【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 便對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格有一個(gè)更準(zhǔn)確、更理性的評(píng)估，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的同時(shí)，也能夠被市場(chǎng)接受。 本項(xiàng)目定價(jià)方法 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 定價(jià)步驟 樓棟優(yōu)劣排序 以開發(fā)成本為依據(jù)確定整體均價(jià) 細(xì)化到單棟均價(jià)的確定 依據(jù)權(quán)重系數(shù)逐戶定價(jià) 依據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行逐戶價(jià)格檢討 總銷 、 均價(jià)核算 一戶一價(jià)表確定 根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)需求調(diào)整 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 價(jià)格操控 ?價(jià)格操控基本原則：逐步漸近提高和留有升值空間。 ?價(jià)格造勢(shì) ?價(jià)格引導(dǎo) ?價(jià)格控制 ?價(jià)格控制要點(diǎn) ?避免價(jià)格下調(diào) ?避免價(jià)格做空 ?避免缺少價(jià)格升值空間 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 本案價(jià)格策略 平價(jià)入市，高開高走，平收 ?平開：以略高于區(qū)域市場(chǎng)行情的價(jià)格切入市場(chǎng)，一方面與區(qū)域其他樓盤拉開檔次，另一方面可以快速帶動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目銷售，樹立熱銷態(tài)勢(shì)，活躍優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品形象。 ?高走：在區(qū)域性形象建立、市場(chǎng)關(guān)注度提升基礎(chǔ)上拉高價(jià)格，增強(qiáng)前期業(yè)主和后期買家信心，同時(shí)贏取市場(chǎng)巨大口碑。 ?平收：在項(xiàng)目先前銷售情況優(yōu)異的情況下，對(duì)該后期產(chǎn)品的價(jià)格制定可與市場(chǎng)同類產(chǎn)品持平，加快去化速度，為本項(xiàng)目劃上一個(gè)完美的句號(hào)。 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 四、項(xiàng)目資金回籠表 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 第四部分 企劃表現(xiàn)篇 架構(gòu) 第一部分 市場(chǎng)調(diào)研篇 第二部分 業(yè)務(wù)執(zhí)行篇 第三部分 營(yíng)銷推廣篇 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 一、項(xiàng)目形象定位 二、營(yíng)銷推廣策略 三、階段執(zhí)行安排 四、推廣費(fèi)用預(yù)算 營(yíng)銷推廣篇架構(gòu) Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 我們的賣點(diǎn) ?地段價(jià)值：吳中區(qū)中心生活圈； ?產(chǎn)品價(jià)值：超高 32層地表性建筑； ?交通價(jià)值：便捷的交通，暢想生活的便利； ?總價(jià)優(yōu)勢(shì)：超低總價(jià)，置業(yè)壓力小； ?配套優(yōu)勢(shì)：世紀(jì)聯(lián)華超市的引入、周邊其他的生活配套； ?生活氛圍：周邊生活氛圍日趨成熟； ?品牌優(yōu)勢(shì)：開發(fā)商品牌實(shí)力的支持； ?還有，我們將賦予項(xiàng)目賣點(diǎn) …… 我們這樣一個(gè)項(xiàng)目，該如何操作？該如何推廣？ Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 如何給目標(biāo)群一個(gè)共同的定義？ 70年代、 80年代 , 相差的只是幾年 ,但他們絕不是同一代人。 70年代、 80年代新蘇州中青客群 他們的共性何在？ 我們的目標(biāo)消費(fèi)者是： 我們的客戶 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 7080愛好共性， 在工作的同時(shí) 玩 玩如果說 70年代的人與 60年代的人比較，他們最大的不同在于“玩”。 70以后的人更喜歡玩，更會(huì)玩。 灌水、寫、打、玩魔獸。 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 7080價(jià)值觀 職業(yè)描述：企業(yè)中層管理人員、自由職業(yè)者、人員、廣告從業(yè)者 愛好描述：野外活動(dòng)、旅游、運(yùn)動(dòng)、酒吧、音樂會(huì)、經(jīng)典電影 …… 我們這樣的客戶，該如何包裝？該如何定位？ Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 形象定位 城南新核心主流精英社區(qū) 定位闡釋： 城南新核心：體現(xiàn)項(xiàng)目的核心地段價(jià)值； 主流精英社區(qū)：體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次、高度。 項(xiàng)目致力于打造城南核心，青年精英理想家居之所。 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 一、項(xiàng)目形象定位 二、營(yíng)銷推廣策略 三、階段執(zhí)行安排 四、推廣費(fèi)用預(yù)算 營(yíng)銷推廣篇架構(gòu) Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 策略總綱 ?強(qiáng)調(diào)區(qū)位、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，樹立領(lǐng)先形象 ?“ 一夜傾城 ” 之區(qū)域戶外占領(lǐng)＋小眾實(shí)效 ?利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)包裝，攔截客源 基于項(xiàng)目市場(chǎng)、客戶以及項(xiàng)目產(chǎn)品的特點(diǎn)，結(jié)合過往營(yíng)銷推廣經(jīng)驗(yàn)，我司認(rèn)為本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的策略包含： ?青年族群圈層維護(hù)，口碑營(yíng)銷 ?配套加強(qiáng)，細(xì)節(jié)控制，精品打造 ?強(qiáng)展示，時(shí)尚生活全體驗(yàn) Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 營(yíng)銷策略組合（攻略圖） 攻略圖 產(chǎn)品攻略 推廣攻略 裝修建議 立面建議 大堂建議 現(xiàn)場(chǎng)包裝 媒體策略 客戶策略 活動(dòng)策略 附加值建議 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 營(yíng)銷策略組合（攻略圖） 攻略圖 產(chǎn)品攻略 推廣攻略 裝修建議 立面建議 大堂建議 現(xiàn)場(chǎng)包裝 媒體策略 客戶策略 活動(dòng)策略 附加值建議 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 裝修建議 建議本項(xiàng)目單獨(dú)拿出 1幢進(jìn)行菜單式裝修，在銷售過程中，為業(yè)主提供裝修套餐，如 300元裝修標(biāo)準(zhǔn)、 500元裝修標(biāo)準(zhǔn)、800元裝修標(biāo)準(zhǔn)等形式，為客戶提供裝修意見及裝修設(shè)計(jì)方案，為客戶解除后顧之憂。 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 外立面建議 偏時(shí)尚的外立面，突顯項(xiàng)目的品質(zhì)感、價(jià)值感。 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 入戶大堂建議 關(guān)于入戶大堂 : 入戶大堂是項(xiàng)目的提神之點(diǎn) ,也是體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)感及調(diào)性的重要方面 ,建議用大色塊及點(diǎn)綴增強(qiáng)效果 。 地面設(shè)計(jì) 墻面設(shè)計(jì) Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 物業(yè)智能化 ?車輛出入管理 ?小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng) ?小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心 ?業(yè)主論壇 ?物業(yè)管理公告 ?在線服務(wù) ?萬能卡 安全防范智能化 ?周界防范系統(tǒng) ?電子巡更系統(tǒng) ?訪客對(duì)講系統(tǒng) ?室內(nèi)安全系統(tǒng) ?防災(zāi)害自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 居民生活智能化 ?寬帶網(wǎng)絡(luò) ?通信線路 ?視頻接收端子 產(chǎn)品附加值建議 —— 智能化設(shè)施 建議引進(jìn)知名的物業(yè)管理公司，形成新的保姆式物業(yè)管理服務(wù) Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 產(chǎn)品附加值建議 —— 社區(qū) 蘇州首家社區(qū)共享平臺(tái) 社區(qū)公共服務(wù)平臺(tái)（）的設(shè)置 建立一套社區(qū)局域網(wǎng)平臺(tái)，具備網(wǎng)絡(luò)、繳費(fèi)系統(tǒng)、社區(qū)公告、 網(wǎng)絡(luò)資源共享、局域網(wǎng)游戲等服務(wù)，為業(yè)主的生活提供便利。 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 產(chǎn)品附加值建議 —— 會(huì)所配置 時(shí)尚會(huì)所 在項(xiàng)目會(huì)所內(nèi)，設(shè)置健身設(shè)施、圖書館、咖啡吧等時(shí)尚休閑設(shè)備，提供青年人休閑娛樂平臺(tái)，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)。 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 產(chǎn)品附加值建議 —— 泛會(huì)所概念 泛會(huì)所概念的有效利用 泛會(huì)所概念提倡居住社區(qū)人與人之間交流、人與環(huán)境的交流并營(yíng)造居家文化。它模糊了時(shí)間與空間的界限，倡導(dǎo)在社區(qū)內(nèi)自由交流、溝通，是業(yè)主互動(dòng)、共享的一種生活方式。 考慮到項(xiàng)目四層為架空休閑空間，建議設(shè)立泛會(huì)所的概念，在四層設(shè)置健身設(shè)備、英語角、空中泳池等，為業(yè)主休息時(shí)間提供場(chǎng)所。 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 營(yíng)銷策略組合（攻略圖） 攻略圖 產(chǎn)品攻略 推廣攻略 裝修建議 立面建議 大堂建議 現(xiàn)場(chǎng)包裝 媒體策略 客戶策略 活動(dòng)策略 附加值建議 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 現(xiàn)場(chǎng)包裝宗旨 時(shí)尚品質(zhì)生活全體驗(yàn) 硬廣、軟文 小眾媒體 售樓處 外部牽引 過渡體驗(yàn) 核心體驗(yàn) 圍墻展示 樣板房 核心體驗(yàn) 戶外導(dǎo)示系統(tǒng) 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)參與 綠化、小品等實(shí)景 會(huì)所等 看房通道等 過渡體驗(yàn) 我們讓客戶感受的，是完美的 …… Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 現(xiàn)場(chǎng)包裝－圍墻 形象墻是廉價(jià)而有效的宣傳媒介，有充分的理由利用好圍墻，建議圍墻做 8米，形成域界，同時(shí)時(shí)尚異型圍墻配合樓盤的高端、時(shí)尚的形象展示。 完成時(shí)間： 2023年 7月 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 風(fēng)格建議：精致、時(shí)尚 展板將項(xiàng)目賣點(diǎn)清晰直接的展示在客戶面前，同時(shí)體現(xiàn)高品質(zhì)。 模型將戶型亮點(diǎn)及項(xiàng)目品質(zhì)表現(xiàn)出來。 在售樓處功能方面可以設(shè)置網(wǎng)絡(luò)游戲設(shè)備等，體現(xiàn)項(xiàng)目的時(shí)尚性。 完成時(shí)間： 2023年 7月 現(xiàn)場(chǎng)包裝－時(shí)尚售樓處 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 現(xiàn)場(chǎng)包裝－導(dǎo)視 導(dǎo)示的目的不僅僅是指引，更重要的通過導(dǎo)示進(jìn)行區(qū)域界定。在路沿途設(shè)置燈桿旗。要求風(fēng)格統(tǒng)一，簡(jiǎn)潔大方，富有品質(zhì)感。 完成時(shí)間： 2023年 7月 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 看樓通道是客戶現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)的重要部分； 干凈、綠意、藝術(shù)能提升客戶的體驗(yàn)價(jià)值，更好的打動(dòng)客戶。 完成時(shí)間： 2023年 9月 現(xiàn)場(chǎng)包裝－看房通道 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 樣板房，給客戶展示的是一個(gè)購(gòu)買后的效果，讓客戶感受到他擁有的感覺，以達(dá)到銷售的目的，引導(dǎo)消費(fèi)者，使之產(chǎn)生居住理想化的聯(lián)想，通過精致的裝修與色彩搭配及個(gè)性的家具和背景音樂來顯示未來生活場(chǎng)景 ,其直接影響客戶購(gòu)買欲望，因此應(yīng)是賣場(chǎng)包裝的重點(diǎn)工作。 建議采用“整層樣板房策略”，及將項(xiàng)目某一層的作為整層樣板空間，將各類型房源都進(jìn)行包裝，達(dá)到樣板房最佳效果。 完成時(shí)間： 2023年 10月 現(xiàn)場(chǎng)包裝－時(shí)尚樣板房 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 針對(duì)項(xiàng)目高達(dá) 32層，樓體廣告的實(shí)效性較強(qiáng)，主要進(jìn)行項(xiàng)目形象昭示，不同時(shí)段銷售信息發(fā)布。 完成時(shí)間： 2023年 11月 現(xiàn)場(chǎng)包裝－樓體 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 現(xiàn)場(chǎng)包裝－商業(yè)街 商業(yè)街的包裝風(fēng)格：時(shí)尚、品位 包裝要求：將商業(yè)街的時(shí)尚氛圍營(yíng)造出來，按不同的業(yè)態(tài)模擬出不同的商業(yè)場(chǎng)景。 完成時(shí)間： 2023年 1月 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 營(yíng)銷策略組合（攻略圖） 攻略圖 產(chǎn)品攻略 推廣攻略 裝修建議 立面建議 大堂建議 現(xiàn)場(chǎng)包裝 媒體策略 客戶策略 活動(dòng)策略 附加值建議 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 目的：有效的牽引外區(qū)域客源，提升項(xiàng)目整體形象 主策略： “一夜傾城”之戶外，引爆區(qū)域市場(chǎng) ＋ 小眾實(shí)效，快速去化 面對(duì)常規(guī)媒體作用的減弱，而戶外媒體持續(xù)時(shí)間之長(zhǎng)，影響效果之大漸漸被市場(chǎng)所認(rèn)可，所以，我司建議在戶外廣告投放上加強(qiáng)布點(diǎn)。 輔策略： 大眾傳媒提高項(xiàng)目形象、吸引外區(qū)域客源 小眾媒體重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)加強(qiáng)攻擊 媒體策略 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM ：大型戶外選點(diǎn) 人民路 石湖西路 太湖西路 長(zhǎng)橋 項(xiàng)目圍墻展示 本案 東吳南路 寶帶西路 蘇蠡路 迎春路 戶外媒體策略 主力客源生活圈 加強(qiáng)人民路的戶外媒體投放，如公交車、公交站臺(tái)、交通指示牌等，有效的吸引外區(qū)域客源 啟動(dòng)時(shí)間： 2023年 6月到 7月大型戶外開始尋找， 8月份全面投放 節(jié)點(diǎn)小型（路旗、交通指示牌、站臺(tái)）戶外投放 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 其他媒體選擇 ?平面媒體選擇 ? 報(bào)紙媒體以城市商報(bào)為主，蘇州日?qǐng)?bào)、姑蘇晚報(bào)為輔。 ? 在版式的選擇上建議以異型版面為主，如豎半版、中跨版等。 ? 啟動(dòng)時(shí)間： 2023年 7月份 ?在平面媒體的運(yùn)用上，軟性媒體主要以項(xiàng)目地段價(jià)值、完善配套為切入點(diǎn) ? 硬性平面廣告以項(xiàng)目形象、項(xiàng)目核心賣點(diǎn)為切入點(diǎn) ?其他媒體選擇： ?網(wǎng)絡(luò)媒體：搜房、新視點(diǎn)、長(zhǎng)三角、名城蘇州等。 ?電視媒體：電視片、電視游動(dòng)字幕等。 ?夾報(bào)：針對(duì)周邊區(qū)域進(jìn)行投放。 ?雜志雜志、蘇州樓市。 ?小眾媒體短消息、橋梁橫幅，直投（郵）、 1路公交車車體等。 Copyright 169。 2023063 BESTTEAM 營(yíng)銷策略組合（攻略圖） 攻略圖 產(chǎn)品攻略 推廣攻略 裝修建議