【正文】 T 戰(zhàn) 略聯(lián)合周邊市政受益開(kāi)發(fā)商，共同開(kāi)發(fā)市政?！?布魯斯 】中文含義中，他具有藍(lán)色之意，藍(lán)色是夢(mèng)想的顏色，也是極具　　　　　品質(zhì)感的色彩，在推廣時(shí)便于豐富內(nèi)涵、便于研展；　　　　　同時(shí)，布魯斯是美國(guó)的非洲后裔創(chuàng)造的音樂(lè)流派，歌詞表達(dá)了　　　　　他們對(duì)生活的向往、對(duì)愛(ài)和擺脫束縛的渴求。東 方新城 深圳客 戶(hù) 占 70％，其余 為 惠陽(yáng)本地客 戶(hù)尚城世家 50%深圳客 戶(hù) ，主要以本地和周 邊 客 戶(hù)為 主廣 場(chǎng) 明珠 70%深圳客 戶(hù) ，主要以本地和周 邊 客 戶(hù)為 主中 銘 豪園 70%是本地客 戶(hù) ； 5%是在本地 辦 廠的外商都市廣 場(chǎng) 70%是深圳客 戶(hù) ； 30%是在本地及周 邊 客 戶(hù) 。分析定位 項(xiàng)目客戶(hù)定位　　隨著惠陽(yáng)－大亞灣區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)聚群效應(yīng)及區(qū)域市場(chǎng)漸漸明朗，越來(lái)越多的人開(kāi)始認(rèn)同區(qū)域市場(chǎng)，區(qū)域內(nèi)置業(yè)客戶(hù)大幅度增加。　　　因而，本項(xiàng)目的客戶(hù)購(gòu)成，在近 23年內(nèi)與目前惠陽(yáng)市場(chǎng)極為類(lèi)似 .客戶(hù)群體定位（本項(xiàng)目在近三年內(nèi)開(kāi)發(fā)，三年內(nèi)惠陽(yáng)－大亞灣區(qū)內(nèi)客戶(hù)構(gòu)成不會(huì)有大的變化）職業(yè)特征： 各行業(yè)的白領(lǐng)或中低層次領(lǐng)導(dǎo)居住需求： 中等偏上檔次物業(yè)、中等偏大戶(hù)型、社區(qū)感（非豪宅專(zhuān)屬感）、安全感；改變?cè)谏钲诘木幼‖F(xiàn)狀。項(xiàng)目形象定位站在城市的高度，慰藉城市經(jīng)濟(jì)的締造者精　英，你　好！分析定位 項(xiàng)目形象定位次選定位精英家，暖生活！→ 項(xiàng)目屬性分析 → 項(xiàng)目客戶(hù)定位→ 物業(yè)產(chǎn)品定位→ 項(xiàng)目形象定位→ 項(xiàng)目市場(chǎng)定位→ 項(xiàng)目命名建議PART III　城市布魯斯分析定位選擇物業(yè)功能類(lèi)型時(shí)，應(yīng)考慮項(xiàng)目功能類(lèi)型在區(qū)域環(huán)境中的價(jià)值實(shí)現(xiàn)分析定位 物業(yè)產(chǎn)品定位（注：詳細(xì)的價(jià)格推導(dǎo)過(guò)程在本次報(bào)告中暫不進(jìn)行闡述。30M2≥ 面 積 ≥20M2 走大，有獨(dú)立的 衛(wèi) 生 間 、更衣室、有休 閑陽(yáng)臺(tái)次臥室 12M2≤ 面 積 ≤15M2 平衡保姆室 4M2≤ 面 積 ≤6M2 平衡，與工作陽(yáng)臺(tái) 連 接衛(wèi) 生 間 6M2≤ 面 積 ≤10M2 走大，三 進(jìn) 式 設(shè)計(jì) ，使干濕真正分區(qū)廚房 凈寬 ≥。 凈寬 ≥ 平衡，兼洗衣 間 功能根據(jù)我司對(duì)客戶(hù)需求意向及適用性的研究，對(duì)家居型產(chǎn)品各功能開(kāi)間及面積提出以下建議：分析定位 物業(yè)產(chǎn)品定位PART IV　城市布魯斯產(chǎn)品建議→ 深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→ 整體規(guī)劃建議→ 社區(qū)園林建議→ 建筑產(chǎn)品建議深圳地產(chǎn)，素有 “中國(guó)地產(chǎn)樣板房 ”之稱(chēng)，已發(fā)展至國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平，近年來(lái)發(fā)展尤其迅猛產(chǎn)品建議 深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀　 地產(chǎn)看深圳，已成為近十余年來(lái)，深圳地產(chǎn)已成為中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，近年來(lái)，隨著深圳土地資源的緊張，及房?jī)r(jià)一路飛漲，為了提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品創(chuàng)新呈百花齊放之勢(shì)，盡可能增大實(shí)用空間。產(chǎn)品建議 整體規(guī)劃建議1期住宅2期住宅市政廣場(chǎng) 內(nèi)退廣場(chǎng)高層公寓車(chē)行入口人行大門(mén)車(chē)行入口車(chē)行入口中央園庭景觀軸底層商業(yè)街由于社區(qū)較小為達(dá)到人車(chē)分流，及園林的完整性， 建議采用全地下停車(chē)室 。 產(chǎn)品建議 社區(qū)園林建議→ 深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→ 整體規(guī)劃建議→ 社區(qū)園林建議→ 建筑產(chǎn)品建議PART IV　城市布魯斯產(chǎn)品建議　　盡管惠陽(yáng)－大亞灣區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)只有深圳均價(jià)的三分之一，但是，深圳的客戶(hù)會(huì)以深圳的地產(chǎn)水平來(lái)審視本區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)產(chǎn)品，同時(shí)本地客戶(hù)，經(jīng)常來(lái)往深圳，對(duì)深圳的產(chǎn)品具有較強(qiáng)的認(rèn)同感，他們也希望能在家里住上與深圳同類(lèi)的物業(yè)。要點(diǎn)一：南北通透，南向要點(diǎn)二：方正實(shí)用，盡可能減少浪費(fèi)空間要點(diǎn)三：時(shí)尚元素，如落地窗、轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)等的綜合運(yùn)用要點(diǎn)四：過(guò)用多種贈(zèng)面積的手法，提高項(xiàng)目實(shí)用率。明廚、明衛(wèi)，自然通風(fēng)采光， 提高居住的舒適度。大面積入戶(hù)花園，可改為餐廳使用，落地凸窗大大增加了室內(nèi)空間?！?聯(lián)合開(kāi)發(fā)市政→ 先期小批入市→ 先住宅后商業(yè)→ 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議PART V　城市布魯斯開(kāi)發(fā)策略為減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，在提高項(xiàng)目利潤(rùn)的同時(shí)，先期小批入市，先入為主，樹(shù)立片區(qū)主導(dǎo)地產(chǎn)形象。開(kāi)發(fā)策略 先住宅后商業(yè)先住宅、等待時(shí)商，開(kāi)發(fā)商業(yè)　　　　大亞灣行政中心區(qū)，目前人氣十分之差，商業(yè)氛圍尚不能形成，而且當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃執(zhí)行力較差，因而，在未來(lái) 2－ 3年內(nèi)，片區(qū)商業(yè)形象很難得到較大的改觀，我司認(rèn)為，僅通過(guò)房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因而在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)先開(kāi)發(fā)對(duì)人氣影響較小的住宅部分，再開(kāi)發(fā)公寓及商業(yè)部分。　一期一批入市時(shí)機(jī)， 2023年底或 2023年初。 中原二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)策略 （本地市場(chǎng)＋深圳市場(chǎng)）216。 情感營(yíng)銷(xiāo)策略216。同時(shí)根據(jù)我們對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的判斷，通過(guò)使用 “目標(biāo)需求定價(jià)法 ”來(lái)進(jìn)行反推，由此得出對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格定位判斷。銷(xiāo)售收入＝ 100000*3900+40000*4200+4400*8000=593202300元成本＝ 144000*2275=327600000元稅前毛利率＝ 265600000元稅前毛收益率＝ %（更詳細(xì)之測(cè)算將在項(xiàng)目后階段提供）在本次提報(bào)中解決的問(wèn)題一、我們面臨著什么樣的市場(chǎng)？二、我們做何種檔次產(chǎn)品？三、我們?nèi)绾嗡茉飚a(chǎn)品？四、我們賣(mài)給認(rèn)誰(shuí)？五、我們能賣(mài)多少錢(qián)？六、中原的推廣優(yōu)勢(shì)在哪里？ 匯報(bào)完畢　 Thanks! 靜夜四無(wú) 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 14:42:3914:42:3914:42Friday, April 02, 20231乍 見(jiàn) 翻疑夢(mèng)，相悲各 問(wèn) 年。 2023/4/2 14:42:3914:42:3902 April 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線(xiàn) 向前。 四月 2114:42:3914:42Apr2102Apr211世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿(mǎn) ，留一份不足，可得無(wú)限完美。 四月 212:42 下午 四月 2114:42April 02, 20231少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 14:42:3914:42:3914:424/2/2023 2:42:39 PM1越是沒(méi)有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 四月 21四月 2114:42:3914:42:39April 02, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 2:42:39 下午 2:42 下午 14:42:39四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專(zhuān) 家告 訴。 四月 212:42 下午 四月 2114:42April 02, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 14:42:3914:42:3914:42Friday, April 02, 20231知人者智，自知者明。 2:42:39 下午 2:42 下午 14:42:39四月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 四月 21四月 2114:42:3914:42:39April 02, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒(méi)有。 02 四月 20232:42:39 下午 14:42:39四月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 14:42:3914:42:3914:424/2/2023 2:42:39 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見(jiàn)頻 。（整個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)而非一批開(kāi)盤(pán)價(jià)格）（注：詳細(xì)的價(jià)格推導(dǎo)過(guò)程在本次報(bào)告中暫不進(jìn)行闡述。經(jīng)濟(jì)分析 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)假擬本項(xiàng)目占地： 60000平米　　容積率： － 　用地性質(zhì)：商住用地　 　容積率： 　建議根據(jù)我司對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的理解， 17+1是主流產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)最低，容積率因取低值。 事件營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)216。策略解析要點(diǎn)二：針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)，跟隨大盤(pán)做市場(chǎng)進(jìn)入 2023年后，惠陽(yáng)及大亞灣區(qū)部分大盤(pán)將有所動(dòng)作，其必定會(huì)耗費(fèi)巨大的宣傳費(fèi)用用于項(xiàng)目推廣，我們只需扼住高速咽喉，在區(qū)內(nèi)加以引導(dǎo)，甚至于可以選擇在大盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)中心附近顯現(xiàn)的地方做本項(xiàng)目的廣告，以達(dá)到客戶(hù)共享之目的。→ 聯(lián)合開(kāi)發(fā)市政→ 先期小批入市→ 先住宅后商業(yè)→ 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議PART V　城市布魯斯開(kāi)發(fā)策略先期入市，小量多批，緊湊開(kāi)盤(pán)，在市場(chǎng)形成旺銷(xiāo)之勢(shì)，最終達(dá)到利潤(rùn)與品牌的又重豐收?！　〗ㄗh本項(xiàng)目先期小批入市，在 07年年底前入市，一方面，形成無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，樹(shù)立先鋒的形象，另一方面，先期引入深圳的優(yōu)勢(shì)創(chuàng)新產(chǎn)品，成為惠陽(yáng)、大亞灣的戶(hù)型創(chuàng)新先鋒，迅速打開(kāi)局面，引領(lǐng)市場(chǎng)，形成品牌效應(yīng)。同時(shí)采用大面積奇偶層大陽(yáng)臺(tái)＋大露臺(tái)組合設(shè)計(jì)，具有更大的室外活動(dòng)空間產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議實(shí)惠舒適借鑒四：戶(hù)型平面設(shè)計(jì)一房可變兩房產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議實(shí)惠舒適借鑒五：戶(hù)型平面設(shè)計(jì)1＋ 1＝ 1　兩個(gè)一房一廳可拼為二房二廳產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議戶(hù)型借鑒元素：凸窗設(shè)計(jì)產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議戶(hù)型借鑒元素：墻面處理產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議PART V　城市布魯斯開(kāi)發(fā)策略→ 聯(lián)合開(kāi)發(fā)市政→ 先期小批入市→ 先住宅后商業(yè)→ 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議對(duì)于本項(xiàng)目，特別是商業(yè)部分，市政廣場(chǎng)是最大的價(jià)值促動(dòng)因素，聯(lián)合開(kāi)發(fā)有利于提出物業(yè)價(jià)值。贈(zèng)送入戶(hù)花園、露臺(tái)、 提高產(chǎn)品的附加值。創(chuàng)新元素：露臺(tái)可改房、隱藏式衣柜、可拆卸凸窗。產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議外立面建議：時(shí)尚、簡(jiǎn)約而不失大氣，甚至可以張揚(yáng)。增加綠地面積。有限的土地供應(yīng)，造就了高企的房?jī)r(jià)，高企的房?jī)r(jià)催生出超值的創(chuàng)新戶(hù)型。 凈寬 ≥。（注：詳細(xì)的價(jià)格推導(dǎo)過(guò)程在本次報(bào)告中暫不進(jìn)行闡述。而本項(xiàng)目?jī)r(jià)格空間較大，交通便利，地處行政中心區(qū)，符合深圳人異地置業(yè)習(xí)慣?！　　　　‰S著沿海高速及未來(lái)地鐵三號(hào)延長(zhǎng)線(xiàn)的開(kāi)通，深人置業(yè)數(shù)量大幅增長(zhǎng)，而作為中檔定位的本項(xiàng)目，以及便捷的交通，也將納入到大深圳經(jīng)濟(jì)生活圈，客戶(hù)構(gòu)成與現(xiàn)在的惠陽(yáng)區(qū)域大致相同。分析定位 項(xiàng)目客戶(hù)定位2023年 11－ 12月份，半島 1號(hào)認(rèn)籌情況分析半島 1號(hào)作為現(xiàn)時(shí)惠陽(yáng)－大亞灣區(qū)域內(nèi)的典型樓盤(pán)，已成為來(lái)區(qū)域內(nèi)買(mǎi)房必看的項(xiàng)目之一，因而半島 1號(hào)的客戶(hù)情客基本代表了區(qū)域內(nèi)的客戶(hù)情況。閑聊中，王生說(shuō)，他有個(gè)同事，在惠陽(yáng) XX世家買(mǎi)了一套 140多的四房，才 40萬(wàn)元，如果以按揭算，二十年，省下的利息錢(qián)都可以買(mǎi)一輛小奔，把父母先接到那里住，周未回去住　　　　　我相信王先生的想法，并不只代表深圳的少數(shù)群體 …… 　　受眾市場(chǎng)分析：深圳區(qū)域來(lái)源客戶(hù)成為惠陽(yáng) 大亞灣區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)人群，本地置業(yè)者次之。以保值、升值功能規(guī)辟產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)