【正文】 景觀手法 均好的景觀設(shè)計 營造出靜謐、悠閑、生態(tài)的居住空間 核心賣點 景 觀 項目整體形象定位 一座新城的光榮與夢想 陽光綠城 新 城 區(qū) 生活模式的尊崇 夢想實現(xiàn)地 圈層夢想的啟航 新城市生活 項目前期推廣 身份有效標榜 項目整體形象定位 定位詮釋 “一座新城” ，有太多讓人向往的地方 新城區(qū)的繁華 新城區(qū)的 “陽光綠城” …… 為什么要選擇這座新城 ？？？ 我們禁不住問自己 因為它是“夢想” 是“光榮” …… ——一座新城的光榮與夢想 ！ 注：夢想 ——客戶的買點，客戶需要解決的問題 光榮 ——項目賣點，能體現(xiàn)客戶尊崇的點 潛在購買者的選擇理由 PART2 理性打動點挖掘 通過 感性打動 形象提升 項目從產(chǎn)品面需要一個真正的 落點 那就是 空前絕后 核心賣點 規(guī) 劃 各組團獨立交通體系、互不干擾的高檔社區(qū) 金港首個 22萬方大規(guī)模歐式建筑 以支級庭院為核心的景觀空間體系 與水景資源相呼應(yīng) 別墅區(qū)相互不對視的人本主義規(guī)劃 高層 無敵 視野的規(guī)劃設(shè)計 核心賣點 規(guī) 劃 各組團獨立交通體系、互不干擾的高檔社區(qū) 金港首個 22萬方大規(guī)模歐式建筑 特征 —— 大陽臺、入戶花園的復(fù)合空間享受 高附加值是本項目的戶型最大特點 —— 例如多層 D4戶型贈送比約 12/=11%，小高層 G2戶型贈送比約 12/=9% 核心賣點 戶 型 分戶型賣點 ? 項目采用賓迎式排布 ， 避免了建筑風(fēng)水中相沖現(xiàn)象 ， 各棟間景觀連接成線 ， 保證各戶的景觀均好性 。 ?戶型設(shè)計 —— 大陽臺 、 入戶花園 的復(fù)合空間享受；高附加值 ， 高享受 （ 如： D5戶型 ， 客廳面寬 ） ， 屬于常規(guī)產(chǎn)品的升級版 ， 頂層贈送露臺面積約 35平米 ， 共計贈送陽臺面積近 15平米的陽臺 ， 贈送比約 （ 35+15） /=23%。 項目還有一個沒有解決的問題需要探討： 經(jīng)濟收益最大化 江陰私營業(yè)主 本地私營業(yè)主 金港當?shù)厝耍袇^(qū)工作、居住 本地私營業(yè)主 公務(wù)員 改善型客戶群 個體經(jīng)營者 想生活更靠近鎮(zhèn)區(qū) 一級輻射圈 二級輻射圈 既然本項目在形象、規(guī)模、產(chǎn)品上都是 金港的 那價格呢？ 還是區(qū)域的 前提：在不偏離價格軌道的情況下 做金港鎮(zhèn)房地產(chǎn)的價格標桿 ? 定價方法選擇：本部分采用市場比較法 ， 并根據(jù)調(diào)整系數(shù)確定各類產(chǎn)品價格基數(shù)：首先 ， 選取與項目定位和產(chǎn)品接近的重點個案 ， 通過產(chǎn)品細項比較確定價格調(diào)整系數(shù) ， 對熱點個案均價進行修正 ， 確定本項目的對應(yīng)價格；其次 ， 將計算出的對應(yīng)價格進行綜合比較和修正 ， 得出本項目的合理價格 。金港灣商業(yè)成交均價6600元 /㎡ 。 本案各業(yè)態(tài)入市基價 物業(yè)形態(tài) /增長權(quán)重 時間 10年 10月 （約 6個月后） 項目包裝 周邊發(fā)展 大盤形象 綜合分值 入市基價 （元 /㎡ ） 多層 物業(yè)形態(tài) /增長權(quán)重 時間 11年 11月 （約 19個月后） 項目包裝 周邊發(fā)展 大盤形象 綜合分值 入市基價 （元 /㎡ ） 小高層 物業(yè)形態(tài) /增長權(quán)重 時間 13年 3月 （約 24個月后） 項目包裝 周邊發(fā)展 大盤形象 綜合分值 入市基價 （元 /㎡ ） 別墅 物業(yè)形態(tài) /增長權(quán)重 時間 13年 10月 （約 31個月后） 項目包裝 周邊發(fā)展 大盤形象 綜合分值 入市基價 （元 /㎡ ） 商業(yè) 銷 售 分 期 原 則 ? 針對本項目為多層、小高層公寓及別墅多元化為一體的中高檔社區(qū)，一次推案量體不宜太大，宜采用 多頻次小批量 的推案原則（利潤最大化原則） ? 根據(jù)本項目的實際情況，結(jié)合金港市場后續(xù)物業(yè)形態(tài)的差異化，建議由社區(qū)位臵較差的多層物業(yè)開始逐步推到位臵較好的區(qū)域，可以保證整盤的銷售去化。 （推出時間2022年 4月份） 第七次推案 2022年 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 ? 本項目第七批小高層入市均價： 6400 元 /㎡ 聯(lián)排別墅入市均價： 12800 元 /㎡ 商業(yè)入市均價： 17200 元 /㎡ ? 預(yù)計可售面積小高層約 ㎡ 聯(lián)排別墅約 2148 ㎡ 商業(yè)約 ㎡ ? 預(yù)計總銷金額小高層： ㎡ 6400元 /㎡ = 聯(lián)排別墅： 2148㎡ 12800元 /㎡ = 商業(yè)： ㎡ 17200元 /㎡ = 銷 售 總 表 面積（㎡） 均價（元 /㎡ ） 第一批 第二批 第三批 第四批 第五批 第六批 第七批 面積 均價 面積 均價 面積 均價 面積 均價 面積 均價 面積 均價 面積 均價 多層 4050 4280 4550 4950 5560 —— —— —— —— 小高層 —— —— —— —— 4850 5360 5850 6260 6400 別墅 —— —— —— —— —— —— —— —— 10300 11500 2148 12800 總銷（萬元） 共計銷售額（萬元） 物業(yè)類別 可銷售量 總銷售額（萬元） 銷售均價（元 /㎡ ） 多層 小高層 別墅 商業(yè) 地下車位 734個 5505 /個 總計銷售額 總體預(yù)算分配 類型 項目 總金額 (萬元） 占總計營銷 費用比例 外部資源費用 廣告公司費用 (暫估） 50 % 物業(yè)公司服務(wù)費用（樣板區(qū)服務(wù)） 15 % 現(xiàn)場包裝費用 小計 (售樓處 ,樣板房 ,精裝園林 ,定制服務(wù) ) 300 % 推廣費用 集團品牌專項費用 80 % 媒體投放費用 (戶外 ,報紙 ,網(wǎng)絡(luò) ,電視 ,雜志等 ) 100 % 活動費用 (房展會 ,SP活動 ,圈層活動等 ) 50 % 銷售道具費用 (DM,模型 ,效果圖 ,CF等 ) 40 % 前期展示售樓處費用 30 % 促銷費用 20 % 其他營銷費用 小計 20 % 營銷費用合計金額 (按總銷 9億計算 ,總營銷費用控制在 %左右 ) 705 100% 營銷費用分配 匯報完成 敬請指正 附件：分階段推廣策略及營銷節(jié)奏 10年 4月 —— 10年 5月 10年 7月 臨時售樓處 裝修進駐 陽光臵業(yè)會啟動 積卡開始 形象訴求期 概念導(dǎo)入 ,客戶積累期 持續(xù)產(chǎn)品形象強化期 公開強銷期 10年 10月 10月金港首次房展會 第一次多層公開 11年 4月 二批房源公開 推廣階段劃分及核心 營銷條件 臨時售樓處進駐，樹立純粹 歐式公館 項目的形象。 ?項目及金廈公司品牌的推廣； ?在夜晚，點亮區(qū)域內(nèi)的車行路線，將視覺強化延長至 24小時； ?增加進入?yún)^(qū)域內(nèi)的自駕車客戶的視覺印象； ?給予前往項目現(xiàn)場的客戶，行車路線清晰化的指引。陽光綠城“小小形象代言人”！ ? 陽光系列 ——陽光價格大家猜！ ? 陽光動系列 ——綠色，舒活！ （例如：瑜伽、圍棋、垂釣等） 合縱連橫最精準的活動營銷，貼進客群生活，銷售節(jié)點內(nèi)的客戶維護。 目的： 抓住客戶購房為子女的心，從客戶的親子心理出發(fā)，深化公司和項目形象。 活動建議：第二階段 針對各種類型客戶使用 。 活動主題：陽光的樓盤 陽光價格 創(chuàng)意表述：以網(wǎng)絡(luò)為主，在網(wǎng)絡(luò)上設(shè)置論壇位置，歡迎大家留言并留下聯(lián)系方式。 公關(guān)炒作類 活動目的：聯(lián)合業(yè)內(nèi)媒體 ,舉辦新聞發(fā)布會 ,引發(fā)報導(dǎo) . 切入方式 :以金廈打造金港歐式公館生活為事件點 ,尊重金港規(guī)劃 ,倡導(dǎo)綠色空間 確立整個金港樓市的標桿 . 參加人員：張家港 規(guī)劃委員會相關(guān)人士，金港鎮(zhèn)相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)，規(guī)劃設(shè)計院。 目的： 強化對目標客戶群的實效渠道傳播。 —— 數(shù)據(jù)庫營銷 + 網(wǎng)絡(luò)營銷 +小眾媒體及活動營銷 。 （預(yù)計推出時間 2022年 10月份） ? 本項目 首批多層 入市均價：