【正文】 5萬 ㎡的綠化空間 ， 戶戶 景觀均好 ； ?戶型設(shè)計創(chuàng)新 —— 高附加值 、 高創(chuàng)新度 、 高舒適度產(chǎn)品； 項目賣點梳理 項目賣點 （ 人有我優(yōu) ） ?交通優(yōu)勢 —— 外圍交通都屬于區(qū)域高端 ， 中港路 、 張揚公路等 重要路網(wǎng)緊鄰 ， 離城際輕軌站僅 5分鐘車程 ， 約 40分鐘可抵達上海 。 （ 在戶型尺度和附加值方面都占有明顯的優(yōu)勢 ） ；別墅產(chǎn)品在附加值方面同樣具有優(yōu)勢 ， 超大露臺 （ 每戶近 45平米露臺 ） ， 采用中庭 、 室外下沉式內(nèi)院 設(shè)計 （ 優(yōu)于目前區(qū)域個案 ） 。 不 再 有 —— 強調(diào)本項目所處的大區(qū)位不再有 ， 地段的稀缺 ， 品質(zhì)的稀缺 、 實力鑒證 的稀缺 ， 從而凸現(xiàn)項目未來的升值潛力； 22萬 ㎡ —— 以數(shù)字形式闡述規(guī)模，直接對市場形成震撼； 歐式公館 —— 體現(xiàn)項目的建筑風格；公館式的生活，不是什么人都能享受的生活，是財 富、身份、地位的標榜和象征，表現(xiàn)出項目在區(qū)域內(nèi)的高端性； 領(lǐng)袖豪宅 —— 進一步強調(diào)項目的高端性，從而體現(xiàn)出項目的“不曾有、不再有” 定位詮釋 項目整體產(chǎn)品定位 通過城市房地產(chǎn)發(fā)展方向（旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)）、感性認同、理性打動，我們做到牢抓金港本地客戶，并輻射至區(qū)域外客戶。由于金港市場目前在售項目都已進入尾盤期 ， 本次選取離本項目時間較近的項目作為參照依據(jù)進行評判 。 ? 因此 小高層靜態(tài)價格約為 /㎡ （ 這是小高層屬于常規(guī)小區(qū)規(guī)模的情況下的評估值 ） 。 考慮到本項目中港路西側(cè)正在籌建大潤發(fā)超市，大潤發(fā)在張家港受寵度較大，那么在此初定本項目商業(yè)靜態(tài)價格為金港灣商業(yè)成交價的 （ 7920元 /㎡ ）。 小高層 成交套數(shù)（套） 成交面積（㎡） 成交金額（萬元） 成交均價（元） 同比年增幅 2022年上半年 72 9216 2786 3023 / 2022年下半年 126 15750 3135 / 2022年上半年 153 19584 3252 % 2022年下半年 109 13516 3517 % 2022年上半年 296 37592 3686 % 2022年下半年 183 22875 3765 % 小高層價格漲幅 多層 成交套數(shù)（套） 成交面積（㎡） 成交金額（萬元） 成交均價（元） 同比年增幅 2022年上半年 68 8843 2583 / 2022年下半年 60 7846 2650 / 2022年上半年 83 10872 2813 % 2022年下半年 62 7995 2925 % 2022年上半年 109 13951 3253 % 2022年下半年 83 10703 3562 % 金港多層走勢 多層價格漲幅 ? 09年上半年和 08年上半年度增幅在 %左右 。 ? 根據(jù)以上原則，考慮到本項目的實際體量在金港是 年去化量，因此擬將銷售周期定為 四年分七批 推出全部房源（根據(jù)實際銷售情況及市場情況可靈活調(diào)整開盤節(jié)奏） 總推房源秩序 第一批次 第二批次 第三批次 第四批次 第五批次 第六批次 第七批次 第一批房源 首批推盤量體不易過大，屬于試水，故建議先推出在整個小區(qū)內(nèi)相對較差位置的多層，推出房源 130套，推出面積 。 （預(yù)計推出時間 2022年 6月份） 第四次推案 2022年 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2022年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 ? 本項目第四批多層入市均價： 4950 元 /㎡ 小高層入市均價： 5360 元 /㎡ ? 預(yù)計可售面積多層約 ㎡ 小高層約 ㎡ ? 預(yù)計總銷金額多層： ㎡ 4950元 /㎡ = 小高層： ㎡ 5360元 /㎡ = 第五批房源 第五批所推房源 150套，其中 多層 90套， 別墅 6套， 小高層 54套，總銷面積 多層 ，別墅面積 ，小高層面積。 營銷目的 強化整體大環(huán)境優(yōu)勢，突出新城區(qū)的外圍環(huán)境 營銷主題 一座新城的光榮與夢想 營銷推廣 高端靜態(tài)媒體 以數(shù)據(jù)庫客戶項目房展展會亮相 + 戶外 +硬廣 為主 產(chǎn)品解說會及事件取勢、歐式生活公館概念電視短片為輔 第一段推廣策略 第一階段：形象訴求期 關(guān)鍵詞 :夢、榮 時間段： 10年 4月 10年 6月 圖 營銷條件 承接前期高端形象 ,多角度強化項目的 細節(jié)優(yōu)點 ，開盤時間確定，全面準備 營銷目的 積累客戶，提升現(xiàn)場對客戶的 吸引力 ,過濾留存意向客戶 營銷主題 分產(chǎn)品細節(jié)解說 不曾有 不再有 營銷推廣 以 戶外 +小眾活動 + 電視 +平面硬廣為主 DM+ 網(wǎng)絡(luò) 為輔 第二階段推廣策略 第二階段 積累過濾期 關(guān)鍵詞 :不曾有、不再有 時間段： 10年 6月底 10月初 圖 營銷條件 配合大戶產(chǎn)品銷售，完成一期 高端品質(zhì)形象 建立 營銷目的 房展活動帶動銷售，引爆開盤； 營銷主題 金廈 ● 陽光綠城 新城區(qū)歐式公館生活尊貴開啟 營銷推廣 以戶外 +硬廣 +小眾 VIP活動為主 小眾圈層營銷 +電視 VCR+高端奢侈品參展為輔 第三階段推廣策略 第三階段 公開強銷期 關(guān)鍵詞 :高 時間段 10年 8月 年末 圖 營銷條件 配合項目銷售情況 ,沿襲項目總精神 ,形成高密度 覆蓋性 推廣 營銷目的 持續(xù)銷售第一批房源，為第二批房源熱銷做準備，口碑傳頌； 營銷主題 全線景觀生活房源即將上市 營銷推廣 多通道媒體 覆蓋性 轟炸 以戶外 + 活動 +車體廣告 + 大眾媒體為主 網(wǎng)絡(luò)為輔 第四階段推廣策略 第四階段 維護期 關(guān)鍵詞 :覆蓋 時間段 11年 1月 — 11年 4月 —— 戶外攔截，塑造樓市主場地位與第一印象 。 多維推廣覆蓋策略 四大策略 戶外、圈層、體驗、活動 戶外截流 圈層營銷 體驗營銷 活動營銷 —— 戶外先行 ,形象為主 ,塑造金港樓市第一印象，樹立主場氣氛。 戶外攔截 —— 數(shù)據(jù)庫營銷 + 網(wǎng)絡(luò)營銷 +小眾媒體及活動營銷 。 —— 現(xiàn)場實景震撼定制營銷 /配套標識化 社區(qū)景觀定制營銷 引入 社區(qū)配套標識化 以定制社區(qū)公共空間，體現(xiàn)專屬性 ,以增加社區(qū)公共設(shè)施的精工細作（定制水岸、定制河灘、定制步道、定制物管、定制會所、定制入口連廊 … 等等） 名流會所 精致園林精選集 愛蓮說 精衛(wèi)保制系統(tǒng) 感官饗宴廳 貴族物管 感官饗宴廳 運動專屬區(qū) 社區(qū)定制營銷LOGO集 樣板區(qū)示意 工地圍板 樣板區(qū) 小高層西單元 2F 3套 G1\G2\G3戶型 別墅 30西側(cè) 2套DL1\DL2戶型 古典奢華風格 歐式田園風格 巴洛克裝修風格 小高層 波希米亞風之暗香浮動 小高層 簡約時尚 ?公關(guān)炒作類 ?事件取勢類 ?活動體驗類 三大營銷活動 歐式公館生活解說會 樹立金廈在金港樓市標桿形象 金廈 活動營銷 —— 活動取勢 ,現(xiàn)場體驗 ,三大時間節(jié)點內(nèi)活動引爆。 活動主題：“陽光下 好房子” ——陽光臵業(yè)會 運作策略：無利不起早，金廈 ● 陽光臵業(yè)會承諾凡成為會員后，購金廈房產(chǎn)開發(fā)的任何項目可享受一年物業(yè)管理費優(yōu)惠、享有所有金廈房產(chǎn)項目的優(yōu)先選房購房權(quán)、驚喜購房折扣等。 陽光系列 —— 金廈 ● 陽光綠城“小小形象代言人”！ 活動建議：針對無印良品派客戶 活動目的：通過價格的競猜，讓人們關(guān)注項目樓盤，形成口碑傳播，增加項目的認知度 。 ?陽光系列 —— 金廈 ● 陽光綠城 陽光價格大家猜 ！ 活動建議：針對小戶型客戶使用 陽光運動系列聯(lián)誼活動 —— 靜養(yǎng)，舒活！ 如室內(nèi)外運動結(jié)合，如：垂釣、瑜珈、圍棋等，并考慮活動現(xiàn)場 的氛