【正文】 % % %中海殼牌及中下游配套產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨幅投資，招商引資取得重大進(jìn)展1000～ 1500億216。預(yù)計(jì)未來(lái) 5到 10年內(nèi)，大亞灣的石化產(chǎn)業(yè)將投入 1000～ 1500億元216。中海殼牌已于今年 4月份點(diǎn)火投產(chǎn)，屆時(shí)帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益將會(huì)超過(guò) 6000億元216。中海殼牌直接合作的單位有 350家知名企業(yè)落戶惠陽(yáng)、大亞灣。216。石化城下游產(chǎn)業(yè)近 500家企業(yè)。216。目前進(jìn)駐農(nóng)民房、住宅小區(qū)的惠陽(yáng)注冊(cè)工商企業(yè)近 15000家。 2023 2023 2023 2023產(chǎn)業(yè)投資額累計(jì)市場(chǎng)判研 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)逐漸形成，惠陽(yáng)－大亞灣區(qū)域正向一個(gè)增長(zhǎng)型城市人口經(jīng)濟(jì)發(fā)展　年份 2023年 2023年 2023年 2023年自然增長(zhǎng)率 ‰ ‰ ‰ ‰機(jī)械增長(zhǎng)率 18‰ 24‰ 22‰ 18‰暫住人口比例 18% 22% 20% 18%常住人口比例 82% 78% 80% 82%人口預(yù)測(cè) (萬(wàn)人) 17 24 34 452023—2023 年大 亞 灣 經(jīng)濟(jì) 開(kāi) 發(fā) 區(qū)人口 預(yù)測(cè) 表 以上為人口學(xué)家 用綜合指數(shù)法預(yù)測(cè) 的數(shù)據(jù)由右表中，很容易發(fā)現(xiàn)，隨著時(shí)間的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)?；l(fā)展，區(qū)內(nèi)人口大幅度增加，而右述預(yù)測(cè)尚未考慮大深圳同城生活的背景，若考慮此因素，區(qū)內(nèi)人口增幅更為迅猛。城市人口持續(xù)增加，而流動(dòng)人口呈下降趨勢(shì)，說(shuō)明，越來(lái)越大比例的外來(lái)者，在大亞灣定居下來(lái)，從而形成城市人口經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)者。市場(chǎng)判研 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展將進(jìn)入超高速發(fā)展階段，城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)迅速顯現(xiàn)。216。石化產(chǎn)業(yè)投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展， 05年大亞灣 GDP年平均增長(zhǎng) %， 06年起， GDP 年平均增長(zhǎng)預(yù)計(jì)達(dá) ％，％， 進(jìn)入高速發(fā)展階段216。廣東省社科院經(jīng)研究表明，發(fā)達(dá)國(guó)家投資乘數(shù)為 50，珠三角地區(qū)為為20。石化城 10年內(nèi)產(chǎn)生產(chǎn)值效益： 360億（殼牌直接投資） 20 ＝ 7200億億216。以 10年計(jì)，保守估計(jì)惠州消化其中 10％，則投資增量約為 70億 /年，預(yù)計(jì) GDP年平均 增長(zhǎng)超過(guò) 15％％市場(chǎng)判研 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析PART II　宏觀調(diào)控下的區(qū)域市場(chǎng)→ 宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)→ 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)向分析→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望市場(chǎng)判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)u入佳境，歷史問(wèn)題樓盤(pán)盤(pán)活，新盤(pán)開(kāi)發(fā)加劇，房地產(chǎn)投資理性回升。名苑山莊、富景大廈、世貿(mào)中心等系列爛尾樓盤(pán)活成功；新盤(pán)入市步伐加快，房地產(chǎn)投資呈加速上升勢(shì)頭項(xiàng)目 固定資產(chǎn)投資 （億元）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)比重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比去年同期增長(zhǎng)2023年 % %2023年 % %2023年 % %2023年 12% %2023年 % %2023年上半年 % %（數(shù)據(jù)來(lái)源，市統(tǒng)計(jì)局）近年來(lái)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，供需均呈快速、良性發(fā)展勢(shì)頭！項(xiàng) 目 竣工面 積 銷 售面 積面 積（萬(wàn)㎡）定基增 長(zhǎng)面 積（萬(wàn)㎡）定基增 長(zhǎng)2023年 53% 26 ——2023年 67% ——2023年 11 144% ——2023年 13 18% 104%2023年 14% %2023－ 2023年惠陽(yáng)房地產(chǎn)運(yùn)行情況（數(shù)據(jù)來(lái)源，市統(tǒng)計(jì)局）市場(chǎng)判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀自 2023年以來(lái)，惠陽(yáng)房地產(chǎn)銷售面積呈波浪型增長(zhǎng)，但 04后，銷售猛增，呈現(xiàn)供需兩旺的良好勢(shì)頭?；蓐?yáng)－大亞灣區(qū)域大盤(pán)涌動(dòng)，品牌發(fā)展商攜優(yōu)勢(shì)資源批量造城！惠陽(yáng)＆大亞灣市場(chǎng)判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域房?jī)r(jià)近幾年來(lái)房?jī)r(jià)曲折前行，目前受利好因素影響，呈良好發(fā)展勢(shì)頭惠州近幾年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析（數(shù)據(jù)來(lái)源，市統(tǒng)計(jì)局）　　區(qū)域地產(chǎn)在 03年進(jìn)入低谷，但自 2023年起，房地產(chǎn)業(yè)迅速回暖， 0406年，以年均約 10%的價(jià)格幅度回升， 06年平均價(jià)格達(dá)到 3000元 /平米，但目前與周邊的深圳、東莞房?jī)r(jià)具有巨大的差距，隨著 “大深圳 ”共同生活圈的形成，惠州房地產(chǎn)業(yè)將呈持續(xù)上升的良好發(fā)展勢(shì)頭。市場(chǎng)判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)內(nèi)各主要樓盤(pán)戶型及銷售情況統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng) 目 半 島 一號(hào) 尚城世家 麗 江花園 熊貓國(guó) 際 菩堤園 都市廣 場(chǎng) 廣 場(chǎng) 明珠單 價(jià)聯(lián) 排 5300疊加 4300平 層 32003300二房 3300三房 /四房 36003400~3500 3150 3200 3300主力戶 型二房 /三房 /五房 三房 /四房二房 /三房 /四房 三房 /四房三房 /四房 一房 /二房 二房 /三房營(yíng)銷活 動(dòng)一次性付款97折、按揭99折 優(yōu) 惠，春 節(jié)長(zhǎng) 跑開(kāi) 盤(pán)一次性付款98折、按揭99折 優(yōu) 惠認(rèn) 籌送5000VIP卡 / 開(kāi) 盤(pán)開(kāi) 盤(pán) 9 99折在 讓 2個(gè)點(diǎn)成交客 戶來(lái)源65%深圳客戶 35%本地客 戶70%深圳客 戶 、25%本地客 戶60%本地客戶30％本地65％深圳5％周 邊工廠二期50%深圳客70%本地客戶 、 20%深圳客 戶 、10%其他客戶35%深圳客戶 ， 60%本地客 戶 、5%其他客戶總 體銷 售率類別 墅100%洋房 100%約 85% 約 82% 約 85% 約 90% 約 85% 約 90%市場(chǎng)判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)內(nèi)各主要樓盤(pán)客戶域來(lái)分析項(xiàng) 目 成交客 戶 比例半 島 1號(hào) 深圳客 60%，本地客 30%，其他 10%棕 櫚島 50%是香港客 戶 ， 20%是當(dāng)?shù)?辦 廠的臺(tái)灣客 戶 ，30%為 深圳與惠陽(yáng)本地客 戶 。東 方新城 深圳客 戶 占 70％，其余 為 惠陽(yáng)本地客 戶尚城世家 50%深圳客 戶 ，主要以本地和周 邊 客 戶為 主廣 場(chǎng) 明珠 70%深圳客 戶 ，主要以本地和周 邊 客 戶為 主中 銘 豪園 70%是本地客 戶 ； 5%是在本地 辦 廠的外商都市廣 場(chǎng) 70%是深圳客 戶 ； 30%是在本地及周 邊 客 戶 。錦 江國(guó) 際 花園 深圳客 戶 60%；本地客 30%；其他 10%熊貓國(guó)際 深圳客戶 50%；本地客 30%；產(chǎn)業(yè)客戶 20%中區(qū) 華 府 深圳客 戶 占 50％，本地客 戶 占 35%，其他 15%從右表中可以看出，目前惠陽(yáng)及大亞灣在售項(xiàng)目中，深圳客戶占總客戶數(shù)的六成以上，特別是面積適中的中檔項(xiàng)目，深圳客戶比例較高，本地及產(chǎn)業(yè)客戶因目前人口尚少，故所占比例均不高。市場(chǎng)判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析之 建筑形態(tài)、風(fēng)格半 島 1號(hào) TOWNHOUSE、多 層 、別 墅棕 櫚島 別 墅、小高 層?xùn)| 方新城 獨(dú) 棟別 墅、多 層 和小高 層中 銘 豪園 小高 層瑞景居 小高 層錦 江國(guó) 際 花園高 層中區(qū) 華 府 小高 層都市廣 場(chǎng) 高 層廣 場(chǎng) 明珠 高 層尚城世家 小高 層半 島 1號(hào) 西班牙建筑 風(fēng) 格棕 櫚島 泰式建筑 風(fēng) 格東 方新城 美式建筑 風(fēng) 格中 銘 豪園 現(xiàn) 代建筑 風(fēng) 格瑞景居 現(xiàn) 代建筑 風(fēng) 格錦 江國(guó) 際 花園 現(xiàn) 代建筑 風(fēng) 格中區(qū) 華 府 現(xiàn) 代建筑 風(fēng) 格尚城世家 現(xiàn) 代建筑 風(fēng) 格麗 江花園 目前區(qū)內(nèi)中檔產(chǎn)品以現(xiàn)代風(fēng)格的小高層為主，并獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，中小項(xiàng)目可以借鑒。市場(chǎng)判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析之 戶型 惠陽(yáng)區(qū)商品房開(kāi)發(fā)銷售情況調(diào)查匯總表 （數(shù)據(jù)來(lái)源：惠陽(yáng)建設(shè)局）2023年 ——2023 年 6月 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 銷售率總 套 數(shù) 5911 90M2以下 1141 % %90—144M 2 3332 % %144M2以上 1438 % %已售套數(shù) 3354 90M2以下 657 % 　90—140M 2 2118 % 　144M2以上 579 % 　近期擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目及建設(shè)規(guī)模2023年 6月份后，惠陽(yáng)區(qū)擬建項(xiàng)目有 15個(gè)，總建筑面積約 M2，總套數(shù)約 8000套，其中戶型面積以 90144M2為主，約占 60%左右。90M2以下 約 20% 　 　90144M2 約 60% 　 　144M2以上 約 20% 　 　目前惠陽(yáng)區(qū)熱銷戶型以三房為最，二房、三房總體供求平穩(wěn)，而大面積的四房則消化速度相對(duì)較慢。因而對(duì)于中檔樓盤(pán)而言，應(yīng)因勢(shì)利導(dǎo)，以三房為主，兼顧二房及四房，以迎合市場(chǎng)的需求。市場(chǎng)判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀惠陽(yáng)－大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)階段除價(jià)格低廉外，與鵬城尚有較大區(qū)隔，有較大的提升空間中小樓盤(pán)缺乏個(gè)性，形象訴求過(guò)于生硬，缺少生活內(nèi)涵。戶型方正實(shí)用，但缺少創(chuàng)新點(diǎn)，產(chǎn)品附加值不足。市場(chǎng)判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀PART II　宏觀調(diào)控下的區(qū)域市場(chǎng)→ 宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)→ 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)向分析→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大幅度提升區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)容量，未來(lái)地產(chǎn)需求加速提升。市場(chǎng)判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望深圳房?jī)r(jià)高企及面臨無(wú)地可用的窘境，多方力促深惠一體化，同城生活催熟區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)。作為深圳的一級(jí)輻射區(qū)域，區(qū)域之間產(chǎn)品一體化是大勢(shì)所趨，未來(lái)創(chuàng)新型產(chǎn)品加速內(nèi)遷。越來(lái)越效益化的集群產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，及經(jīng)濟(jì)承受力強(qiáng)的深圳客戶區(qū)域內(nèi)置業(yè)加速，引發(fā)新一輪價(jià)格提升?；谄放频禺a(chǎn)商的大盤(pán)帶動(dòng)，及受深圳地產(chǎn)的影響，地產(chǎn)項(xiàng)目向綜合品質(zhì)提升發(fā)展。 07年，全國(guó)地產(chǎn)價(jià)格總體提升幾成定局，北京、廣州、深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲將引發(fā)新一輪調(diào)控?；蓐?yáng)－大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)展望：大勢(shì)利好，但需防調(diào)控引發(fā)的限制性PART III　城市布魯斯分析定位→ 項(xiàng)目屬性分析 → 項(xiàng)目客戶定位→ 物業(yè)產(chǎn)品定位→ 項(xiàng)目形象定位→ 項(xiàng)目市場(chǎng)定位→ 項(xiàng)目命名建議項(xiàng)目地塊四至八方現(xiàn)狀。分析定位 項(xiàng)目屬性分析市政廣場(chǎng)本案地塊體育館行政中心中聯(lián)燦邦項(xiàng)目用地(20萬(wàn)平米 )南海星城中聯(lián)項(xiàng)目虎頭山公園（規(guī)劃中）紅樹(shù)林中國(guó)人壽保險(xiǎn)（廣州分公司）管委會(huì)東正地塊4萬(wàn)方待開(kāi)發(fā)地塊項(xiàng)目周邊除除北面、東面及道路網(wǎng)基本建成外，其它均處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，但未來(lái)規(guī)劃利好，處于大亞灣行政、金融同、體育中心地帶。占地 60000平米，容積率項(xiàng)目地塊地理屬性：位居大亞灣行政中心區(qū)，半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈囊括淡水、