【正文】 0元 /平米家庭保全支出完全符合業(yè)主的承受范圍。其余樓盤均價僅為 3400?，F(xiàn)該區(qū)域樓盤的均價為5500元 /平米左右，但存量不多，宏泰新時代有部分余房。 ?通過造勢強(qiáng)調(diào)“湖畔文明居住、商務(wù)辦公新時代”的先創(chuàng)性和排他性，通過對項目的整合傳播，達(dá)到傳播認(rèn)知的最大效率 借勢造勢 借生態(tài)園區(qū)發(fā)展之勢 借長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展之勢 借國內(nèi)外沿江發(fā)展成功范例之勢 借沙鋼集團(tuán)南下戰(zhàn)略擴(kuò)張之勢 造“湖畔文明居住、商務(wù)辦公新時代”之勢 戰(zhàn)略指導(dǎo)二 媒體運用創(chuàng)新 營銷展示創(chuàng)新 活動行銷創(chuàng)新 媒體樓書 沙鋼會會刊 跨區(qū)域媒體 兩大銷售中心 主題情景展示 房展活動 項目節(jié)點活動 關(guān)系行銷活動 新聞炒作運動 整合媒體攻勢 創(chuàng)新整合 ４、戰(zhàn)略應(yīng)用 媒體整合 電視 報紙 網(wǎng)絡(luò) 戶外 DM 品牌形象廣告片 三維虛擬情境片 主題電視片 張家港日報 揚子晚報 專業(yè)門戶網(wǎng)站廣告 BBS論壇輿論引導(dǎo) 主城市內(nèi)戶外廣告 城外重要路口戶外廣告 公共汽車車身廣告 沙鋼會會刊 項目信息單張 戰(zhàn)略應(yīng)用 采用全新的，富于震撼力的 媒體樓書 媒體樓書 報紙媒體的大覆蓋面、公信力與權(quán)威性 樓書對概念、產(chǎn)品的全面深入展示、較強(qiáng)的控制性 操作要點： ? 選擇媒體聯(lián)動合作（建議選擇《張家港日報》并且選擇在周二或周四投放廣告） ? 欄目不定，新吉陽每期專題策劃、媒體專人采稿組稿、廣告公司排版設(shè)計、隨報紙印刷發(fā)布（加印作為 DM或宣傳單張） 戰(zhàn)略應(yīng)用 營銷展示中心 由于本案所在區(qū)域為暨陽湖生態(tài)園區(qū)，區(qū)域開發(fā)的力度尚顯不足，區(qū)域的成熟尚需一定的時間，尤其是在張家港這樣一個城市規(guī)模有限，房產(chǎn)發(fā)展不充分的縣級城市，客戶一般都對城市的核心地帶有濃厚的興趣，而景觀性尚在其次，客戶易受交通因素及心理抗性制約 。 戰(zhàn)略應(yīng)用 主題情境展示 ?湖畔文明居住、商務(wù)新時代形態(tài)展示 ?暨陽湖規(guī)劃展示 ?無敵湖景模擬 以“開啟湖畔文明居住、商務(wù)辦公新時代”為主題，帶你去體驗 …… 執(zhí)行要點： 影：三維投影虛擬情境片投影、燈光布置 視：現(xiàn)場展板、模型、樣板間 音：現(xiàn)場背景音樂選擇 推廣工作大綱 時間 行銷目標(biāo) 推廣策略 執(zhí)行要點 預(yù)熱 — （辦公預(yù)熱在集中轟炸） 為項目引爆做好準(zhǔn)備，初步樹立差異化品牌形象，引起受眾關(guān)注，意向客戶登記 張家港主城區(qū)及周邊區(qū)域的形象引導(dǎo)，截流客源；通過新聞炒作借勢造勢 市內(nèi)銷售中心入駐、工地形象包裝、戶外廣告（廣告牌、引導(dǎo)旗、車身）、新聞炒作運動、印刷品（新年禮品、概念樓書、 DM） 強(qiáng)銷 — （辦公強(qiáng)銷期） 全面強(qiáng)化認(rèn)知，敦促購買，基本完成銷售任務(wù) 多媒體、多渠道優(yōu)勢組合，根據(jù)不同的時間切入點，集中式封閉轟炸，達(dá)到傳播最大化 報紙硬廣告立體轟炸、電視廣告短片循環(huán)播出、開盤活動、五一黃金周熱賣活動、新聞炒作運動、印刷品（產(chǎn)品介紹樓書、銷售海報、禮品） 升華 — （辦公） 銷售收尾，深化認(rèn)知，培育品牌忠誠 主要針對已有客群進(jìn)行項目及企業(yè)品牌觀念深入傳播，品牌形象強(qiáng)調(diào)以情動人 企業(yè)品牌電視形象廣告、企業(yè)品牌形象報紙硬廣告、沙鋼會籌建完成及《沙鋼會》發(fā)刊、圣誕節(jié)客戶聯(lián)誼活動、印刷品（ 《啥鋼會》、銷售海報、禮品） 四、預(yù)熱期執(zhí)行計劃 階段目標(biāo) 塑造沙鋼國際廣場項目的開發(fā)對整個暨陽湖開發(fā)、乃至對張家港城市發(fā)展的戰(zhàn)略意義，對推動張家港房產(chǎn)的發(fā)展，推廣新型物業(yè)及提升居住品質(zhì)的重要意義 初步建立沙鋼國際廣場 項目品牌形象，以此促進(jìn)品牌吸引力的最大化 整體塑造暨陽湖生態(tài)園區(qū)的戰(zhàn)略地位 ， 提升物業(yè)的價值形象 ， 擴(kuò)大區(qū)域的聚客效應(yīng) 通過 項目及企業(yè)品牌的良性互動， 逐步樹立沙鋼集團(tuán)宏潤地產(chǎn)在張家港甚至整個長江三角洲地區(qū)的品牌形象 行銷節(jié)點 2023年 12月底項目公寓與辦公同期開工 2023年 12月底媒體新聞炒作啟動 （ 辦公于 07年 6月底啟動 ） 2023年 2月上旬開始前期客戶蓄水 （ 辦公于 07年 7月上旬蓄水 ） 2023年 2月上旬現(xiàn)場營銷中心正式對外接待 行銷計劃 推廣策略 項目形象展示＋新聞炒作造勢 以 項目形象 為主題 ， 通過工地形象 、 戶外廣告 （ 廣告牌 、 引導(dǎo)旗 、 車身 ） 、 印刷品的展示 ， 初步建立市場感性認(rèn)知 2023年 12月底至 2023年 1月中旬 ， 以 “ 公寓與辦公同期開工 ” 為契機(jī)結(jié)合 “ 沙鋼集團(tuán) 實力 ， 進(jìn)行新聞炒作 ， 為前期市場預(yù)熱 2023年 2月中旬至 2023年 3月 ， 以 “ 政府南拓開發(fā)政策 ” 等為主題進(jìn)行新聞炒作 ， 確立區(qū)位熱點效應(yīng) 期段性主題 第五部分 項目投資估算分析 項目價格估算 項目建筑規(guī)劃指標(biāo) 項目建筑規(guī)劃指標(biāo) 項目房地產(chǎn)稅金估算 項目成本估算 —— 單位成本 項目成本估算 項目靜態(tài)投資收益估算 項目投資敏感性分析 一、項目價格估算 ——辦公產(chǎn)品 項目 銷售均價 恒隆大廈 6500元 /M2 亨通廣場 7000元 /M2 宏泰新時代 5500元 /M2 價格定位： 目前在售項目均價： 綜合權(quán)衡，并且充分考慮到未來所可能遇到的風(fēng)險，本報告認(rèn)為，本項目辦公部分的價格基本鎖定在 7500元 /M2（說明：這只是建議價格，最終價格依據(jù)當(dāng)時的市場狀況而定）。 序列 產(chǎn)品名稱 銷售單價 可銷售體量 銷售收入1 寫字樓 7 5 0 0 元/ M 2 40000M2 3 0 0 0 0 萬元2 酒店式公寓 9 8 0 0 元/ M 2 25000M2 2 4 5 0 0 萬元5 4 5 0 0 萬元合計 序列 稅收名稱 繳納依據(jù) 應(yīng)納稅金（萬元）1 營業(yè)稅 銷售收入5 ％ 27252 城市維護(hù)建設(shè)稅 營業(yè)稅7 ％ 1913 教育附加稅 營業(yè)稅7 ％ 1914 印花稅 銷售收入0 . 0 3 % 165 買賣手續(xù)費 銷售收入0 . 8 % 4366 合計 銷售收入6 . 5 3 ％ 3559四、項目房地產(chǎn)稅金估算 項目 成本（元/ ㎡） 估算依據(jù)說明一、土地費用1 、拍賣樓面單價 2107 土地總成本1 3 6 9 5 萬元二、前期工程費1 、勘察設(shè)計2 、建筑設(shè)計費3 、三通一平4 、臨時用道路等5 、規(guī)費 根據(jù)相關(guān)規(guī)定以及造價預(yù)算三、建安工程費用1 、寫字樓建筑成本 1500 目前市場同類產(chǎn)品價格2 、公寓建筑成本 3300 含精裝修成本三、社區(qū)基礎(chǔ)配套費 300 含道路、排水、景觀等配套四、期間費用1 、管理費用 80 約開發(fā)成本的2 %2 、銷售費用 300 約銷售額的3 % ，含廣告費用3 、財務(wù)費用 200 約銷售額的2 %合計1 、寫字樓 45872 、酒店式公寓 6387 含精裝修成本100 含 景觀設(shè)計費用，參照目前房地產(chǎn)市場以及同類產(chǎn)品前期工程費用，結(jié)合項目實際情況進(jìn)行估算五、項目成本估算 ——單位成本 六、項目成本估算 ? 寫字樓成本總額 =單位成本建筑面積 =4587 40000 =18348萬元 ? 酒店式公寓成本總額 =單位成本建筑面積 =6387 25000 =15968萬元 ? 項目總成本 項目總成本 =寫字樓成本 +酒店式公寓成本 =18348+15968 =34316萬元 七、項目靜態(tài)投資收益估算 序號 項列 估算過程 估算結(jié)果銷售總收入－項目總投資成本－稅金54500343163559所得稅前利潤與項目投資成本的比率16625247。 —1 0 % —5 % 5% 10% 80% 85% 90% 95%1 總投資 34316 34316 34316 34316 34316 34316 34316 34316 343162 銷售收入 54500 49050 51775 57225 59950 43600 46325 49050 517753 應(yīng)交稅金 3559 3203 3381 3737 3915 2847 3025 3203 33814 利潤額 16625 11531 14078 19172 21719 6437 8984 11531 140785 投資利潤率 % % % % % % % % %敏感性分析（單因素變動）序號投 資 指標(biāo)估算值 銷售率不確定因素（以上下沉浮百分率表示）整體銷售價格 第六部分 資金回流水平概算 推案步驟 銷售階段 推出產(chǎn)品 第一階段 酒店式公寓 第二階段 辦公產(chǎn)品 第三階段 商業(yè)（暫不考慮） 推案步驟說明與資金回流 ——之一 ? 酒店式公寓最靠近湖畔，景觀價值最高 ? 酒店式公寓比起其他的產(chǎn)品容易去化，從而創(chuàng)造現(xiàn)金流，維持項目的滾動開發(fā) 酒店式公寓首先開盤 資金回流水平 第一階段 可售量體 銷售 率 售出面積 銷售單價 回籠資金 實現(xiàn)利潤 第一階段 80% 2萬方 9800元/M2 6226萬元 回籠資金 =20230*80%*9800 =19600（萬元） 實現(xiàn)利潤 =20230*[98006387（含稅收、各項費用、建筑成本、土地成本、精裝費用 ] =6826（萬元） 推案步驟說明與資金回流 ——之二 ? 2023年的下半年，依據(jù)工程進(jìn)度推算，寫字已經(jīng)接近結(jié)構(gòu)封頂，從一般意義上講，寫字樓的現(xiàn)房銷售不僅能最大程度地降低營銷的費用，也更能規(guī)避項目的風(fēng)險 ? 從我司的專業(yè)眼光開看， 2023年的下半年，中國的房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出新一輪的高漲期，在一個火熱的市場環(huán)境下，容易創(chuàng)造更高的價值 ? 隨著 2023年奧運會的臨近，中國在世界的影響力將大幅度提升，加上中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，將在更大程度上引起境外大中型企業(yè)的關(guān)注，屆時，寫字樓的需求將更加旺盛，寫字樓市場將獲得千載難逢的發(fā)展契機(jī) 寫字樓產(chǎn)品開盤 各階段資金回流水平 第二階段 可售量體 銷售率 售出面積 銷售單價 回籠資金 實現(xiàn)利潤 第二階段 100% 10000元 /M2 4萬方 80% 7500元 /M2 3億元 合計 —— —— 回籠資金 =5000*100%（第一階段剩余） *10000+32023*7500 =30000（萬元） 實現(xiàn)利潤 =5000*[100006387（含稅收、各項費用、建筑成本、土地成本、精裝費用 ] =（萬元）（第一階段剩余） 實現(xiàn)利潤 =32023*[75004587（含稅收、各項費用、建筑成本、土地成本） ] =（萬元） 各階段資金回流匯總 銷售階段 資金回流 第一階段 第二階段 第三階段 —— 說明： 在項目操作的第一階段，就可以將前期投入的成本收回（遠(yuǎn)超過土地成本 13695萬元）； 在項目的第二階段中后期，既可實現(xiàn)較高的利潤。 2部透明觀光電梯 ， 4部高速 OTTS（ /秒 ） 。 ，提高企業(yè)效率。 項目規(guī)劃 項目概況 ? 占地面積： 44881平方米 ? 建筑面積： 112200平方米 ? 容積率： ? 產(chǎn)品形態(tài)：精裝修酒店式公寓、精裝修高級公寓 ? 銷售價格： 16000元 /平方米 ? 裝修價格： 3500元 /平方米 ? 物業(yè)管理：新蘇皇冠物業(yè)管理有限公司 ? 景觀設(shè)計：美國 MBC園林景觀設(shè)計公司 ? 策劃單位：新吉陽機(jī)構(gòu) 左岸企劃 我們堅信： 在雙方的共同努力下 成功將比預(yù)期收獲更多 …… 謝謝觀摩！ 肯請斧正！ 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 15:49:3015:49:3015:49Thursday, March 16, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年 3月 下午 3時 49分 :49March 16, 2023 1行動出成果，工作