【正文】 因目前人口尚少，故所占比例均不高。90M2以下 因而對(duì)于中檔樓盤而言，應(yīng)因勢(shì)利導(dǎo)，以三房為主，兼顧二房及四房，以迎合市場(chǎng)的需求。市場(chǎng)判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望深圳房?jī)r(jià)高企及面臨無地可用的窘境，多方力促深惠一體化，同城生活催熟區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)。 07年，全國(guó)地產(chǎn)價(jià)格總體提升幾成定局，北京、廣州、深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲將引發(fā)新一輪調(diào)控。中心區(qū)惠陽(yáng)龍崗15min30min　　本項(xiàng)目地塊位于大亞灣未來 CBD核心地帶，沿深惠高速僅半小時(shí)進(jìn)入深圳龍崗中心城，15分鐘到達(dá)淡水。　　但是，我們了解到，周邊中聯(lián)燦邦、中聯(lián)虎頭山、南海新城、新天地產(chǎn)項(xiàng)目等都在緊張的籌建當(dāng)中，他們離本項(xiàng)目近，占地面積較大，是本項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)的潛在競(jìng)爭(zhēng)者。根據(jù)本項(xiàng)目情況及潛在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)利空因素，我們?nèi)绾稳プ?？SWOT分析及策略提升新輪調(diào)控，惠陽(yáng)、大亞灣能否幸免SWOT 戰(zhàn)略分析優(yōu)勢(shì)（ S）區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于大亞灣核心地帶，惠、深交通便利，區(qū)位產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛；規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：規(guī)劃中的大亞灣 CBD地帶；景觀優(yōu)勢(shì)：市政廣場(chǎng)、紅樹林、虎頭山三面景觀。機(jī)會(huì)（ O）籌建中的 CBD領(lǐng)地，商機(jī)呈現(xiàn)；大亞灣產(chǎn)業(yè)化加速，拉動(dòng)地產(chǎn)內(nèi)需；周邊項(xiàng)目啟動(dòng)，共同預(yù)熱市場(chǎng)；市政規(guī)劃進(jìn)一步落實(shí)，片區(qū)價(jià)值提升區(qū)內(nèi)外交通規(guī)實(shí)現(xiàn)，深人置業(yè)更趨認(rèn)同。WO 戰(zhàn)略迎合 CBD，產(chǎn)品補(bǔ)缺、提升品質(zhì)；走精品樓盤路線，規(guī)避規(guī)模劣勢(shì)。來自周邊項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)ST戰(zhàn) 略以綠色 CBD切題，走差異化的賣點(diǎn)提煉；聯(lián)合周邊市政受益開發(fā)商，共同開發(fā)市政先行入市，樹立中心物業(yè)形象，小批快步，快速消化。分析定位 項(xiàng)目屬性分析→ 項(xiàng)目屬性分析 → 項(xiàng)目客戶定位→ 物業(yè)產(chǎn)品定位→ 項(xiàng)目形象定位→ 項(xiàng)目市場(chǎng)定位→ 項(xiàng)目命名建議PART III　城市布魯斯分析定位項(xiàng)目地塊屬性決定項(xiàng)目檔次定位分析定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位20萬平米紅樹林 大亞灣中心區(qū)位 綜合行政中心區(qū)域澳頭人民醫(yī)院 便利的交通線路南面就是虎頭山公園 殼牌基經(jīng)濟(jì)輻射帶 眾多中、小學(xué)環(huán)繞中檔物業(yè)　精品社區(qū)高尚社區(qū)非高檔社區(qū)檔次定位因子分析，亦論證本項(xiàng)目中檔精品的檔次定位地產(chǎn)因子 單身公寓 普通住宅中高檔住宅別墅豪宅 中高檔住宅說明 項(xiàng)目體現(xiàn)物業(yè)因素對(duì)公共效能的依賴性 很強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱對(duì)周邊公共配套要求一般 具備對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性 強(qiáng) 較強(qiáng) 弱 很弱不宜面臨交通主（快）干道、高壓線、工廠、鬧市區(qū)不具備對(duì)配套要求 高 很高 一般 一般 底商 +住宅（商業(yè)解決社區(qū)配套） ,周邊配套較好 具備小區(qū)的物業(yè)管理的要求 一般 一般 中 很高 應(yīng)有專業(yè)物業(yè)管理公司 具備建筑、質(zhì)量裝修要求 高 高 一般 一般 精品設(shè)計(jì) 具備容積率、覆蓋率要求 低 中 高 高經(jīng)濟(jì)技術(shù)符合建筑中高檔物業(yè) 具備對(duì)休閑空間、綠化要求 低 一般 高 很高具有品味的專用康樂、商務(wù)會(huì)所小區(qū) 具備景觀要求 低 一般 高 很高 最好具有外部景觀資源 具備中檔定位可行臨街建公寓分析定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位四種常見的物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，我們應(yīng)是市場(chǎng)的追隨者與補(bǔ)缺者分析定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次 /非主流市場(chǎng) 敏銳的機(jī)會(huì)主義者領(lǐng)導(dǎo)者 — 壟斷價(jià)格— 產(chǎn)品有不可重復(fù)性— 過河拆橋追隨者 — 搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)— 價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者— 目標(biāo)明確，挖掘客戶— 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者 — 改變游戲規(guī)則— 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)— 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值本項(xiàng)目是搭便車、借勢(shì)本項(xiàng)目是搭便車、借勢(shì) （（ 大盤大盤 ）） 的的 追隨者追隨者 ，目標(biāo)明確，挖掘客戶、瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙，目標(biāo)明確，挖掘客戶、瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙的的 補(bǔ)缺者補(bǔ)缺者→ 項(xiàng)目屬性分析 → 項(xiàng)目客戶定位→ 物業(yè)產(chǎn)品定位→ 項(xiàng)目形象定位→ 項(xiàng)目市場(chǎng)定位→ 項(xiàng)目命名建議PART III　城市布魯斯分析定位項(xiàng)目命名原則及要素分析定位 項(xiàng)目命名建議命名原則：【瑯瑯上口】 【彰顯形象】 【類別標(biāo)識(shí)】 【便于研展】命名要素：【區(qū)　位】 【客戶特征】 【項(xiàng)目檔次】 【產(chǎn)品風(fēng)格】順口、易記、易于傳播具有 “美 ”的想象空間是何種物業(yè)及檔次挖掘項(xiàng)目?jī)?nèi)涵便于推廣項(xiàng)目命名【 城　市 】她是位于 “都心 ”的物業(yè)，具有優(yōu)越的區(qū)位、地段優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，她　　　　　是獻(xiàn)給城市精英。項(xiàng) 目 成交客 戶 比例半 島 1號(hào) 深圳客 60%，本地客 30%，其他 10%棕 櫚島 50%是香港客 戶 ， 20%是當(dāng)?shù)?辦 廠的臺(tái)灣客 戶 ，30%為 深圳與惠陽(yáng)本地客 戶 。深圳客戶是未來很長(zhǎng)階段內(nèi)的區(qū)域客戶的主流群體，未來，深圳客戶及本地客戶將大比例增長(zhǎng)。　　　盡管大亞灣沒有惠陽(yáng)目前一樣的內(nèi)需拉動(dòng)，但隨著產(chǎn)業(yè)客戶的進(jìn)駐，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)客戶將拉動(dòng)內(nèi)需市場(chǎng)。兩個(gè)明顯趨勢(shì)：關(guān)外置業(yè)熱　 深圳國(guó)邊緣城市置業(yè)熱利好引導(dǎo)價(jià)格驅(qū)趕自然資源驅(qū)趕深圳人為何走出深圳置業(yè)？在理想與現(xiàn)實(shí)中尋找新的平衡 …→ 項(xiàng)目屬性分析 → 項(xiàng)目客戶定位→ 物業(yè)產(chǎn)品定位→ 項(xiàng)目形象定位→ 項(xiàng)目市場(chǎng)定位→ 項(xiàng)目命名建議PART III　城市布魯斯分析定位項(xiàng)目形象定位要素分析定位 項(xiàng)目形象定位體現(xiàn)項(xiàng)目定位要求：中產(chǎn)階層、城市精英、城市發(fā)展方向符合目標(biāo)客戶格調(diào)：高尚、素質(zhì)、人文、品味、時(shí)尚、個(gè)性利于表達(dá)物業(yè)賣點(diǎn)：景觀、體育、休閑、地段、商業(yè) 、商務(wù)形象鮮明易于產(chǎn)生優(yōu)質(zhì)的價(jià)值聯(lián)想：中產(chǎn)階層、社會(huì)精英有較強(qiáng)的包容性，利于延展：生活領(lǐng)地、高尚處所符合區(qū)域白領(lǐng)心理需求：告別冷漠的城市，精英家，暖生活。）中端物業(yè)定位 舒適型住宅 主流戶型綜合性物業(yè)功能 經(jīng)濟(jì)型公寓 緊湊型戶型二房二廳一衛(wèi) 二房一廳一衛(wèi)一書房 三房二廳二衛(wèi) 四房二廳二衛(wèi)80－ 90平米 90－ 100平米 110－ 125平米 130－ 150平米25% 15% 50% 10%一房一廳一衛(wèi) 二房一廳一衛(wèi) 三房一廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi)35－ 45平米 60－ 70平米 90－ 100平米 95－ 110平米20% 50% 20% 10%住宅公寓分析定位 物業(yè)產(chǎn)品定位功能區(qū) 尺度面 積 范 圍 趨勢(shì)客 廳 開 間 ≥4M 走少，偏向 實(shí) 用性餐 廳 凈寬 ≥3M 走大，與客 廳 分離，出 現(xiàn) 酒吧等休 閑 空 間， 臨 窗 設(shè)計(jì)主臥室 開 間 ≥。欄 高 ≥ 走大，功能可 設(shè)為 健身、休 閑 等工作陽(yáng)臺(tái) 4M2≤ 面 積 ≤6M2。產(chǎn)品建議 深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→ 深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→ 整體規(guī)劃建議→ 社區(qū)園林建議→ 建筑產(chǎn)品建議PART IV　城市布魯斯產(chǎn)品建議從產(chǎn)品價(jià)值入手，做到人車分流、氣流通暢、采光充足，同時(shí)與周邊環(huán)境相結(jié)合，挖掘物業(yè)價(jià)值。 天頂綠色會(huì)所 生態(tài)地下車庫(kù)在每個(gè)組團(tuán)綠化區(qū)域設(shè)置地面采光窗或設(shè)置下沉式廣場(chǎng)，直通地下車庫(kù) 生態(tài)地下車庫(kù)產(chǎn)品建議 社區(qū)園林建議 雕塑小品建議 在雕塑園林上建議以人物小品為主要設(shè)計(jì)方向，雕塑人員選擇具有親和力的兒童形象，如 “少年柯南 ” ，等，雕塑的數(shù)量和規(guī)模方面建議：小品、局部布置為主，數(shù)量不宜過多，擺放密度為一般雕塑公園密度（ 1個(gè) /380㎡）的 1/30，即在總占地面積 ㎡布置 812個(gè)雕塑小品，擺放分布為社區(qū)內(nèi)干道兩側(cè)為組團(tuán)式雕塑小品，園區(qū)內(nèi)散點(diǎn)狀小品分布。產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議戶型建議：方正實(shí)用、南北通透、功能齊備是基本，創(chuàng)新戶型提供附加價(jià)值是靈魂，是競(jìng)爭(zhēng)力所在。216。產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議實(shí)惠舒適借鑒二：戶型平面設(shè)計(jì)入戶花園贈(zèng)送露臺(tái)贈(zèng)送兩臺(tái)挑空露臺(tái)凸窗設(shè)計(jì)采用兩層挑空露臺(tái)，在交房驗(yàn)收后，開發(fā)商再行隔斷，等于贈(zèng)送了一間陽(yáng)光室。開發(fā)策略 聯(lián)合開發(fā)市政惠州當(dāng)?shù)卣?guī)劃執(zhí)行力不足，如何讓規(guī)劃優(yōu)勢(shì)變成現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)本項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)展？開發(fā)商可以聯(lián)合周邊相關(guān)利益的開發(fā)商，如中聯(lián)地產(chǎn)，共同修建市政公園，所發(fā)生費(fèi)用在樓盤報(bào)建或其它規(guī)費(fèi)中扣除。小批入市 無競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 樹立形象 促動(dòng)后期→ 聯(lián)合開發(fā)市政→ 先期小批入市→ 先住宅后商業(yè)→ 開發(fā)節(jié)奏建議PART V　城市布魯斯開發(fā)策略住宅的價(jià)值在于居住（包括由此而衍生的投資價(jià)值），商業(yè)及公寓的價(jià)值卻在于看得見的市場(chǎng)。開發(fā)策略 開發(fā)節(jié)奏建議共分兩期進(jìn)行開發(fā)：　一期：開發(fā)占地 20230方　二期：開發(fā)占地 40000方　同期分批，每?jī)蓷澖M團(tuán)推售。策略解析推廣策略 項(xiàng)目推廣要點(diǎn)→ 項(xiàng)目推廣原則PART VI　城市布魯斯推廣策略→ 推廣策略組合推廣策略 推廣策劃組合216。 產(chǎn)品亮點(diǎn)營(yíng)造 216。我司建議各物業(yè)配比如下：住宅： 10萬平米公寓： 4萬平米商業(yè)： 4400平米PART VII　城市布魯斯經(jīng)濟(jì)分析→ 經(jīng)濟(jì)技述指標(biāo)假擬→ 投資回報(bào)測(cè)算項(xiàng)目定價(jià)方式選擇及目標(biāo)價(jià)格確定分析定位 投資回報(bào)測(cè)算樓 盤 名稱 位置 主力 產(chǎn) 品 均價(jià)麗 江花園 惠陽(yáng)區(qū)政府 對(duì) 面 小高 層 洋房 3300錦 江國(guó) 際 金惠大道與 東華 大道交 匯處 小高 層 洋房 3300菩堤園 大 亞 灣西二路 高 層 住宅 3200廣 場(chǎng) 明珠 惠陽(yáng)區(qū)廣 場(chǎng)東 路 高 層 3300棕櫚島 惠陽(yáng)區(qū)高 爾 夫路一號(hào) 別墅、洋房 半 島 一號(hào) 東華 路 東頭 多 層 洋房、別 墅 3200（洋房）尚城世家 惠陽(yáng)區(qū)政府后 小高 層 洋房 3300熊貓國(guó) 際 大 亞 灣西區(qū)新澳大 道旁 多 層 、小高層 洋房 3500本物業(yè)功能定位主要是根據(jù)項(xiàng)目周邊可比項(xiàng)目及相關(guān)檔次樓盤價(jià)格并結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，運(yùn)用 “市場(chǎng)比較法 ”來作出價(jià)格定位。）初略估算本項(xiàng)目投資回報(bào)率分析定位 投資回報(bào)測(cè)算　　由于地價(jià)未明，我司在此擬 600元 /平米計(jì)，根據(jù)我司在惠陽(yáng)的操盤經(jīng)驗(yàn)，建安成本 1500元 /平米，土地成本 250元 /平米，其它約占房?jī)r(jià)的 15%,即成本為 2275元 /平米。 四月 2114:42:3914:42Apr2102Apr211故人江海 別 ，幾度隔山川。 四月 212:42 下午 四月 2114:42April 02, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 14:42:3914:42:3914:424/2/2023 2:42:39 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 02 四月 20232:42:39 下午 14:42:39四月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 2023/4/2 14:42:3914:42:3902 April 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng)