【正文】 T 戰(zhàn) 略聯(lián)合周邊市政受益開發(fā)商，共同開發(fā)市政?！?布魯斯 】中文含義中，他具有藍色之意，藍色是夢想的顏色，也是極具　　　　　品質(zhì)感的色彩，在推廣時便于豐富內(nèi)涵、便于研展；　　　　　同時，布魯斯是美國的非洲后裔創(chuàng)造的音樂流派，歌詞表達了　　　　　他們對生活的向往、對愛和擺脫束縛的渴求。東 方新城 深圳客 戶 占 70％，其余 為 惠陽本地客 戶尚城世家 50%深圳客 戶 ，主要以本地和周 邊 客 戶為 主廣 場 明珠 70%深圳客 戶 ，主要以本地和周 邊 客 戶為 主中 銘 豪園 70%是本地客 戶 ； 5%是在本地 辦 廠的外商都市廣 場 70%是深圳客 戶 ； 30%是在本地及周 邊 客 戶 。分析定位 項目客戶定位　　隨著惠陽－大亞灣區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)聚群效應及區(qū)域市場漸漸明朗，越來越多的人開始認同區(qū)域市場，區(qū)域內(nèi)置業(yè)客戶大幅度增加?！　　∫蚨?，本項目的客戶購成，在近 23年內(nèi)與目前惠陽市場極為類似 .客戶群體定位（本項目在近三年內(nèi)開發(fā)，三年內(nèi)惠陽－大亞灣區(qū)內(nèi)客戶構成不會有大的變化）職業(yè)特征： 各行業(yè)的白領或中低層次領導居住需求： 中等偏上檔次物業(yè)、中等偏大戶型、社區(qū)感（非豪宅專屬感）、安全感；改變在深圳的居住現(xiàn)狀。項目形象定位站在城市的高度，慰藉城市經(jīng)濟的締造者精　英，你　好！分析定位 項目形象定位次選定位精英家，暖生活！→ 項目屬性分析 → 項目客戶定位→ 物業(yè)產(chǎn)品定位→ 項目形象定位→ 項目市場定位→ 項目命名建議PART III　城市布魯斯分析定位選擇物業(yè)功能類型時，應考慮項目功能類型在區(qū)域環(huán)境中的價值實現(xiàn)分析定位 物業(yè)產(chǎn)品定位（注：詳細的價格推導過程在本次報告中暫不進行闡述。30M2≥ 面 積 ≥20M2 走大，有獨立的 衛(wèi) 生 間 、更衣室、有休 閑陽臺次臥室 12M2≤ 面 積 ≤15M2 平衡保姆室 4M2≤ 面 積 ≤6M2 平衡，與工作陽臺 連 接衛(wèi) 生 間 6M2≤ 面 積 ≤10M2 走大，三 進 式 設計 ，使干濕真正分區(qū)廚房 凈寬 ≥。 凈寬 ≥ 平衡，兼洗衣 間 功能根據(jù)我司對客戶需求意向及適用性的研究，對家居型產(chǎn)品各功能開間及面積提出以下建議：分析定位 物業(yè)產(chǎn)品定位PART IV　城市布魯斯產(chǎn)品建議→ 深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→ 整體規(guī)劃建議→ 社區(qū)園林建議→ 建筑產(chǎn)品建議深圳地產(chǎn)，素有 “中國地產(chǎn)樣板房 ”之稱，已發(fā)展至國內(nèi)領先水平，近年來發(fā)展尤其迅猛產(chǎn)品建議 深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀　 地產(chǎn)看深圳，已成為近十余年來，深圳地產(chǎn)已成為中國地產(chǎn)發(fā)展的風向標，近年來，隨著深圳土地資源的緊張，及房價一路飛漲，為了提高產(chǎn)品競爭力，產(chǎn)品創(chuàng)新呈百花齊放之勢，盡可能增大實用空間。產(chǎn)品建議 整體規(guī)劃建議1期住宅2期住宅市政廣場 內(nèi)退廣場高層公寓車行入口人行大門車行入口車行入口中央園庭景觀軸底層商業(yè)街由于社區(qū)較小為達到人車分流，及園林的完整性， 建議采用全地下停車室 。 產(chǎn)品建議 社區(qū)園林建議→ 深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→ 整體規(guī)劃建議→ 社區(qū)園林建議→ 建筑產(chǎn)品建議PART IV　城市布魯斯產(chǎn)品建議　　盡管惠陽－大亞灣區(qū)域內(nèi)的房價只有深圳均價的三分之一，但是，深圳的客戶會以深圳的地產(chǎn)水平來審視本區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)產(chǎn)品，同時本地客戶，經(jīng)常來往深圳，對深圳的產(chǎn)品具有較強的認同感，他們也希望能在家里住上與深圳同類的物業(yè)。要點一：南北通透，南向要點二：方正實用，盡可能減少浪費空間要點三：時尚元素，如落地窗、轉(zhuǎn)角陽臺等的綜合運用要點四：過用多種贈面積的手法，提高項目實用率。明廚、明衛(wèi)，自然通風采光， 提高居住的舒適度。大面積入戶花園，可改為餐廳使用，落地凸窗大大增加了室內(nèi)空間?！?聯(lián)合開發(fā)市政→ 先期小批入市→ 先住宅后商業(yè)→ 開發(fā)節(jié)奏建議PART V　城市布魯斯開發(fā)策略為減少項目風險，在提高項目利潤的同時，先期小批入市，先入為主，樹立片區(qū)主導地產(chǎn)形象。開發(fā)策略 先住宅后商業(yè)先住宅、等待時商，開發(fā)商業(yè)　　　　大亞灣行政中心區(qū)，目前人氣十分之差，商業(yè)氛圍尚不能形成，而且當?shù)卣囊?guī)劃執(zhí)行力較差，因而，在未來 2－ 3年內(nèi)，片區(qū)商業(yè)形象很難得到較大的改觀，我司認為，僅通過房地產(chǎn)商的開發(fā)帶動，是遠遠不夠的，因而在項目開發(fā)時，應先開發(fā)對人氣影響較小的住宅部分，再開發(fā)公寓及商業(yè)部分?！∫黄谝慌胧袝r機， 2023年底或 2023年初。 中原二三級市場聯(lián)動策略 （本地市場＋深圳市場）216。 情感營銷策略216。同時根據(jù)我們對目標客戶的判斷，通過使用 “目標需求定價法 ”來進行反推，由此得出對本項目的價格定位判斷。銷售收入＝ 100000*3900+40000*4200+4400*8000=593202300元成本＝ 144000*2275=327600000元稅前毛利率＝ 265600000元稅前毛收益率＝ %（更詳細之測算將在項目后階段提供）在本次提報中解決的問題一、我們面臨著什么樣的市場？二、我們做何種檔次產(chǎn)品？三、我們?nèi)绾嗡茉飚a(chǎn)品？四、我們賣給認誰？五、我們能賣多少錢？六、中原的推廣優(yōu)勢在哪里？ 匯報完畢　 Thanks! 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 14:42:3914:42:3914:42Friday, April 02, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 2023/4/2 14:42:3914:42:3902 April 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 四月 2114:42:3914:42Apr2102Apr211世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 四月 212:42 下午 四月 2114:42April 02, 20231少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 14:42:3914:42:3914:424/2/2023 2:42:39 PM1越是沒有本 領 的就越加自命不凡。 四月 21四月 2114:42:3914:42:39April 02, 20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 2:42:39 下午 2:42 下午 14:42:39四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 四月 212:42 下午 四月 2114:42April 02, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 14:42:3914:42:3914:42Friday, April 02, 20231知人者智，自知者明。 2:42:39 下午 2:42 下午 14:42:39四月 21 楊 柳散和 風 ，青山澹吾 慮 。 四月 21四月 2114:42:3914:42:39April 02, 20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 02 四月 20232:42:39 下午 14:42:39四月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 14:42:3914:42:3914:424/2/2023 2:42:39 PM1以我獨沈久，愧君相 見頻 。（整個項目的均價而非一批開盤價格）（注：詳細的價格推導過程在本次報告中暫不進行闡述。經(jīng)濟分析 經(jīng)濟技術指標假擬本項目占地： 60000平米　　容積率： － 　用地性質(zhì)：商住用地　 　容積率： 　建議根據(jù)我司對區(qū)域市場的理解， 17+1是主流產(chǎn)品，風險最低，容積率因取低值。 事件營銷活動216。策略解析要點二：針對性營銷，跟隨大盤做市場進入 2023年后，惠陽及大亞灣區(qū)部分大盤將有所動作，其必定會耗費巨大的宣傳費用用于項目推廣，我們只需扼住高速咽喉，在區(qū)內(nèi)加以引導，甚至于可以選擇在大盤的營銷中心附近顯現(xiàn)的地方做本項目的廣告，以達到客戶共享之目的?！?聯(lián)合開發(fā)市政→ 先期小批入市→ 先住宅后商業(yè)→ 開發(fā)節(jié)奏建議PART V　城市布魯斯開發(fā)策略先期入市，小量多批，緊湊開盤，在市場形成旺銷之勢，最終達到利潤與品牌的又重豐收。　　建議本項目先期小批入市，在 07年年底前入市，一方面，形成無競爭的市場，樹立先鋒的形象，另一方面，先期引入深圳的優(yōu)勢創(chuàng)新產(chǎn)品，成為惠陽、大亞灣的戶型創(chuàng)新先鋒，迅速打開局面，引領市場，形成品牌效應。同時采用大面積奇偶層大陽臺＋大露臺組合設計，具有更大的室外活動空間產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議實惠舒適借鑒四：戶型平面設計一房可變兩房產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議實惠舒適借鑒五：戶型平面設計1＋ 1＝ 1　兩個一房一廳可拼為二房二廳產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議戶型借鑒元素：凸窗設計產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議戶型借鑒元素：墻面處理產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議PART V　城市布魯斯開發(fā)策略→ 聯(lián)合開發(fā)市政→ 先期小批入市→ 先住宅后商業(yè)→ 開發(fā)節(jié)奏建議對于本項目，特別是商業(yè)部分，市政廣場是最大的價值促動因素，聯(lián)合開發(fā)有利于提出物業(yè)價值。贈送入戶花園、露臺、 提高產(chǎn)品的附加值。創(chuàng)新元素：露臺可改房、隱藏式衣柜、可拆卸凸窗。產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議外立面建議：時尚、簡約而不失大氣，甚至可以張揚。增加綠地面積。有限的土地供應，造就了高企的房價，高企的房價催生出超值的創(chuàng)新戶型。 凈寬 ≥。（注：詳細的價格推導過程在本次報告中暫不進行闡述。而本項目價格空間較大，交通便利，地處行政中心區(qū)，符合深圳人異地置業(yè)習慣?！　　　　‰S著沿海高速及未來地鐵三號延長線的開通，深人置業(yè)數(shù)量大幅增長，而作為中檔定位的本項目，以及便捷的交通，也將納入到大深圳經(jīng)濟生活圈，客戶構成與現(xiàn)在的惠陽區(qū)域大致相同。分析定位 項目客戶定位2023年 11－ 12月份，半島 1號認籌情況分析半島 1號作為現(xiàn)時惠陽－大亞灣區(qū)域內(nèi)的典型樓盤，已成為來區(qū)域內(nèi)買房必看的項目之一，因而半島 1號的客戶情客基本代表了區(qū)域內(nèi)的客戶情況。閑聊中，王生說，他有個同事，在惠陽 XX世家買了一套 140多的四房，才 40萬元，如果以按揭算，二十年，省下的利息錢都可以買一輛小奔，把父母先接到那里住，周未回去住　　　　　我相信王先生的想法，并不只代表深圳的少數(shù)群體 …… 　　受眾市場分析：深圳區(qū)域來源客戶成為惠陽 大亞灣區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的主導人群，本地置業(yè)者次之。以保值、升值功能規(guī)辟產(chǎn)品競爭