【文章內(nèi)容簡介】 由于本案塔樓單層九戶，這就造成嚴(yán)重的朝向與采光問題，而北向的戶型受采光等影響，一般客戶不能接受，因此單層價(jià)差應(yīng)20~50元左右。（五）其他因素 除了上述三個(gè)方面的主要價(jià)差因素外，具體到每個(gè)戶型，其所處的通風(fēng)、采光、有無遮檔、戶型平面的優(yōu)劣等，都會影響到具體價(jià)格的修訂，此類因素導(dǎo)致的價(jià)格差異的級別宜保持在20～30元／M2之間機(jī)動把握。 綜合以上因素，本案工作組將另外制定詳細(xì)的房源報(bào)表，報(bào)請審批。第五部分 銷售運(yùn)營篇一、項(xiàng)目入市姿態(tài)基本格調(diào)：現(xiàn)代都市主義：文明、健康、和諧 項(xiàng)目入市姿態(tài)暨入市形象對“幸福尚城”整體的品牌弘揚(yáng)及推廣有著舉足輕重的意義。專業(yè)而系統(tǒng)的包裝手段的運(yùn)用，能夠讓目標(biāo)市場提前感受項(xiàng)目所傳達(dá)的獨(dú)特的都市文化人居生活方式的魅力，從而切實(shí)支撐并提升項(xiàng)目的價(jià)格定位。（一）項(xiàng)目基礎(chǔ)系統(tǒng)的包裝 在項(xiàng)目基礎(chǔ)系統(tǒng)的包裝上，建議項(xiàng)目的Logo以經(jīng)典、傳承的現(xiàn)代文化符號或現(xiàn)代人居符號作為標(biāo)識。 確立項(xiàng)目包裝系統(tǒng)的主體背景色調(diào)，建議選用能代表現(xiàn)代都市文化內(nèi)涵與格調(diào)的色彩，在各種形式的包裝物料上予以體現(xiàn)。 有關(guān)項(xiàng)目形象推廣的各項(xiàng)主題定位，也應(yīng)以各種醒目、精致的字體形式固定下來，通過系列現(xiàn)場包裝載體及廣告運(yùn)動媒介向外傳達(dá)。（二）項(xiàng)目應(yīng)用系統(tǒng)的包裝 項(xiàng)目應(yīng)用系統(tǒng)的包裝包括營銷通路包裝、賣場形象包裝、廣告VI導(dǎo)示系統(tǒng)包裝三個(gè)部分：營銷通路包裝 營銷通路包裝主要指引導(dǎo)客戶進(jìn)入營銷現(xiàn)場的路徑，其主要包括通路組織、地盤包裝。——通路組織 現(xiàn)場施工通路與銷售通路應(yīng)該完全分開，互不影響，便于客戶在舒暢的心情下參觀賣場及踏勘項(xiàng)目。所以，應(yīng)當(dāng)保證施工機(jī)械、物料由單獨(dú)的路口進(jìn)出，弱化因工地施工形象凌亂而產(chǎn)生的負(fù)面影響。——地盤包裝■工地圍墻 本項(xiàng)目和田街沿線圍墻，可以作為宣傳項(xiàng)目品牌形象最直接的展示窗口。擬將現(xiàn)代都市寫意生活的場景圖畫噴繪于圍墻之上，再配以大幅字體的廣告?zhèn)鞑タ谔?，局部特殊造型的Logo，來烘托出現(xiàn)場整體濃郁氛圍，并可通過加設(shè)燈光的處理，妝點(diǎn)夜間景致?！鲋魅肟诎b 提前豎立幸福尚城巨型風(fēng)水石，如有可能，在今年11月份以前先行完成主入口大門以的營造。賣場形象的包裝 售樓處內(nèi)用文化墻來渲染項(xiàng)目的現(xiàn)代都市簡約派風(fēng)格主題。——營銷中心室內(nèi)設(shè)計(jì) 營銷中心面積擬定在200M2左右，在設(shè)計(jì)風(fēng)格上，力求凸顯現(xiàn)代、時(shí)尚、簡約人文居家的風(fēng)格與特征。通過一系列文化設(shè)計(jì)元素的專業(yè)化整合以及包裝，全面呈現(xiàn)現(xiàn)代都市生活的多彩與多元?！龉δ芊植?整個(gè)營銷中心按看樓流程，分別設(shè)置如下區(qū)域： 模型展示區(qū)：項(xiàng)目整體模型1個(gè)、分戶模型共9個(gè)； 業(yè)管中心：接待臺背板，設(shè)電話、電腦接駁口，實(shí)行電腦化管理； 洽談區(qū)：包括洽談桌、洽談椅共10套，用于銷售人員與客戶洽談等活動； 音像放送區(qū)：用于組織營銷促進(jìn)活動和電視展示； 資料索取臺（架）：放置所有銷售用資料，位置要接近接待臺及售樓處入口，方便客戶與銷售人員自行取用； 簽約區(qū)：與洽談區(qū)相連，包括簽約桌、簽約椅，用于與客戶簽定認(rèn)購書、合同等法律文契； 銷售職能房：財(cái)務(wù)室、銷售辦公室及儲藏室。財(cái)務(wù)室面積范圍，設(shè)兩張辦公臺、接待沙發(fā)、資料柜、保險(xiǎn)柜，預(yù)留電腦、電話；銷售辦公室面積范圍，辦公臺、接待沙發(fā)、資料柜、復(fù)印機(jī)、小型會議區(qū)、電話接駁位；儲藏室面積范圍，設(shè)壁柜，儲放銷售資料； 員工更衣室：分設(shè)男女更衣室，設(shè)置在隱蔽部位，設(shè)壁掛式更衣柜；——營銷中心導(dǎo)示系統(tǒng) 主要包括銷售現(xiàn)場內(nèi)外用以標(biāo)識各區(qū)域及示范單位的標(biāo)識牌。其中專門設(shè)計(jì)制作：※室內(nèi)形象墻（上配主文案及配圖） ※室內(nèi)展板、看板（擬規(guī)劃成六部分文案）※室內(nèi)掛旗（配簡潔文案）※室內(nèi)懸幅（精美色調(diào)及文案配合）廣告VI導(dǎo)示系統(tǒng)的包裝——戶外廣告導(dǎo)示牌 在黃河路入口（與吐魯番路交匯）處、五一路到和田街交匯處，吐魯番路和和田街交匯處關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)，設(shè)計(jì)制作醒目美觀的廣告導(dǎo)示牌，尺寸可考慮58M，由此對慕名前來踏勘的人流起到有效指引及對項(xiàng)目形象長期推廣的綜合作用?！p面迎風(fēng)旗或噴繪昭示布 在沿吐魯番路、和田街、五一路路段，設(shè)置雙面迎風(fēng)旗或噴繪昭示布，以有效渲染地盤周邊的售盤氣氛?！笮蜅l幅、橫幅 在項(xiàng)目樓體上懸掛大型條幅或橫幅（具體尺寸需視彼時(shí)樓體高度而確定），昭示項(xiàng)目名稱，發(fā)布推盤信息，傳達(dá)居家理念，表述人文關(guān)懷。（此項(xiàng)在主體起來后使用）——升空氣球、氣囊拱門及花卉、地毯 在社區(qū)主入口處懸放2個(gè)彩色升空氣球，在營銷中心門口設(shè)置紅色氣囊拱門，并于進(jìn)入中心10米左右通路鋪設(shè)迎賓地毯，兩邊放置鮮艷的四季花籃、盆景植物。（此一現(xiàn)場點(diǎn)綴舉措主要針對公開發(fā)售期）——營銷中心門口 營銷中心門口設(shè)立體現(xiàn)公司司標(biāo)、營銷理念的精神堡壘，可設(shè)計(jì)制作成晝夜環(huán)狀燈箱形式。二、銷售前期準(zhǔn)備工作（一）銷售物料的準(zhǔn)備 銷售物料主要包括辦公事務(wù)系統(tǒng)、宣傳物料、交通工具包裝、禮品設(shè)計(jì)制作等。辦公事務(wù)系統(tǒng) 主要指現(xiàn)場銷售人員所使用的各類銷售用具，含名片、工作牌、信封、信箋、便箋紙、飲用水杯等。 另有各類銷售資料設(shè)計(jì)，包括檔案袋、手提資料袋、置業(yè)計(jì)劃單、認(rèn)購協(xié)議書等。 這些物品的設(shè)計(jì)應(yīng)繼續(xù)前述一貫的風(fēng)格，以突出表現(xiàn)現(xiàn)代都市文化人居訴求為第一主旨，與項(xiàng)目整體品牌形象推廣保持一致。 現(xiàn)場銷售人員服裝也以現(xiàn)代都市風(fēng)情服裝款式為主，配夏、秋兩季制服。宣傳物料■樓書主要展示項(xiàng)目基本情況，包括項(xiàng)目簡介、區(qū)域綜述、發(fā)展商背景、文化內(nèi)涵、形象推廣、景觀園林設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市政配套、智能化設(shè)施等?！鰬粜褪謨?建議戶型采用插頁的形式和樓書結(jié)合起來使用?！鯲CD項(xiàng)目介紹碟 用于在營銷中心播放，片長約15～20分鐘，整體介紹項(xiàng)目位置、社區(qū)規(guī)劃、建筑規(guī)劃、環(huán)境園藝、規(guī)劃特色以及綜合闡述新疆第一現(xiàn)代都市主義實(shí)用型戶型地產(chǎn)的定位、功能及內(nèi)涵，亦可制作成電子樓書在各展銷點(diǎn)派發(fā)。促銷禮品 相關(guān)系列促銷期派贈小禮品的制作籌備有助增強(qiáng)與意向客戶群體之間的互動關(guān)聯(lián)。（二）銷售人力隊(duì)伍的準(zhǔn)備 營銷中心現(xiàn)場擬安排8～10名專業(yè)地產(chǎn)銷售精英，另配10名左右的項(xiàng)目促銷員分往烏魯木齊、地州等各分銷點(diǎn)定期駐守。以此來組成方陣容齊整的專職坐銷及行銷團(tuán)隊(duì)。 其銷售人員遴選招募的原則除學(xué)歷、學(xué)識考量以外，應(yīng)更注重個(gè)人形象、儀容儀態(tài)、經(jīng)驗(yàn)談吐、應(yīng)變能力及良好的心理素質(zhì)。要以物色“實(shí)戰(zhàn)型”的銷售專才為最重要的參照依據(jù)。（三）銷售培訓(xùn)計(jì)劃整體專業(yè)化、系統(tǒng)化的銷售培訓(xùn)將囊括以下內(nèi)容：地產(chǎn)專業(yè)知識、法律法規(guī)的熟知了解；現(xiàn)場《百問百答》的深度演練；現(xiàn)場接待接聽、跟蹤拜訪演示；人員階段性考慮擇優(yōu)上崗；三、銷售階段及進(jìn)度控制（一）銷售