【正文】 品現(xiàn)狀分析之 戶型市場判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)內(nèi)各主要樓盤戶型及銷售情況統(tǒng)計分析項 目 半 島 一號 尚城世家 麗 江花園 熊貓國 際 菩堤園 都市廣 場 廣 場 明珠單 價聯(lián) 排 5300疊加 4300平 層 32003300二房 3300三房 /四房 36003400~3500 3150 3200 3300主力戶 型二房 /三房 /五房 三房 /四房二房 /三房 /四房 三房 /四房三房 /四房 一房 /二房 二房 /三房營銷活 動一次性付款97折、按揭99折 優(yōu) 惠，春 節(jié)長 跑開 盤一次性付款98折、按揭99折 優(yōu) 惠認 籌送5000VIP卡 / 開 盤開 盤 9 99折在 讓 2個點成交客 戶來源65%深圳客戶 35%本地客 戶70%深圳客 戶 、25%本地客 戶60%本地客戶30％本地65％深圳5％周 邊工廠二期50%深圳客70%本地客戶 、 20%深圳客 戶 、10%其他客戶35%深圳客戶 ， 60%本地客 戶 、5%其他客戶總 體銷 售率類別 墅100%洋房 100%約 85% 約 82% 約 85% 約 90% 約 85% 約 90%市場判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)內(nèi)各主要樓盤客戶域來分析項 目 成交客 戶 比例半 島 1號 深圳客 60%，本地客 30%，其他 10%棕 櫚島 50%是香港客 戶 ， 20%是當?shù)?辦 廠的臺灣客 戶 ，30%為 深圳與惠陽本地客 戶 。石化城 10年內(nèi)產(chǎn)生產(chǎn)值效益： 360億（殼牌直接投資） 20 ＝ 7200億億216。市場判研 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析區(qū)域經(jīng)濟未來發(fā)展將進入超高速發(fā)展階段，城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效應迅速顯現(xiàn)。216。中海殼牌已于今年 4月份點火投產(chǎn)，屆時帶動的經(jīng)濟效益將會超過 6000億元216。市場判研 宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟PART II　宏觀調(diào)控下的區(qū)域市場→ 宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟→ 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展動向分析→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展望市場判研 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析　大亞灣近年來經(jīng)濟快速發(fā)展，人均 GDP增速位居全省前列指 標 名稱 本年 實績 （ 19月） 累 計 比去年同期增減（％）地區(qū)生 產(chǎn)總值 706209 第一 產(chǎn)業(yè) 17491 第二 產(chǎn)業(yè) 500038 ＃工 業(yè) 466070 第三 產(chǎn)業(yè) 188680 大亞灣區(qū) 2023年 19月份經(jīng)濟運行總體情況2023年前三季度，得益于大亞灣區(qū)內(nèi)招商成果的逐步實現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟巨大的效應初現(xiàn)端倪，工業(yè)產(chǎn)值比去年同期增長 ，區(qū)域總產(chǎn)值比去年同期增長 85%,大大高于廣東其它區(qū)域?！　　　≡诨葜?，土地可以轉(zhuǎn)手，不受三年之限　　在惠州，報建條件很機動，戶型、容積率、公建比不受約束　　在惠州，甚至于報建費都可以商量　　　　在惠州，可以大面積建別墅 。2023年 8月，各地地方政府陸續(xù)出臺 “ 國六條 ” 實施細則中原觀點：國家出臺任何政策，都不可能是為了打壓房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是調(diào)節(jié)市場的良性發(fā)展，不能任其自發(fā)發(fā)展。市場判研 宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟近年來，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，區(qū)域泡沫若隱若現(xiàn)，國家重拳組合出擊，欲平抑地產(chǎn)市場 現(xiàn)象一：全國重要經(jīng)濟城市房價呈兩位數(shù)增長，房價收入比大幅提高。 因而雖然本項目周邊規(guī)劃有虎頭山公園，市政廣場及金融、商業(yè)等公建配套，但預期實現(xiàn)時長及可能性卻不能預料，如在本項目開發(fā)期間不能實現(xiàn)，周邊規(guī)劃利好因素不能對本項目的開發(fā)起較好的促動作用。目前項目周邊主干路網(wǎng)已修、改完成，管委會、財政局、地稅局等機關已遷入辦公，是未來大亞灣 CBD、CLD雙核地帶。 2023年后經(jīng)濟重新進入快速發(fā)展階段。2023年　深圳福田　皇庭世紀　 5300元 /平米入市2023年　深圳福田　均價　　　 12023元 /平米　　　　關外龍崗　 7500元 /平米　寶安欲破 10000元 /平米同年 11月　　 深圳　被列居中國 “十大最冷漠的城市 ”第 2位！深圳，城市財富的主要創(chuàng)造者正在被 “冷漠 ”……引子二：社會精英需要社會的關懷 城市布魯斯城市布魯斯站在城市的高度，　　　　　慰藉城市經(jīng)濟締造者：精 英 ，你 好！城市布魯斯前期策劃提案精英精英　你好！　你好！174。他們有定期交往、人員固定的社交圈。所謂的中產(chǎn)階級指的是這樣一個群體：有穩(wěn)定的收入，有能力購買（或通過分期付款的方式貸款）自己的公寓和汽車，而且有可以自由支配的錢花在定期的旅游、休閑或教育的投資上。 人們習慣用 “精英 ”來稱呼這部份中產(chǎn)階層：他們大多是年齡在 25～ 45歲、受過高等教育、有一定的社會地位、事業(yè)小有成就。實際上，他們過上了普通工薪階層不能企及的生活?！?蘇達實業(yè)大亞灣項目地塊前期策劃提案謹呈：惠州市蘇達實業(yè)有限公司策劃脈絡導示經(jīng)濟分析產(chǎn)品建議開發(fā)策略市場判研項目簡析分析定位推廣策略PART I　城市布魯斯項目簡析→ 開發(fā)背景簡析→ 項目地塊簡介項目簡析 開發(fā)背景簡析背景一：深圳房價飛漲，可開發(fā)用地不足 200平方公里， “大深圳 ”同城生活圈呼之欲出定基指數(shù)：1997年=100 可支配收入 定基指數(shù)住宅銷售價格定基指數(shù)（深圳： 2023年房價收入比高達 12： 1）深圳商品住宅價格近兩年的上漲遠遠高于同期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長速度，消耗了前 9年的收入增長空間。2023年惠陽生產(chǎn)總值 ， 經(jīng)濟增長率 ％， 人均 GDP2957美元 ；發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展 階段 平穩(wěn)發(fā)展 階段 減緩發(fā)展 階段人均 GDP（美元） 0～ 800 800～ 4000 4000～ 8000 8000以上需求特征 生存需求 生存、改善需求 改善需求 為主 改善需求 為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)業(yè)狀況小于 4% 萎縮45% 停滯58% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 快速發(fā)展項目簡析 開發(fā)背景簡析背景三：品牌地產(chǎn)商規(guī)模開發(fā)、地產(chǎn)漸顯生機，大亞灣中心區(qū)，眾勢優(yōu)聚，催生新地產(chǎn)經(jīng)濟?？傉嫉? 6萬平米周邊配套尚不成熟，當?shù)卣?guī)劃執(zhí)行力度不足，規(guī)劃利好，當前利空。　　總體來說，本項目地塊周邊配套尚不成熟，規(guī)劃利好，當前利空?，F(xiàn)象二：大陸富布斯排行前 10名，六位從事房地產(chǎn)行業(yè)。地產(chǎn)一級區(qū)域主導城市 — 深圳近年來，樓市狂顛，關內(nèi)無地可用，關外欲破萬！　特區(qū)內(nèi)土地供應停止，房價居高不下；元月 6日，金地名津開盤，均價 15000元 /平米，關外寶安房價欲破萬元，深圳地產(chǎn)狂顛?！　?2023年，中國政府提出建設 “和諧社會 ”的目標，而作為 “和諧社會 ”中不安諧的因素 房價飛漲，富裕人群反復投資地產(chǎn)，很大一部分后來者卻無力承受房價之痛，安居樂業(yè)向來是安邦之道，不以安居，可以樂業(yè)，從這個層面上來說，國家勢必會出臺相應的政策，讓房地產(chǎn)市場熱浪溫和下來，無論是限價拍賣，還是投放經(jīng)濟適用房、廉租房等，都只不過是不同的手段應用，只要房價過快增長，各種宏觀調(diào)控措施都有可能繼續(xù)走出來，走下去。預計未來 5到 10年內(nèi)，大亞灣的石化產(chǎn)業(yè)將投入 1000～ 1500億元216。石化城下游產(chǎn)業(yè)近 500家企業(yè)。城市人口持續(xù)增加，而流動人口呈下降趨勢，說明，越來越大比例的外來者，在大亞灣定居下來，從而形成城市人口經(jīng)濟的貢獻者。廣東省社科院經(jīng)研究表明，發(fā)達國家投資乘數(shù)為 50，珠三角地區(qū)為為20?；蓐枺髞啚硡^(qū)域大盤涌動，品牌發(fā)展商攜優(yōu)勢資源批量造城！惠陽＆大亞灣市場判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域房價近幾年來房價曲折前行，目前受利好因素影響，呈良好發(fā)展勢頭惠州近幾年房地產(chǎn)價格走勢分析（數(shù)據(jù)來源，市統(tǒng)計局）　　區(qū)域地產(chǎn)在 03年進入低谷，但自 2023年起，房地產(chǎn)業(yè)迅速回暖， 0406年，以年均約 10%的價格幅度回升， 06年平均價格達到 3000元 /平米，但目前與周邊的深圳、東莞房價具有巨大的差距，隨著 “大深圳 ”共同生活圈的形成，惠州房地產(chǎn)業(yè)將呈持續(xù)上升的良好發(fā)展勢頭。市場判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析之 建筑形態(tài)、風格半 島 1號 TOWNHOUSE、多 層 、別 墅棕 櫚島 別 墅、小高 層東 方新城 獨 棟別 墅、多 層 和小高 層中 銘 豪園 小高 層瑞景居 小高 層錦 江國 際 花園高 層中區(qū) 華 府 小高 層都市廣 場 高 層廣 場 明珠 高 層尚城世家 小高 層半 島 1號 西班牙建筑 風 格棕 櫚島 泰式建筑 風 格東 方新城 美式建筑 風 格中 銘 豪園 現(xiàn) 代建筑 風 格瑞景居 現(xiàn) 代建筑 風 格錦 江國 際 花園 現(xiàn) 代建筑 風 格中區(qū) 華 府 現(xiàn) 代建筑 風 格尚城世家 現(xiàn) 代建筑 風 格麗 江花園 目前區(qū)內(nèi)中檔產(chǎn)品以現(xiàn)代風格的小高層為主，并獲得市場的認可，中小項目可以借鑒。 約 20% 　 　90144M2市場判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀惠陽－大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)階段除價格低廉外，與鵬城尚有較大區(qū)隔，有較大的提升空間中小樓盤缺乏個性，形象訴求過于生硬，缺少生活內(nèi)涵。作為深圳的一級輻射區(qū)域，區(qū)域之間產(chǎn)品一體化是大勢所趨，未來創(chuàng)新型產(chǎn)品加速內(nèi)遷。惠陽－大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)市場展望：大勢利好，但需防調(diào)控引發(fā)的限制性PART III　城市布魯斯分析定位→ 項目屬性分析 → 項目客戶定位→ 物業(yè)產(chǎn)品定位→ 項目形象定位→ 項目市場定位→ 項目命名建議項目地塊四至八方現(xiàn)狀。區(qū)內(nèi)具有豐富的海岸線，隨著大亞灣石化區(qū)的投產(chǎn)及下游產(chǎn)業(yè)的帶動，區(qū)位優(yōu)勢進一步凸現(xiàn)。開發(fā)商 地塊地址 地塊占地 開發(fā)狀態(tài)　新天地產(chǎn)　 休育館北側(cè) 40500平米 前期規(guī)劃階段東方廣場 澳頭中心區(qū) 6000平米 改造項目珠江投資 大亞灣西區(qū) 610000平米 規(guī)劃設計階段中聯(lián)燦邦 虎頭山北側(cè) 167000平米 前期規(guī)劃階段中聯(lián)實業(yè) 虎頭山腳下 70578平米 前期規(guī)劃階段南海新城 大亞灣中心北區(qū) 92023平米 規(guī)劃設計階段項目周邊競爭市場分析分析定位 項目屬性分析　 　周邊各潛在競爭項目規(guī)劃情況。交通優(yōu)勢：區(qū)內(nèi)道路基本形成，區(qū)間規(guī)劃利好。SO戰(zhàn)略利用項目優(yōu)勢，因勢利導，樹立中心物業(yè)形象。找準階段性客戶，以未來利好規(guī)避現(xiàn)時利空。W