【正文】 形象定位 營銷推廣 關(guān)于中原 市場分析 12022房價的房子給人的印象是怎樣的 ? 客戶屬性 投資客：精明、傭有財富、目光睿智、出手果斷、看中新中心發(fā)展 自住或使用客：事業(yè)處于上升階段、對未來充滿信心、有主見、有理想、年輕、個性、有責(zé)任感、賦有挑戰(zhàn)性 區(qū)域?qū)傩? 國際花園城市中心的中心 行政文化的中心 數(shù)碼中心 商務(wù)人士往來中心 現(xiàn)代生活方式中心 睿智高薪人群聚集中心 形象基礎(chǔ) 產(chǎn)品屬性 投資物業(yè) 商業(yè)與住宅綜合 科技應(yīng)用 生態(tài)公寓 酒店式服務(wù) 多功能商務(wù)會所 形象闡述 睿智生活 財富 CBD 睿智 財富 形象延展 駕 御 睿 智 生 活 和 財 富 CBD， 你能 ！ 真正的 CBD樂活 CBD前沿，商務(wù)行空 用世界的方式在 CBD中樂活 項目案名 森特 〃 國際 命名詮釋 : ? 森特：英文 center的音譯，表示城市中央； ? 國際：目標(biāo)客戶對真正中央生活的一種向往，激發(fā)目標(biāo)客戶的內(nèi)心共鳴； ? 森特 〃 國際 是中央生活和商務(wù)形態(tài)的綜合體現(xiàn)； ? 以永遠(yuǎn)高于競爭者的姿態(tài)定位為中心區(qū)的投資住宅。 森特國際商務(wù)會館 備用： 都匯中心 麗城中央 白玉蘭都 宏觀經(jīng)濟和房地 產(chǎn) 概 況 項目分析 物業(yè)發(fā)展建議 客戶定位 價格定位 形象定位 營銷推廣 市場分析 12022的房價的怎樣賣 ? 市場營銷推廣調(diào)查 項目 營銷推廣情況 都市陽光 ?項目體量較小，短信成為主要推廣手段； ?包裝：樓體、燈桿旗引導(dǎo)； ?活動：開盤小型活動。 曼哈頓廣場 ?營銷推廣力度大，短信、報紙、網(wǎng)絡(luò)等頻繁轟炸； ?包裝：樓盤位置優(yōu)越，樓體昭示性強； ?活動：認(rèn)籌、開盤、酒會等活動不斷。 未來世界 二期 ?營銷推廣保守，主要以短信手法宣傳； ?包裝：樓體包裝為主； ?活動：認(rèn)籌、開盤活動 尚書苑 ?重要營銷節(jié)點，營銷推廣力度大，短信、網(wǎng)絡(luò)等多種推廣手段并用 ?包裝：樓盤位置優(yōu)越，樓體昭示性強； ?活動：認(rèn)籌、開盤活動。 香檳時代園 ?重要營銷節(jié)點，營銷推廣力度大，短信、報紙、網(wǎng)絡(luò)等多種推廣手段并用； ?包裝：樓盤位置優(yōu)越，樓體昭示性強； ?活動： VIP會員登記升級、開盤活動。 采用媒體主要是短信、報紙、網(wǎng)絡(luò)等； 重要的營銷環(huán)節(jié)，一般舉辦各種活動加強營銷推廣力度：如認(rèn)籌、開盤、酒會等活動； 現(xiàn)場包裝，注重樓體的昭示性和樣板房展示。 針對本項目的發(fā)展目標(biāo)： 名利雙收 營銷創(chuàng)新、出彩、有社會影響力 整體思路 形象導(dǎo)入期 市場預(yù)熱期 開盤熱銷期 開盤 12個月 市場啟動期 ?形象入市，以概念為主 ?臨時咨詢處接受咨詢 ?舉行“贏在東莞”大賽接受報名 ?網(wǎng)絡(luò)開通 ?圍墻出街 開盤前 12月 開盤前 23月 開盤前 34月 ?深化項目形象 ?開始對片區(qū)配套進(jìn)行炒作 (中心區(qū)禮贊 ) ?深圳推廣 ?售樓處開始使用 ?接受內(nèi)部登記，充分消化前期登記客戶 ?開始全面展開推廣攻勢 ?賣點釋放，全攻略 ?莞深兩地新聞發(fā)布會 ?水果節(jié) ?開始接受認(rèn)籌 ,并做客戶疏理 ?樣板房展示 ?做客戶價格及選房方案測試 ?“ 贏在東莞 ”大賽結(jié)束 ?開盤，競價，極點爆發(fā) ?開盤活動，部分單元競價 ?“贏在東莞” 頒獎 尾盤促銷 期 24個月 ?促銷活動 ?老帶新 ?老客戶關(guān)系維護(hù) ?客戶群分析與拓展 睿智 +財富 精英 +創(chuàng)業(yè) 創(chuàng)新性營銷策略，價值最大化 少數(shù)優(yōu)秀單元，蓄客時候?qū)嵭兄欢ㄏ孪蓿ㄗ畹?1萬認(rèn)籌金，銀行監(jiān)管），不設(shè)上限，購房時實現(xiàn)按照認(rèn)籌金額高低前三位競價，實現(xiàn)價高者得原則。 選房實現(xiàn)電子遙控選房和銷控。 蓄客、認(rèn)籌、開盤（競價） 階段性媒體策略 以樓體和圍墻廣告牌為長期傳播渠道，以認(rèn)籌前期為推廣重點，利用網(wǎng)絡(luò)做前期預(yù)熱，電視、報紙進(jìn)行短期內(nèi)集中轟炸配合，海報為中后期持續(xù)銷售作引導(dǎo)。 樓體、圍墻 網(wǎng)絡(luò) 預(yù)熱期 報紙、短信、電視 強銷期 海報派發(fā) 中后期 展位 認(rèn)籌、開盤期 前期以網(wǎng)絡(luò)、圍墻、樓體、戶外預(yù)熱市場 戶外、報紙、短信 活動 活動 +海報 +短信 莞深聯(lián)動、內(nèi)部轉(zhuǎn)介 售樓中心 位置選擇臨體育路與簪花路交匯處的轉(zhuǎn)角處，昭示性強，且停車位充足；售樓中心設(shè)置在商場大堂，空間寬敞，氣派。 售樓中心 包裝策略 售樓中心 售樓部裝飾 重點體現(xiàn)項目品味和風(fēng)格。 增加個性體驗式空間，提供更多情境交融的地方，感染客戶。 顏色大膽跳躍，空間明亮，色彩豐富具有朝氣，形成強烈的視覺沖擊力和感染力。 主題 樣板房 圍板 示意 圍板宣傳項目形象及銷售信息 建筑樓體 示意 阻隔視線，避免工地雜亂施工場地形成不良影響。 樓體懸掛條幅、噴繪，釋放信息。 營銷推廣費用預(yù)算 代理費用：銷售金額的 2% 合計：銷售金額的 4%以內(nèi) 100% 450 合計 3% 不可預(yù)見 10% 45 網(wǎng)絡(luò) 20% 90 戶外 10% 45 電視 10% 45 報紙 6% 27 宣傳物料 4% 20 模型 30% 135 活動 7% 現(xiàn)場包裝 預(yù)算比例 預(yù)算金額 （萬元） 推廣手段 宏觀經(jīng)濟和房地 產(chǎn) 概 況 項目分析 物業(yè)發(fā)展建議 客戶定位 價格定位 形象定位 營銷推廣 市場分析 針對本項目， 12022的房價不是理所當(dāng)然的嗎 ? 地段 交通狀況 周邊配套 社區(qū)規(guī)模 景觀環(huán)境 戶型設(shè)計 建筑造型 配套 物業(yè)管理 發(fā)展商實力 營銷整合 尚書苑 香檳時代園 曼哈頓廣場 花樣年華 金升國際公寓 博客公寓 以上比較樓盤的詳細(xì)資料見附件 本項目 現(xiàn)狀 發(fā)展目標(biāo) 項目 入市時間 均價（元 /㎡ ） 評分 權(quán)重 尚書苑 6500 85 25% 香檳時代園 6600 80 20% 曼哈頓廣場 6500 75 12% 花樣年華 5500 70 8% 金升國際公寓 5500 65 10% 博客公寓 6800 85 25% 本項目 100 東莞典型小戶型銷售價格 通過市場比較法，中原初步預(yù)估 2022年本項目銷售均價為 8650元 根據(jù)東莞市房地產(chǎn)統(tǒng)計局給出數(shù)據(jù)，東莞市房地產(chǎn)價格年增幅度 7— 8%，整體樓市持良好上升之勢，在此本案按照 8％增幅比例計算： 項目 2022年推售的市場均價是： 9342元 /㎡ 銷售均價 基于： ? 項目片區(qū)配套成熟，板塊價值稀缺性進(jìn)一步凸現(xiàn)； ? 區(qū)域拿地成本高，地段的唯一性決定了該產(chǎn)品的價值 ； ? 中原全國金牌代理品牌， 06年東莞金牌代理企業(yè)，強大客戶資源； ? 產(chǎn)品創(chuàng)新； ? 高科技技術(shù)的運用 。 ? 物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)； ? 有效的炒做。 因此：中原對項目價格有 1530％提升空間 項目 2022年銷售均價為： 項目均價范圍： 1000012022元 12022的房價，創(chuàng)新高 我們有信心！ 金升國際公寓定位為小戶型、酒店公寓，位于南城區(qū)建設(shè)路 2號，新樓盤主力戶型為一房一廳，面積在 40至 50平方米左右，現(xiàn)代簡約風(fēng)格，立面造型獨特，創(chuàng)新蝶型設(shè)計，體現(xiàn)高雅時代的浪漫情懷，小戶型精裝修，配置雙陽臺，落地窗，凸窗功能分區(qū)明確，通透實用，讓您在現(xiàn)代都會演繹精致生活，小復(fù)式戶型結(jié)構(gòu)，層高 ，實用率頗高，主力消費人群為白領(lǐng)、投資商。 金升國際占地 7千多平方米，樓高 20層，采用的是 4梯 26戶，戶型分單層和復(fù)式兩種，面積大約在 40— 60平方米左右，小區(qū)擁有先進(jìn)的電子安防監(jiān)視系統(tǒng)、寬帶通訊系統(tǒng)、每戶配備高科技可視對講鈴、配有２個會所。擁有地下車位１９９，地面９２個車位。