ? 多層 大頂復(fù) D5戶型 （ 提升產(chǎn)品 ） —— 高附加值 ， 高享受 （ 客廳面寬 ） ， 屬于常規(guī)產(chǎn)品的升級(jí)版 ， 頂層贈(zèng)送露臺(tái)面積約 35平米 ， 共計(jì)贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)面積近 15平米的陽(yáng)臺(tái) ， 贈(zèng)送比約（ 35+15） /=23%。我們的目的“利益最大化” —— 經(jīng)濟(jì)利益與口碑效應(yīng)同行。 ? 金港整體多層價(jià)格漲幅應(yīng)該在 11%16%左右 。 ? 考慮到 09年下半年 ， 金港市場(chǎng)整體出現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài) ， 市場(chǎng)上可售房源有限 ， 基本都在尾盤階段 ， 整體市場(chǎng)成交量下跌 ， 故造成 09年下半年相對(duì)于 08年下半年的非正常價(jià)格漲幅 ， 該價(jià)格漲幅可以剔除 。 因此從金港來(lái)看 ， 本項(xiàng)目是無(wú)爭(zhēng)議的規(guī)模型大盤 。 根據(jù)世界銀行報(bào)告研究， GDP增長(zhǎng)率大于 8%，人均 GDP大于 4000美元區(qū)間，金港區(qū)域房地產(chǎn)處于平穩(wěn)發(fā)展期。 GDP增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：張家港市 GDP增長(zhǎng)率連續(xù)五年超過(guò) 10%，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，預(yù)計(jì)未來(lái) 2年持續(xù)增長(zhǎng)。 城市經(jīng)濟(jì)背景 — GDP及人均 GDP 張家港城市背景分析 0100020223000張家港G D P 增長(zhǎng)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化生產(chǎn)總值金廈 “陽(yáng)光綠城” 項(xiàng)目提案報(bào)告 2022年 3月 概述 Zhang jia gang Upper reaches life Summary 城市發(fā)展必然帶來(lái)全新的住宅需求、 產(chǎn)生新的客群、演繹出全新的生活方式。 ?從近年來(lái)數(shù)據(jù)看出， 張家港市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定 于 “二、三、一 ”型，第二產(chǎn)業(yè)比重最大； 第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)最快 ，占比持續(xù)增加，第 二 產(chǎn)業(yè)相比有所萎縮； ?城市第三產(chǎn)業(yè)決定了城市白領(lǐng)階層的數(shù)量。 根據(jù)世界銀行報(bào)告研究， GDP增長(zhǎng)率大于 8%，人均 GDP處于40008000美元區(qū)間，張家港區(qū)域房地產(chǎn)處于平穩(wěn)發(fā)展期。 金港片區(qū)人均 GDP達(dá)到 ，折合美元約。 金港鎮(zhèn)未來(lái)的剛性需求就是由這兩類客源支撐，改善型換房和結(jié)婚臵業(yè) 金港鎮(zhèn)背景分析 ? 張家港已具備良好的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ， 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展擁有良好的經(jīng)濟(jì)平臺(tái)； ? 人口周期提供大量改善需求 （ 3560歲人口比例 45%） 、 婚房剛性需求較強(qiáng) ，為房產(chǎn)提供穩(wěn)定的市場(chǎng)需求； ? 金港屬外來(lái)人口較多的鎮(zhèn)區(qū) ， 恩格爾系數(shù)的下降 ， 帶來(lái)房產(chǎn)需求的增加； 預(yù)測(cè)金港鎮(zhèn)未來(lái)幾年經(jīng)濟(jì)將過(guò)渡到平穩(wěn)發(fā)展，為房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供良好的經(jīng)濟(jì)平臺(tái) 城市背景分析總結(jié) 無(wú)知 才會(huì)產(chǎn)生 無(wú)解 , 停留在表象上的文章 永遠(yuǎn)不會(huì)出采 ! 我們僅僅看到了整個(gè)港城的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況， 看到了金港的經(jīng)濟(jì)、房產(chǎn)消費(fèi)主力群體 …… 我們應(yīng)該更深入的結(jié)合我們的區(qū)域文化 東山村遺址 ——崧澤文化的發(fā)源地 這條引線 …… 未來(lái)的金港鎮(zhèn)的房地產(chǎn) 更可能向什么方向發(fā)展？ 金港鎮(zhèn)房地產(chǎn)的未來(lái)展望 旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn) 結(jié)合金港趨勢(shì)看本項(xiàng)目 JIN GANG TREND WITH THIS ITEM 三大需要解決的問(wèn)題 ? 目前待售樓盤主要集中在本項(xiàng)目所處的新城區(qū)區(qū)域； 待售樓盤分布 一品江南 金港灣二期 張地 2022—B23/B地 大潤(rùn)發(fā) 本項(xiàng)目 張地 2022—B20 供應(yīng)分析 — 供應(yīng)體量 ? 板塊內(nèi)已知共有五塊待開(kāi)發(fā)地塊 ， 已知可售面積約 ； ? 其他四個(gè)項(xiàng)目總體量約 ， 本項(xiàng)目可售體量就有 ， 占未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體量的 %。 未開(kāi)發(fā)用地 占地 (萬(wàn) M2) 容積率 （ R） 可售面積 (萬(wàn) M2) 預(yù)計(jì)產(chǎn)品類型 與本案競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品 預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí) 間 一品江南 小高層、商業(yè) 小高層、商業(yè) 10年 7月 張地 2022—B20 小高層、多層 小高層、多層 10年 9月 金港灣二期 小高層 小高層 10年底 張地 2022—B23/B地 小高層 小高層 11年下半年 本案 小高層、多層、別墅 小 計(jì) 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 ? 09年上半年和 08年上半年度增幅在 %左右 。 ? 后續(xù)退出地塊容積率均在 ， 隨著容積率的提升 ， 小高層產(chǎn)品成為市場(chǎng)的主流 ，多層產(chǎn)品已成了市場(chǎng)的稀缺 ， 本案的推出將會(huì)彌補(bǔ)市場(chǎng)多層產(chǎn)品的量體不足 ? 考慮到 09年下半年 ， 金港市場(chǎng)整體出現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài) ， 市場(chǎng)上可售房源有限 ， 并都在尾盤階段 ， 整體市場(chǎng)成交量下跌 ， 故造成 09年下半年相對(duì)于 08年下半年的非正常價(jià)格漲幅 ， 該價(jià)格漲幅可以剔除 。 在本司延展部市場(chǎng)調(diào)研時(shí)有多人提到 “哦，那個(gè)項(xiàng)目啊，不是說(shuō)地塊要收回的嗎？怎么現(xiàn)在又要建了？是不是當(dāng)時(shí)有什么問(wèn)題??？” 如何建立市場(chǎng)形象？ 金廈房產(chǎn)立志走陽(yáng)光系列產(chǎn)品，建陽(yáng)光下的好房子，那么我們就更要樹(shù)立口碑、建立形象。 ? 多層 （ 創(chuàng)新產(chǎn)品 ） —— 高附加值 （ 整體贈(zèng)送比約 11% ） ,目前市場(chǎng)上的空白產(chǎn)品；高享受 ， 奢侈私家入戶花園 。 項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理 項(xiàng)目賣點(diǎn) （ 人無(wú)我有 ） ?社區(qū)形象高端 —— 歐式高端大盤形象 ； ?景觀社區(qū)形象 —— 自然水景 貫穿項(xiàng)目 ， 高達(dá)