精品文案-范德楊行20xx年南京幕府路星河廣場營銷提案-資料下載頁
2025-01-21 19:54本頁面
【正文】 出項(xiàng)目“跨界”的個性特征，比如馬桶形狀的椅子，帶牙齒的坐便器。 樣板房示意 公共部位 磁卡門禁系統(tǒng)、停車場門禁系統(tǒng) 需要注意的是由于商場人流與住戶同用一停車場，建議在停車場到服務(wù)式公寓的地下電梯廳設(shè)置磁卡式門禁系統(tǒng)。 室內(nèi)部分 ?可視對講門禁系統(tǒng) ?室內(nèi)智能化控制開關(guān) ?廚房設(shè)置智能多媒體終端，可實(shí)現(xiàn)有線電視、 DVD、可視對講、廣播等多功能 智能化建議 引入國際知名酒店管理公司或服務(wù)式公寓管理公司作為物業(yè)顧問，創(chuàng)立南京商務(wù)人士的高檔辦公 、 居住所。融合商務(wù)、居住及高級酒店管理的特色，吸納海內(nèi)外的精英人士，提高整個項(xiàng)目的品質(zhì)，逐步實(shí)現(xiàn)由國內(nèi)客戶向海外客戶轉(zhuǎn)型的過程，成為下關(guān)地區(qū)最高檔的商務(wù)綜合體，提高整個項(xiàng)目的含金量。 建議選擇物業(yè)：瑪里奧特酒店管理集團(tuán)（萬豪行政公寓） 雅詩閣酒店管理集團(tuán)（雅詩閣、盛捷服務(wù)式公寓） 仲量聯(lián)行、高力物業(yè)等國際物業(yè)管理公司 建議物業(yè)管理費(fèi)： 1— 2元 /月 /平方米（參考金域中央標(biāo)準(zhǔn)） 物業(yè)管理建議 基礎(chǔ)服務(wù)： ?家政服務(wù)（包括室內(nèi)清潔、干濕洗衣、電話接聽等） ?商務(wù)服務(wù)（包括商務(wù)中心服務(wù)，會議室租賃等） ?安全服務(wù)（ 24小時服務(wù)， 24小時保安等） ?交通服務(wù)（機(jī)場接送、出租車預(yù)定、停車設(shè)施等） 個性化量身定做的服務(wù)： ?針對每一個商務(wù)人士的不同需求量身定做的，最主要的是讓租客感覺到賓至如歸的感覺。營造溫馨的居家辦公氛圍。 服務(wù)建議 考慮到本項(xiàng)目商業(yè)的經(jīng)營面積與其社區(qū)配套的定位 ,我們在 表格中羅列了后期較為可行的經(jīng)營業(yè)態(tài) ,從前瞻性考慮 ,多數(shù)業(yè)態(tài)適合本項(xiàng)目 . 分類 主要內(nèi)容 購物 服飾精品店、文體用品、超市等 餐飲 快餐店、風(fēng)味小吃、咖啡館、茶社、酒樓等 康樂 娛樂休閑 棋牌室、桌球室、電子游戲、麻將室等 體育健身 健身房、美容美體、兒童益智等 醫(yī)療保健 按摩、足療、醫(yī)療診所等 辦公 銀行、影印室等 其他 攝影、社區(qū)服務(wù)等 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 設(shè)置標(biāo)志性導(dǎo)視非常重要 ,這本身就是最大最好的廣告 . 底層沿街商業(yè) ,強(qiáng)調(diào)休閑氛圍 ,充分參與外界 . 商業(yè)街景建議 銷售策略 品牌樹立期 品牌持續(xù)期，開盤持續(xù)熱銷，訴求產(chǎn)品的魅力 入市前期準(zhǔn)備、品牌推廣 10年 5月 1次開盤 10年 10月 品牌深化期 現(xiàn)場售樓處公開 10年 7月 現(xiàn)場示范區(qū)、會所、樣板房公開 10年 9月 2次開盤 11年 1月 3次開盤 11年 5月 以總圖標(biāo)示為準(zhǔn)，可售小戶型房源 381套，一年銷售周期，力爭實(shí)現(xiàn) 80%的去化率 強(qiáng)銷期 蓄水期 尾盤期 項(xiàng)目前期產(chǎn)品規(guī)劃，形象導(dǎo)入展示 產(chǎn)品價值、居住模式、社區(qū)品牌聯(lián)想 推案節(jié)奏 1次開盤 :A、 C樓 ,含 2022㎡ 商業(yè)和 68套小戶型 (全部為挑高 )。 2次開盤 : B樓 ,含 3000 ㎡ 商業(yè)和142套小戶型 (全部為挑高 )。 3次開盤 : D樓 ,含 2022 ㎡ 商業(yè)和171套小戶型 (其中挑高的有 84套 ) 推案示意 選取萬科紅館、萬達(dá)廣場東坊、金域中央與本案比較 比較項(xiàng)目 參考權(quán)重 A萬科紅館 B萬達(dá)東坊 C金域中央 擬合度 系數(shù) 擬合度 系數(shù) 擬合度 系數(shù) 區(qū)位因素 地段 30% 1 周邊環(huán)境 10% 1 交通便利 5% 1 景觀 5% 1 產(chǎn)品因素 內(nèi)外裝修 5% 硬件設(shè)施 5% 會所配套 5% 1 1 管理服務(wù) 經(jīng)營管理公司 25% 1 項(xiàng)目知名度 10% 綜合系數(shù) 100% 價格策略 LOFT 根據(jù)比較項(xiàng)目與本案競爭關(guān)系的強(qiáng)弱設(shè)置權(quán)重，后將各比較對象的市場價格（折扣后銷售均價）經(jīng)比較系數(shù)修正后得出參考定價： 參考對象 銷售均價 修正系數(shù) 修正價格 項(xiàng)目權(quán)重 權(quán)重價格 當(dāng)期擬合價 格 A 14000 9380 30% 2814 11166 B 12022 7260 20% 1452 C 15000 13800 50% 6900 考慮項(xiàng)目預(yù)售時尚未正式入市 ,市場口碑度不高 ,且軌道交通尚未開通 ,同時預(yù)留給客戶一些增值空間 ,因此，本項(xiàng)目目前能實(shí)現(xiàn)的小戶型毛坯均價為 11000元 /平方米左右。 選取幕府佳園、萬達(dá)廣場東坊、金域中央與本案比較 比較項(xiàng)目 參考權(quán)重 A幕府佳園 B萬達(dá)東坊 C金域中央 擬合度 系數(shù) 擬合度 系數(shù) 擬合度 系數(shù) 區(qū)位因素 地段 30% 1 1 周邊環(huán)境 10% 1 1 交通便利 5% 1 1 景觀 5% 1 產(chǎn)品因素 內(nèi)外裝修 5% 硬件設(shè)施 5% 會所配套 5% 1 管理服務(wù) 經(jīng)營管理公司 25% 1 項(xiàng)目知名度 10% 綜合系數(shù) 100% 商鋪價格定位 根據(jù)比較項(xiàng)目與本案競爭關(guān)系的強(qiáng)弱設(shè)置權(quán)重，后將各比較對象的市場價格（折扣后銷售均價）經(jīng)比較系數(shù)修正后得出參考定價： 參考對象 銷售均價 修正系數(shù) 修正價格 項(xiàng)目權(quán)重 權(quán)重價格 當(dāng)期擬合價 格 A 10000 11400 20% 2280 16345 B 25000 15125 20% 3025 C 20220 18400 60% 11040 考慮項(xiàng)目預(yù)售時尚未正式營業(yè) ,市場口碑度不高 ,且軌道交通尚未開通 ,同時預(yù)留給客戶一些盈利空間 ,因此，本項(xiàng)目目前能實(shí)現(xiàn)的商鋪毛坯均價為 16000 元 /平方米左右。 注： 當(dāng)然，后期不排除由于市場因素，造成價格理性波動。 問題與討論時間
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