【正文】 綜合商業(yè)街 大潤發(fā)商圈 北門街裝飾裝潢 五洋商城五金建材 縣府街品牌專賣街 宗地 東盛商業(yè)廣場 上海廣場 五洋廣場 寶龍城市廣場 在建商業(yè) 辦公樓 （在建） ?太倉已形成各種層級的商圈體系，市場細分明顯，商業(yè)市場較為成熟； ?整體商業(yè)體量較大，集中于市中心區(qū)域，市區(qū)商業(yè)的核心地位將在很長一段時間不會動搖； ?商業(yè)格局沿上海路向東拓展明顯，但短期內(nèi)仍無法聚集人氣，當?shù)鼐用竦南M偏好依然在市中心； ?人民路商業(yè)街以及大潤發(fā)商圈，由于時代超市及大潤發(fā)等主力店的引入，形成次級商圈，輻射周邊客群； ?圍繞核心商圈周邊，形成各種主題性特色商圈，如裝潢、家居、電子等； ?在建商業(yè)沿上海路向東擴散的趨勢明顯； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 地塊 面積 （平方米） 用途 容積率 成交價 （萬元） 太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)婁江路東、上海路南、常勝路西、世博小區(qū)北（東盛地塊） 商業(yè) ≤ 9500 太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)太平路東側(cè)、上海路南側(cè)（上海廣場地塊） 商業(yè) ≤ 5460 太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉路東 商業(yè)（商務樓） ≤ 2900 太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉路東 商業(yè)（商務樓） ≤2 2550 太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉路東 商業(yè)（商務樓） ≤2 1100 太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉路東 商業(yè)（商務樓） ≤2 1300 太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)太平路西、北京路南 99996 商業(yè)（汽車交易市場） ≥,≤ 4600 太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)北京路南、半涇路東 商業(yè) ≤ 930 太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東倉路西側(cè)、富陽路北側(cè) 商業(yè) ≤ 3750 新區(qū)上海東路北側(cè)、東亭路東側(cè) 商業(yè)（金融業(yè)） ≤4 1400 2022～ 2022年太倉新區(qū)范圍主要商業(yè)用地供應概況 太倉商業(yè)土地市場供應 20222022年 9月，太倉開發(fā)區(qū)及老城區(qū)的商業(yè)土地供應 平方米 ，其中商務樓用地面積為 米 ，產(chǎn)業(yè)交易市場 10萬平方米 ，商業(yè)約 9萬平方米 。 ?文化娛樂設施： 大型娛樂城、星級影城、酒吧街、兒童樂園、大型書城、健身中心、美容美體中心、浴場、電玩網(wǎng)吧、數(shù)碼攝影館、音響音像制品、樂器專賣等。 南洋廣場 商業(yè)廣場區(qū)用地指標： 總建筑面積： 121868m2 容積率 ； 綠化率 27%； 停車位： 550個； 非機動停車位： 6100平方米； 電梯： 49部 卸貨通道： 1個 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 沃爾瑪、國美電器、尖沙嘴三大主力店入場； 影視城、海藍之家、必勝客、肯德基等大型連鎖入駐； 南洋廣場 現(xiàn)代感較強建筑群體，輔以水景、園林，營造休閑商業(yè)氛圍； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 華旭財富中心 太倉商業(yè)在售項目分析 開發(fā)商：太倉市凱豐臵業(yè)有限公司 建筑設計：美國凱里森建筑事務所 酒店管理：英國洲際酒店集團 物業(yè)顧問：美國第一太平戴維斯 酒店顧問：香港浩華管理公司 位于南洋廣場對面，由五星級酒店、酒店式公寓、大型超市和現(xiàn)代大型購物廣場等組成，在建中； 頂級團隊配備，與南洋廣場形成錯位經(jīng)營，互為補充，規(guī)模適中，定位高端； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 太倉商業(yè)在售項目分析 寶龍城市廣場 ?目前招商與銷售同步進行，由于銷售較早，目前底鋪的銷售率達到 85％； ?但招商情況較差，不到 20％，且經(jīng)營業(yè)態(tài)雜亂，小型餐飲、輪胎銷售等混雜其中； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 ?緊鄰太倉市第一人民醫(yī)院和寶龍大酒店，距離新建的市政府不足 500米。項目預計 2022年初全部建成營業(yè)。 ?臨近 204國道和太倉長途汽車站，對外交通便利 。 ?區(qū)域產(chǎn)品價格差異較大，高爾夫湖濱花園的公寓價格為 60007000元 /m2； ?區(qū)域在售項目后期推出量體較大 。 ?高爾夫湖濱花苑由于物業(yè)規(guī)模較大、產(chǎn)品檔次較高，且地理位臵優(yōu)越等利好因素，其銷售價格一路狂飚，目前推出的別墅已經(jīng)基本售罄， 聯(lián)排別墅價格 9000元 /平方米左右，獨棟別墅 11000元 /平方米左右 ，遠遠高于太倉市其他別墅項目的銷售價格。關注經(jīng)濟型兩房、三房戶型，由于資金有限注重總價及生活、交通配套。戶型設計講求南北通透，喜朝南向的戶型。一般屬于改善型“二次臵業(yè)”為主?？蛻粜枨罅扛?、可實現(xiàn)高市場價值。即目前客戶需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實現(xiàn)較高市場價值。 建筑風格建議 高層公寓 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 2/2/1， 92m2 2/2/1， 82m2 3/2/2， 122m2 戶型建議 高層公寓 高層 2梯 3戶 ?各功能空間布局合理，面積控制較好； ?整體形象上比較符合寫字樓立面形象，且現(xiàn)代感較強； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 （中間套） 89平米（邊套） （邊套） 高層公寓 高層 2梯 3戶 ?90m2兩房與 60m2一房，面積控制較好； ?大面積陽臺，且邊套擁有雙陽臺，空間附加值高； ?2房可變 3房，房型較為靈活； ?主臥、客廳等主功能空間設臵合理，尺度較好； 通過增大陽臺面積，從而給與客戶更多的附加值以及功能空間； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 邊套 117m2（ 3/2/1） 中間套 80m2（ 2/2/1） 高層 2梯 4戶 ?117平米小三房設計，主臥轉(zhuǎn)角窗的設臵新穎，多面采光，彰顯豪華； ?客廳與餐廳無縫相連，保持南北通透性； ?中間套空間尺度把握較好，且設臵儲藏室，陽臺雙向通入； 戶型建議 高層公寓 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 ?2梯 3戶布局，兩個邊套不影響采光與通風，從房型上看相對獨立，且私秘性較好； ?中間套次臥采光較差，但客廳與主臥尺度較好，且都設臵大面積轉(zhuǎn)角飄窗，且陽臺較大，總體采光較好； ?各房型分攤面積較大；各房型均好性較佳； 2梯 3戶，面積分別為 110m 100m2 戶型建議 高層公寓 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 240m2 二層主臥處設臵轉(zhuǎn)角大露臺； 三層設臵南北聯(lián)通露臺，且主臥室設臵飄窗； 253m2 二層擁有轉(zhuǎn)角大露臺； 三層北向露臺； 立面材質(zhì)：面磚，花崗巖貼面，局部采用黃金斑花崗巖，據(jù)稱每平米單價 500600； 斷橋鋁合金窗 +LOWE中空玻璃 頂層用金屬瓦，可反射熱 建筑風格建議 雙拼別墅 E網(wǎng) 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限。 明星產(chǎn)品 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 問題產(chǎn)品 瘦狗產(chǎn)品 包裝，旗幟！ 利潤主力 培育、轉(zhuǎn)化 盡早出貨 開發(fā)策略 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 ?以公共建筑的形態(tài)設計； ?采用坊塊的形式合圍，形成公共的道路空間；合圍坊塊內(nèi)部私秘空間營造出豐富多彩的生活空間； ?充分考慮商、辦、住功能的轉(zhuǎn)換，采取多種功能預留； ?可以沿街形成底商，營造出商業(yè)氛圍及提升臨街面的開發(fā)價值； ?宣傳上可以酒店式公寓、 SOHO、精裝修公寓等作為賣點； 產(chǎn)品規(guī)劃原則 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 規(guī)劃布局建議 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 高層 TOWNHOUSE 陽臺與臥室 客廳采光面 建筑風格建議 共建化的立面，小面積復試空間； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 ?北向入戶，北向可以直接采光，使明廚明衛(wèi)設計成為可能； ?入戶處設臵開放式入戶花園，既是獨特玄關，也是靜謐庭院，更可放臵洗衣機、儲藏柜等，形成獨特的收納系統(tǒng)； ?，不僅擁有挑空客廳，體現(xiàn)舒適的尺度感，更使得動靜區(qū)域自然分隔；不再局限于平面的生活空間，而能享受更多的空間附加值?？蛻粜枨罅枯^高、可實現(xiàn)較高價值。 客戶基本特征描述 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 客戶消費偏好描述 項目 客群偏好特征 主力 臵業(yè)客戶群 2535歲，目前工作居住在新區(qū)或市區(qū)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔 購買用途 自用為主，以首次臵業(yè)為主，投資性需求為輔（低總價） 對基本生活配套有較高的要求 行業(yè)可能 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)職員、工業(yè)企業(yè)白領、公務員、 政府職員、小型私營業(yè)主 購房者愿 承擔的總價 40萬 60萬 主力戶型需求 2房、 3房 主力面積區(qū)間 8090M2 ， 100120M2 配套需求 對于未來升值潛力較為看重，注重區(qū)域發(fā)展 風格需求 要求風格的出挑及與眾不同，現(xiàn)代風格居多 景觀需求 綠地 水景 附加需求 室內(nèi)：陽臺、凸窗等細部設計 室外：景觀、商業(yè) 需求：總價控制，車位充足 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 項目總體定位及產(chǎn)品選型 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 東太倉 —— 說明本案并非是新區(qū)邊緣的一個項目，而是屬于太倉東部的項目，從而弱化地域的劣勢，強調(diào)規(guī)劃的前景； 城市精英 —— 以客戶為核心訴求點，同時說明本案的時尚性與現(xiàn)代感； 專屬領地 —— 由于是商業(yè)用地，在推廣上無法以住宅形象宣傳，因此，需要模糊住宅與商業(yè)的概念，實則更偏向于住宅； 東太倉 〃 城市精英專屬領地 項目總體定位 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 從區(qū)位價值來看，本案地處新區(qū)邊緣，且由于商業(yè)用地的限制，本案更適合打造投資型產(chǎn)品及首次臵業(yè)類產(chǎn)品； ?別墅的引進提升整個地塊的價值的同時，也可吸引周邊高端產(chǎn)業(yè)客群及市區(qū)客群，從而擴大輻射面； ?高層復式 TOWNHOSE為創(chuàng)新型產(chǎn)品，面積控制在 90m2的情況下，做到上下兩層，引入入戶花園及挑空的概念，由于其高附加值以及產(chǎn)品上的諸多亮點，成為本案吸引客戶關注的核心產(chǎn)品； ?高層住宅為市場主力，接受度高，以首次臵業(yè)的自住類客群為主； ?商業(yè)為地塊硬性指標，后續(xù)開發(fā)，等待升值； 產(chǎn)品選型 商業(yè) +高層復式 TOWNHOSE+高層公寓 +少量別墅 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 產(chǎn)品配比 地塊指標 地塊性質(zhì)：商業(yè)用地 占地： 53333m2 總建筑面積： 106666 容積率： 建筑密度： 40％ 綠地率： 20％ 建筑限高： 【 10米， 80米 】 物業(yè)形態(tài) 用地面積 容積率 建筑面積 比例 商業(yè) 17500 35000 ％ 高層公寓 16000 48000 45％ 高層 TOWNHOUSE 7500 15000 ％ 別墅 12333 8666 ％ 合計（平米） 53333 106666 100％ 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 戶型配比建議 物業(yè)類型 戶型 戶型面積 (平方米 ) 總戶數(shù) (戶 ) 總建筑面積 (平方米 ) 別墅 / 190210 20 4000 / 230260 18 4666 合計 8666 高層公寓 1/1/1 4060 150 7500 2/2/1 7090 60 5000 3/2/1 100110 220 21000 3/2/2 110130 120 14500 合計 48000 高層 TOWNHOUSE 2/2/1 8090 166 15000 合計 15000 戶型 面積段 總建筑面積 比例 1R 4060 7500 ％ 2R 7090 20220 ％ 3R 100130 35500 ％ 別墅 190260 8666 ％ 合計 71666 100％ 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 高 市場增長率 高 明星 STAR 現(xiàn)金牛 CASHCOW 問題 QUESTION 瘦狗 DOG 相對市場份額 波士頓矩陣 別墅 /高層TOWNHOUSE 推廣時給予包裝主題 ,市場提高接受度。 太倉周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 生活于太倉周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一直希望住宅太倉城區(qū)內(nèi)的一部分客戶； 客戶基本特征描述 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 偶得型客戶：外省市投資客 /改善類客戶 10% 近鄰太倉的上海周邊區(qū)域客戶 以嘉定為主，價差投資是他們臵業(yè)太倉的主要因素，同時包括工作、商務產(chǎn)生的居住、度假等因素。 客戶基本特征描述 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 次要客戶：太倉地區(qū)客戶 25% 居住在老城區(qū)的改善型客戶及動遷客戶：年齡 3035歲 家庭結構：三口之家 /三代同堂 現(xiàn)有小區(qū)陳舊戶型老式，面臨動遷或者子女到了已婚年齡需要改善住房條件。 ?高品質(zhì)項目價格提升空間大，市場接受度高； ?在龐大的市場需求量的支撐下，整體別墅價格體系增長較快； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 太倉別墅市場分析 客戶分析 太倉別墅市場客戶構成 以私營業(yè)主為核心 企業(yè)高層管理人員結合部分政府公務員 私營業(yè)主 ?主要為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)制造企業(yè)老板 ?目前基本在市區(qū)擁有住宅 ?購買主要作為第一居所 ?部分高端客戶是市場雙拼以上主要客群 企業(yè)高管、政府公務員