【文章內(nèi)容簡介】 、商場和服務性公寓 各個建筑單體組成，不同的物業(yè)形態(tài)應該擁有自身不一樣 的質(zhì)量檔次，不一樣的功能配套，不一樣的物業(yè)管理與服 務標準，不一樣的戶型配比等等?？茖W合理的單體設計會 使項目檔次、功能達到最大優(yōu)化，彰顯優(yōu)越的性價比。就 此，我們提出以下合理化建議。 辦公寫字樓 ● 大堂空間布局 作為進入寫字樓的必經(jīng)之 地，商務交流的第一場所， 大堂的形象不僅代表著整 幢寫字樓的形象，同時也 代表著寫字樓內(nèi)各家公司 的形象，因此我們建議大 堂的面積應在 500 平方米 以上，內(nèi)空高不小于 9米， 標準層高 ，以此 形成開闊舒適的公共空間； 同時規(guī)劃有商務洽談功能和休閑功能，內(nèi)設各種智能化 設施，使其更具人性化；在裝修上，采用高貴環(huán)保型材 料，營造開放式辦公環(huán)境，設計更多的公共休閑空間及 樓宇內(nèi)立體綠化，從實質(zhì)上卻提高寫字樓的品質(zhì)形象。 ● 室內(nèi)外景觀的營造 良好的景觀可增加寫字樓的檔次系數(shù)，提升寫字樓的附 加值。其中良好的景觀包括對外部現(xiàn)成景觀的充分利用 以及內(nèi)部自身營造的人文景觀。所以我們建議：根據(jù)本 項目地處錢江新城的核心區(qū)域，毗鄰行政中心和文化中 心，矗立于錢塘江畔，因此寫字樓在規(guī)劃設計的時候應 充分考慮這些外部景觀優(yōu)勢，從視覺寬度和高度上做到 最大限度的“納景”，營造舒適的景觀視覺效果。在內(nèi)部 景觀的營造上，引進綠色生態(tài)理念，在大堂商務洽談空 間、休閑空間、走廊等公共空間，放置室內(nèi)綠色盆景， 打造健康理念，充分滿足國際化商務需求的交流、休 閑、輕松、愉悅的氛圍。 ● 室內(nèi)功能配套 一個國際化商務寫字樓，必須擁有完善的功能配套。在 功能方面除了商務辦公之外，還應囊括會議、展示、商 務服務等功能；在配套方面，應全面體現(xiàn)智能、環(huán)保、 節(jié)能能。所以，我們建議： ① 會議室： 寫字樓應設置會議層次，設置大、中、小會議室，并將 其統(tǒng)一安排在整棟大樓的同一樓層內(nèi)，供大樓內(nèi)所有企 業(yè)使用。建議放置頂層，營造“來福士景觀會議中心”。 ② 車位： 車位問題越趨成為寫字樓市場競爭勝負的重要籌碼之 一。一個高品質(zhì)的寫字樓，其車位配比應該在 1： 上，這樣的配比可以有效解決停車難問題的。所以我們 建議，項目寫字樓的車位配比（包括車庫和停車場）應 達到 1： 2，甚至更多。 ③ 空調(diào)： 目前，寫字樓市場上的空調(diào)系統(tǒng)基本采用的是集中式中 央空調(diào)。但是隨著科技的發(fā)展，這種空調(diào)系統(tǒng)已越來越 不適合健康環(huán)保的要求，而且在使用上也存在不能 24小 時辦公的局限性，同時高昂的使用費用也加重了中小企 業(yè)的負擔。因此，我們建議采用復合式空調(diào)系統(tǒng)，在大 堂、標準層、電梯廳等公共空間采用環(huán)保型的中央空 調(diào)，在辦公室內(nèi)部配置分體空調(diào)或分戶式空調(diào)，從而解 決了客戶要求 24小時辦公的需求，同時獨立的空調(diào)系統(tǒng) 也極大的降低了客戶的使用費用。 ● 物業(yè)管理與服務標準： 物業(yè)管理與服務是寫字樓檔次提升的重要因素，一個高品 質(zhì)的寫字樓必須擁有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，所以我們建議引進 國際知名物業(yè)管理公司，提供高品質(zhì)的服務。如第一太平 戴維斯、戴德梁行、世邦魏理仕等。 ● 戶型配比： 針對寫字樓戶型的設置，一方面針對企業(yè)總部需求考慮， 另一方面可根據(jù)中小企業(yè)的實際需要為其量身定做。 ① 針對企業(yè)總部需求，設置整層筐架結構，企業(yè)可根據(jù)實 際需求自由分割組合，面積在 1000平方米左右。 ② 針對中小企業(yè)，可適當設施一些中小戶型的單位寫字 間，面積控制在 90——250平方米之間，做到大小兼顧。 五星級酒店 五星級酒店作為項目的標志性建筑單體，在外觀建筑造型 上力求主題鮮明，獨具一格，并能在錢江新城核心區(qū)域內(nèi) 建立起商務旅游的極其豪華氣派的形象；在內(nèi)部功能布局 以及裝飾裝修上能與杭州特有的歷史、文化、自然環(huán)境相 結合，恰到好處地表現(xiàn)和烘托出“來福士”品牌的主題氛 圍。除此之外，酒店內(nèi)各類設施一律按照五星級標準或超 五星級配置，并嚴格采用五星級服務。這些只是建設五星 級酒點起碼標準，在同類競爭中沒有明顯的優(yōu)勢。因此， 我們需要以差異化競爭來突出其優(yōu)勢。 ● 大堂 首先在面積要求上，建議在 800平方米左右，內(nèi)空高 9—15 米之間，力求寬敞豪華，光線充足，有明顯休經(jīng)營場所、 商務洽談場所和休息空間，并提供五星級服務，以詞營造 “生態(tài)陽光大堂”。 ● 展示廳： 建議設置一個不少于 2023平方米的展示廳，為入住客人展 ] 示各種時尚名品、精品 ● 宴會大廳： 設置一個宴會大廳，大約能容納 500—800人同時用宴。 ● 營造觀光電梯： 結合項目外部景觀優(yōu)勢，營造酒店觀光電梯。讓客人出 入觀景，與風景同在。 ● 設置溫泉或滑雪場： 設置溫泉浴池，或室內(nèi)滑雪場，為入住客人提供別樣的 休閑環(huán)境和運動嬉戲空間。 ● 高爾夫推桿練習場： 建議設置室內(nèi)高爾夫推桿練習場（不少于 9洞），以培養(yǎng) 客人高尚情趣和素養(yǎng)。 ●設行政樓層 ： 建議設置功能齊全、品位高雅、裝飾華麗的行政樓層，提 供行政樓層專用服務，如 24小時管家式服。 初此之外，在戶型配比上，一般五星級酒店 70%客房的面 積（不含衛(wèi)生間）不小于 20 平方米，為迎合國際商務需 求，我們建議對一般客房的面積可做到 36平方米以上，設 置 5個以上的總統(tǒng)套房，彰顯白金五星品質(zhì)。 商業(yè)購物中心 由于國內(nèi)的消費模式不同，人們喜歡追求體驗，他們?nèi)ド? 場購物主要的目的是去娛樂，去許找新的感覺和體驗。所 以，一個時尚、旺氣商場必須是一個暢通的活動場所，一 個良好的休憩空間，能夠給人一種良好的舒適感。因為我 們提倡項目以半圍合式的形式設計建造，按照項目的初步 規(guī)劃，購物中心的建筑面積將達到 8萬平方米，幾乎占到 項目總建筑面積的 1/3 。 所以，購物中心空間開闊，適合 設計成一個開放型的社區(qū)中心，或 SHOPING MALL的形 式，以此打破常規(guī)的商業(yè)布局理念，營造新杭州頂級的國 際購物中心。 ● 商業(yè)購物中心空間設計建議： 商業(yè)場所創(chuàng)造價值的空間主要在建筑內(nèi)部空間，因此在傳 統(tǒng)商業(yè)項目設計中往往會充分利用室內(nèi)每一寸空間來提高 出租面積，而不舍得犧牲掉部分內(nèi)空間去營造公共空間。 但是在商場內(nèi)如果擁有可供客人停留、休憩的公共空間， 就可以吸引顧客停留和休息，進而消費，這樣每一個店鋪 的收益會更大。特別對于一個人氣旺的商場，擁有寬敞的 公共活動場所，發(fā)展商可以收取更多的租金，從而得到更 多的收益。 所以我們建議：商業(yè)購物中心可考慮多設計公 共空間，創(chuàng)造一個讓人有很好體驗和休憩的場所，吸引人 氣、促進消費，使商業(yè)空間價值最大化。 ● 商業(yè)購物中心外形建議： 由于商業(yè)中心在整個項目中相對獨立，因此起主體外形設計上可采取透明穹頂設計，為購物中心引進自然光，這既 可節(jié)約能源，又能使建筑與自然的完美融合，彰顯生態(tài)性。 透明穹頂設計 ● 將室外綠化引進購物中心內(nèi)： 建議在購物中心周圍營造景觀花園，并將花園綠地、水景 連接到購物中心自然空間內(nèi)，營造舒適宜人的購物環(huán)境。 ● 商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議： 作為一個國際化購物中心，商品的質(zhì)量、檔次、品牌等都 需要與國際接軌，因此項目必須擁有世界頂級品牌作為支 撐。所以， 我們建議：購物中心需要劃分一定的區(qū)域（比 如一整層），引進世界著名的品牌，如路易威登、迪奧、 古姿、 Salvatore Ferragme等，打造“來福士世界名品匯” 國際級購物中心的氣質(zhì)，以此全面拔高商業(yè)購物中心的檔 次和品位。 ● 購物中心經(jīng)營理念和服務態(tài)度： 一個好的購物中心，其經(jīng)營理念和服務態(tài)度往往能夠為消 費者帶來愉悅和感動的體驗，還可根據(jù)顧客的不同需求進 行服務的延伸。所以， 我們建議：對購物中心的經(jīng)營管 理，引進著名的商業(yè)管理機構和提供系統(tǒng)的服務以外，還 需從細節(jié)上對管理和服務進行延伸和拓展。如：專為行蹤 不便的顧客而設置障礙通道以及家庭保姆式服務；為嬰兒 提供嬰兒車以及家庭式保姆服務；在顧客購物不方便攜帶 時，服務人員可幫助顧客送至車庫或直接送貨上門；可以 替顧客泊車、照看小孩