【正文】 區(qū)標志性的樓盤，對深圳區(qū)域客戶特點進行研究分析定位 項目客戶定位工作區(qū)域購買價值排序置業(yè)次數(shù)置業(yè)目的總價額度深圳客戶以關(guān)內(nèi)的客戶為主，約占深圳區(qū)域客戶的七成，這部分在惠陽－大亞灣區(qū)域內(nèi)置業(yè)時，更看重價格空間，交通狀況及配套，而對社區(qū)的規(guī)模，地段要求并不高，而他們所能承受的價格遠高于本區(qū)域內(nèi)的客戶。錦 江國 際 花園 深圳客 戶 60%；本地客 30%；其他 10%熊貓國際 深圳客戶 50%；本地客 30%；產(chǎn)業(yè)客戶 20%中區(qū) 華 府 深圳客 戶 占 50％，本地客 戶 占 35%，其他 15%從右表中可以看出，目前惠陽及大亞灣在售項目中，中端地產(chǎn)產(chǎn)品的主要客戶為：深圳：占 60%本地：占 35%其它：占 5%分析定位 項目客戶定位中原地產(chǎn)通過代理的惠陽－大亞灣區(qū)標志性的樓盤，對來訪客戶進行分析，也佐證了市場客戶區(qū)域來源。適時引導(dǎo)，循序漸進，建立品牌。研究客戶來源及置業(yè)心理，針對性產(chǎn)品優(yōu)化聯(lián)合開發(fā)，加速區(qū)域地產(chǎn)認同感。項目地塊 總建面（平米） 建筑形態(tài) 主力戶型 入市時機南海新城 184000 小高層＋聯(lián)排 110130三房 07年底東方廣場 70000 高層公寓 一房　 60平米　二房 100平米 07年上半年新天地產(chǎn) 130000 小高層、高層 公寓、酒店適用型住宅 07年年底中聯(lián)燦邦 320230 小高層、高層 110130三房 08年中珠投項目 1202300 類別墅、別墅、多層、小高層 待定 07年底中聯(lián)項目 56000 別墅、多層洋房 －－－－ 08年上半年大亞灣中心區(qū)周邊各主要樓盤都力爭在 07年底 08年初入市，除東方廣場改造項目及中聯(lián)別墅項目外，其它項目集中在 07年底至 08年中時間段。分析定位 項目屬性分析市政廣場本案地塊體育館行政中心中聯(lián)燦邦項目用地(20萬平米 )南海星城中聯(lián)項目虎頭山公園（規(guī)劃中）紅樹林中國人壽保險（廣州分公司）管委會東正地塊4萬方待開發(fā)地塊項目周邊除除北面、東面及道路網(wǎng)基本建成外，其它均處于待開發(fā)狀態(tài)，但未來規(guī)劃利好，處于大亞灣行政、金融同、體育中心地帶。戶型方正實用，但缺少創(chuàng)新點，產(chǎn)品附加值不足。市場判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析之 戶型石化城 10年內(nèi)產(chǎn)生產(chǎn)值效益： 360億（殼牌直接投資） 20 ＝ 7200億億216。216。市場判研 宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟PART II　宏觀調(diào)控下的區(qū)域市場→ 宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟→ 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展動向分析→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展望市場判研 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析　大亞灣近年來經(jīng)濟快速發(fā)展，人均 GDP增速位居全省前列指 標 名稱 本年 實績 （ 19月） 累 計 比去年同期增減（％）地區(qū)生 產(chǎn)總值 706209 第一 產(chǎn)業(yè) 17491 第二 產(chǎn)業(yè) 500038 ＃工 業(yè) 466070 第三 產(chǎn)業(yè) 188680 大亞灣區(qū) 2023年 19月份經(jīng)濟運行總體情況2023年前三季度，得益于大亞灣區(qū)內(nèi)招商成果的逐步實現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟巨大的效應(yīng)初現(xiàn)端倪，工業(yè)產(chǎn)值比去年同期增長 ，區(qū)域總產(chǎn)值比去年同期增長 85%,大大高于廣東其它區(qū)域。2023年 8月，各地地方政府陸續(xù)出臺 “ 國六條 ” 實施細則中原觀點：國家出臺任何政策，都不可能是為了打壓房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是調(diào)節(jié)市場的良性發(fā)展，不能任其自發(fā)發(fā)展。 因而雖然本項目周邊規(guī)劃有虎頭山公園，市政廣場及金融、商業(yè)等公建配套，但預(yù)期實現(xiàn)時長及可能性卻不能預(yù)料，如在本項目開發(fā)期間不能實現(xiàn)，周邊規(guī)劃利好因素不能對本項目的開發(fā)起較好的促動作用。 2023年后經(jīng)濟重新進入快速發(fā)展階段。他們有定期交往、人員固定的社交圈。 人們習慣用 “精英 ”來稱呼這部份中產(chǎn)階層：他們大多是年齡在 25～ 45歲、受過高等教育、有一定的社會地位、事業(yè)小有成就?！?蘇達實業(yè)大亞灣項目地塊前期策劃提案謹呈：惠州市蘇達實業(yè)有限公司策劃脈絡(luò)導(dǎo)示經(jīng)濟分析產(chǎn)品建議開發(fā)策略市場判研項目簡析分析定位推廣策略PART I　城市布魯斯項目簡析→ 開發(fā)背景簡析→ 項目地塊簡介項目簡析 開發(fā)背景簡析背景一：深圳房價飛漲，可開發(fā)用地不足 200平方公里， “大深圳 ”同城生活圈呼之欲出定基指數(shù)：1997年=100 可支配收入 定基指數(shù)住宅銷售價格定基指數(shù)（深圳： 2023年房價收入比高達 12： 1）深圳商品住宅價格近兩年的上漲遠遠高于同期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長速度，消耗了前 9年的收入增長空間?？傉嫉? 6萬平米周邊配套尚不成熟，當?shù)卣?guī)劃執(zhí)行力度不足，規(guī)劃利好，當前利空?，F(xiàn)象二：大陸富布斯排行前 10名，六位從事房地產(chǎn)行業(yè)。　　 2023年，中國政府提出建設(shè) “和諧社會 ”的目標，而作為 “和諧社會 ”中不安諧的因素 房價飛漲，富裕人群反復(fù)投資地產(chǎn)，很大一部分后來者卻無力承受房價之痛，安居樂業(yè)向來是安邦之道，不以安居，可以樂業(yè)，從這個層面上來說，國家勢必會出臺相應(yīng)的政策，讓房地產(chǎn)市場熱浪溫和下來，無論是限價拍賣，還是投放經(jīng)濟適用房、廉租房等，都只不過是不同的手段應(yīng)用，只要房價過快增長，各種宏觀調(diào)控措施都有可能繼續(xù)走出來，走下去。石化城下游產(chǎn)業(yè)近 500家企業(yè)。廣東省社科院經(jīng)研究表明，發(fā)達國家投資乘數(shù)為 50，珠三角地區(qū)為為20。市場判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析之 建筑形態(tài)、風格半 島 1號 TOWNHOUSE、多 層 、別 墅棕 櫚島 別 墅、小高 層?xùn)| 方新城 獨 棟別 墅、多 層 和小高 層中 銘 豪園 小高 層瑞景居 小高 層錦 江國 際 花園高 層中區(qū) 華 府 小高 層都市廣 場 高 層廣 場 明珠 高 層尚城世家 小高 層半 島 1號 西班牙建筑 風 格棕 櫚島 泰式建筑 風 格東 方新城 美式建筑 風 格中 銘 豪園 現(xiàn) 代建筑 風 格瑞景居 現(xiàn) 代建筑 風 格錦 江國 際 花園 現(xiàn) 代建筑 風 格中區(qū) 華 府 現(xiàn) 代建筑 風 格尚城世家 現(xiàn) 代建筑 風 格麗 江花園 目前區(qū)內(nèi)中檔產(chǎn)品以現(xiàn)代風格的小高層為主，并獲得市場的認可，中小項目可以借鑒。市場判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀惠陽－大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)階段除價格低廉外，與鵬城尚有較大區(qū)隔，有較大的提升空間中小樓盤缺乏個性，形象訴求過于生硬，缺少生活內(nèi)涵?；蓐枺髞啚硡^(qū)域房地產(chǎn)市場展望：大勢利好，但需防調(diào)控引發(fā)的限制性PART III　城市布魯斯分析定位→ 項目屬性分析 → 項目客戶定位→ 物業(yè)產(chǎn)品定位→ 項目形象定位→ 項目市場定位→ 項目命名建議項目地塊四至八方現(xiàn)狀。開發(fā)商 地塊地址 地塊占地 開發(fā)狀態(tài)　新天地產(chǎn)　 休育館北側(cè) 40500平米 前期規(guī)劃階段東方廣場 澳頭中心區(qū) 6000平米 改造項目珠江投資 大亞灣西區(qū) 610000平米 規(guī)劃設(shè)計階段中聯(lián)燦邦 虎頭山北側(cè) 167000平米 前期規(guī)劃階段中聯(lián)實業(yè) 虎頭山腳下 70578平米 前期規(guī)劃階段南海新城 大亞灣中心北區(qū) 92023平米 規(guī)劃設(shè)計階段項目周邊競爭市場分析分析定位 項目屬性分析　 　周邊各潛在競爭項目規(guī)劃情況。SO戰(zhàn)略利用項目優(yōu)勢，因勢利導(dǎo)，樹立中心物業(yè)形象。WT 戰(zhàn) 略聯(lián)合周邊市政受益開發(fā)商，共同開發(fā)市政。東 方新城 深圳客 戶 占 70％，其余 為 惠陽本地客 戶尚城世家 50%深圳客 戶 ，主要以本地和周 邊 客 戶為 主廣 場 明珠 70%深圳客 戶 ，主要以本地和周 邊 客 戶為 主中 銘 豪園 70%是本地客 戶 ； 5%是在本地 辦 廠的外商都市廣 場 70%是深圳客 戶 ； 30%是在本地及周 邊 客 戶 。　　　因而，本項目的客戶購成，在近 23年內(nèi)與目前惠陽市場極為類似 .客戶群體定位（本項目在近三年內(nèi)開發(fā)，三年內(nèi)惠陽－大亞灣區(qū)內(nèi)客戶構(gòu)成不會有大的變化）職業(yè)特征： 各行業(yè)的白領(lǐng)或中低層次領(lǐng)導(dǎo)居住需求： 中等偏上檔次物業(yè)、中等偏大戶型、社區(qū)感（非豪宅專屬感）、安全感；改變在深圳的居住現(xiàn)狀。30M2≥ 面 積 ≥20M2 走大，有獨立的 衛(wèi) 生 間 、更衣室、有休 閑陽臺次臥室 12M2≤ 面 積 ≤15M2 平衡保姆室 4M2≤ 面 積 ≤6M2 平衡，與工作陽臺 連 接衛(wèi) 生 間 6M2≤ 面 積 ≤10M2 走大，三 進 式 設(shè)計 ，使干濕真正分區(qū)廚房 凈寬 ≥。產(chǎn)品建議 整體規(guī)劃建議1期住宅2期住宅市政廣場 內(nèi)退廣場高層公寓車行入口人行大門車行入口車行入口中央園庭景觀軸底層商業(yè)街由于社區(qū)較小為達到人車分流，及園林的完整性， 建議采用全地下停車室 。要點一：南北通透，南向要點二：方正實用，盡可能減少浪費空間要點三：時尚元素，如落地窗、轉(zhuǎn)角陽臺等的綜合運用要點四：過用多種贈面積的手法，提高項目實用率。大面積入戶花園，可改為餐廳使用，落地凸窗大大增加了室內(nèi)空間。開發(fā)策略 先住宅后商業(yè)先住宅、等待時商，開發(fā)商業(yè)　　　　大亞灣行政中心區(qū)，目前人氣十分之差，商業(yè)氛圍尚不能形成，而且當?shù)卣囊?guī)劃執(zhí)行力較差，因而，在未來 2－ 3年內(nèi)，片區(qū)商業(yè)形象很難得到較大的改觀，我司認為，僅通過房地產(chǎn)商的開發(fā)帶動，是遠遠不夠的，因而在項目開發(fā)時，應(yīng)先開發(fā)對人氣影響較小的住宅部分，再開發(fā)公寓及商業(yè)部分。 中原二三級市場聯(lián)動策略 （本地市場＋深圳市場）216。同時根據(jù)我們對目標客戶的判斷，通過使用 “目標需求定價法 ”來進行反推，由此得出對本項目的價格定位判斷。 14:42:3914:42:3914:42Friday, April 02, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 四月 2114:42:3914:42Apr2102Apr211世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 14:42:3914:42:3914:424/2/2023 2:42:39 PM1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 2:42:39 下午 2:42 下午 14:42:39四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 14:42:3914:42:3914:42Friday, April 02, 20231知人者