【正文】 政公園，所發(fā)生費用在樓盤報建或其它規(guī)費中扣除?！?聯(lián)合開發(fā)市政→ 先期小批入市→ 先住宅后商業(yè)→ 開發(fā)節(jié)奏建議PART V　城市布魯斯開發(fā)策略為減少項目風(fēng)險，在提高項目利潤的同時，先期小批入市，先入為主，樹立片區(qū)主導(dǎo)地產(chǎn)形象。開發(fā)策略 先期小批入市　　 作為新興的新區(qū)中心地帶，周邊有著大量的土地存量，目前，據(jù)我司了解，中聯(lián)項目、南海項目的開發(fā)商的潛在供應(yīng)量就近 80萬方，預(yù)計在 08年入市。　　建議本項目先期小批入市，在 07年年底前入市，一方面，形成無競爭的市場，樹立先鋒的形象，另一方面，先期引入深圳的優(yōu)勢創(chuàng)新產(chǎn)品，成為惠陽、大亞灣的戶型創(chuàng)新先鋒，迅速打開局面，引領(lǐng)市場，形成品牌效應(yīng)。小批入市 無競爭市場 樹立形象 促動后期→ 聯(lián)合開發(fā)市政→ 先期小批入市→ 先住宅后商業(yè)→ 開發(fā)節(jié)奏建議PART V　城市布魯斯開發(fā)策略住宅的價值在于居住（包括由此而衍生的投資價值），商業(yè)及公寓的價值卻在于看得見的市場。開發(fā)策略 先住宅后商業(yè)先住宅、等待時商，開發(fā)商業(yè)　　　　大亞灣行政中心區(qū)，目前人氣十分之差，商業(yè)氛圍尚不能形成，而且當?shù)卣囊?guī)劃執(zhí)行力較差，因而，在未來 2－ 3年內(nèi)，片區(qū)商業(yè)形象很難得到較大的改觀，我司認為，僅通過房地產(chǎn)商的開發(fā)帶動，是遠遠不夠的，因而在項目開發(fā)時，應(yīng)先開發(fā)對人氣影響較小的住宅部分，再開發(fā)公寓及商業(yè)部分。隨著時間的推移，片區(qū)商業(yè)機會漸多，公建開發(fā)風(fēng)險相對較小。→ 聯(lián)合開發(fā)市政→ 先期小批入市→ 先住宅后商業(yè)→ 開發(fā)節(jié)奏建議PART V　城市布魯斯開發(fā)策略先期入市，小量多批，緊湊開盤，在市場形成旺銷之勢，最終達到利潤與品牌的又重豐收。開發(fā)策略 開發(fā)節(jié)奏建議共分兩期進行開發(fā)：　一期：開發(fā)占地 20230方　二期：開發(fā)占地 40000方　同期分批，每兩棟組團推售?！∫黄谝慌胧袝r機， 2023年底或 2023年初。　　項目開發(fā)周期， PART VI　城市布魯斯推廣策略→ 項目推廣要點→ 項目推廣建議推廣策略 項目推廣要點要點一：低成本營銷 +中原二三級市場聯(lián)動由市場調(diào)查可知，項目的主力客戶群并不在大亞灣本地，而是深圳及其他外地投資客，而這點正是中原的優(yōu)勢所在，中原深圳 150多家地鋪龐大的市場網(wǎng)絡(luò)及數(shù)十年的客戶積累相信能為本項目的帶來大量客戶。策略解析要點二：針對性營銷，跟隨大盤做市場進入 2023年后，惠陽及大亞灣區(qū)部分大盤將有所動作，其必定會耗費巨大的宣傳費用用于項目推廣，我們只需扼住高速咽喉，在區(qū)內(nèi)加以引導(dǎo)，甚至于可以選擇在大盤的營銷中心附近顯現(xiàn)的地方做本項目的廣告，以達到客戶共享之目的。策略解析推廣策略 項目推廣要點→ 項目推廣原則PART VI　城市布魯斯推廣策略→ 推廣策略組合推廣策略 推廣策劃組合216。 中原二三級市場聯(lián)動策略 （本地市場＋深圳市場）216。 現(xiàn)場包裝216。 事件營銷活動216。 產(chǎn)品亮點營造 216。 情感營銷策略216。 少量推廣，分批上市低成本、實效性媒體組合深圳區(qū)：深圳看樓團活動組織（階段性短期廣告投放）報紙媒體：結(jié)合活動，特報、晶報、商報、南都、惠州日報階段性投放 網(wǎng)絡(luò)廣告：搜房網(wǎng) /深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)廣告投放、項目網(wǎng)站建設(shè)惠陽區(qū)：（除巨幅、立柱廣告外，其他結(jié)合活動間歇性投放）戶外廣告：主干道戶外廣告投放活動營銷：根據(jù)推廣節(jié)點，進行活動營銷推廣策略 推廣策劃組合深圳中原二、三級市場聯(lián)動方案n 資源 二級市場：近 100個在售樓盤、 800名銷售精英； 三級市場： 150個地鋪， 1500多名 Sales ……n 聯(lián)動通路 分展場設(shè)立； 內(nèi)外部網(wǎng)絡(luò)平臺；內(nèi)部郵箱、手機短信； 地盤推介；三級市場地鋪巡展推介；邀請現(xiàn)場體驗 ……n 制度激勵 客戶轉(zhuǎn)介量列入公司個人 KPI考核指標之后，促使全員轉(zhuǎn)介n 分傭激勵 轉(zhuǎn)介成功的額外獎勵 + 個人傭金分成推廣策略 推廣策劃組合PART VII　城市布魯斯經(jīng)濟分析→ 經(jīng)濟技述指標假擬→ 投資回報測算本項目經(jīng)濟技術(shù)指標建議。經(jīng)濟分析 經(jīng)濟技術(shù)指標假擬本項目占地： 60000平米　　容積率： － 　用地性質(zhì)：商住用地　 　容積率： 　建議根據(jù)我司對區(qū)域市場的理解， 17+1是主流產(chǎn)品，風(fēng)險最低，容積率因取低值。我司建議各物業(yè)配比如下：住宅： 10萬平米公寓： 4萬平米商業(yè)： 4400平米PART VII　城市布魯斯經(jīng)濟分析→ 經(jīng)濟技述指標假擬→ 投資回報測算項目定價方式選擇及目標價格確定分析定位 投資回報測算樓 盤 名稱 位置 主力 產(chǎn) 品 均價麗 江花園 惠陽區(qū)政府 對 面 小高 層 洋房 3300錦 江國 際 金惠大道與 東華 大道交 匯處 小高 層 洋房 3300菩堤園 大 亞 灣西二路 高 層 住宅 3200廣 場 明珠 惠陽區(qū)廣 場東 路 高 層 3300棕櫚島 惠陽區(qū)高 爾 夫路一號 別墅、洋房 半 島 一號 東華 路 東頭 多 層 洋房、別 墅 3200（洋房）尚城世家 惠陽區(qū)政府后 小高 層 洋房 3300熊貓國 際 大 亞 灣西區(qū)新澳大 道旁 多 層 、小高層 洋房 3500本物業(yè)功能定位主要是根據(jù)項目周邊可比項目及相關(guān)檔次樓盤價格并結(jié)合本項目的具體情況，運用 “市場比較法 ”來作出價格定位。同時根據(jù)我們對目標客戶的判斷，通過使用 “目標需求定價法 ”來進行反推，由此得出對本項目的價格定位判斷。住宅核心均價： 3900元 /㎡公寓核心均價： 4200元 /㎡商業(yè)均價： 8000元 /平方米。（整個項目的均價而非一批開盤價格）（注：詳細的價格推導(dǎo)過程在本次報告中暫不進行闡述。）初略估算本項目投資回報率分析定位 投資回報測算　　由于地價未明，我司在此擬 600元 /平米計，根據(jù)我司在惠陽的操盤經(jīng)驗，建安成本 1500元 /平米，土地成本 250元 /平米，其它約占房價的 15%,即成本為 2275元 /平米。銷售收入＝ 100000*3900+40000*4200+4400*8000=593202300元成本＝ 144000*2275=327600000元稅前毛利率＝ 265600000元稅前毛收益率＝ %（更詳細之測算將在項目后階段提供）在本次提報中解決的問題一、我們面臨著什么樣的市場？二、我們做何種檔次產(chǎn)品？三、我們?nèi)绾嗡茉飚a(chǎn)品？四、我們賣給認誰？五、我們能賣多少錢？六、中原的推廣優(yōu)勢在哪里？ 匯報完畢　 Thanks! 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 14:42:3914:42:3914:424/2/2023 2:42:39 PM1以我獨沈久，愧君相 見頻 。 四月 2114:42:3914:42Apr2102Apr211故人江海 別 ，幾度隔山川。 14:42:3914:42:3914:42Friday, April 02, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 四月 21四月 2114:42:3914:42:39April 02, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 02 四月 20232:42:39 下午 14:42:39四月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 四月 212:42 下午 四月 2114:42April 02, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。 2023/4/2 14:42:3914:42:3902 April 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 2:42:39 下午 2:42 下午 14:42:39四月 21沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 14:42:3914:42:3914:424/2/2023 2:42:39 PM1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的 積 累。 四月 2114:42:3914:42Apr2102Apr211世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 14:42:3914:42:3914:42Friday, April 02, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 四月 21四月 2114:42:3914:42:39April 02, 20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 02 四月 20232:42:39 下午 14:42:39四月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 四月 212:42 下午 四月 2114:42April 02, 20231少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2023/4/2 14:42:3914:42:3902 April 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 2:42:39 下午 2:42 下午 14:42:39四月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 14:42:3914:42:3914:424/2/2023 2:42:39 PM1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 四月 2114:42:3914:42Apr2102Apr211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 14:42:3914:42:3914:42Friday, April 02, 20231知人者智，自知者明。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 四月 21四月 2114:42:3914:42:39April 02, 20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 02 四月 20232:42:39 下午 14:42:39四月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 四月 212:42 下午 四月 2114:42April 02, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 2023/4/2 14:42:3914:42:3902 April 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 2:42:39 下午 2:42 下午 14:42:39四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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