【正文】 、快速消化。威 脅 （ T）未來政策因素政府規(guī)劃執(zhí)行力。以未來規(guī)劃，驅動品質生活。規(guī)模偏小。從產品來看，小高層是普通物業(yè)的基本建筑形態(tài)，而實用性戶型占主導。片區(qū)處于無競爭市場狀態(tài)。占地 60000平米，容積率項目地塊地理屬性：位居大亞灣行政中心區(qū)，半小時經濟圈囊括淡水、深圳龍崗。基于品牌地產商的大盤帶動，及受深圳地產的影響，地產項目向綜合品質提升發(fā)展。市場判研 區(qū)域地產經濟發(fā)展現(xiàn)狀PART II　宏觀調控下的區(qū)域市場→ 宏觀調控下的地產經濟→ 區(qū)域經濟發(fā)展動向分析→ 區(qū)域地產經濟發(fā)展現(xiàn)狀→ 區(qū)域地產經濟發(fā)展展望強勁的產業(yè)經濟發(fā)展，大幅度提升區(qū)域房地產開發(fā)容量，未來地產需求加速提升。 約 20% 　 　目前惠陽區(qū)熱銷戶型以三房為最，二房、三房總體供求平穩(wěn)，而大面積的四房則消化速度相對較慢。 惠陽區(qū)商品房開發(fā)銷售情況調查匯總表 （數(shù)據(jù)來源：惠陽建設局）2023年 ——2023 年 6月 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 銷售率總 套 數(shù) 5911 90M2以下 1141 % %90—144M 2 3332 % %144M2以上 1438 % %已售套數(shù) 3354 90M2以下 657 % 　90—140M 2 2118 % 　144M2以上 579 % 　近期擬開發(fā)的項目及建設規(guī)模2023年 6月份后，惠陽區(qū)擬建項目有 15個，總建筑面積約 M2，總套數(shù)約 8000套，其中戶型面積以 90144M2為主，約占 60%左右。東 方新城 深圳客 戶 占 70％，其余 為 惠陽本地客 戶尚城世家 50%深圳客 戶 ，主要以本地和周 邊 客 戶為 主廣 場 明珠 70%深圳客 戶 ，主要以本地和周 邊 客 戶為 主中 銘 豪園 70%是本地客 戶 ； 5%是在本地 辦 廠的外商都市廣 場 70%是深圳客 戶 ； 30%是在本地及周 邊 客 戶 。以 10年計，保守估計惠州消化其中 10％，則投資增量約為 70億 /年，預計 GDP年平均 增長超過 15％％市場判研 區(qū)域經濟發(fā)展現(xiàn)狀分析PART II　宏觀調控下的區(qū)域市場→ 宏觀調控下的地產經濟→ 區(qū)域經濟發(fā)展動向分析→ 區(qū)域地產經濟發(fā)展現(xiàn)狀→ 區(qū)域地產經濟發(fā)展展望市場判研 區(qū)域地產經濟發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域內近年來房地產業(yè)發(fā)展?jié)u入佳境，歷史問題樓盤盤活，新盤開發(fā)加劇，房地產投資理性回升。216。目前進駐農民房、住宅小區(qū)的惠陽注冊工商企業(yè)近 15000家。中海殼牌直接合作的單位有 350家知名企業(yè)落戶惠陽、大亞灣。隨著產業(yè)經濟的進一步落實，未來大亞灣經濟將呈加速度發(fā)展。寶安中心區(qū)9500元龍華 8500元龍崗 7500元布吉 7500元福田 13000元南山 12023元羅湖 11000元鹽田 12023元市場判研 宏觀調控下的地產經濟惠州，由于歷史的原因，她成了中國地產的 “特區(qū) ”，宏觀調控補地方政府所放逐　　由于歷史的原因，惠州經濟急需復蘇，面對大片荒蕪的土地、幢幢爛尾樓，地方政府因地定 “制 ”，將地方尚可主導的土地政策、開發(fā)稅費、國六條等調控政策暫時擱置。2023年 6月 1日，國家稅務總局：個人購買住房不足 2年轉手交易時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅 2023年 3月 26日，國務院發(fā)布《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（俗稱國八條）2023年 5月 11日，國家七部門聯(lián)合出臺 《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》2023年 10月－ 2023年，央行自 10年來首次上調存貸款利率之后，連續(xù)四次　　　　加息2023年 7月，國家九部委聯(lián)合出臺 ” 國六條 ” ，將方政府推向前隊。通過大的區(qū)域市場來印證大亞灣的區(qū)域市場。政府規(guī)劃作為能力較差。項目簡析 開發(fā)背景簡析PART I　城市布魯斯項目簡析→ 項目地塊簡介→ 開發(fā)背景簡析項目簡析 項目地塊簡介大亞灣行政中心區(qū)、未來 CBD、 CLD雙核地帶！項目周邊簡介大亞灣開發(fā)區(qū)中心區(qū)西部工業(yè)區(qū)霞涌旅游休 閑度假區(qū)殼牌石化區(qū)澳頭、惠州港深圳龍崗惠陽15分鐘30分鐘本項目項目位于大亞灣規(guī)劃中的行政中心區(qū)，緊臨區(qū)內兩條主干道，澳霞大道與惠澳大道，與惠陽中心區(qū)僅 15分鐘路程，車行 30分鐘即可進入龍崗中心城區(qū)。 數(shù)據(jù)來自搜房網(wǎng)背景二：惠陽－大亞灣地產歷經 “陣痛 ”，數(shù)年后，生機呈現(xiàn)，經濟快速發(fā)展！　　 90年代初，惠陽、大亞灣經濟曾因 “南海石油 ”投資信息拉動，片區(qū)內各行業(yè)，特別是石化相關產業(yè)投資項目規(guī)模聚落，但適逢亞洲金融危機國家政策調整，惠州經濟承受了 “斷脈 ”之痛，區(qū)內投資緊縮，這一縮就是近十年。他們尚不是城市的富裕階層，但卻是一個城市的主流人群，城市主要財富的主要創(chuàng)造者，對這些人，我們也習慣稱之為 “精英 ”。他們衣著考究，他們的臉上永遠充滿了自信，似乎乾坤盡在其胸中掌握。為您　我做到 引子一：　　中國國家信息中心 2023年在深圳發(fā)表的調查研究報告顯示，在即將到來的五年內，即今年，將有兩億的中國人構成中國的中產階級。堅毅、有魄力、善于學習等字眼都可以用來形容這群人，買房、買車也已在他們的能力范圍之內，當這些分布在文化、經濟、政治的圈子中，擁有 “三高 ”(高學位、高收入、高地位 )的 “精英 ”正開始形成一個社會的 “準階層 ”時，人們發(fā)現(xiàn)，他們其實已經不堪重負 …… 　　他們總是需要不停地用移動電話或網(wǎng)絡與外界聯(lián)系。他們往往是業(yè)界的翹楚，他們的言行舉止，都在對身邊的世界產生或大或小的影響。深圳關內已無地可用，關外可開發(fā)用地不足200平方公里，可用于地產開發(fā)的面積更少，深圳地產將駛向何方？走出去是必然的選擇。企 業(yè) 名稱 /樓 盤 名稱 占地面 積 位置 備 注熊貓地 產 480萬平方米 大 亞 灣區(qū)域 熊貓國 際 已啟 動碧桂園 200萬平米 新 橋 尚未啟 動振 業(yè) 地 產 173萬平方米 惠陽三和 預計 07年啟 動珠江投 資 61萬平方米 大 亞 灣西區(qū) 預計 07年啟 動東 部集 團 60萬平方米 大 亞 灣西區(qū) 預計 07年啟 動新陽城 43萬平方米 —— 預計 07年啟 動中 聯(lián)項 目 40萬平方米 大 亞 灣 預計 07年啟 動總 計 1057萬平方米目前區(qū)內通過對已售出、轉讓地塊的盤整，將土地統(tǒng)一重新規(guī)劃出讓，國內知名發(fā)展商紛紛前來圈地，同時中心地帶小塊土地盤活也在加劇，預計今年，惠陽、大亞灣將大盤競出，催生新一輪地產經濟浪潮，區(qū)內房地產業(yè)將進入發(fā)展的黃金時期?！　〉怯捎诖髞啚呈芏嗄杲洕蛩乩_，雖然區(qū)內各地塊規(guī)劃較好，即沒有得到落實。項目簡析 項目地塊簡介PART II　宏觀調控下的區(qū)域市場→ 宏觀調控下的地產經濟→ 區(qū)域經濟發(fā)展現(xiàn)狀分析→ 區(qū)域地產經濟發(fā)展現(xiàn)狀→ 區(qū)域地產經濟發(fā)展展望　　由于大亞灣區(qū)與惠陽淡水區(qū)人文、居民消費習慣及片區(qū)內的房地產發(fā)展情況極為相似，而大亞灣內房地產起步較慢，因而在市場分析時，我們將大亞灣與惠陽作為一個區(qū)域來研究，習慣上我們稱之為大亞灣－惠陽區(qū)?，F(xiàn)象三：房地產進入全民投資階段，泡沫隱現(xiàn)。與此同時，深圳用地緊張，政府每年僅不足 400萬方的土地供應，難于滿足市場的需求，而所投放的土地，大多在深圳的邊緣，如坑梓、石巖。市場判研 宏觀調控下的地產經濟無以安居，何以樂業(yè)，過快增長的地產市場暗蘊社會動蕩的可能，宏觀調控將繼續(xù)走下去 !　　中國在改革開放之初，曾提出 “讓一部分人先富起來 ”，事實上，二十多年來，中國造就了大批的富裕人群，老百姓平均生活水平大幅度提升，然而，貧富差距卻在加速度拉大。近年大亞灣地區(qū)生產總值列表1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年總值 105009 122402 151204 185424 342507 446230 532023增 長 率 % % % % % % %中海殼牌及中下游配套產業(yè)帶來巨幅投資，招商引資取得重大進展1000～ 1500億216。216。 2023 2023 2023 2023產業(yè)投資額累計市場判研 區(qū)域經濟發(fā)展現(xiàn)狀分析產業(yè)經濟逐漸形成，惠陽－大亞灣區(qū)域正向一個增長型城市人口經濟發(fā)展　年份 2023年 2023年 2023年 2023年自然增長率 ‰ ‰ ‰ ‰機械增長率 18‰ 24‰ 22‰ 18‰暫住人口比例 18% 22% 20% 18%常住人口比例 82% 78% 80% 82%人口預測 (萬人) 17 24 34 452023—2023 年大 亞 灣 經濟 開 發(fā) 區(qū)人口 預測 表 以上為人口學家 用綜合指數(shù)法預測 的數(shù)據(jù)由右表中，很容易發(fā)現(xiàn)，隨著時間的發(fā)展，區(qū)域內產業(yè)經濟規(guī)?；l(fā)展，區(qū)內人口大幅度增加，而右述預測尚未考慮大深圳同城生活的背景，若考慮此因素，區(qū)內人口增幅更為迅猛。石化產業(yè)投資帶動經濟快速發(fā)展， 05年大亞灣 GDP年平均增長 %， 06年起， GDP 年平均增長預計達 ％，％， 進入高速發(fā)展階段216。名苑山莊、富景大廈、世貿中心等系列爛尾樓盤活成功；新盤入市步伐加快，房地產投資呈加速上升勢頭項目 固定資產投資 （億元）房地產開發(fā)投資（億元）房地產開發(fā)投資占固定資產比重房地產開發(fā)投資比去年同期增長2023年 % %2023年 % %2023年 % %2023年 12% %2023年 % %2023年上半年 % %（數(shù)據(jù)來源，市統(tǒng)計局）近年來區(qū)域內房地產市場供需兩旺，供需均呈快速、良性發(fā)展勢頭！項 目 竣工面 積 銷 售面 積面 積（萬㎡）定基增 長面 積（萬㎡）定基增 長2023年 53% 26 ——2023年 67% ——2023年 11 144% ——2023年 13 18% 104%2023年 14% %2023－ 2023年惠陽房地產運行情況（數(shù)據(jù)來源，市統(tǒng)計局）市場判研 區(qū)域地產經濟發(fā)展現(xiàn)狀自 2023年以來，惠陽房地產銷售面積呈波浪型增長，但 04后，銷售猛增，呈現(xiàn)供需兩旺的良好勢頭。錦 江國 際 花園 深圳客 戶 60%；本地客 30%；其他 10%熊貓國際 深圳客戶 50%；本地客 30%；產業(yè)客戶 20%中區(qū) 華 府 深圳客 戶 占 50％，本地客 戶 占 35%，其他 15%從右表中可以看出，目前惠陽及大亞灣在售項目中，深圳客戶占總客戶數(shù)的六成以上，特別是面積適中的中檔項目，深圳客戶比例較高，本地及產業(yè)客戶