【正文】 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過(guò) 去最杰出的人 談話 。 四月 2114:42:3914:42Apr2102Apr211故人江海 別 ，幾度隔山川。策略解析推廣策略 項(xiàng)目推廣要點(diǎn)→ 項(xiàng)目推廣原則PART VI　城市布魯斯推廣策略→ 推廣策略組合推廣策略 推廣策劃組合216。產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議實(shí)惠舒適借鑒二：戶型平面設(shè)計(jì)入戶花園贈(zèng)送露臺(tái)贈(zèng)送兩臺(tái)挑空露臺(tái)凸窗設(shè)計(jì)采用兩層挑空露臺(tái)，在交房驗(yàn)收后，開(kāi)發(fā)商再行隔斷，等于贈(zèng)送了一間陽(yáng)光室。產(chǎn)品建議 深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→ 深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→ 整體規(guī)劃建議→ 社區(qū)園林建議→ 建筑產(chǎn)品建議PART IV　城市布魯斯產(chǎn)品建議從產(chǎn)品價(jià)值入手，做到人車分流、氣流通暢、采光充足，同時(shí)與周邊環(huán)境相結(jié)合，挖掘物業(yè)價(jià)值?！　　”M管大亞灣沒(méi)有惠陽(yáng)目前一樣的內(nèi)需拉動(dòng)，但隨著產(chǎn)業(yè)客戶的進(jìn)駐，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)客戶將拉動(dòng)內(nèi)需市場(chǎng)。來(lái)自周邊項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)ST戰(zhàn) 略以綠色 CBD切題，走差異化的賣點(diǎn)提煉；聯(lián)合周邊市政受益開(kāi)發(fā)商，共同開(kāi)發(fā)市政先行入市，樹立中心物業(yè)形象，小批快步，快速消化。　　但是，我們了解到，周邊中聯(lián)燦邦、中聯(lián)虎頭山、南海新城、新天地產(chǎn)項(xiàng)目等都在緊張的籌建當(dāng)中，他們離本項(xiàng)目近，占地面積較大，是本項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)的潛在競(jìng)爭(zhēng)者。因而對(duì)于中檔樓盤而言，應(yīng)因勢(shì)利導(dǎo)，以三房為主，兼顧二房及四房，以迎合市場(chǎng)的需求。石化產(chǎn)業(yè)投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展， 05年大亞灣 GDP年平均增長(zhǎng) %， 06年起， GDP 年平均增長(zhǎng)預(yù)計(jì)達(dá) ％，％， 進(jìn)入高速發(fā)展階段216。市場(chǎng)判研 宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)無(wú)以安居，何以樂(lè)業(yè)，過(guò)快增長(zhǎng)的地產(chǎn)市場(chǎng)暗蘊(yùn)社會(huì)動(dòng)蕩的可能，宏觀調(diào)控將繼續(xù)走下去 !　　中國(guó)在改革開(kāi)放之初，曾提出 “讓一部分人先富起來(lái) ”，事實(shí)上，二十多年來(lái)，中國(guó)造就了大批的富裕人群，老百姓平均生活水平大幅度提升，然而，貧富差距卻在加速度拉大?！　〉怯捎诖髞啚呈芏嗄杲?jīng)濟(jì)因素困擾，雖然區(qū)內(nèi)各地塊規(guī)劃較好，即沒(méi)有得到落實(shí)。堅(jiān)毅、有魄力、善于學(xué)習(xí)等字眼都可以用來(lái)形容這群人，買房、買車也已在他們的能力范圍之內(nèi)，當(dāng)這些分布在文化、經(jīng)濟(jì)、政治的圈子中，擁有 “三高 ”(高學(xué)位、高收入、高地位 )的 “精英 ”正開(kāi)始形成一個(gè)社會(huì)的 “準(zhǔn)階層 ”時(shí)，人們發(fā)現(xiàn)，他們其實(shí)已經(jīng)不堪重負(fù) …… 　　他們總是需要不停地用移動(dòng)電話或網(wǎng)絡(luò)與外界聯(lián)系。 數(shù)據(jù)來(lái)自搜房網(wǎng)背景二：惠陽(yáng)－大亞灣地產(chǎn)歷經(jīng) “陣痛 ”，數(shù)年后，生機(jī)呈現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展！　　 90年代初，惠陽(yáng)、大亞灣經(jīng)濟(jì)曾因 “南海石油 ”投資信息拉動(dòng)，片區(qū)內(nèi)各行業(yè)，特別是石化相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資項(xiàng)目規(guī)模聚落，但適逢亞洲金融危機(jī)國(guó)家政策調(diào)整，惠州經(jīng)濟(jì)承受了 “斷脈 ”之痛，區(qū)內(nèi)投資緊縮，這一縮就是近十年。2023年 6月 1日，國(guó)家稅務(wù)總局：個(gè)人購(gòu)買住房不足 2年轉(zhuǎn)手交易時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅 2023年 3月 26日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（俗稱國(guó)八條）2023年 5月 11日，國(guó)家七部門聯(lián)合出臺(tái) 《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》2023年 10月－ 2023年，央行自 10年來(lái)首次上調(diào)存貸款利率之后，連續(xù)四次　　　　加息2023年 7月，國(guó)家九部委聯(lián)合出臺(tái) ” 國(guó)六條 ” ，將方政府推向前隊(duì)。目前進(jìn)駐農(nóng)民房、住宅小區(qū)的惠陽(yáng)注冊(cè)工商企業(yè)近 15000家。 惠陽(yáng)區(qū)商品房開(kāi)發(fā)銷售情況調(diào)查匯總表 （數(shù)據(jù)來(lái)源：惠陽(yáng)建設(shè)局）2023年 ——2023 年 6月 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 銷售率總 套 數(shù) 5911 90M2以下 1141 % %90—144M 2 3332 % %144M2以上 1438 % %已售套數(shù) 3354 90M2以下 657 % 　90—140M 2 2118 % 　144M2以上 579 % 　近期擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目及建設(shè)規(guī)模2023年 6月份后，惠陽(yáng)區(qū)擬建項(xiàng)目有 15個(gè)，總建筑面積約 M2，總套數(shù)約 8000套，其中戶型面積以 90144M2為主，約占 60%左右。占地 60000平米，容積率項(xiàng)目地塊地理屬性：位居大亞灣行政中心區(qū)，半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈囊括淡水、深圳龍崗。以未來(lái)規(guī)劃，驅(qū)動(dòng)品質(zhì)生活。分析定位 項(xiàng)目客戶定位2023年 11－ 12月份，半島 1號(hào)認(rèn)籌情況分析半島 1號(hào)作為現(xiàn)時(shí)惠陽(yáng)－大亞灣區(qū)域內(nèi)的典型樓盤，已成為來(lái)區(qū)域內(nèi)買房必看的項(xiàng)目之一，因而半島 1號(hào)的客戶情客基本代表了區(qū)域內(nèi)的客戶情況。 凈寬 ≥。創(chuàng)新元素：露臺(tái)可改房、隱藏式衣柜、可拆卸凸窗?！?聯(lián)合開(kāi)發(fā)市政→ 先期小批入市→ 先住宅后商業(yè)→ 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議PART V　城市布魯斯開(kāi)發(fā)策略先期入市，小量多批，緊湊開(kāi)盤，在市場(chǎng)形成旺銷之勢(shì)，最終達(dá)到利潤(rùn)與品牌的又重豐收。（整個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)而非一批開(kāi)盤價(jià)格）（注：詳細(xì)的價(jià)格推導(dǎo)過(guò)程在本次報(bào)告中暫不進(jìn)行闡述。 四月 21四月 2114:42:3914:42:39April 02, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 2:42:39 下午 2:42 下午 14:42:39四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 四月 2114:42:3914:42Apr2102Apr211世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無(wú)限完美。同時(shí)根據(jù)我們對(duì)目標(biāo)客戶的判斷，通過(guò)使用 “目標(biāo)需求定價(jià)法 ”來(lái)進(jìn)行反推，由此得出對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格定位判斷。開(kāi)發(fā)策略 先住宅后商業(yè)先住宅、等待時(shí)商，開(kāi)發(fā)商業(yè)　　　　大亞灣行政中心區(qū)，目前人氣十分之差，商業(yè)氛圍尚不能形成，而且當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃執(zhí)行力較差，因而，在未來(lái) 2－ 3年內(nèi)，片區(qū)商業(yè)形象很難得到較大的改觀，我司認(rèn)為，僅通過(guò)房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因而在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)先開(kāi)發(fā)對(duì)人氣影響較小的住宅部分，再開(kāi)發(fā)公寓及商業(yè)部分。要點(diǎn)一：南北通透，南向要點(diǎn)二：方正實(shí)用，盡可能減少浪費(fèi)空間要點(diǎn)三：時(shí)尚元素，如落地窗、轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)等的綜合運(yùn)用要點(diǎn)四：過(guò)用多種贈(zèng)面積的手法，提高項(xiàng)目實(shí)用率。30M2≥ 面 積 ≥20M2 走大，有獨(dú)立的 衛(wèi) 生 間 、更衣室、有休 閑陽(yáng)臺(tái)次臥室 12M2≤ 面 積 ≤15M2 平衡保姆室 4M2≤ 面 積 ≤6M2 平衡，與工作陽(yáng)臺(tái) 連 接衛(wèi) 生 間 6M2≤ 面 積 ≤10M2 走大，三 進(jìn) 式 設(shè)計(jì) ，使干濕真正分區(qū)廚房 凈寬 ≥。東 方新城 深圳客 戶 占 70％，其余 為 惠陽(yáng)本地客 戶尚城世家 50%深圳客 戶 ，主要以本地和周 邊 客 戶為 主廣 場(chǎng) 明珠 70%深圳客 戶 ，主要以本地和周 邊 客 戶為 主中 銘 豪園 70%是本地客 戶 ； 5%是在本地 辦 廠的外商都市廣 場(chǎng) 70%是深圳客 戶 ； 30%是在本地及周 邊 客 戶 。SO戰(zhàn)略利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，因勢(shì)利導(dǎo)，樹立中心物業(yè)形象?；蓐?yáng)－大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)展望：大勢(shì)利好，但需防調(diào)控引發(fā)的限制性PART III　城市布魯斯分析定位→ 項(xiàng)目屬性分析 → 項(xiàng)目客戶定位→ 物業(yè)產(chǎn)品定位→ 項(xiàng)目形象定位→ 項(xiàng)目市場(chǎng)定位→ 項(xiàng)目命名建議項(xiàng)目地塊四至八方現(xiàn)狀。市場(chǎng)判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析之 建筑形態(tài)、風(fēng)格半 島 1號(hào) TOWNHOUSE、多 層 、別 墅棕 櫚島 別 墅、小高 層?xùn)| 方新城 獨(dú) 棟別 墅、多 層 和小高 層中 銘 豪園 小高 層瑞景居 小高 層錦 江國(guó) 際 花園高 層中區(qū) 華 府 小高 層都市廣 場(chǎng) 高 層廣 場(chǎng) 明珠 高 層尚城世家 小高 層半 島 1號(hào) 西班牙建筑 風(fēng) 格棕 櫚島 泰式建筑 風(fēng) 格東 方新城 美式建筑 風(fēng) 格中 銘 豪園 現(xiàn) 代建筑 風(fēng) 格瑞景居 現(xiàn) 代建筑 風(fēng) 格錦 江國(guó) 際 花園 現(xiàn) 代建筑 風(fēng) 格中區(qū) 華 府 現(xiàn) 代建筑 風(fēng) 格尚城世家 現(xiàn) 代建筑 風(fēng) 格麗 江花園 目前區(qū)內(nèi)中檔產(chǎn)品以現(xiàn)代風(fēng)格的小高層為主，并獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，中小項(xiàng)目可以借鑒。石化城下游產(chǎn)業(yè)近 500家企業(yè)?，F(xiàn)象二：大陸富布斯排行前 10名，六位從事房地產(chǎn)行業(yè)?！?蘇達(dá)實(shí)業(yè)大亞灣項(xiàng)目地塊前期策劃提案謹(jǐn)呈：惠州市蘇達(dá)實(shí)業(yè)有限公司策劃脈絡(luò)導(dǎo)示經(jīng)濟(jì)分析產(chǎn)品建議開(kāi)發(fā)策略市場(chǎng)判研項(xiàng)目簡(jiǎn)析分析定位推廣策略PART I　城市布魯斯項(xiàng)目簡(jiǎn)析→ 開(kāi)發(fā)背景簡(jiǎn)析→ 項(xiàng)目地塊簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)析 開(kāi)發(fā)背景簡(jiǎn)析背景一：深圳房?jī)r(jià)飛漲，可開(kāi)發(fā)用地不足 200平方公里， “大深圳 ”同城生活圈呼之欲出定基指數(shù)：1997年=100 可支配收入 定基指數(shù)住宅銷售價(jià)格定基指數(shù)（深圳： 2023年房?jī)r(jià)收入比高達(dá) 12： 1）深圳商品住宅價(jià)格近兩年的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長(zhǎng)速度，消耗了前 9年的收入增長(zhǎng)空間。他們有定期交往、人員固定的社交圈。 因而雖然本項(xiàng)目周邊規(guī)劃有虎頭山公園，市政廣場(chǎng)及金融、商業(yè)等公建配套，但預(yù)期實(shí)現(xiàn)時(shí)長(zhǎng)及可能性卻不能預(yù)料，如在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間不能實(shí)現(xiàn)，周邊規(guī)劃利好因素不能對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)起較好的促動(dòng)作用。市場(chǎng)判研 宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)PART II　宏觀調(diào)控下的區(qū)域市場(chǎng)→ 宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)→ 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)向分析→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望市場(chǎng)判研 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析　大亞灣近年來(lái)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人均 GDP增速位居全省前列指 標(biāo) 名稱 本年 實(shí)績(jī) （ 19月） 累 計(jì) 比去年同期增減（％）地區(qū)生 產(chǎn)總值 706209 第一 產(chǎn)業(yè) 17491 第二 產(chǎn)業(yè) 500038 ＃工 業(yè) 466070 第三 產(chǎn)業(yè) 188680 大亞灣區(qū) 2023年 19月份經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體情況2023年前三季度，得益于大亞灣區(qū)內(nèi)招商成果的逐步實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)巨大的效應(yīng)初現(xiàn)端倪，工業(yè)產(chǎn)值比去年同期增長(zhǎng) ，區(qū)域總產(chǎn)值比去年同期增長(zhǎng) 85%,大大高于廣東其它區(qū)域。石化城 10年內(nèi)產(chǎn)生產(chǎn)值效益： 360億（殼牌直接投資） 20 ＝ 7200億億216。戶型方正實(shí)用，但缺少創(chuàng)新點(diǎn)，產(chǎn)品附加值不足。項(xiàng)目地塊 總建面（平米） 建筑形態(tài) 主力戶型 入市時(shí)機(jī)南海新城 184000 小高層＋聯(lián)排 110130三房 07年底東方廣場(chǎng) 70000 高層公寓 一房　 60平米　二房 100平米 07年上半年新天地產(chǎn) 130000 小高層、高層 公寓、酒店適用型住宅 07