【正文】 商業(yè)靜態(tài)價(jià)格 商業(yè)受區(qū)域影響、集中商業(yè)點(diǎn)、單體商業(yè)面積、商業(yè)層數(shù)等影響較大，目前可比項(xiàng)目只有金港灣沿街商業(yè)，但商業(yè)已在 2022年末全部售罄現(xiàn)已進(jìn)入交房階段，可比性較小。 ? 金港整體多層價(jià)格漲幅應(yīng)該在 11%16%左右 。 （推出時(shí)間 2022年 10月份） 第六次推案 2022年 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2022年 1月 2月 3月 4月 ? 本項(xiàng)目第六批小高層入市均價(jià)： 6260 元 /㎡ 聯(lián)排別墅入市均價(jià)： 11500 元 /㎡ ? 預(yù)計(jì)可售面積小高層約 ㎡ 聯(lián)排別墅約 ㎡ ? 預(yù)計(jì)總銷金額小高層： ㎡ 6260元 /㎡ = 聯(lián)排別墅： ㎡ 11500元 /㎡ = 第七批房源 第七批房源推出最后珍藏版房源 小高層 87套，面積 米； 別墅 8套，面積 2148平米； 商業(yè) 。 戶外截流總體策略 高炮、路旗、燈箱、交通指示 目的 : ?關(guān)鍵線路及銷售關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的應(yīng)用 。陽(yáng)光臵業(yè)會(huì)成立活動(dòng) ? 陽(yáng)光系列 ——金廈 內(nèi)容： 聯(lián)合港區(qū)高中或金港幼兒園，把最終選定的形象代言人在開(kāi)盤(pán)時(shí) 邀請(qǐng)至現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)展示才藝。 活動(dòng)主題：一次夢(mèng)想的探索 /一個(gè)光榮的歸屬 運(yùn)作策略：在金港進(jìn)行房展、巡展活動(dòng)，充分解釋 歐式公館生活 和 新城區(qū)前景 ； 發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷，詢問(wèn)他們眼中最尊貴醉生活的享受，被選中的可安放 在售樓處內(nèi)展示。也可以通過(guò)廣 播電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙進(jìn)行信息發(fā)，爭(zhēng)取更廣范圍內(nèi)人士的參與。 主辦方：今廈房產(chǎn)、張家港日?qǐng)?bào) 承辦方：金廈房產(chǎn) 媒體配合：張家港日?qǐng)?bào)、港城生活雜志、張家港樓市、張家港電視臺(tái)等 人數(shù)控制 :50人 歐式公館生活解說(shuō)會(huì) 舉辦日期：形象訴求期建議 10年 4月中 事件取勢(shì)類 活動(dòng)目的：取勢(shì)立名 ,體現(xiàn)金廈品牌及項(xiàng)目品牌高度 切入方式 : 金廈品牌倡議 ,為金港新城區(qū)樹(shù)立一塊雕塑 ,可直接向社會(huì)公告 ,由設(shè)計(jì)學(xué)院學(xué)生為主 ,舉辦雕塑設(shè)計(jì)大賽 三個(gè)節(jié)點(diǎn) :活動(dòng)前炒作 ,活動(dòng)中跟隨報(bào)道 ,落成后用于開(kāi)盤(pán)活動(dòng)亮相 主辦方：金港鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府 協(xié)辦方 :金廈房產(chǎn) 媒體配合 :張家港日?qǐng)?bào)、港城生活雜志、張家港樓市、張家港電視臺(tái)等 金廈 .陽(yáng)光綠城杯 “新城區(qū) .新生活” 地標(biāo)雕塑設(shè)計(jì) 舉辦日期：客戶積累期 建議 10年 6月初 活動(dòng)體驗(yàn)類 合縱連橫 最精準(zhǔn)的活動(dòng)營(yíng)銷 針對(duì)目標(biāo)客戶的生活元素，與相關(guān)商家和組織聯(lián)合行動(dòng)，互利雙贏。 注重口碑傳播，挖掘圈層及數(shù)據(jù)庫(kù)資源。 —— 現(xiàn)場(chǎng)售樓處 \樣板房 \樣板體驗(yàn)區(qū)的重點(diǎn)包裝 定制營(yíng)銷：細(xì)節(jié)定義價(jià)值，專有決定氣度 。 （預(yù)計(jì)推出時(shí)間 2022年 4月） ? 本項(xiàng)目第二批多層入市均價(jià)： 4280元 /㎡ ? 預(yù)計(jì)可售面積約 ㎡ ? 預(yù)計(jì)總銷金額： ㎡ 4280元 /㎡ = 第二次推案 2022年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 第三批房源 第三批推出 188套，其中小高層 108套，面積 ，多層 80套，面積 。 ? 考慮到 09年下半年 ， 金港市場(chǎng)整體出現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài) ， 市場(chǎng)上可售房源有限 ， 基本都在尾盤(pán)階段 ， 整體市場(chǎng)成交量下跌 ， 故造成 09年下半年相對(duì)于 08年下半年的非正常價(jià)格漲幅 ， 該價(jià)格漲幅可以剔除 。 小高層靜態(tài)價(jià)格 產(chǎn)品打分法 參照項(xiàng)目 本案 金港灣 攀華豪園 鑫江花苑 評(píng)分指標(biāo) 權(quán)重 評(píng)分 (X1) 評(píng)分 (X2) 評(píng)分 (X3) 評(píng)分 (X4) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 總體規(guī)劃 9% 9 7 7 6 社區(qū)規(guī)模 9% 10 6 園林景觀 12% 9（期望值） 8 建筑外觀 12% 8 戶型設(shè)計(jì) 15% 9 社區(qū)配套 社區(qū)商業(yè) 6% 8 8 學(xué)校 4% 9 8 會(huì)所 6% 10 7 其他 施工質(zhì)量 6% 10（期望值） 9 8 9 物業(yè)管理 6% 10（期望值） 9 開(kāi)發(fā)商品牌 15% 10 9 8 9 加權(quán)總評(píng)分 各項(xiàng)目售價(jià)（元） P1(a) P2(a) 3500 P3(a) 3400 P5(a) 3200 參照權(quán)重（ %） Y1 Y2 50 Y3 30 Y5 20 目標(biāo)加權(quán)售價(jià) 13525 13892 15241 加權(quán)后價(jià)格（元） P1(b) P2(b) P3(b) P5(b) 本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)格 P（產(chǎn)品） /㎡ ［注］ 打分采用每項(xiàng) 10分滿分制，由此避免權(quán)重較小項(xiàng)拉不開(kāi)分差， 價(jià)格采取目前市場(chǎng)二手及客戶認(rèn)同價(jià) 。 ?公司品牌 —— 金廈房產(chǎn) ， 老牌地產(chǎn) 、 大公司的品牌 ， 陽(yáng)光產(chǎn)品先例 （ 陽(yáng)光水岸 ） 。 ? 別墅產(chǎn)品 （ 提升產(chǎn)品 ） —— 房型設(shè)計(jì)佳 （ 全南向設(shè)計(jì) ， 舒適最大化 ） ， 超大露臺(tái) （ 每戶近 45平米露臺(tái) ） ， 采用中庭 、 室外下沉式內(nèi)院設(shè)計(jì) （ 優(yōu)于目前區(qū)域個(gè)案 ） 。 通過(guò)上述統(tǒng)計(jì)我們可以發(fā)現(xiàn)，金港每年成交量在600套左右，如此的成交數(shù)據(jù)是無(wú)法支撐金港鎮(zhèn)后續(xù)整體項(xiàng)目量體去化的。 ? 區(qū)域內(nèi)待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)形式放眼望去 ， “ 滿城皆是小高層 ” 。 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：金港人均 GDP超過(guò) 6萬(wàn)元人民幣，房地產(chǎn)業(yè)處于平穩(wěn)發(fā)展階段。 我們將在本報(bào)告中闡述的幾個(gè)重要內(nèi)容是： 本案 老城區(qū) 引子 —— 8000年文化的出土 一直在尋找 尋找良渚文化的起源 尋找長(zhǎng)江下游地區(qū)新石器時(shí)代的根 隨著東山村遺址的發(fā)現(xiàn) 終于找到了 東山村遺址 —— 崧澤文化 良渚文化的源頭 看看崧澤文化發(fā)源地的表象 港口型城市 較為落后的樓盤(pán)形象 鎮(zhèn)政府的搬遷選址 香山風(fēng)景區(qū) 一直在號(hào)召、剛剛才啟動(dòng)的新城區(qū) ………… 城市經(jīng)濟(jì) 背景 — 恩格爾系數(shù) ? 從恩格爾系數(shù)來(lái)看， 05年張家港已從小康進(jìn)入富裕階段，居民對(duì)房地產(chǎn)的需求進(jìn)入結(jié)構(gòu)性改變，改善型需求將成為市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)主力。( 億元) 1978年 1988年 1998年 2022年 2022年 2022年2022年城市 GDP連續(xù)增長(zhǎng)至， 連續(xù)五年 GDP增長(zhǎng)率超過(guò) 10%。 ? 隨著適婚年齡青年人大幅度增長(zhǎng) ， 初次婚房臵業(yè)需求將進(jìn)一步增加 ， 假設(shè)每戶需求 100平米 ， 08年婚房需求即為 154萬(wàn)方 ， 扣除已有房和區(qū)域外購(gòu)房 （ 按 90%） 計(jì)算 ， 婚房需求約為 。 小高層 成交套數(shù)（套） 成交面積（㎡） 成交金額（萬(wàn)元） 成交均價(jià)（元） 同比年增幅 2022年上半年 72 9216 2786 3023 / 2022年下半年 126 15750 3135 / 2022年上半年 153 19584 3252 % 2022年下半年 109 13516 3517 % 2022年上半年 296 37592 3686 % 2022年下半年 183 22875 3765 % 小高層成交情況 多層 成交套數(shù)（套） 成交面積（㎡） 成交金額（萬(wàn)元） 成交均價(jià)（元） 同比年增幅 2022年上半年 68 8843 2583 / 2022年下半年 60 7846 2650 / 2022年上半年 83 10872 2813 % 2022年下半年 62 7995 2925 % 2022年上半年 109 13951 3253 % 2022年下半年 83 10703 3562 % 金港多層走勢(shì) 多層成交情況 ? 09年上半年和 08年上半年度增幅在 %左右 。 ? 黃金分割點(diǎn) (東山村遺址 、 新老城區(qū)轉(zhuǎn)換 ) ? 緊鄰金港新城區(qū)核心 ? 生活 、 教育 、 衛(wèi)生等配套齊全 （ 詳見(jiàn)報(bào)告區(qū)位篇 ） ? 金港規(guī)模最大的高檔小區(qū) ? 中港路 、 張揚(yáng)公路 、 沿江高速等 ， 出入極為便利 核心賣(mài)點(diǎn) 區(qū) 位 核心賣(mài)點(diǎn) 規(guī) 劃 金港首個(gè) 22萬(wàn)方大規(guī)模歐式建筑 特征 —— 歐式建筑 簡(jiǎn)潔大方的立面 核心賣(mài)點(diǎn) 建 筑 莊重典雅的接待會(huì)所 核心賣(mài)點(diǎn) 建 筑 特征 —— 歐式建筑 簡(jiǎn)潔大方的立面 特征 —— 自然生態(tài)的