【正文】 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 四月 2114:42:3914:42Apr2102Apr211故人江海 別 ，幾度隔山川。策略解析推廣策略 項目推廣要點→ 項目推廣原則PART VI　城市布魯斯推廣策略→ 推廣策略組合推廣策略 推廣策劃組合216。產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議實惠舒適借鑒二：戶型平面設(shè)計入戶花園贈送露臺贈送兩臺挑空露臺凸窗設(shè)計采用兩層挑空露臺，在交房驗收后，開發(fā)商再行隔斷，等于贈送了一間陽光室。產(chǎn)品建議 深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→ 深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→ 整體規(guī)劃建議→ 社區(qū)園林建議→ 建筑產(chǎn)品建議PART IV　城市布魯斯產(chǎn)品建議從產(chǎn)品價值入手，做到人車分流、氣流通暢、采光充足，同時與周邊環(huán)境相結(jié)合，挖掘物業(yè)價值。　　　盡管大亞灣沒有惠陽目前一樣的內(nèi)需拉動，但隨著產(chǎn)業(yè)客戶的進(jìn)駐，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)客戶將拉動內(nèi)需市場。來自周邊項目的競爭ST戰(zhàn) 略以綠色 CBD切題，走差異化的賣點提煉；聯(lián)合周邊市政受益開發(fā)商，共同開發(fā)市政先行入市，樹立中心物業(yè)形象，小批快步，快速消化?！　〉?，我們了解到，周邊中聯(lián)燦邦、中聯(lián)虎頭山、南海新城、新天地產(chǎn)項目等都在緊張的籌建當(dāng)中，他們離本項目近，占地面積較大，是本項目片區(qū)內(nèi)的潛在競爭者。因而對于中檔樓盤而言，應(yīng)因勢利導(dǎo)，以三房為主，兼顧二房及四房，以迎合市場的需求。石化產(chǎn)業(yè)投資帶動經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展， 05年大亞灣 GDP年平均增長 %， 06年起， GDP 年平均增長預(yù)計達(dá) ％，％， 進(jìn)入高速發(fā)展階段216。市場判研 宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)無以安居，何以樂業(yè)，過快增長的地產(chǎn)市場暗蘊(yùn)社會動蕩的可能，宏觀調(diào)控將繼續(xù)走下去 !　　中國在改革開放之初，曾提出 “讓一部分人先富起來 ”，事實上，二十多年來，中國造就了大批的富裕人群，老百姓平均生活水平大幅度提升，然而，貧富差距卻在加速度拉大?！　〉怯捎诖髞啚呈芏嗄杲?jīng)濟(jì)因素困擾，雖然區(qū)內(nèi)各地塊規(guī)劃較好，即沒有得到落實。堅毅、有魄力、善于學(xué)習(xí)等字眼都可以用來形容這群人，買房、買車也已在他們的能力范圍之內(nèi)，當(dāng)這些分布在文化、經(jīng)濟(jì)、政治的圈子中，擁有 “三高 ”(高學(xué)位、高收入、高地位 )的 “精英 ”正開始形成一個社會的 “準(zhǔn)階層 ”時，人們發(fā)現(xiàn)，他們其實已經(jīng)不堪重負(fù) …… 　　他們總是需要不停地用移動電話或網(wǎng)絡(luò)與外界聯(lián)系。 數(shù)據(jù)來自搜房網(wǎng)背景二：惠陽－大亞灣地產(chǎn)歷經(jīng) “陣痛 ”，數(shù)年后，生機(jī)呈現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展！　　 90年代初，惠陽、大亞灣經(jīng)濟(jì)曾因 “南海石油 ”投資信息拉動，片區(qū)內(nèi)各行業(yè)，特別是石化相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資項目規(guī)模聚落，但適逢亞洲金融危機(jī)國家政策調(diào)整，惠州經(jīng)濟(jì)承受了 “斷脈 ”之痛，區(qū)內(nèi)投資緊縮，這一縮就是近十年。2023年 6月 1日，國家稅務(wù)總局：個人購買住房不足 2年轉(zhuǎn)手交易時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅 2023年 3月 26日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（俗稱國八條）2023年 5月 11日，國家七部門聯(lián)合出臺 《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》2023年 10月－ 2023年，央行自 10年來首次上調(diào)存貸款利率之后，連續(xù)四次　　　　加息2023年 7月，國家九部委聯(lián)合出臺 ” 國六條 ” ，將方政府推向前隊。目前進(jìn)駐農(nóng)民房、住宅小區(qū)的惠陽注冊工商企業(yè)近 15000家。 惠陽區(qū)商品房開發(fā)銷售情況調(diào)查匯總表 （數(shù)據(jù)來源：惠陽建設(shè)局）2023年 ——2023 年 6月 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 銷售率總 套 數(shù) 5911 90M2以下 1141 % %90—144M 2 3332 % %144M2以上 1438 % %已售套數(shù) 3354 90M2以下 657 % 　90—140M 2 2118 % 　144M2以上 579 % 　近期擬開發(fā)的項目及建設(shè)規(guī)模2023年 6月份后，惠陽區(qū)擬建項目有 15個，總建筑面積約 M2，總套數(shù)約 8000套，其中戶型面積以 90144M2為主，約占 60%左右。占地 60000平米，容積率項目地塊地理屬性：位居大亞灣行政中心區(qū)，半小時經(jīng)濟(jì)圈囊括淡水、深圳龍崗。以未來規(guī)劃，驅(qū)動品質(zhì)生活。分析定位 項目客戶定位2023年 11－ 12月份，半島 1號認(rèn)籌情況分析半島 1號作為現(xiàn)時惠陽－大亞灣區(qū)域內(nèi)的典型樓盤，已成為來區(qū)域內(nèi)買房必看的項目之一，因而半島 1號的客戶情客基本代表了區(qū)域內(nèi)的客戶情況。 凈寬 ≥。創(chuàng)新元素：露臺可改房、隱藏式衣柜、可拆卸凸窗?！?聯(lián)合開發(fā)市政→ 先期小批入市→ 先住宅后商業(yè)→ 開發(fā)節(jié)奏建議PART V　城市布魯斯開發(fā)策略先期入市，小量多批，緊湊開盤，在市場形成旺銷之勢，最終達(dá)到利潤與品牌的又重豐收。（整個項目的均價而非一批開盤價格）（注：詳細(xì)的價格推導(dǎo)過程在本次報告中暫不進(jìn)行闡述。 四月 21四月 2114:42:3914:42:39April 02, 20231意志 堅 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 2:42:39 下午 2:42 下午 14:42:39四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 四月 2114:42:3914:42Apr2102Apr211世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。同時根據(jù)我們對目標(biāo)客戶的判斷，通過使用 “目標(biāo)需求定價法 ”來進(jìn)行反推，由此得出對本項目的價格定位判斷。開發(fā)策略 先住宅后商業(yè)先住宅、等待時商，開發(fā)商業(yè)　　　　大亞灣行政中心區(qū)，目前人氣十分之差，商業(yè)氛圍尚不能形成，而且當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃執(zhí)行力較差，因而，在未來 2－ 3年內(nèi)，片區(qū)商業(yè)形象很難得到較大的改觀，我司認(rèn)為，僅通過房地產(chǎn)商的開發(fā)帶動，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因而在項目開發(fā)時，應(yīng)先開發(fā)對人氣影響較小的住宅部分，再開發(fā)公寓及商業(yè)部分。要點一：南北通透，南向要點二：方正實用，盡可能減少浪費空間要點三：時尚元素，如落地窗、轉(zhuǎn)角陽臺等的綜合運用要點四：過用多種贈面積的手法，提高項目實用率。30M2≥ 面 積 ≥20M2 走大，有獨立的 衛(wèi) 生 間 、更衣室、有休 閑陽臺次臥室 12M2≤ 面 積 ≤15M2 平衡保姆室 4M2≤ 面 積 ≤6M2 平衡，與工作陽臺 連 接衛(wèi) 生 間 6M2≤ 面 積 ≤10M2 走大，三 進(jìn) 式 設(shè)計 ，使干濕真正分區(qū)廚房 凈寬 ≥。東 方新城 深圳客 戶 占 70％，其余 為 惠陽本地客 戶尚城世家 50%深圳客 戶 ，主要以本地和周 邊 客 戶為 主廣 場 明珠 70%深圳客 戶 ，主要以本地和周 邊 客 戶為 主中 銘 豪園 70%是本地客 戶 ； 5%是在本地 辦 廠的外商都市廣 場 70%是深圳客 戶 ； 30%是在本地及周 邊 客 戶 。SO戰(zhàn)略利用項目優(yōu)勢，因勢利導(dǎo)，樹立中心物業(yè)形象。惠陽－大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)市場展望：大勢利好，但需防調(diào)控引發(fā)的限制性PART III　城市布魯斯分析定位→ 項目屬性分析 → 項目客戶定位→ 物業(yè)產(chǎn)品定位→ 項目形象定位→ 項目市場定位→ 項目命名建議項目地塊四至八方現(xiàn)狀。市場判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析之 建筑形態(tài)、風(fēng)格半 島 1號 TOWNHOUSE、多 層 、別 墅棕 櫚島 別 墅、小高 層?xùn)| 方新城 獨 棟別 墅、多 層 和小高 層中 銘 豪園 小高 層瑞景居 小高 層錦 江國 際 花園高 層中區(qū) 華 府 小高 層都市廣 場 高 層廣 場 明珠 高 層尚城世家 小高 層半 島 1號 西班牙建筑 風(fēng) 格棕 櫚島 泰式建筑 風(fēng) 格東 方新城 美式建筑 風(fēng) 格中 銘 豪園 現(xiàn) 代建筑 風(fēng) 格瑞景居 現(xiàn) 代建筑 風(fēng) 格錦 江國 際 花園 現(xiàn) 代建筑 風(fēng) 格中區(qū) 華 府 現(xiàn) 代建筑 風(fēng) 格尚城世家 現(xiàn) 代建筑 風(fēng) 格麗 江花園 目前區(qū)內(nèi)中檔產(chǎn)品以現(xiàn)代風(fēng)格的小高層為主，并獲得市場的認(rèn)可，中小項目可以借鑒。石化城下游產(chǎn)業(yè)近 500家企業(yè)?，F(xiàn)象二：大陸富布斯排行前 10名，六位從事房地產(chǎn)行業(yè)。—— 蘇達(dá)實業(yè)大亞灣項目地塊前期策劃提案謹(jǐn)呈：惠州市蘇達(dá)實業(yè)有限公司策劃脈絡(luò)導(dǎo)示經(jīng)濟(jì)分析產(chǎn)品建議開發(fā)策略市場判研項目簡析分析定位推廣策略PART I　城市布魯斯項目簡析→ 開發(fā)背景簡析→ 項目地塊簡介項目簡析 開發(fā)背景簡析背景一：深圳房價飛漲，可開發(fā)用地不足 200平方公里， “大深圳 ”同城生活圈呼之欲出定基指數(shù)：1997年=100 可支配收入 定基指數(shù)住宅銷售價格定基指數(shù)（深圳： 2023年房價收入比高達(dá) 12： 1）深圳商品住宅價格近兩年的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長速度，消耗了前 9年的收入增長空間。他們有定期交往、人員固定的社交圈。 因而雖然本項目周邊規(guī)劃有虎頭山公園，市政廣場及金融、商業(yè)等公建配套，但預(yù)期實現(xiàn)時長及可能性卻不能預(yù)料，如在本項目開發(fā)期間不能實現(xiàn)，周邊規(guī)劃利好因素不能對本項目的開發(fā)起較好的促動作用。市場判研 宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)PART II　宏觀調(diào)控下的區(qū)域市場→ 宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)→ 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展動向分析→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望市場判研 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析　大亞灣近年來經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人均 GDP增速位居全省前列指 標(biāo) 名稱 本年 實績 （ 19月） 累 計 比去年同期增減（％）地區(qū)生 產(chǎn)總值 706209 第一 產(chǎn)業(yè) 17491 第二 產(chǎn)業(yè) 500038 ＃工 業(yè) 466070 第三 產(chǎn)業(yè) 188680 大亞灣區(qū) 2023年 19月份經(jīng)濟(jì)運行總體情況2023年前三季度，得益于大亞灣區(qū)內(nèi)招商成果的逐步實現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)巨大的效應(yīng)初現(xiàn)端倪，工業(yè)產(chǎn)值比去年同期增長 ，區(qū)域總產(chǎn)值比去年同期增長 85%,大大高于廣東其它區(qū)域。石化城 10年內(nèi)產(chǎn)生產(chǎn)值效益： 360億（殼牌直接投資） 20 ＝ 7200億億216。戶型方正實用，但缺少創(chuàng)新點，產(chǎn)品附加值不足。項目地塊 總建面（平米） 建筑形態(tài) 主力戶型 入市時機(jī)南海新城 184000 小高層＋聯(lián)排 110130三房 07年底東方廣場 70000 高層公寓 一房　 60平米　二房 100平米 07年上半年新天地產(chǎn) 130000 小高層、高層 公寓、酒店適用型住宅 07