【文章內(nèi)容簡介】 深圳龍崗。中心區(qū)惠陽龍崗15min30min　　本項(xiàng)目地塊位于大亞灣未來 CBD核心地帶，沿深惠高速僅半小時(shí)進(jìn)入深圳龍崗中心城，15分鐘到達(dá)淡水。區(qū)內(nèi)具有豐富的海岸線，隨著大亞灣石化區(qū)的投產(chǎn)及下游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，區(qū)位優(yōu)勢進(jìn)一步凸現(xiàn)。分析定位 項(xiàng)目屬性分析項(xiàng)目地塊交通屬性分析新輪調(diào)控，惠陽、大亞灣能否幸免坑梓惠 陽鹽田霞涌澳頭中心區(qū)深惠沿海高速淡澳大道深汕高速 —地塊坑梓 —— 惠陽惠澳大道深汕高速分析定位 項(xiàng)目屬性分析一個(gè)全方位快速區(qū)間交通干線正在形成項(xiàng)目周邊競爭市場分析分析定位 項(xiàng)目屬性分析　 　作為大灣的新中心區(qū)，周邊大批土地都處于規(guī)劃階段，目前地產(chǎn)競爭市場尚未形成。片區(qū)處于無競爭市場狀態(tài)?！　〉牵覀兞私獾?，周邊中聯(lián)燦邦、中聯(lián)虎頭山、南海新城、新天地產(chǎn)項(xiàng)目等都在緊張的籌建當(dāng)中，他們離本項(xiàng)目近，占地面積較大，是本項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)的潛在競爭者。開發(fā)商 地塊地址 地塊占地 開發(fā)狀態(tài)　新天地產(chǎn)　 休育館北側(cè) 40500平米 前期規(guī)劃階段東方廣場 澳頭中心區(qū) 6000平米 改造項(xiàng)目珠江投資 大亞灣西區(qū) 610000平米 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段中聯(lián)燦邦 虎頭山北側(cè) 167000平米 前期規(guī)劃階段中聯(lián)實(shí)業(yè) 虎頭山腳下 70578平米 前期規(guī)劃階段南海新城 大亞灣中心北區(qū) 92023平米 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目周邊競爭市場分析分析定位 項(xiàng)目屬性分析　 　周邊各潛在競爭項(xiàng)目規(guī)劃情況。項(xiàng)目地塊 總建面（平米） 建筑形態(tài) 主力戶型 入市時(shí)機(jī)南海新城 184000 小高層＋聯(lián)排 110130三房 07年底東方廣場 70000 高層公寓 一房　 60平米　二房 100平米 07年上半年新天地產(chǎn) 130000 小高層、高層 公寓、酒店適用型住宅 07年年底中聯(lián)燦邦 320230 小高層、高層 110130三房 08年中珠投項(xiàng)目 1202300 類別墅、別墅、多層、小高層 待定 07年底中聯(lián)項(xiàng)目 56000 別墅、多層洋房 －－－－ 08年上半年大亞灣中心區(qū)周邊各主要樓盤都力爭在 07年底 08年初入市，除東方廣場改造項(xiàng)目及中聯(lián)別墅項(xiàng)目外，其它項(xiàng)目集中在 07年底至 08年中時(shí)間段。從產(chǎn)品來看，小高層是普通物業(yè)的基本建筑形態(tài)，而實(shí)用性戶型占主導(dǎo)。根據(jù)本項(xiàng)目情況及潛在競爭市場利空因素，我們?nèi)绾稳プ?？SWOT分析及策略提升新輪調(diào)控，惠陽、大亞灣能否幸免SWOT 戰(zhàn)略分析優(yōu)勢（ S）區(qū)位優(yōu)勢：位于大亞灣核心地帶，惠、深交通便利，區(qū)位產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛；規(guī)劃優(yōu)勢：規(guī)劃中的大亞灣 CBD地帶；景觀優(yōu)勢：市政廣場、紅樹林、虎頭山三面景觀。交通優(yōu)勢：區(qū)內(nèi)道路基本形成，區(qū)間規(guī)劃利好。宏觀優(yōu)勢：政策寬松、同城生活已入民心劣勢（ W ）配套不足：商業(yè)、人氣等較差；大亞灣經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一；周邊村野形象一時(shí)難于改變；兩條主干道，澡音較大相對周邊潛在項(xiàng)目。規(guī)模偏小。機(jī)會(huì)（ O）籌建中的 CBD領(lǐng)地，商機(jī)呈現(xiàn)；大亞灣產(chǎn)業(yè)化加速，拉動(dòng)地產(chǎn)內(nèi)需；周邊項(xiàng)目啟動(dòng)，共同預(yù)熱市場；市政規(guī)劃進(jìn)一步落實(shí)，片區(qū)價(jià)值提升區(qū)內(nèi)外交通規(guī)實(shí)現(xiàn)，深人置業(yè)更趨認(rèn)同。SO戰(zhàn)略利用項(xiàng)目優(yōu)勢，因勢利導(dǎo)，樹立中心物業(yè)形象。研究客戶來源及置業(yè)心理，針對性產(chǎn)品優(yōu)化聯(lián)合開發(fā)，加速區(qū)域地產(chǎn)認(rèn)同感。以未來規(guī)劃，驅(qū)動(dòng)品質(zhì)生活。WO 戰(zhàn)略迎合 CBD，產(chǎn)品補(bǔ)缺、提升品質(zhì)；走精品樓盤路線，規(guī)避規(guī)模劣勢。找準(zhǔn)階段性客戶，以未來利好規(guī)避現(xiàn)時(shí)利空。以產(chǎn)品內(nèi)質(zhì)動(dòng)人。威 脅 （ T）未來政策因素政府規(guī)劃執(zhí)行力。來自周邊項(xiàng)目的競爭ST戰(zhàn) 略以綠色 CBD切題，走差異化的賣點(diǎn)提煉；聯(lián)合周邊市政受益開發(fā)商，共同開發(fā)市政先行入市，樹立中心物業(yè)形象，小批快步，快速消化。WT 戰(zhàn) 略聯(lián)合周邊市政受益開發(fā)商，共同開發(fā)市政。適時(shí)引導(dǎo)，循序漸進(jìn)，建立品牌。以保值、升值功能規(guī)辟產(chǎn)品競爭、快速消化。分析定位 項(xiàng)目屬性分析→ 項(xiàng)目屬性分析 → 項(xiàng)目客戶定位→ 物業(yè)產(chǎn)品定位→ 項(xiàng)目形象定位→ 項(xiàng)目市場定位→ 項(xiàng)目命名建議PART III　城市布魯斯分析定位項(xiàng)目地塊屬性決定項(xiàng)目檔次定位分析定位 項(xiàng)目市場定位20萬平米紅樹林 大亞灣中心區(qū)位 綜合行政中心區(qū)域澳頭人民醫(yī)院 便利的交通線路南面就是虎頭山公園 殼牌基經(jīng)濟(jì)輻射帶 眾多中、小學(xué)環(huán)繞中檔物業(yè)　精品社區(qū)高尚社區(qū)非高檔社區(qū)檔次定位因子分析，亦論證本項(xiàng)目中檔精品的檔次定位地產(chǎn)因子 單身公寓 普通住宅中高檔住宅別墅豪宅 中高檔住宅說明 項(xiàng)目體現(xiàn)物業(yè)因素對公共效能的依賴性 很強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱對周邊公共配套要求一般 具備對噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性 強(qiáng) 較強(qiáng) 弱 很弱不宜面臨交通主（快）干道、高壓線、工廠、鬧市區(qū)不具備對配套要求 高 很高 一般 一般 底商 +住宅（商業(yè)解決社區(qū)配套） ,周邊配套較好 具備小區(qū)的物業(yè)管理的要求 一般 一般 中 很高 應(yīng)有專業(yè)物業(yè)管理公司 具備建筑、質(zhì)量裝修要求 高 高 一般 一般 精品設(shè)計(jì) 具備容積率、覆蓋率要求 低 中 高 高經(jīng)濟(jì)技術(shù)符合建筑中高檔物業(yè) 具備對休閑空間、綠化要求 低 一般 高 很高具有品味的專用康樂、商務(wù)會(huì)所小區(qū) 具備景觀要求 低 一般 高 很高 最好具有外部景觀資源 具備中檔定位可行臨街建公寓分析定位 項(xiàng)目市場定位四種常見的物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，我們應(yīng)是市場的追隨者與補(bǔ)缺者分析定位 項(xiàng)目市場定位行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次 /非主流市場 敏銳的機(jī)會(huì)主義者領(lǐng)導(dǎo)者 — 壟斷價(jià)格— 產(chǎn)品有不可重復(fù)性— 過河拆橋追隨者 — 搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)— 價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者— 目標(biāo)明確，挖掘客戶— 瞄準(zhǔn)市場縫隙— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者 — 改變游戲規(guī)則— 強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)— 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值本項(xiàng)目是搭便車、借勢本項(xiàng)目是搭便車、借勢 （（ 大盤大盤 ）） 的的 追隨者追隨者 ，目標(biāo)明確，挖掘客戶、瞄準(zhǔn)市場縫隙，目標(biāo)明確，挖掘客戶、瞄準(zhǔn)市場縫隙的的 補(bǔ)缺者補(bǔ)缺者→ 項(xiàng)目屬性分析 → 項(xiàng)目客戶定位→ 物業(yè)產(chǎn)品定位→ 項(xiàng)目形象定位→ 項(xiàng)目市場定位→ 項(xiàng)目命名建議PART III　城市布魯斯分析定位項(xiàng)目命名原則及要素分析定位 項(xiàng)目命名建議命名原則：【瑯瑯上口】 【彰顯形象】 【類別標(biāo)識(shí)】 【便于研展】命名要素：【區(qū)　位】 【客戶特征】 【項(xiàng)目檔次】 【產(chǎn)品風(fēng)格】順口、易記、易于傳播具有 “美 ”的想象空間是何種物業(yè)及檔次挖掘項(xiàng)目內(nèi)涵便于推廣項(xiàng)目命名【 城　市 】她是位于 “都心 ”的物業(yè)，具有優(yōu)越的區(qū)位、地段優(yōu)勢，同時(shí)，她　　　　　是獻(xiàn)給城市精英?！?布魯斯 】中文含義中，他具有藍(lán)色之意，藍(lán)色是夢想的顏色，也是極具　　　　　品質(zhì)感的色彩，在推廣時(shí)便于豐富內(nèi)涵、便于研展；　　　　　同時(shí)，布魯斯是美國的非洲后裔創(chuàng)造的音樂流派，歌詞表達(dá)了　　　　　他們對生活的向往、對愛和擺脫束縛的渴求。城市布魯斯城市布魯斯CITY　 BLUES分析定位 項(xiàng)目命名建議項(xiàng)目輔選命名天下知味客戶文化陽光福第傳統(tǒng)文化分析定位 項(xiàng)目命名建議深 故 里客戶歸屬感盛景天下景觀賣點(diǎn)→ 項(xiàng)目屬性分析 → 項(xiàng)目客戶定位→ 物業(yè)產(chǎn)品定位→ 項(xiàng)目形象定位→ 項(xiàng)目市場定位→ 項(xiàng)目命名建議PART III　城市布魯斯分析定位在客戶定位討論前，請先聽一段真實(shí)的小插曲 ……分析定位 項(xiàng)目客戶定位2023年最后的一天，　　　　深圳南山區(qū)西麗鎮(zhèn)　桑泰 ?丹華開盤，開盤均價(jià) 9600元 /平米，開盤當(dāng)天，銷售率約 80%.2023年元月 2日，　　一名王姓先生與愛人帶著小孩，出現(xiàn)在營銷中心，一臉的無耐與不解，詢問著房源、房價(jià)，最終無耐地坐在接待區(qū) ……　　王先生 31歲，哈爾濱人，在深圳已有一套 60平米左右的住房，隨著兒子的降臨及父母年齡的增大，王生想買套安居型三房，看到 120多萬元的房價(jià)，無力承受。閑聊中，王生說，他有個(gè)同事，在惠陽 XX世家買了一套 140多的四房，才 40萬元，如果以按揭算，二十年，省下的利息錢都可以買一輛小奔，把父母先接到那里住，周未回去住　　　　　我相信王先生的想法，并不只代表深圳的少數(shù)群體 …… 　　受眾市場分析：深圳區(qū)域來源客戶成為惠陽 大亞灣區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)人群，本地置業(yè)者次之。項(xiàng) 目 成交客 戶 比例半 島 1號 深圳客 60%，本地客 30%，其他 10%棕 櫚島 50%是香港客 戶 ， 20%是當(dāng)?shù)?辦 廠的臺(tái)灣客 戶 ，30%為 深圳與惠陽本地客 戶 。東 方新城 深圳客 戶 占 70％，其余 為 惠陽本地客 戶尚城世家 50%深圳客 戶 ，主要以本地和周 邊 客 戶為 主廣 場 明珠 70%深圳客 戶 ，主要以本地和周 邊 客 戶為 主中 銘 豪園 70%是本地客 戶 ； 5%是在本地 辦 廠的外商都市廣 場 70%是深圳客 戶 ； 30%是在本地及周 邊 客 戶 。錦 江國 際 花園 深圳客 戶 60%；本地客 30%；其他 10%熊貓國際 深圳客戶 50%；本地客 30%；產(chǎn)業(yè)客戶 20%中區(qū) 華 府 深圳客 戶 占 50％，本地客 戶 占 35%，其他 15%從右表中可以看出，目前惠陽及大亞灣在售項(xiàng)目中，中端地產(chǎn)產(chǎn)品的主要客戶為：深圳：占 60%本地：占 35%其它：占 5%分析定位 項(xiàng)目客戶定位中原地產(chǎn)通過代理的惠陽－大亞灣區(qū)標(biāo)志性的樓盤，對來訪客戶進(jìn)行分析，也佐證了市場客戶區(qū)域來源。分析定位 項(xiàng)目客戶定位2023年 11－ 12月份，半島 1號認(rèn)籌情況分析半島 1號作為現(xiàn)時(shí)惠陽－大亞灣區(qū)域內(nèi)的典型樓盤，已成為來區(qū)域內(nèi)買房必看的項(xiàng)目之一，因而半島 1號的客戶情客基本代表了區(qū)域內(nèi)的客戶情況。深圳客戶是未來很長階段內(nèi)的區(qū)域客戶的主流群體，未來，深圳客戶及本地客戶將大比例增長。分析定位 項(xiàng)目客戶定位　　隨著惠陽－大亞灣區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)聚群效應(yīng)及區(qū)域市場漸漸明朗，越來越多的人開始認(rèn)同區(qū)域市場，區(qū)域內(nèi)置業(yè)客戶大幅度增加?！　　∩钲诳蛻粼诤芏嗟囊欢螘r(shí)間內(nèi)將占據(jù)客戶主流位置，但隨著大亞灣及惠陽產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市容量迅速增加，區(qū)域常住人口置業(yè)比重增加，其他區(qū)域內(nèi)的客戶也會(huì)上升，深圳客戶比例將呈小幅下降?！　　　　‰S著沿海高速及未來地鐵三號延長線的開通，深人置業(yè)數(shù)量大幅增長，而作為中檔定位的本項(xiàng)目，以及便捷的交通，也將納入到大深圳經(jīng)濟(jì)生活圈，客戶構(gòu)成與現(xiàn)在的惠陽區(qū)域大致相同?！　　”M管大亞灣沒有惠陽目前一樣的內(nèi)需拉動(dòng)，但隨著產(chǎn)業(yè)客戶的進(jìn)駐，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)客戶將拉動(dòng)內(nèi)需市場?！　　∫蚨卷?xiàng)目的客戶購