【文章內(nèi)容簡介】 交通組織 /建筑風格 /戶型設(shè)計 建筑細部表現(xiàn) —— 立面處理 虛實結(jié)合的立面處理，體現(xiàn)建筑的現(xiàn)代感、品質(zhì)感 ? 實：磚紅色 /白色的外墻 ? 虛：清透的玻璃 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風格 /戶型設(shè)計 建筑細部表現(xiàn) —— 細部處理 ? 通過飄窗、陽臺等建筑構(gòu)件的設(shè)臵，為立面帶來豐富光影變化； ? 通過材質(zhì)、色彩等元素的設(shè)臵，塑造建筑立面豐富的層次感。 陽臺、窗臺為立面帶來的豐富光影 材質(zhì)、色彩搭配帶來層次感 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風格 /戶型設(shè)計 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風格 /戶型設(shè)計 市場產(chǎn)品分析回顧 ? 120－ 135m2的舒適三房為主，以飄窗、雙陽臺、入戶玄關(guān)等亮點設(shè)計吸引消費者 ? 保持客廳和主臥較高的舒適度 的緊湊創(chuàng)新戶型，逐漸為市場接受 ? 以入戶花園、大陽臺、 飄窗 等高附加值和創(chuàng)新元素提升產(chǎn)品價格和競爭力 次臥 次臥 主臥 客廳 (開間) (開間) 星都芳庭 85m2的緊湊三房 入戶花園 大陽臺 飄窗 飄窗 香格里拉 120m2的高附加值三房 入戶玄關(guān) 飄窗 飄窗 轉(zhuǎn)角八角窗 雙陽臺 京華城中城 130m2的舒適三房 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風格 /戶型設(shè)計 戶型設(shè)計策略 ? 市場上的戶型對提高附加值和產(chǎn)品創(chuàng)新都已比較注重，項目可以借鑒提升 ? 消費者對戶型的居住舒適度要求高，特別注重客廳和主臥的尺度 ? 從開發(fā)商角度考慮，戶型可以在保證熱銷的基礎(chǔ)上，通過亮點設(shè)計提升銷售價格，獲得更多利潤 吸取熱銷樓盤優(yōu)點，適當采用認同度高的創(chuàng)新設(shè)計及提高附加值方式，提升產(chǎn)品價值，獲得更高的利潤。 ？ 戶型設(shè)計建議 戶型 面積區(qū)間 主要功能空間開間參考 設(shè)計亮點參考 客廳 主臥室 二室 85－ 90㎡ 約 約 ? 飄窗臺 ? 大陽臺 三室 105－ 110㎡ ? 入戶花園 ? 大陽臺 ? 飄窗臺 120－ 140㎡ ? 入戶花園 ? 大陽臺 ? 主臥套間配衣帽間 ? 飄窗臺 復式 140－ 180㎡ ? 入戶花園 ? 大陽臺 ? 主臥套間配衣帽間 ? 飄窗臺 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風格 /戶型設(shè)計 戶型平面參考 —— 一梯兩戶 戶型特點： ? 電梯間、樓梯間自然采光通風； ? 餐廳、客廳共享入戶花園景觀； ? 三開間的布局設(shè)計，兩個房間＋客廳朝南，客廳南北對流。 3房 2廳 2衛(wèi) 建筑面積：約 135㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 建筑面積：約 135㎡ 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風格 /戶型設(shè)計 戶型平面參考 —— 一梯三戶 戶型特點： ? 品字形的一梯三戶設(shè)計，令三戶單元均能擁有有利的南向； ? 電梯間、樓梯間自然采光通風； ? 采用大開間的設(shè)計，令戶型能有較多的空間位于南向； 3房 2廳 2衛(wèi) 建筑面積：約 135㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 建筑面積：約 135㎡ 2房 2廳 建筑面積：約 85㎡ 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風格 /戶型設(shè)計 在市場原有基礎(chǔ)上尋求創(chuàng)新 亮點 1：陽光室設(shè)計 亮點 2：高附加值飄窗臺設(shè)計 亮點 3：高附加值入戶花園設(shè)計 亮點 4：多附加值首層單元 飄窗、入戶花園和大陽臺等創(chuàng)新和高附加值元素都已被市場廣泛運用，新亮點設(shè)計空間不大，但在現(xiàn)基礎(chǔ)上的設(shè)計突破空間較大。 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風格 /戶型設(shè)計 陽光室 設(shè)計 ? 通過建筑構(gòu)造的方式將部分外飄落地窗的高度控制在 ，是飄窗臺的提升設(shè)計； ? 為房間帶來額外的使用空間，擴展了原本呆板的臥室空間。 陽光室 m m 傳統(tǒng)的飄窗臺設(shè)計 陽光室設(shè)計 飄窗臺 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風格 /戶型設(shè)計 高附加值飄窗臺設(shè)計 飄窗 飄窗 飄窗 飄 窗 飄 窗 ? 飄窗臺與房間的開間相同，令飄窗改造后，能全面提升室內(nèi)空間； ? 更好增加室內(nèi)空間，建議飄窗進深約 1m； ≤ 標準 層高 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風格 /戶型設(shè)計 高附加值入戶花園設(shè)計 主臥室 客廳 餐廳 衛(wèi)生間 廚房 臥室 陽臺 陽臺 臥室 右圖： 提升空間法：將入戶花園調(diào)整為臥室 戶型： 3房 2廳 1衛(wèi) 面積：約 95 ㎡ 主臥室 客廳 餐廳 衛(wèi)生間 廚房 臥室 陽臺 陽臺 入戶花園 左圖： 戶型： 2房 2廳 1衛(wèi)＋入戶花園 面積：約 90㎡ 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風格 /戶型設(shè)計 多附加值首層單元 入戶私家花園 入戶私家花園 首層 入戶 從樓梯進入地下的多功能室 ? 建議附送入戶私家花園或多功能室，提升首層單元的產(chǎn)品附加值； 平面布局 /景觀空間 /交通組織 /建筑風格 /戶型設(shè)計 總體規(guī)劃設(shè)計示意 住宅 住宅 商業(yè) 公寓 公寓 商業(yè) 項目總平面示意 項目建筑體量示意 PART6 項目成本財務(wù)測算 項目開發(fā)原則 ? 啟動資金為一億元，項目的開發(fā)需通過合理的開發(fā)計劃實現(xiàn)滾動式開發(fā)，保證項目開發(fā)過程中健康的資金流； ? 充分考慮項目商業(yè)對住宅物業(yè)價值提升的作用； ? 充分考慮商業(yè)物業(yè)開發(fā)的培育期要求以及公寓物業(yè)開發(fā)的分期要求 開發(fā)時序建議 1 ? 開發(fā)南部以沃爾瑪為主體的購物中心和塔樓（公寓） ? 進行北部土地的拆遷與征地 ? 開發(fā)東北部的購物中心和塔樓（公寓） ? 開發(fā)西部的住宅 優(yōu)： ? 商業(yè)的建設(shè)將有力的帶動住宅價值的最大化提升 劣： ? 商業(yè)開發(fā)規(guī)模過大且時間較短，風險大； ? 前期涉及拆遷，資金壓力大； 根據(jù)財務(wù)測算，在進行二期商業(yè)建設(shè)的節(jié)點上，資金無法支撐 開發(fā)時序建議 2 ? 開發(fā)南部以沃爾瑪為主體的購物中心和塔樓（公寓） ? 進行北部土地的拆遷與征地 ? 開發(fā)西部的住宅 ? 開發(fā)東北部的購物中心和塔樓（公寓） 優(yōu)： ? 利用沃爾瑪作為配套賣點，提升住宅價值，促進銷售； ? 住宅一次性開放具有較好的規(guī)模效應； ? 在商業(yè)氛圍和區(qū)域人氣得以培育后，再進行商業(yè)二期開發(fā)，利于降低風險。 劣： ? 前期涉及拆遷，資金壓力大； ? 大規(guī)模的住宅開發(fā)資金投入大 根據(jù)財務(wù)測算，在進行住宅建設(shè)的節(jié)點上，資金已經(jīng)難以支撐 開發(fā)時序建議 3（推薦） ? 開發(fā)南部以沃爾瑪為主體的購物中心和塔樓（公寓），以及首期住宅 ? 進行北部土地的拆遷與征地 ? 開發(fā)西北部的住宅二期 ? 開發(fā)東北部的購物中心和塔樓（公寓） 優(yōu)： ? 在保證項目資金有效滾動的情況下，適當提升項目住宅物業(yè)的價值； ? 前期開發(fā)不涉及拆遷，資金壓力??； ? 在商業(yè)氛圍和區(qū)域人氣得以培養(yǎng)后，再進行商業(yè)二期開發(fā)，利于降低風險。 劣： ? 難以實現(xiàn)規(guī)?；≌_發(fā)的展示作用； 根據(jù)財務(wù)測算，該方案在整個開發(fā)過程中，能保證健康的資金流和實現(xiàn)滾動開發(fā) 項目各部分物業(yè)規(guī)模示意圖（按照推薦計劃） 二期公寓 普通公寓： 17500m2 小復式公寓： 7500m2 二期商業(yè)： 40000m2 地下車庫： 15000m2 一期商業(yè)： 40000m2 地下車庫： 15000m2 一期公寓 普通公寓： 17500m2 小復式公寓： 7500m2 一期住宅： 44000m2 地下車庫： 3000m2 二期住宅： 44000m2 地下車庫： 3000m2 項目規(guī)劃指標 項目 合計 首期 二期 用地面積 67,500 33,750 33,750 總建筑面積 254,000 129,500 124,500 地上建筑面積 218,000 111,500 106,500 塔樓公寓 35,000 17,500 17,500 塔樓小復式 15,000 7,500 7,500 裙樓面積 80,000 40,000 40,000 住宅 88,000 44,000 44,000 住宅地下車庫面積（一層） 6,000 3,000 3,000 商場地下車庫面積（二層） 30,000 15,000 15,000 單位：平方米 注：地下車庫車位的數(shù)量主要考慮充分滿足商場停車的需求和提升項目的核心競爭力進行設(shè)臵，車位的數(shù)量約為740個