【正文】 瑪、早期租賃東湖花園、區(qū)域熟悉 東湖花園 25003000元 3房 精裝 歐美居多 外籍人士 港臺客戶 高端技術(shù)人士 職業(yè)經(jīng)理人 白領(lǐng) 東莞高端租賃客戶 東莞高端租客特征分析 東莞高端租賃客戶 重點集中區(qū)域 關(guān)注點 特點 支付能力 （元 /月） 租金來源 外籍人士 東城中心、金月灣、新世界花園、城市高爾夫 。 以家庭為單位租房，需求戶型偏大 60008000 公司支付 港臺人士 金月灣、東湖花園、地王廣場 ,偏好于簡潔風(fēng)格 。配套 。商務(wù)便利和物業(yè)管理 。 。 。 。 與頂級的酒店管理公司合作 身來只為貴族服務(wù) SPA健身房（為會員提供最高檔 SPA服務(wù)） 商務(wù)洽談室 多功能會議廳健身房 臺球室 壁球館 私家醫(yī)療保健室 洗衣店 …… ５、多功能會所 體驗尊貴和商務(wù)便利 豪華酒店式大堂 彰顯身份和商務(wù)氛圍 與大堂相承接的暖色調(diào)，尤其注重?zé)艄?、細?jié)的處理。 電梯和電梯間 宏觀經(jīng)濟和房地 產(chǎn) 概 況 項目分析 物業(yè)發(fā)展建議 客戶定位 價格定位 形象定位 營銷推廣 市場分析 針對本項目， 12022的房價誰買單 ? 東莞購房客戶形勢分析 4 0 . 7 0 % 1 3 . 6 0 % 4 0 . 6 0 % 5 . 1 0 %4 3 . 3 0 % 1 6 . 5 0 % 3 8 . 1 0 % 2 . 1 0 %4 3 . 5 0 % 24% 3 2 . 4 0 % 1%3 7 . 9 0 % 5 0 . 5 0 % 1 0 . 9 0 %0 . 7 0 %0% 20% 40% 60% 80% 100%2022 年2022 年2022 年1999 年本市居民 境外人士 外省居民 深圳、廣州等人士傳統(tǒng)上客戶構(gòu)成呈“啞鈴型”，中間小，兩頭大，白領(lǐng)階層少 東莞產(chǎn)業(yè)調(diào)整，中間階層正在崛起，購房群體結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化發(fā)展 “深圳客戶”在莞置業(yè)比例不斷上升 境外人士 (主要是港臺人士 )購房減少 ,中長期居住的外籍人穩(wěn)中有增 典型樓盤客戶構(gòu)成 曼哈頓時代 未來世界二期 怡豐昌盛大廈 都市陽光 尚書苑 國泰名苑 香檳時代園 花樣年華 城區(qū)投資客 鎮(zhèn)區(qū)投資客 外地投資客 白領(lǐng)過渡 深圳投資客8%鎮(zhèn)區(qū)投資客22%城區(qū)投資客60%白領(lǐng)10%產(chǎn)業(yè)升級，白領(lǐng)階層快速成長，兩地居住空間受到重視 。 核心 客戶 層 重點客戶層 游離客戶層 城鎮(zhèn)投資客戶 廣深投資客 大社區(qū)高租金租賃人士 外企高管 高額住房基金補貼企業(yè)人員 本地投資者 中心區(qū)高級企管 政府人員 除了一部分人自己住外，大部分將用來出租；注重項目投資的回報率，中心區(qū)稀缺絕版項目。 多次置業(yè) ,多處收租 ,有較強的支付能力 ,對投資的理解是長期持有物業(yè)并獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流 好跟風(fēng) ,易引導(dǎo) ,置業(yè)以眼見為準(zhǔn) ,購房時講究性價比 看中中心區(qū)的發(fā)展。 城區(qū) SOHO族 (自用 ) 企業(yè) (貿(mào)易公司 \律師 \廣告公司等 )需要工作區(qū)形象 。對商服要求高 。 理性分析購買本項目的投資客戶：租金 租客 例子：按 12022元 /㎡ ， 40 ㎡ 的公寓 5%的年回報率，則租金水平： 2022元 /月 6%的年回報率，則租金水平： 2400元 /月 初判公寓的支付 2022元至 2400元月租金的租客 使用客戶定位 使用客戶定位及需求分析 目標(biāo)使用客戶 個性要求點 公建部分 服務(wù) 白領(lǐng) MORNINGCALL (或精 )裝修 \中央空調(diào) \中央供水 \直飲水 \品位設(shè)計 式管理 ,茶廳 (游泳池 \健身房 \運動房 ) 10.……. 城區(qū) SOHO族 商務(wù)功能 職業(yè)經(jīng)理人 商務(wù)功能 \財經(jīng)信息 港臺人士 商務(wù)功能 \雙語服務(wù) 外籍人士 商務(wù)功能 \雙語服務(wù) 階段性專家 商務(wù)功能 \雙語服務(wù) 宏觀經(jīng)濟和房地 產(chǎn) 概 況 項目分析 物業(yè)發(fā)展建議 客戶定位 價格定位 形象定位 營銷推廣 關(guān)于中原 市場分析 12022房價的房子給人的印象是怎樣的 ? 客戶屬性 投資客：精明、傭有財富、目光睿智、出手果斷、看中新中心發(fā)展 自住或使用客：事業(yè)處于上升階段、對未來充滿信心、有主見、有理想、年輕、個性、有責(zé)任感、賦有挑戰(zhàn)性 區(qū)域?qū)傩? 國際花園城市中心的中心 行政文化的中心 數(shù)碼中心 商務(wù)人士往來中心 現(xiàn)代生活方式中心 睿智高薪人群聚集中心 形象基礎(chǔ) 產(chǎn)品屬性 投資物業(yè) 商業(yè)與住宅綜合 科技應(yīng)用 生態(tài)公寓 酒店式服務(wù) 多功能商務(wù)會所 形象闡述 睿智生活 財富 CBD 睿智 財富 形象延展 駕 御 睿 智 生 活 和 財 富 CBD， 你能 ！ 真正的 CBD樂活 CBD前沿，商務(wù)行空 用世界的方式在 CBD中樂活 項目案名 森特 〃 國際 命名詮釋 : ? 森特：英文 center的音譯，表示城市中央； ? 國際：目標(biāo)客戶對真正中央生活的一種向往，激發(fā)目標(biāo)客戶的內(nèi)心共鳴； ? 森特 〃 國際 是中央生活和商務(wù)形態(tài)的綜合體現(xiàn)； ? 以永遠高于競爭者的姿態(tài)定位為中心區(qū)的投資住宅。 曼哈頓廣場 ?營銷推廣力度大，短信、報紙、網(wǎng)絡(luò)等頻繁轟炸； ?包裝：樓盤位置優(yōu)越，樓體昭示性強； ?活動：認籌、開盤、酒會等活動不斷。 香檳時代園 ?重要營銷節(jié)點，營銷推廣力度大，短信、報紙、網(wǎng)絡(luò)等多種推廣手段并用； ?包裝：樓盤位置優(yōu)越，樓體昭示性強； ?活動： VIP會員登記升級、開盤活動。 針對本項目的發(fā)展目標(biāo)： 名利雙收 營銷創(chuàng)新、出彩、有社會影響力 整體思路 形象導(dǎo)入期 市場預(yù)熱期 開盤熱銷期 開盤 12個月 市場啟動期 ?形象入市，以概念為主 ?臨時咨詢處接受咨詢 ?舉行“贏在東莞”大賽接受報名 ?網(wǎng)絡(luò)開通 ?圍墻出街 開盤前 12月 開盤前 23月 開盤前 34月 ?深化項目形象 ?開始對片區(qū)配套進行炒作 (中心區(qū)禮贊 ) ?深圳推廣 ?售樓處開始使用 ?接受內(nèi)部登記，充分消化前期登記客戶 ?開始全面展開推廣攻勢 ?賣點釋放，全攻略 ?莞深兩地新聞發(fā)布會 ?水果節(jié) ?開始接受認籌 ,并做客戶疏理 ?樣板房展示 ?做客戶價格及選房方案測試 ?“ 贏在東莞 ”大賽結(jié)束 ?開盤，競價，極點爆發(fā) ?開盤活動，部分單元競價 ?“贏在東莞” 頒獎 尾盤促銷 期 24個月 ?促銷活動 ?老帶新 ?老客戶關(guān)系維護 ?客戶群分析與拓展 睿智 +財富 精英 +創(chuàng)業(yè) 創(chuàng)新性營銷策略，價值最大化 少數(shù)優(yōu)秀單元，蓄客時候?qū)嵭兄欢ㄏ孪蓿ㄗ畹?1萬認籌金，銀行監(jiān)管），不設(shè)上限，購房時實現(xiàn)按照認籌金額高低前三位競價，實現(xiàn)價高者得原則。 蓄客、認籌、開盤（競價） 階段性媒體策略 以樓體和圍墻廣告牌為長期傳播渠道，以認籌前期為推廣重點，利用網(wǎng)絡(luò)做前期預(yù)熱，電視、報紙進行短期內(nèi)集中轟炸配合，海報為中后期持續(xù)銷售作引導(dǎo)。 售樓中心 包裝策略 售樓中心 售樓部裝飾 重點體現(xiàn)項目品味和風(fēng)格。 顏色大膽跳躍，空間明亮，色彩豐富具有朝氣，形成強烈的視覺沖擊力和感染力。 樓體懸掛條幅、噴繪，釋放信息。 ? 物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)； ? 有效的炒做。 金升國際占地 7千多平方米，樓高 20層，采用的是 4梯 26戶，戶型分單層和復(fù)式兩種，面積大約在 40— 60平方米左右，小區(qū)擁有先進的電子安防監(jiān)視系統(tǒng)、寬帶通訊系統(tǒng)、每戶配備高科技可視對講鈴、配有２個會所。