【正文】 20萬方 用途：酒店式服務(wù)寫字樓、 4星級商務(wù)酒店和時尚休閑街 投資公司：浙江鑫亞建設(shè)投資開發(fā)有限公司 工程進度： 2023年 8月 11日正式開工 從以上列舉的項目當(dāng)中我們看出， 7個項目里僅寫字樓物 業(yè)就達到將近 90萬平方米，這與杭州寫字樓市場每年 40萬 方的需求量相比還多一倍，因此項目的租售過程中會遇到 較大的壓力。除此之外，還有波浪文化城等其他購物中 心，總面積將達到 70 萬方左右。加上目前杭州市中心 內(nèi)已經(jīng)投入使用、或已經(jīng)運營成熟的五星級酒店，杭州未 來酒店賓館市場的競爭強度不言而喻。 UDC時代和浙江光彩國際 中心、浙江國際時代廣場等著名項目 。本項目是嘉德置地集團旗下凱德置地繼上海、北京、 成都之后，在中國內(nèi)地投資興建的第四個“來福士”項目。 “國際”在此代表的不僅僅是“國際的、世界的”，還代表了 一種“包容性、開放性和時尚性”，因為只有包容、開放， 才能海納百川，才能彰顯整體項目的國際品位。 營造中央花園 無論是辦公、購物，還是商務(wù)居住，都需要擁有一個良好 的外部環(huán)境，因此 我們建議：在項目的整體規(guī)劃上設(shè)置一 個中央花園，營造具有層次感的中央景觀、花園小品以及 中央綠地、水景等，給人們營造一個舒適寬敞的公共活動 空間，盡情享受無拘無束的休憩天地，充分滿足人們尋找 新鮮的感覺和購物體驗 。 辦公寫字樓 ● 大堂空間布局 作為進入寫字樓的必經(jīng)之 地，商務(wù)交流的第一場所， 大堂的形象不僅代表著整 幢寫字樓的形象，同時也 代表著寫字樓內(nèi)各家公司 的形象，因此我們建議大 堂的面積應(yīng)在 500 平方米 以上，內(nèi)空高不小于 9米， 標(biāo)準(zhǔn)層高 ，以此 形成開闊舒適的公共空間； 同時規(guī)劃有商務(wù)洽談功能和休閑功能，內(nèi)設(shè)各種智能化 設(shè)施，使其更具人性化；在裝修上，采用高貴環(huán)保型材 料，營造開放式辦公環(huán)境，設(shè)計更多的公共休閑空間及 樓宇內(nèi)立體綠化，從實質(zhì)上卻提高寫字樓的品質(zhì)形象。建議放置頂層，營造“來福士景觀會議中心”。如第一太平 戴維斯、戴德梁行、世邦魏理仕等。 ● 大堂 首先在面積要求上，建議在 800平方米左右，內(nèi)空高 9—15 米之間，力求寬敞豪華，光線充足，有明顯休經(jīng)營場所、 商務(wù)洽談場所和休息空間，并提供五星級服務(wù)，以詞營造 “生態(tài)陽光大堂”。 商業(yè)購物中心 由于國內(nèi)的消費模式不同，人們喜歡追求體驗，他們?nèi)ド? 場購物主要的目的是去娛樂，去許找新的感覺和體驗。 ● 商業(yè)購物中心外形建議： 由于商業(yè)中心在整個項目中相對獨立，因此起主體外形設(shè)計上可采取透明穹頂設(shè)計，為購物中心引進自然光，這既 可節(jié)約能源，又能使建筑與自然的完美融合，彰顯生態(tài)性。因此，我們將著重從以上幾個方面給與相關(guān)合理性建 議： ● 服務(wù)管家： 由于嘉得集團擁有自己的合資公司 ——雅詩閣服務(wù)公寓信 托，在業(yè)界擁有良好的品牌和自己系統(tǒng)的管理模式，因此 在服務(wù)管家上我們主要以雅詩閣服務(wù)公寓信托管理模式為 主。 因此 …… 作為一個與國際接軌的項目，在戶型的配比上也應(yīng)該與國 際上商務(wù)接軌，配比不同面積和戶型，迎合不同的商務(wù)人 士的需求。關(guān)鍵在于培育和引導(dǎo)消費 者的消費習(xí)慣，即將之前的“武林商圈”、“西湖時代”的部 分客源引導(dǎo)到錢江新城來，這不僅需要政府行為的的協(xié) 助，還需要各商場充分挖掘自身優(yōu)勢和亮點，共同鑄就 “錢江新時代”。而作為一種長線投資的物業(yè)，雖然其資金回報速度會 慢一點，但從長遠來看，這確實是一個能夠促進企業(yè)資產(chǎn) 增值的企業(yè)投資模式。作為 白領(lǐng)、商務(wù)一族，這些人的消費能力非常強。以上 我們提到，錢江新城大約有一半以上的寫字樓由知名入駐 企業(yè)作為企業(yè)總部自用，一半左右的寫字樓用于開發(fā)商統(tǒng) 一租售。 ● 服務(wù)性公寓 從杭州的酒店式公寓情況來看，是否擁有絕佳的地段成為 客戶選擇的首要標(biāo)準(zhǔn)?？紤]上“商業(yè)先行”的開發(fā)思路，結(jié)合錢江新城現(xiàn)階段 的政府招商行為，實行項目的“全球同步招商”，并充分利 用本公司在東南亞地區(qū)的影響力和優(yōu)勢資源，引進一些高質(zhì)量品牌，以提高項目的知名度和拔高項目的整體形象。 ● 樓宇電視：主要通過長三角地區(qū)城市的高檔寫字樓、高檔 會所內(nèi)的樓宇電視傳媒，引起目標(biāo)客戶的廣泛關(guān)注。 第二期：服務(wù)性公寓和寫字樓部分，預(yù)將于 2023年完成建設(shè)。 :35:0305:35:03February 24, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :35:0305:35Feb2324Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 24, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 24日星期五 5時 35分 3秒 05:35:0324 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 。 2023年 2月 24日星期五 5時 35分 3秒 05:35:0324 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , February 24, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 宣傳印刷品 包括項目樓市、折頁、戶型冊等（中英文對譯）。 媒介選擇與應(yīng)用 戶外媒介 ● 城市路牌：應(yīng)用于杭州主要城市交通要道，引起區(qū)域市 場廣泛的關(guān)注。因此，本項目無 論是寫字樓、商場、酒店，還是服務(wù)性公寓，將由持有方 自主管理、租賃和經(jīng)營，基本不存在著將各單體物業(yè)面積 分割出售的情況，而是以租賃為主。誰贏得整個杭州市場，誰就將在未來的競爭 中勝出。 目標(biāo)客戶群體定位 作為一個綜合性商業(yè)項目，各物業(yè)針對的客戶群體不同。因為，如果將整幢酒店式公寓分割成小面 積進行出售，雖然有利于回籠資金，但是卻不利于管理， 甚至?xí)绊懙焦芾淼馁|(zhì)量。因此，為吸引客戶，本項目寫字樓應(yīng)提出自己 新潮概念，如生態(tài)寫字樓、 24小時寫字樓、生活性寫字樓 等，以個性化贏得客戶青睞。本項目作 為一個長線投資型項目，我們認為其首先遇到的難點在于 寫字樓和服務(wù)性公寓。 所以，我們建議：品牌空 調(diào)、電視機、洗衣機、冰箱等大件配套是最基本的，然 而小配套才能體現(xiàn)服務(wù)性公寓的無微不至，包括電燙 斗、果盤、勺子、刀叉，甚至小到棉簽、創(chuàng)可貼、別針 等，所有的這些服務(wù)性公寓都能給你提供，讓你有居家 的感覺。 ● 購物中心經(jīng)營理念和服務(wù)態(tài)度： 一個好的購物中心，其經(jīng)營理念和服務(wù)態(tài)度往往能夠為消 費者帶來愉悅和感動的體驗，還可根據(jù)顧客的不同需求進 行服務(wù)的延伸。 ● 商業(yè)購物中心空間設(shè)計建議： 商業(yè)場所創(chuàng)造價值的空間主要在建筑內(nèi)部空間，因此在傳 統(tǒng)商業(yè)項目設(shè)計中往往會充分利用室內(nèi)每一寸空間來提高 出租面積，而不舍得犧牲掉部分內(nèi)空間去營造公共空間。 ● 設(shè)置溫泉或滑雪場： 設(shè)置溫泉浴池，或室內(nèi)滑雪場，為入住客人提供別樣的 休閑環(huán)境和運動嬉戲空間。 五星級酒店 五星級酒店作為項目的標(biāo)志性建筑單體，在外觀建筑造型 上力求主題鮮明，獨具一格，并能在錢江新城核心區(qū)域內(nèi) 建立起商務(wù)旅游的極其豪華氣派的形象；在內(nèi)部功能布局 以及裝飾裝修上能與杭州特有的歷史、文化、自然環(huán)境相 結(jié)合，恰到好處地表現(xiàn)和烘托出“來福士”品牌的主題氛 圍。 ③ 空調(diào)： 目前，寫字樓市場上的空調(diào)系統(tǒng)基本采用的是集中式中 央空調(diào)。在內(nèi)部 景觀的營造上，引進綠色生態(tài)理念，在大堂商務(wù)洽談空 間、休閑空間、走廊等公共空間，放置室內(nèi)綠色盆景， 打造健康理念，充分滿足國際化商務(wù)需求的交流、休 閑、輕松、愉悅的氛圍。 我們建議在寫字樓、五星級酒店 和服務(wù)性公寓等單體建筑里營造各式景觀平臺，為人們在 辦公、休憩之余營造一種優(yōu)美的景觀視覺，緩解工作的壓 力和心身的疲勞。以此凸顯項目的地標(biāo)性建筑特征。除此之外，由于項目毗鄰杭州 大劇院、杭州市民廣場等城市文化中心，本項目還 表現(xiàn)為對時尚文化的一種訴求。預(yù)測在 2023年左右，錢江新城一帶，加上杭州 市中心、濱江、下沙等板塊的酒店式服務(wù)公寓將突破 100 萬方以上，屆時杭州對服務(wù)性公寓將產(chǎn)生一種較為普遍化 的需求。這些服務(wù)性公寓都是近兩年才迅速興起的， 而且租售情況都非常不錯。目前，整個錢江新城核心區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)有四家五星級酒店和一家四星級酒店， 他們分別是錢江時代廣場五星級賓館、華聯(lián) UDC時 代、高德商業(yè)廣場等總共 20個寫字樓物業(yè)，超過 200萬平 方米的體量將持續(xù)推出。 第二部分 區(qū)域內(nèi)同類競爭物業(yè)分析