【正文】 ?陽光系列 —— 金廈 ● 陽光綠城 陽光價格大家猜 ！ 活動建議：針對小戶型客戶使用 陽光運(yùn)動系列聯(lián)誼活動 —— 靜養(yǎng)，舒活！ 如室內(nèi)外運(yùn)動結(jié)合，如：垂釣、瑜珈、圍棋等，并考慮活動現(xiàn)場 的氛圍烘托。 活動主題：“陽光下 好房子” ——陽光臵業(yè)會 運(yùn)作策略：無利不起早，金廈 ● 陽光臵業(yè)會承諾凡成為會員后，購金廈房產(chǎn)開發(fā)的任何項(xiàng)目可享受一年物業(yè)管理費(fèi)優(yōu)惠、享有所有金廈房產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)先選房購房權(quán)、驚喜購房折扣等。 —— 現(xiàn)場實(shí)景震撼定制營銷 /配套標(biāo)識化 社區(qū)景觀定制營銷 引入 社區(qū)配套標(biāo)識化 以定制社區(qū)公共空間，體現(xiàn)專屬性 ,以增加社區(qū)公共設(shè)施的精工細(xì)作（定制水岸、定制河灘、定制步道、定制物管、定制會所、定制入口連廊 … 等等） 名流會所 精致園林精選集 愛蓮說 精衛(wèi)保制系統(tǒng) 感官饗宴廳 貴族物管 感官饗宴廳 運(yùn)動專屬區(qū) 社區(qū)定制營銷LOGO集 樣板區(qū)示意 工地圍板 樣板區(qū) 小高層西單元 2F 3套 G1\G2\G3戶型 別墅 30西側(cè) 2套DL1\DL2戶型 古典奢華風(fēng)格 歐式田園風(fēng)格 巴洛克裝修風(fēng)格 小高層 波希米亞風(fēng)之暗香浮動 小高層 簡約時尚 ?公關(guān)炒作類 ?事件取勢類 ?活動體驗(yàn)類 三大營銷活動 歐式公館生活解說會 樹立金廈在金港樓市標(biāo)桿形象 金廈 多維推廣覆蓋策略 四大策略 戶外、圈層、體驗(yàn)、活動 戶外截流 圈層營銷 體驗(yàn)營銷 活動營銷 —— 戶外先行 ,形象為主 ,塑造金港樓市第一印象，樹立主場氣氛。 （預(yù)計推出時間 2022年 6月份） 第四次推案 2022年 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2022年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 ? 本項(xiàng)目第四批多層入市均價： 4950 元 /㎡ 小高層入市均價： 5360 元 /㎡ ? 預(yù)計可售面積多層約 ㎡ 小高層約 ㎡ ? 預(yù)計總銷金額多層： ㎡ 4950元 /㎡ = 小高層： ㎡ 5360元 /㎡ = 第五批房源 第五批所推房源 150套，其中 多層 90套， 別墅 6套， 小高層 54套，總銷面積 多層 ，別墅面積 ，小高層面積。 小高層 成交套數(shù)（套） 成交面積（㎡） 成交金額（萬元） 成交均價（元） 同比年增幅 2022年上半年 72 9216 2786 3023 / 2022年下半年 126 15750 3135 / 2022年上半年 153 19584 3252 % 2022年下半年 109 13516 3517 % 2022年上半年 296 37592 3686 % 2022年下半年 183 22875 3765 % 小高層價格漲幅 多層 成交套數(shù)（套） 成交面積（㎡） 成交金額（萬元） 成交均價（元） 同比年增幅 2022年上半年 68 8843 2583 / 2022年下半年 60 7846 2650 / 2022年上半年 83 10872 2813 % 2022年下半年 62 7995 2925 % 2022年上半年 109 13951 3253 % 2022年下半年 83 10703 3562 % 金港多層走勢 多層價格漲幅 ? 09年上半年和 08年上半年度增幅在 %左右 。 ? 因此 小高層靜態(tài)價格約為 /㎡ （ 這是小高層屬于常規(guī)小區(qū)規(guī)模的情況下的評估值 ） 。 不 再 有 —— 強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目所處的大區(qū)位不再有 ， 地段的稀缺 ， 品質(zhì)的稀缺 、 實(shí)力鑒證 的稀缺 ， 從而凸現(xiàn)項(xiàng)目未來的升值潛力； 22萬 ㎡ —— 以數(shù)字形式闡述規(guī)模，直接對市場形成震撼； 歐式公館 —— 體現(xiàn)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格；公館式的生活，不是什么人都能享受的生活，是財 富、身份、地位的標(biāo)榜和象征，表現(xiàn)出項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的高端性； 領(lǐng)袖豪宅 —— 進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高端性，從而體現(xiàn)出項(xiàng)目的“不曾有、不再有” 定位詮釋 項(xiàng)目整體產(chǎn)品定位 通過城市房地產(chǎn)發(fā)展方向（旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)）、感性認(rèn)同、理性打動，我們做到牢抓金港本地客戶，并輻射至區(qū)域外客戶。 項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理 項(xiàng)目賣點(diǎn) （ 人無我有 ） ?社區(qū)形象高端 —— 歐式高端大盤形象 ； ?景觀社區(qū)形象 —— 自然水景 貫穿項(xiàng)目 ， 高達(dá) 5萬 ㎡的綠化空間 ， 戶戶 景觀均好 ； ?戶型設(shè)計創(chuàng)新 —— 高附加值 、 高創(chuàng)新度 、 高舒適度產(chǎn)品； 項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理 項(xiàng)目賣點(diǎn) （ 人有我優(yōu) ） ?交通優(yōu)勢 —— 外圍交通都屬于區(qū)域高端 ， 中港路 、 張揚(yáng)公路等 重要路網(wǎng)緊鄰 ， 離城際輕軌站僅 5分鐘車程 ， 約 40分鐘可抵達(dá)上海 。 在本司延展部市場調(diào)研時有多人提到 “哦，那個項(xiàng)目啊，不是說地塊要收回的嗎？怎么現(xiàn)在又要建了？是不是當(dāng)時有什么問題??？” 如何建立市場形象？ 金廈房產(chǎn)立志走陽光系列產(chǎn)品，建陽光下的好房子，那么我們就更要樹立口碑、建立形象。 未開發(fā)用地 占地 (萬 M2) 容積率 （ R） 可售面積 (萬 M2) 預(yù)計產(chǎn)品類型 與本案競爭產(chǎn)品 預(yù)計開盤時 間 一品江南 小高層、商業(yè) 小高層、商業(yè) 10年 7月 張地 2022—B20 小高層、多層 小高層、多層 10年 9月 金港灣二期 小高層 小高層 10年底 張地 2022—B23/B地 小高層 小高層 11年下半年 本案 小高層、多層、別墅 小 計 未來競爭市場分析 ? 09年上半年和 08年上半年度增幅在 %左右 。 金港片區(qū)人均 GDP達(dá)到 ，折合美元約。 ?從近年來數(shù)據(jù)看出， 張家港市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定 于 “二、三、一 ”型，第二產(chǎn)業(yè)比重最大； 第三產(chǎn)業(yè)增長最快 ，占比持續(xù)增加，第 二 產(chǎn)業(yè)相比有所萎縮； ?城市第三產(chǎn)業(yè)決定了城市白領(lǐng)階層的數(shù)量。 城市經(jīng)濟(jì)背景 — GDP及人均 GDP 張家港城市背景分析 0100020223000張家港G D P 增長及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化生產(chǎn)總值 根據(jù)世界銀行報告研究， GDP增長率大于 8%，人均 GDP大于 4000美元區(qū)間，金港區(qū)域房地產(chǎn)處于平穩(wěn)發(fā)展期。 ? 考慮到 09年下半年 ， 金港市場整體出現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài) ， 市場上可售房源有限 ， 基本都在尾盤階段 ， 整體市場成交量下跌 ， 故造成 09年下半年相對于 08年下半年的非正常價格漲幅 ， 該價格漲幅可以剔除 。我們的目的“利益最大化” —— 經(jīng)濟(jì)利益與口碑效應(yīng)同行。 ?規(guī)劃設(shè)計 —— 本案從總體規(guī)劃來看 ， 在城市新城區(qū)地段中 ， 打造 金港鎮(zhèn)首席 大規(guī)模歐式建筑 高品質(zhì)社區(qū) 。項(xiàng)目、公司形象和產(chǎn)品賣點(diǎn)，從光榮和榮耀；不曾有、不再有的兩個定位點(diǎn)中得到全面升華。 小高層靜態(tài)價格 多層、聯(lián)排別墅靜態(tài)價格 同一小區(qū)內(nèi)多層的價格一般比小高層低 200300元 /㎡ ，因而本項(xiàng)目的 多層靜態(tài)價格取 /㎡ ； 聯(lián)排別墅一般為小高層住宅的 ，考慮到后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目別墅沒有很大的競爭，并且本項(xiàng)目別墅量體也不大，因而本項(xiàng)目 聯(lián)排別墅 取值小高層住宅的 ， 靜態(tài)價格取 /㎡ 。 ? 后續(xù)退出地塊容積率均在 ， 隨著容積率的提升 ， 小高層產(chǎn)品成為市場的主流 ，多層產(chǎn)品已成了市場的稀缺 ， 本案的推出將會彌補(bǔ)市場多層產(chǎn)品的量體不足 ? 考慮到 09年下半年 ， 金港市場整體出現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài) ， 市場上可售房源有限 ， 并都在尾盤階段 ， 整體市場成交量下跌 ， 故造成 09年下半年相對于 08年下半年的非正常價格漲幅 ， 該價格漲幅可以剔除 。 （推出時間 2022年 3月份） 第五次推案 2022年 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2022年 1月 2月 3月 4月 ? 本項(xiàng)目第五批多層入市均價： 5560 元 /㎡ 小高層入市均價： 5850 元 /㎡ 聯(lián)排別墅入市均價： 10300元 /㎡ ? 預(yù)計可售面積多層約 ㎡ 小高層約 ㎡ 聯(lián)排別墅約 ㎡ ? 預(yù)計總銷金額多層： ㎡ 5560元 /㎡ =