【正文】 因目前人口尚少，故所占比例均不高。90M2以下 因而對于中檔樓盤而言，應(yīng)因勢利導(dǎo)，以三房為主，兼顧二房及四房，以迎合市場的需求。市場判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望深圳房價高企及面臨無地可用的窘境，多方力促深惠一體化，同城生活催熟區(qū)域地產(chǎn)市場。 07年，全國地產(chǎn)價格總體提升幾成定局，北京、廣州、深圳房價繼續(xù)高漲將引發(fā)新一輪調(diào)控。中心區(qū)惠陽龍崗15min30min　　本項目地塊位于大亞灣未來 CBD核心地帶，沿深惠高速僅半小時進(jìn)入深圳龍崗中心城，15分鐘到達(dá)淡水?！　〉牵覀兞私獾?，周邊中聯(lián)燦邦、中聯(lián)虎頭山、南海新城、新天地產(chǎn)項目等都在緊張的籌建當(dāng)中，他們離本項目近，占地面積較大，是本項目片區(qū)內(nèi)的潛在競爭者。根據(jù)本項目情況及潛在競爭市場利空因素，我們?nèi)绾稳プ?？SWOT分析及策略提升新輪調(diào)控，惠陽、大亞灣能否幸免SWOT 戰(zhàn)略分析優(yōu)勢（ S）區(qū)位優(yōu)勢：位于大亞灣核心地帶，惠、深交通便利，區(qū)位產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛；規(guī)劃優(yōu)勢：規(guī)劃中的大亞灣 CBD地帶；景觀優(yōu)勢：市政廣場、紅樹林、虎頭山三面景觀。機(jī)會（ O）籌建中的 CBD領(lǐng)地，商機(jī)呈現(xiàn)；大亞灣產(chǎn)業(yè)化加速，拉動地產(chǎn)內(nèi)需；周邊項目啟動，共同預(yù)熱市場；市政規(guī)劃進(jìn)一步落實，片區(qū)價值提升區(qū)內(nèi)外交通規(guī)實現(xiàn)，深人置業(yè)更趨認(rèn)同。WO 戰(zhàn)略迎合 CBD，產(chǎn)品補缺、提升品質(zhì)；走精品樓盤路線，規(guī)避規(guī)模劣勢。來自周邊項目的競爭ST戰(zhàn) 略以綠色 CBD切題，走差異化的賣點提煉；聯(lián)合周邊市政受益開發(fā)商，共同開發(fā)市政先行入市，樹立中心物業(yè)形象，小批快步，快速消化。分析定位 項目屬性分析→ 項目屬性分析 → 項目客戶定位→ 物業(yè)產(chǎn)品定位→ 項目形象定位→ 項目市場定位→ 項目命名建議PART III　城市布魯斯分析定位項目地塊屬性決定項目檔次定位分析定位 項目市場定位20萬平米紅樹林 大亞灣中心區(qū)位 綜合行政中心區(qū)域澳頭人民醫(yī)院 便利的交通線路南面就是虎頭山公園 殼牌基經(jīng)濟(jì)輻射帶 眾多中、小學(xué)環(huán)繞中檔物業(yè)　精品社區(qū)高尚社區(qū)非高檔社區(qū)檔次定位因子分析，亦論證本項目中檔精品的檔次定位地產(chǎn)因子 單身公寓 普通住宅中高檔住宅別墅豪宅 中高檔住宅說明 項目體現(xiàn)物業(yè)因素對公共效能的依賴性 很強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱對周邊公共配套要求一般 具備對噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性 強(qiáng) 較強(qiáng) 弱 很弱不宜面臨交通主（快）干道、高壓線、工廠、鬧市區(qū)不具備對配套要求 高 很高 一般 一般 底商 +住宅（商業(yè)解決社區(qū)配套） ,周邊配套較好 具備小區(qū)的物業(yè)管理的要求 一般 一般 中 很高 應(yīng)有專業(yè)物業(yè)管理公司 具備建筑、質(zhì)量裝修要求 高 高 一般 一般 精品設(shè)計 具備容積率、覆蓋率要求 低 中 高 高經(jīng)濟(jì)技術(shù)符合建筑中高檔物業(yè) 具備對休閑空間、綠化要求 低 一般 高 很高具有品味的專用康樂、商務(wù)會所小區(qū) 具備景觀要求 低 一般 高 很高 最好具有外部景觀資源 具備中檔定位可行臨街建公寓分析定位 項目市場定位四種常見的物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，我們應(yīng)是市場的追隨者與補缺者分析定位 項目市場定位行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次 /非主流市場 敏銳的機(jī)會主義者領(lǐng)導(dǎo)者 — 壟斷價格— 產(chǎn)品有不可重復(fù)性— 過河拆橋追隨者 — 搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)— 價格戰(zhàn)的制造者補缺者— 目標(biāo)明確，挖掘客戶— 瞄準(zhǔn)市場縫隙— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者 — 改變游戲規(guī)則— 強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)— 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值本項目是搭便車、借勢本項目是搭便車、借勢 （（ 大盤大盤 ）） 的的 追隨者追隨者 ，目標(biāo)明確，挖掘客戶、瞄準(zhǔn)市場縫隙，目標(biāo)明確，挖掘客戶、瞄準(zhǔn)市場縫隙的的 補缺者補缺者→ 項目屬性分析 → 項目客戶定位→ 物業(yè)產(chǎn)品定位→ 項目形象定位→ 項目市場定位→ 項目命名建議PART III　城市布魯斯分析定位項目命名原則及要素分析定位 項目命名建議命名原則：【瑯瑯上口】 【彰顯形象】 【類別標(biāo)識】 【便于研展】命名要素：【區(qū)　位】 【客戶特征】 【項目檔次】 【產(chǎn)品風(fēng)格】順口、易記、易于傳播具有 “美 ”的想象空間是何種物業(yè)及檔次挖掘項目內(nèi)涵便于推廣項目命名【 城　市 】她是位于 “都心 ”的物業(yè)，具有優(yōu)越的區(qū)位、地段優(yōu)勢，同時，她　　　　　是獻(xiàn)給城市精英。項 目 成交客 戶 比例半 島 1號 深圳客 60%，本地客 30%，其他 10%棕 櫚島 50%是香港客 戶 ， 20%是當(dāng)?shù)?辦 廠的臺灣客 戶 ，30%為 深圳與惠陽本地客 戶 。深圳客戶是未來很長階段內(nèi)的區(qū)域客戶的主流群體，未來，深圳客戶及本地客戶將大比例增長。　　　盡管大亞灣沒有惠陽目前一樣的內(nèi)需拉動，但隨著產(chǎn)業(yè)客戶的進(jìn)駐，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)客戶將拉動內(nèi)需市場。兩個明顯趨勢：關(guān)外置業(yè)熱　 深圳國邊緣城市置業(yè)熱利好引導(dǎo)價格驅(qū)趕自然資源驅(qū)趕深圳人為何走出深圳置業(yè)？在理想與現(xiàn)實中尋找新的平衡 …→ 項目屬性分析 → 項目客戶定位→ 物業(yè)產(chǎn)品定位→ 項目形象定位→ 項目市場定位→ 項目命名建議PART III　城市布魯斯分析定位項目形象定位要素分析定位 項目形象定位體現(xiàn)項目定位要求：中產(chǎn)階層、城市精英、城市發(fā)展方向符合目標(biāo)客戶格調(diào)：高尚、素質(zhì)、人文、品味、時尚、個性利于表達(dá)物業(yè)賣點：景觀、體育、休閑、地段、商業(yè) 、商務(wù)形象鮮明易于產(chǎn)生優(yōu)質(zhì)的價值聯(lián)想：中產(chǎn)階層、社會精英有較強(qiáng)的包容性，利于延展：生活領(lǐng)地、高尚處所符合區(qū)域白領(lǐng)心理需求：告別冷漠的城市，精英家，暖生活。）中端物業(yè)定位 舒適型住宅 主流戶型綜合性物業(yè)功能 經(jīng)濟(jì)型公寓 緊湊型戶型二房二廳一衛(wèi) 二房一廳一衛(wèi)一書房 三房二廳二衛(wèi) 四房二廳二衛(wèi)80－ 90平米 90－ 100平米 110－ 125平米 130－ 150平米25% 15% 50% 10%一房一廳一衛(wèi) 二房一廳一衛(wèi) 三房一廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi)35－ 45平米 60－ 70平米 90－ 100平米 95－ 110平米20% 50% 20% 10%住宅公寓分析定位 物業(yè)產(chǎn)品定位功能區(qū) 尺度面 積 范 圍 趨勢客 廳 開 間 ≥4M 走少，偏向 實 用性餐 廳 凈寬 ≥3M 走大，與客 廳 分離，出 現(xiàn) 酒吧等休 閑 空 間， 臨 窗 設(shè)計主臥室 開 間 ≥。欄 高 ≥ 走大，功能可 設(shè)為 健身、休 閑 等工作陽臺 4M2≤ 面 積 ≤6M2。產(chǎn)品建議 深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→ 深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→ 整體規(guī)劃建議→ 社區(qū)園林建議→ 建筑產(chǎn)品建議PART IV　城市布魯斯產(chǎn)品建議從產(chǎn)品價值入手，做到人車分流、氣流通暢、采光充足，同時與周邊環(huán)境相結(jié)合，挖掘物業(yè)價值。 天頂綠色會所 生態(tài)地下車庫在每個組團(tuán)綠化區(qū)域設(shè)置地面采光窗或設(shè)置下沉式廣場，直通地下車庫 生態(tài)地下車庫產(chǎn)品建議 社區(qū)園林建議 雕塑小品建議 在雕塑園林上建議以人物小品為主要設(shè)計方向，雕塑人員選擇具有親和力的兒童形象，如 “少年柯南 ” ，等，雕塑的數(shù)量和規(guī)模方面建議：小品、局部布置為主，數(shù)量不宜過多，擺放密度為一般雕塑公園密度（ 1個 /380㎡）的 1/30，即在總占地面積 ㎡布置 812個雕塑小品，擺放分布為社區(qū)內(nèi)干道兩側(cè)為組團(tuán)式雕塑小品，園區(qū)內(nèi)散點狀小品分布。產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議戶型建議：方正實用、南北通透、功能齊備是基本，創(chuàng)新戶型提供附加價值是靈魂，是競爭力所在。216。產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議實惠舒適借鑒二：戶型平面設(shè)計入戶花園贈送露臺贈送兩臺挑空露臺凸窗設(shè)計采用兩層挑空露臺，在交房驗收后，開發(fā)商再行隔斷，等于贈送了一間陽光室。開發(fā)策略 聯(lián)合開發(fā)市政惠州當(dāng)?shù)卣?guī)劃執(zhí)行力不足，如何讓規(guī)劃優(yōu)勢變成現(xiàn)實優(yōu)勢帶動本項目的開發(fā)發(fā)展？開發(fā)商可以聯(lián)合周邊相關(guān)利益的開發(fā)商，如中聯(lián)地產(chǎn)，共同修建市政公園，所發(fā)生費用在樓盤報建或其它規(guī)費中扣除。小批入市 無競爭市場 樹立形象 促動后期→ 聯(lián)合開發(fā)市政→ 先期小批入市→ 先住宅后商業(yè)→ 開發(fā)節(jié)奏建議PART V　城市布魯斯開發(fā)策略住宅的價值在于居?。òㄓ纱硕苌耐顿Y價值），商業(yè)及公寓的價值卻在于看得見的市場。開發(fā)策略 開發(fā)節(jié)奏建議共分兩期進(jìn)行開發(fā)：　一期：開發(fā)占地 20230方　二期：開發(fā)占地 40000方　同期分批，每兩棟組團(tuán)推售。策略解析推廣策略 項目推廣要點→ 項目推廣原則PART VI　城市布魯斯推廣策略→ 推廣策略組合推廣策略 推廣策劃組合216。 產(chǎn)品亮點營造 216。我司建議各物業(yè)配比如下：住宅： 10萬平米公寓： 4萬平米商業(yè)： 4400平米PART VII　城市布魯斯經(jīng)濟(jì)分析→ 經(jīng)濟(jì)技述指標(biāo)假擬→ 投資回報測算項目定價方式選擇及目標(biāo)價格確定分析定位 投資回報測算樓 盤 名稱 位置 主力 產(chǎn) 品 均價麗 江花園 惠陽區(qū)政府 對 面 小高 層 洋房 3300錦 江國 際 金惠大道與 東華 大道交 匯處 小高 層 洋房 3300菩堤園 大 亞 灣西二路 高 層 住宅 3200廣 場 明珠 惠陽區(qū)廣 場東 路 高 層 3300棕櫚島 惠陽區(qū)高 爾 夫路一號 別墅、洋房 半 島 一號 東華 路 東頭 多 層 洋房、別 墅 3200（洋房）尚城世家 惠陽區(qū)政府后 小高 層 洋房 3300熊貓國 際 大 亞 灣西區(qū)新澳大 道旁 多 層 、小高層 洋房 3500本物業(yè)功能定位主要是根據(jù)項目周邊可比項目及相關(guān)檔次樓盤價格并結(jié)合本項目的具體情況，運用 “市場比較法 ”來作出價格定位。）初略估算本項目投資回報率分析定位 投資回報測算　　由于地價未明，我司在此擬 600元 /平米計，根據(jù)我司在惠陽的操盤經(jīng)驗，建安成本 1500元 /平米，土地成本 250元 /平米，其它約占房價的 15%,即成本為 2275元 /平米。 四月 2114:42:3914:42Apr2102Apr211故人江海 別 ，幾度隔山川。 四月 212:42 下午 四月 2114:42April 02, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。 14:42:3914:42:3914:424/2/2023 2:42:39 PM1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的 積 累。 02 四月 20232:42:39 下午 14:42:39四月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 2023/4/2 14:42:3914:42:3902 April 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng)