【正文】 熱市場 戶外、報紙、短信 活動 活動 +海報 +短信 莞深聯(lián)動、內(nèi)部轉(zhuǎn)介 售樓中心 位置選擇臨體育路與簪花路交匯處的轉(zhuǎn)角處，昭示性強，且停車位充足；售樓中心設(shè)置在商場大堂，空間寬敞，氣派。 因此：中原對項目價格有 1530％提升空間 項目 2022年銷售均價為： 項目均價范圍： 1000012022元 12022的房價，創(chuàng)新高 我們有信心！ 金升國際公寓定位為小戶型、酒店公寓，位于南城區(qū)建設(shè)路 2號，新樓盤主力戶型為一房一廳，面積在 40至 50平方米左右，現(xiàn)代簡約風格，立面造型獨特，創(chuàng)新蝶型設(shè)計，體現(xiàn)高雅時代的浪漫情懷，小戶型精裝修，配置雙陽臺，落地窗，凸窗功能分區(qū)明確，通透實用，讓您在現(xiàn)代都會演繹精致生活，小復式戶型結(jié)構(gòu)，層高 ，實用率頗高，主力消費人群為白領(lǐng)、投資商。 營銷推廣費用預算 代理費用：銷售金額的 2% 合計：銷售金額的 4%以內(nèi) 100% 450 合計 3% 不可預見 10% 45 網(wǎng)絡(luò) 20% 90 戶外 10% 45 電視 10% 45 報紙 6% 27 宣傳物料 4% 20 模型 30% 135 活動 7% 現(xiàn)場包裝 預算比例 預算金額 （萬元） 推廣手段 宏觀經(jīng)濟和房地 產(chǎn) 概 況 項目分析 物業(yè)發(fā)展建議 客戶定位 價格定位 形象定位 營銷推廣 市場分析 針對本項目， 12022的房價不是理所當然的嗎 ? 地段 交通狀況 周邊配套 社區(qū)規(guī)模 景觀環(huán)境 戶型設(shè)計 建筑造型 配套 物業(yè)管理 發(fā)展商實力 營銷整合 尚書苑 香檳時代園 曼哈頓廣場 花樣年華 金升國際公寓 博客公寓 以上比較樓盤的詳細資料見附件 本項目 現(xiàn)狀 發(fā)展目標 項目 入市時間 均價（元 /㎡ ） 評分 權(quán)重 尚書苑 6500 85 25% 香檳時代園 6600 80 20% 曼哈頓廣場 6500 75 12% 花樣年華 5500 70 8% 金升國際公寓 5500 65 10% 博客公寓 6800 85 25% 本項目 100 東莞典型小戶型銷售價格 通過市場比較法，中原初步預估 2022年本項目銷售均價為 8650元 根據(jù)東莞市房地產(chǎn)統(tǒng)計局給出數(shù)據(jù)，東莞市房地產(chǎn)價格年增幅度 7— 8%，整體樓市持良好上升之勢，在此本案按照 8％增幅比例計算： 項目 2022年推售的市場均價是： 9342元 /㎡ 銷售均價 基于： ? 項目片區(qū)配套成熟，板塊價值稀缺性進一步凸現(xiàn)； ? 區(qū)域拿地成本高，地段的唯一性決定了該產(chǎn)品的價值 ； ? 中原全國金牌代理品牌， 06年東莞金牌代理企業(yè)，強大客戶資源； ? 產(chǎn)品創(chuàng)新； ? 高科技技術(shù)的運用 。 選房實現(xiàn)電子遙控選房和銷控。 對會所和配套要求高 中心區(qū)工作的職業(yè)經(jīng)理人 (過渡型自住 ) 年齡在 3040歲； 薪金水平高 , 事業(yè)有成 ,階層感強； 注重環(huán)境 ,需要良好的商服業(yè)務(wù)； 細節(jié)能體現(xiàn)尊貴 ,與身份相對； 現(xiàn)用于自住 ,再跟據(jù)工作的調(diào)動情況 ,選擇出售。 本地客戶投資熱情高漲，大多屬持有性投資； 跨區(qū)域投資明顯 ,外地來莞投資現(xiàn)象逐漸凸顯。 單身公寓為主 8001500 個人支付 商務(wù)人士 星級酒店、第一國際、博客公寓、城市高爾夫公寓 。多層住宅 。三房 6568㎡ 。 客戶分析 關(guān)注程度 購買大戶性的客戶的最關(guān)注物業(yè)的安全私密性和擁有的景觀資源，對單價和交通問題不太敏感。兩房 6585㎡ 。 區(qū)域特征 CBD 會展 文體 企業(yè)中心 大社區(qū) 舊城改造 六大中心 : 國際花園城市中心的中心、會展中心、行政中心、文體中心、交通摳紐、數(shù)碼中心 本項目 項目先天的價值點 —— CBD地塊的稀缺性 ，升值潛力矚目可望。 東莞房地產(chǎn)投資額與銷售額變化情況1 2 9 . 4 49 3 . 4 51 6 3 . 9 45 6 . 2 55 9 . 5 39 4 . 1 36 0 . 1 9 % 4 5 . 9 9 %5 7 . 4 2 %03060901201501802022年 2022年 2022年20%40%60%80%100%投資額( 億元) 銷售額( 億元) 投資效用率2022年房地產(chǎn)的銷售額同比增幅高于投資額增長，投資效用率較 05年有較大幅度的提高，達到 %，主要是因為 房價大幅度上升的拉動 下，回籠投資額度有所增加，房地產(chǎn)開發(fā)的投資回收效率相對有所提高。 2022年，尚書苑突破 6500 2022年，中信凱旋城沖破 9000 2022年，尚書城欲賣 11000 2022年，中信 9號公寓估價 8000 2022年，中信廣場預期 10000 凱源商住大廈住宅價格突破 12022元 /m2，最高效率實現(xiàn)項目價值最大化的同時，樹立企業(yè)良好品牌。 住宅市場需求結(jié)構(gòu) 面積 80平方米的以下的單位和 120平方米以上單位均有不同程度消費上升。 地塊價值研究 項目 單位 指標 用地面積 M2 總建筑面積 M2 地上建筑面積 M2 其 中 商場建筑面積 M2 住宅建筑面積 M2 地下建筑面積 M2 總停車位 輛 189 最大層（高度） 層（ M） 23（ ） 首層占地面積 M2 3520 容積率 建筑密度 33% 綠化覆蓋率 34% 項目規(guī)模小，容積率較高； 擁有自身的底商配套； 兩座塔樓，擁有 23層高度和俊俏的外立面，昭示性強； 前庭后廣場，相對獨立，南北開揚。 客戶深訪 ? 現(xiàn) 居住在自建房中 二樓，一樓及三、四、五樓都出租； ? 本村中 大部分都居住在自建房中 ，熟悉而且認同現(xiàn)在居住區(qū)域，教育、生活配套都非常便利； ? 本區(qū)域內(nèi) 有合適的商品房會考慮 ，畢竟商品房安全和環(huán)境較好，對于面積 需求則肯定要求 130㎡ 以上 。購房以四房 \五房為主（華凱豪庭、中信凱旋城等）； ?支付能力相對較高，區(qū)域情節(jié)濃厚，注重園林，景觀，社區(qū)及物管； ?關(guān)注生活區(qū)的尊貴性。三房 102㎡ 無 都市陽光 住宅 :兩房 67— 80㎡ 。配套 。 。 多次置業(yè) ,多處收租 ,有較強的支付能力 ,對投資的理解是長期持有物業(yè)并獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流 好跟風 ,易引導 ,置業(yè)以眼見為準 ,購房時講究性價比 看中中心區(qū)的發(fā)展。 曼哈頓廣場 ?營銷推廣力度大，短信、報紙、網(wǎng)絡(luò)等頻繁轟炸； ?包裝：樓盤位置優(yōu)越，樓體昭示性強； ?活動：認籌、開盤、酒會等活動不斷。 售樓中心 包裝策略 售樓中心 售樓部裝飾 重點體現(xiàn)項目品味和風格。 金升國際占地 7千多平方米，樓高 20層，采用的是 4梯 26戶，戶型分單層和復式兩種，面積大約在 40— 60平方米左右，小區(qū)擁有先進的電子安防監(jiān)視系統(tǒng)、寬帶通訊系統(tǒng)、每戶配備高科技可視對講鈴、配有２個會所。 樓體懸掛條幅、噴繪，釋放信息。 針對本項目的發(fā)展目標： 名利雙收 營銷創(chuàng)新、出彩、有社會影響力 整體思路 形象導入期 市場預熱期 開盤熱銷期 開盤 12個月 市場啟動期 ?形象入市，以概念為主 ?臨時咨詢處接受咨詢 ?舉行“贏在東莞”大賽接受報名 ?網(wǎng)絡(luò)開通 ?圍墻出街 開盤前 12月 開盤前 23月 開盤前 34月 ?深化項目形象 ?開始對片區(qū)配套進行炒作 (中心區(qū)禮贊 ) ?深圳推廣 ?售樓處開始使用 ?接受內(nèi)部登記，充分消化前期登記客戶 ?開始全面展開推廣攻勢 ?賣點釋放，全攻略 ?莞深兩地新聞發(fā)布會 ?水果節(jié) ?開始接受認籌 ,并做客戶疏理 ?樣板房展示 ?做客戶價格及選房方案測試 ?“ 贏在東莞 ”大賽結(jié)束 ?開盤，競價，極點爆發(fā) ?開盤活動，部分單元競價