【正文】 物業(yè)形態(tài) /增長權(quán)重 時間 13年 3月 （約 24個月后） 項目包裝 周邊發(fā)展 大盤形象 綜合分值 入市基價 （元 /㎡ ） 別墅 物業(yè)形態(tài) /增長權(quán)重 時間 13年 10月 （約 31個月后） 項目包裝 周邊發(fā)展 大盤形象 綜合分值 入市基價 （元 /㎡ ） 商業(yè) 銷 售 分 期 原 則 ? 針對本項目為多層、小高層公寓及別墅多元化為一體的中高檔社區(qū)，一次推案量體不宜太大，宜采用 多頻次小批量 的推案原則（利潤最大化原則） ? 根據(jù)本項目的實際情況，結(jié)合金港市場后續(xù)物業(yè)形態(tài)的差異化，建議由社區(qū)位臵較差的多層物業(yè)開始逐步推到位臵較好的區(qū)域，可以保證整盤的銷售去化。 （預(yù)計推出時間 2022年 11月份） ? 本項目第三批多層入市均價： 4550 元 /㎡ 小高層首批入市均價： 4850 元 /㎡ ? 預(yù)計可售面積多層約 ㎡ 小高層約 ㎡ ? 預(yù)計總銷金額多層： ㎡ 4550元 /㎡ = 小高層： ㎡ 4850元 /㎡ = 第三次推案 2022年 11月 12月 2022年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 第四批房源 第四批推出房源 198套，其中小高層 108套，面積 ，多層 90套面積 。 （推出時間2022年 4月份） 第七次推案 2022年 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 ? 本項目第七批小高層入市均價： 6400 元 /㎡ 聯(lián)排別墅入市均價： 12800 元 /㎡ 商業(yè)入市均價： 17200 元 /㎡ ? 預(yù)計可售面積小高層約 ㎡ 聯(lián)排別墅約 2148 ㎡ 商業(yè)約 ㎡ ? 預(yù)計總銷金額小高層： ㎡ 6400元 /㎡ = 聯(lián)排別墅： 2148㎡ 12800元 /㎡ = 商業(yè)： ㎡ 17200元 /㎡ = 銷 售 總 表 面積（㎡） 均價（元 /㎡ ） 第一批 第二批 第三批 第四批 第五批 第六批 第七批 面積 均價 面積 均價 面積 均價 面積 均價 面積 均價 面積 均價 面積 均價 多層 4050 4280 4550 4950 5560 —— —— —— —— 小高層 —— —— —— —— 4850 5360 5850 6260 6400 別墅 —— —— —— —— —— —— —— —— 10300 11500 2148 12800 總銷（萬元） 共計銷售額（萬元） 物業(yè)類別 可銷售量 總銷售額（萬元） 銷售均價（元 /㎡ ） 多層 小高層 別墅 商業(yè) 地下車位 734個 5505 /個 總計銷售額 總體預(yù)算分配 類型 項目 總金額 (萬元） 占總計營銷 費用比例 外部資源費用 廣告公司費用 (暫估） 50 % 物業(yè)公司服務(wù)費用（樣板區(qū)服務(wù)） 15 % 現(xiàn)場包裝費用 小計 (售樓處 ,樣板房 ,精裝園林 ,定制服務(wù) ) 300 % 推廣費用 集團(tuán)品牌專項費用 80 % 媒體投放費用 (戶外 ,報紙 ,網(wǎng)絡(luò) ,電視 ,雜志等 ) 100 % 活動費用 (房展會 ,SP活動 ,圈層活動等 ) 50 % 銷售道具費用 (DM,模型 ,效果圖 ,CF等 ) 40 % 前期展示售樓處費用 30 % 促銷費用 20 % 其他營銷費用 小計 20 % 營銷費用合計金額 (按總銷 9億計算 ,總營銷費用控制在 %左右 ) 705 100% 營銷費用分配 匯報完成 敬請指正 附件：分階段推廣策略及營銷節(jié)奏 10年 4月 —— 10年 5月 10年 7月 臨時售樓處 裝修進(jìn)駐 陽光臵業(yè)會啟動 積卡開始 形象訴求期 概念導(dǎo)入 ,客戶積累期 持續(xù)產(chǎn)品形象強(qiáng)化期 公開強(qiáng)銷期 10年 10月 10月金港首次房展會 第一次多層公開 11年 4月 二批房源公開 推廣階段劃分及核心 營銷條件 臨時售樓處進(jìn)駐，樹立純粹 歐式公館 項目的形象。 —— 活動取勢 ,現(xiàn)場體驗 ,三大時間節(jié)點內(nèi)活動引爆。 ?項目及金廈公司品牌的推廣； ?在夜晚，點亮區(qū)域內(nèi)的車行路線，將視覺強(qiáng)化延長至 24小時； ?增加進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)的自駕車客戶的視覺印象； ?給予前往項目現(xiàn)場的客戶，行車路線清晰化的指引。 圈層營銷 —— 現(xiàn)場售樓處 \樣板房 \樣板段重點包裝及定制營銷 引入 —— 泛精裝概念 以精裝戶外空間，體現(xiàn)現(xiàn)場的打擊力（精裝水岸、公寓 精裝露臺、 精裝花園、精裝步道、精裝小品、精裝陽臺、售樓處 精裝立面、精裝入口連廊） 體驗營銷 進(jìn)入社區(qū)第一印象的形象營造 精裝售樓處（會所） 精裝水岸 小區(qū)自然水景體驗 精裝步道 移步換景，社區(qū)通道的精裝氣質(zhì) 精裝小品 社區(qū)內(nèi)國際化簡約生活意境小品 精裝陽臺 鵝卵石、薄紗 …… 公寓精裝陽臺，小空間里，生活與自然的完美融合 精裝露臺 別墅精裝露臺，刺激消費者對大平米空間的想象力。陽光綠城“小小形象代言人”！ ? 陽光系列 ——陽光價格大家猜！ ? 陽光動系列 ——綠色，舒活！ （例如：瑜伽、圍棋、垂釣等） 合縱連橫最精準(zhǔn)的活動營銷，貼進(jìn)客群生活，銷售節(jié)點內(nèi)的客戶維護(hù)。 如：聯(lián)合旁邊大潤發(fā)超市，簽訂常年免費市區(qū)班車； 入駐本項目可成為金港鎮(zhèn)大潤發(fā)終身金卡會員，購物享受 XX優(yōu)惠等 居住與自然 師法自然，再造乾坤 生活與交流 人道無為，休憩安性 健康與生態(tài) 相土嘗水，象天法地 物質(zhì)與精神 物諧其趣，人樂其天 舉辦日期：公開強(qiáng)銷期及產(chǎn)品形象強(qiáng)化期 建議 10年 10月初 金廈 ● 陽光臵業(yè)會成立 活動目的：樹立金廈品牌形象，建立市場認(rèn)知度。 目的： 抓住客戶購房為子女的心，從客戶的親子心理出發(fā)，深化公司和項目形象。價格競猜的獲獎?wù)撸? 將在開盤儀式上獲得獎品。 活動建議：第二階段 針對各種類型客戶使用 。 活動建議：針對都市森林派客戶使用 金廈房產(chǎn)組織金港房展活動 活動目的： 通過一系列的房展、巡展活動，詳細(xì)介紹項目，把項目的夢想實現(xiàn)、榮譽(yù)歸屬帶到客戶中間去。 活動主題：陽光的樓盤 陽光價格 創(chuàng)意表述：以網(wǎng)絡(luò)為主，在網(wǎng)絡(luò)上設(shè)置論壇位置，歡迎大家留言并留下聯(lián)系方式。 ?陽光系列活動 —— 陽光臵業(yè)會 結(jié)合陽光水岸、陽光綠城、陽光里程 活動建議：以收會費形式舉辦 形象代言人 主題： 金廈 ● 陽光綠城“小小形象代言人” 可結(jié)合金廈 ● 陽光獎學(xué)金活動。 公關(guān)炒作類 活動目的：聯(lián)合業(yè)內(nèi)媒體 ,舉辦新聞發(fā)布會 ,引發(fā)報導(dǎo) . 切入方式 :以金廈打造金港歐式公館生活為事件點 ,尊重金港規(guī)劃 ,倡導(dǎo)綠色空間 確立整個金港樓市的標(biāo)桿 . 參加人員：張家港 規(guī)劃委員會相關(guān)人士，金港鎮(zhèn)相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)，規(guī)劃設(shè)計院。陽光綠城杯 “ 新城區(qū) 新生活 ” 地標(biāo)雕塑設(shè)計 取勢立名 ,體現(xiàn)金廈品牌及項目品牌高度 ? 金廈 目的： 強(qiáng)化對目標(biāo)客戶群的實效渠道傳播。 ? 戶外媒體目的 銷售前期：樓盤形象塑造和品牌傳播 ? 銷售期間：以戶外作為多次開盤、信息發(fā)布的載體 戶外截流營銷 ? 總體策略 ： 塑造形象同時，最大限度攔截后續(xù)競爭對手客戶； ? 開盤前： 集中亮相、迅速提升樓盤知曉度，進(jìn)行客戶積累，塑造金港新城區(qū)地區(qū)一號作品形象； ? 開盤后： 成本控制，保留最大價值的部分，進(jìn)行銷售期間的信息發(fā)布，將高炮平面媒體化。 —— 數(shù)據(jù)庫營銷 + 網(wǎng)絡(luò)營銷 +小眾媒體及活動營銷 。 （推出時間 2022年 3月份） 第五次推案 2022年 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2022年 1月 2月 3月 4月 ? 本項目第五批多層入市均價： 556