【正文】 為您　我做到 引子一：　　中國國家信息中心 2023年在深圳發(fā)表的調查研究報告顯示，在即將到來的五年內(nèi)，即今年，將有兩億的中國人構成中國的中產(chǎn)階級。所謂的中產(chǎn)階級指的是這樣一個群體：有穩(wěn)定的收入，有能力購買（或通過分期付款的方式貸款）自己的公寓和汽車，而且有可以自由支配的錢花在定期的旅游、休閑或教育的投資上。 人們習慣用 “精英 ”來稱呼這部份中產(chǎn)階層：他們大多是年齡在 25～ 45歲、受過高等教育、有一定的社會地位、事業(yè)小有成就。堅毅、有魄力、善于學習等字眼都可以用來形容這群人，買房、買車也已在他們的能力范圍之內(nèi)，當這些分布在文化、經(jīng)濟、政治的圈子中，擁有 “三高 ”(高學位、高收入、高地位 )的 “精英 ”正開始形成一個社會的 “準階層 ”時，人們發(fā)現(xiàn)，他們其實已經(jīng)不堪重負 …… 　　他們總是需要不停地用移動電話或網(wǎng)絡與外界聯(lián)系。他們衣著考究，他們的臉上永遠充滿了自信，似乎乾坤盡在其胸中掌握。他們有定期交往、人員固定的社交圈。實際上，他們過上了普通工薪階層不能企及的生活。他們往往是業(yè)界的翹楚，他們的言行舉止，都在對身邊的世界產(chǎn)生或大或小的影響。他們尚不是城市的富裕階層，但卻是一個城市的主流人群，城市主要財富的主要創(chuàng)造者，對這些人，我們也習慣稱之為 “精英 ”。2023年　深圳福田　皇庭世紀　 5300元 /平米入市2023年　深圳福田　均價　　　 12023元 /平米　　　　關外龍崗　 7500元 /平米　寶安欲破 10000元 /平米同年 11月　　 深圳　被列居中國 “十大最冷漠的城市 ”第 2位！深圳，城市財富的主要創(chuàng)造者正在被 “冷漠 ”……引子二：社會精英需要社會的關懷 城市布魯斯城市布魯斯站在城市的高度，　　　　　慰藉城市經(jīng)濟締造者：精 英 ，你 好！城市布魯斯前期策劃提案精英精英　你好！　你好！174?！?蘇達實業(yè)大亞灣項目地塊前期策劃提案謹呈：惠州市蘇達實業(yè)有限公司策劃脈絡導示經(jīng)濟分析產(chǎn)品建議開發(fā)策略市場判研項目簡析分析定位推廣策略PART I　城市布魯斯項目簡析→ 開發(fā)背景簡析→ 項目地塊簡介項目簡析 開發(fā)背景簡析背景一：深圳房價飛漲，可開發(fā)用地不足 200平方公里， “大深圳 ”同城生活圈呼之欲出定基指數(shù)：1997年=100 可支配收入 定基指數(shù)住宅銷售價格定基指數(shù)（深圳： 2023年房價收入比高達 12： 1）深圳商品住宅價格近兩年的上漲遠遠高于同期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長速度，消耗了前 9年的收入增長空間。深圳關內(nèi)已無地可用，關外可開發(fā)用地不足200平方公里，可用于地產(chǎn)開發(fā)的面積更少，深圳地產(chǎn)將駛向何方？走出去是必然的選擇。 數(shù)據(jù)來自搜房網(wǎng)背景二：惠陽－大亞灣地產(chǎn)歷經(jīng) “陣痛 ”，數(shù)年后，生機呈現(xiàn)，經(jīng)濟快速發(fā)展！　　 90年代初，惠陽、大亞灣經(jīng)濟曾因 “南海石油 ”投資信息拉動，片區(qū)內(nèi)各行業(yè)，特別是石化相關產(chǎn)業(yè)投資項目規(guī)模聚落，但適逢亞洲金融危機國家政策調整，惠州經(jīng)濟承受了 “斷脈 ”之痛，區(qū)內(nèi)投資緊縮，這一縮就是近十年。 2023年后經(jīng)濟重新進入快速發(fā)展階段。2023年惠陽生產(chǎn)總值 ， 經(jīng)濟增長率 ％， 人均 GDP2957美元 ；發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展 階段 平穩(wěn)發(fā)展 階段 減緩發(fā)展 階段人均 GDP（美元） 0～ 800 800～ 4000 4000～ 8000 8000以上需求特征 生存需求 生存、改善需求 改善需求 為主 改善需求 為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主，數(shù)量與質量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)業(yè)狀況小于 4% 萎縮45% 停滯58% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 快速發(fā)展項目簡析 開發(fā)背景簡析背景三：品牌地產(chǎn)商規(guī)模開發(fā)、地產(chǎn)漸顯生機，大亞灣中心區(qū)，眾勢優(yōu)聚，催生新地產(chǎn)經(jīng)濟。企 業(yè) 名稱 /樓 盤 名稱 占地面 積 位置 備 注熊貓地 產(chǎn) 480萬平方米 大 亞 灣區(qū)域 熊貓國 際 已啟 動碧桂園 200萬平米 新 橋 尚未啟 動振 業(yè) 地 產(chǎn) 173萬平方米 惠陽三和 預計 07年啟 動珠江投 資 61萬平方米 大 亞 灣西區(qū) 預計 07年啟 動東 部集 團 60萬平方米 大 亞 灣西區(qū) 預計 07年啟 動新陽城 43萬平方米 —— 預計 07年啟 動中 聯(lián)項 目 40萬平方米 大 亞 灣 預計 07年啟 動總 計 1057萬平方米目前區(qū)內(nèi)通過對已售出、轉讓地塊的盤整，將土地統(tǒng)一重新規(guī)劃出讓，國內(nèi)知名發(fā)展商紛紛前來圈地，同時中心地帶小塊土地盤活也在加劇，預計今年，惠陽、大亞灣將大盤競出，催生新一輪地產(chǎn)經(jīng)濟浪潮，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)將進入發(fā)展的黃金時期。項目簡析 開發(fā)背景簡析PART I　城市布魯斯項目簡析→ 項目地塊簡介→ 開發(fā)背景簡析項目簡析 項目地塊簡介大亞灣行政中心區(qū)、未來 CBD、 CLD雙核地帶！項目周邊簡介大亞灣開發(fā)區(qū)中心區(qū)西部工業(yè)區(qū)霞涌旅游休 閑度假區(qū)殼牌石化區(qū)澳頭、惠州港深圳龍崗惠陽15分鐘30分鐘本項目項目位于大亞灣規(guī)劃中的行政中心區(qū)，緊臨區(qū)內(nèi)兩條主干道，澳霞大道與惠澳大道，與惠陽中心區(qū)僅 15分鐘路程，車行 30分鐘即可進入龍崗中心城區(qū)。目前項目周邊主干路網(wǎng)已修、改完成，管委會、財政局、地稅局等機關已遷入辦公，是未來大亞灣 CBD、CLD雙核地帶?？傉嫉? 6萬平米周邊配套尚不成熟，當?shù)卣?guī)劃執(zhí)行力度不足，規(guī)劃利好，當前利空?！　〉怯捎诖髞啚呈芏嗄杲?jīng)濟因素困擾，雖然區(qū)內(nèi)各地塊規(guī)劃較好，即沒有得到落實。政府規(guī)劃作為能力較差。 因而雖然本項目周邊規(guī)劃有虎頭山公園，市政廣場及金融、商業(yè)等公建配套，但預期實現(xiàn)時長及可能性卻不能預料，如在本項目開發(fā)期間不能實現(xiàn)，周邊規(guī)劃利好因素不能對本項目的開發(fā)起較好的促動作用?！　】傮w來說，本項目地塊周邊配套尚不成熟，規(guī)劃利好，當前利空。項目簡析 項目地塊簡介PART II　宏觀調控下的區(qū)域市場→ 宏觀調控下的地產(chǎn)經(jīng)濟→ 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展望　　由于大亞灣區(qū)與惠陽淡水區(qū)人文、居民消費習慣及片區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展情況極為相似，而大亞灣內(nèi)房地產(chǎn)起步較慢，因而在市場分析時，我們將大亞灣與惠陽作為一個區(qū)域來研究，習慣上我們稱之為大亞灣－惠陽區(qū)。通過大的區(qū)域市場來印證大亞灣的區(qū)域市場。市場判研 宏觀調控下的地產(chǎn)經(jīng)濟近年來，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，區(qū)域泡沫若隱若現(xiàn)，國家重拳組合出擊，欲平抑地產(chǎn)市場 現(xiàn)象一：全國重要經(jīng)濟城市房價呈兩位數(shù)增長，房價收入比大幅提高?，F(xiàn)象二：大陸富布斯排行前 10名，六位從事房地產(chǎn)行業(yè)?，F(xiàn)象三：房地產(chǎn)進入全民投資階段，泡沫隱現(xiàn)。2023年 6月 1日，國家稅務總局：個人購買住房不足 2年轉手交易時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅 2023年 3月 26日，國務院發(fā)布《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（俗稱國八條）2023年 5月 11日，國家七部門聯(lián)合出臺 《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》2023年 10月－ 2023年，央行自 10年來首次上調存貸款利率之后，連續(xù)四次　　　　加息2023年 7月，國家九部委聯(lián)合出臺 ” 國六條 ” ，將方政府推向前隊。2023年 8月，各地地方政府陸續(xù)出臺 “ 國六條 ” 實施細則中原觀點：國家出臺任何政策，都不可能是為了打壓房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是調節(jié)市場的良性發(fā)展，不能任其自發(fā)發(fā)展。地產(chǎn)一級區(qū)域主導城市 — 深圳近年來，樓市狂顛，關內(nèi)無地可用，關外欲破萬！　特區(qū)內(nèi)土地供應停止，房價居高不下；元月 6日，金地名津開盤，均價 15000元 /平米，關外寶安房價欲破萬元，深圳地產(chǎn)狂顛。與此同時，深圳用地緊張，政府每年僅不足 400萬方的土地供應，難于滿足市場的需求，而所投放的土地，大多在深圳的邊緣，如坑梓、石巖。寶安中心區(qū)9500元龍華 8500元龍崗 7500元布吉 7500元福田 13000元南山 12023元羅湖 11000元鹽田 12023元市場判研 宏觀調控下的地產(chǎn)經(jīng)濟惠州，由于歷史的原因，她成了中國地產(chǎn)的 “特區(qū) ”，宏觀調控補地方政府所放逐　　由于歷史的原因，惠州經(jīng)濟急需復蘇，面對大片荒蕪的土地、幢幢爛尾樓，地方政府因地定 “制 ”，將地方尚可主導的土地政策、開發(fā)稅費、國六條等調控政策暫時擱置。　　　　在惠州，土地可以轉手，不受三年之限　　在惠州，報建條件很機動，戶型、容積率、公建比不受約束　　在惠州，甚至于報建費都可以商量　　　　在惠州，可以大面積建別墅 。市場判研 宏觀調控下的地產(chǎn)經(jīng)濟無以安居，何以樂業(yè)，過快增長的地產(chǎn)市場暗蘊社會動蕩的可能，宏觀調控將繼續(xù)走下去 !　　中國在改革開放之初，曾提出 “讓一部分人先富起來 ”，事實上，二十多年來，中國造就了大批的富裕人群，老百姓平均生活水平大幅度提升，然而，貧富差距卻在加速度拉大?！　?2023年，中國政府提出建設 “和諧社會 ”的目標，而作為 “和諧社會 ”中不安諧的因素 房價飛漲，富裕人群反復投資地產(chǎn)，很大一部分后來者卻無力承受房價之痛，安居樂業(yè)向來是安邦之道，不以安居，可以樂業(yè)，從這個層面上來說，國家勢必會出臺相應的政策，讓房地產(chǎn)市場熱浪溫和下來，無論是限價拍賣，還是投放經(jīng)濟適用房、廉租房等，都只不過是不同的手段應用，只要房價過快增長，各種宏觀調控措施都有可能繼續(xù)走出來，走下去。市場判研 宏觀調控下的地產(chǎn)經(jīng)濟PART II　宏觀調控下的區(qū)域市場→ 宏觀調控下的地產(chǎn)經(jīng)濟→ 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展動向分析→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展望市場判研 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析　大亞灣近年來經(jīng)濟快速發(fā)展，人均 GDP增速位居全省前列指 標 名稱 本年 實績 （ 19月） 累 計 比去年同期增減（％）地區(qū)生 產(chǎn)總值 706209 第一 產(chǎn)業(yè) 17491 第二 產(chǎn)業(yè) 500038 ＃工 業(yè) 466070 第三 產(chǎn)業(yè) 188680 大亞灣區(qū) 2023年 19月份經(jīng)濟運行總體情況2023年前三季度，得益于大亞灣區(qū)內(nèi)招商成果的逐步實現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟巨大的效應初現(xiàn)端倪，工業(yè)產(chǎn)值比去年同期增長 ，區(qū)域總產(chǎn)值比去年同期增長 85%,大大高于廣東其它區(qū)域。隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的進一步落實，未來大亞灣經(jīng)濟將呈加速度發(fā)展。近年大亞灣地區(qū)生產(chǎn)總值列表1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年總值 105009 122402 151204 185424 342507 446230 532023增 長 率 % % % %