【正文】 根據(jù)地塊區(qū)域?qū)傩院晚?xiàng)目特性，中原認(rèn)為：項(xiàng)目無論定位何種產(chǎn)品都能解決銷售問題，但 核心在于怎么樣實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化及銷售周期最短？ 06— 07年至今銷售項(xiàng)目規(guī)模及區(qū)域分布 怡豐昌盛大廈 未來世界二期 尚書苑 都市陽光 花樣年華 香檳時(shí)代園 曼哈頓時(shí)代 小戶型項(xiàng)目 中大戶型項(xiàng)目 國泰名苑 金升國際 中央華庭 國際公館 中信凱旋城 森林湖 景湖春曉 東俊豪苑 星河傳說 新世界 項(xiàng)目 主力戶型與面積 中央華庭 三房 132㎡ 國際公館 三、四房 130150㎡ 洋房 中信凱旋城 四房 139182㎡ 森林湖 四、五房 231307㎡ 洋房 景湖春曉 三、四房 120150㎡ 東俊豪苑 三、四房 110160㎡ 星河傳說 四房 143250㎡ 新世界 三、四房 116148 ㎡ （套內(nèi)） 曼哈頓時(shí)代 一房 90 ㎡ 。 現(xiàn)狀 西面緊鄰 14層嘉信大廈 南面鄰規(guī)劃路，活力中心、華凱豪庭，在建的凱名軒 四至 北面臨體育路，對(duì)面是篁勝酒店、南北海鮮、商務(wù)寫字樓等，有高壓線從路上空拉過 東面臨簪花路，對(duì)面路口是未來大廈，農(nóng)民房 噪音對(duì)項(xiàng)目帶來干擾和影響 屬性 詮釋 區(qū)域?qū)傩? ?地理輻射性強(qiáng) ?成熟板塊 ?區(qū)域形象高、認(rèn)知度高，商務(wù)、生活氛圍均比較濃厚 ?南城、莞城、東城交匯處 ?行政、文體、科教、數(shù)碼、酒店等配套完善 ?周邊諸多企業(yè)中心，商務(wù)人士、企業(yè)白領(lǐng)等睿智人群聚集 項(xiàng)目屬性 ?項(xiàng)目規(guī)模小 ?地理位置優(yōu)越，通達(dá)性和昭示性好 ?周邊生活、休閑配套完善 ?稀缺性 ?占地： ㎡ ?南城、莞城黃金交匯點(diǎn)，城市主干道邊 ?擁有最成熟、完善生活配套和休閑配套 ?中心區(qū)土地資源稀缺性 項(xiàng)目屬性：中心區(qū)的，稀缺的，小規(guī)模的，配套資源完善的，休閑資源豐富的，交通便利的臨路項(xiàng)目。 區(qū)域特征 CBD 會(huì)展 文體 企業(yè)中心 大社區(qū) 舊城改造 六大中心 : 國際花園城市中心的中心、會(huì)展中心、行政中心、文體中心、交通摳紐、數(shù)碼中心 本項(xiàng)目 項(xiàng)目先天的價(jià)值點(diǎn) —— CBD地塊的稀缺性 ，升值潛力矚目可望。地塊北面緊臨體育路，東面緊靠簪花路，行政中心近在咫尺。 2 0 0 6 年戶型結(jié)構(gòu)比例%%% %%%0%20%40%60%80%二房以下 三房 其他05年 06年2022年購買戶型面積%%%% %%%%0%20%40%60%80平方米以下 80120平方米 120160平方米 160平方米05年 06年三房仍為市場上主流戶型 隨著“ 90/70%” 政策落實(shí)、房地產(chǎn)市場的發(fā)展和城市用地的集約利用，小戶型的比重必將有所增加，舒適性的戶型也將逐步向集約型轉(zhuǎn)變。外地人購房形成的強(qiáng)勢購買力，是東莞房地產(chǎn)市場的穩(wěn)固支撐之一 。 東莞房地產(chǎn)投資額與銷售額變化情況1 2 9 . 4 49 3 . 4 51 6 3 . 9 45 6 . 2 55 9 . 5 39 4 . 1 36 0 . 1 9 % 4 5 . 9 9 %5 7 . 4 2 %03060901201501802022年 2022年 2022年20%40%60%80%100%投資額( 億元) 銷售額( 億元) 投資效用率2022年房地產(chǎn)的銷售額同比增幅高于投資額增長，投資效用率較 05年有較大幅度的提高，達(dá)到 %，主要是因?yàn)?房價(jià)大幅度上升的拉動(dòng) 下，回籠投資額度有所增加，房地產(chǎn)開發(fā)的投資回收效率相對(duì)有所提高。 房地產(chǎn)宏觀環(huán)境 2022 年商品房供應(yīng)指標(biāo)數(shù)據(jù)1 1 2 7 . 7 32 3 9 . 9 11 0 1 . 7 81 4 3 1 . 2 73 3 4 . 7 3 1 6 6 . 3 42 6 . 9 2 %3 9 . 5 2 %6 3 . 4 3 %030060090012001500施工面積 新開工面積 竣工面積0%20%40%60%80%2022年 2022年 增長率2022年首季新增 44家房地產(chǎn)企業(yè) 項(xiàng)目可能面臨市場競爭壓力比較大，短期高效率操作會(huì)減少競爭風(fēng)險(xiǎn)。 中心絕佳地段 , 再創(chuàng)新高，名利雙收 目標(biāo) 信心來自： 大深圳戰(zhàn)略后 ,實(shí)施珠三角聯(lián)動(dòng)炒做 ,中原資源平臺(tái)更大 項(xiàng)目絕版地段 ,高檔配套高檔 , 政府投入增大，高端人群集中 . 東莞從 03年起就步入了最富裕的地區(qū)行列 (05年恩格爾系數(shù)%,),本地居民有大量的閑散資金用于投資 深圳房價(jià)高歧、投資風(fēng)險(xiǎn)增大（政策、回報(bào)率） ,大量的資金外溢，東莞作為首選的投資地 東莞聚集了大量的外籍和港臺(tái)人士，具有強(qiáng)大的住房需求，隨著主城區(qū)凝聚力的打造，會(huì)引發(fā)他們向中心聚集 上述目前中心區(qū)高價(jià)成功銷售，客戶心理價(jià)位會(huì)有所提升，本項(xiàng)目可借勢再?zèng)_新高 九號(hào)公寓、尚書城均由中原代理，可以形成片區(qū)壟斷，實(shí)現(xiàn)”價(jià)格接力” 開發(fā)商開發(fā)和服務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富 ,有實(shí)力打造成頂級(jí)產(chǎn)品 產(chǎn)生高價(jià)物業(yè)的宏觀背景是如何 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)和房地 產(chǎn) 概 況 項(xiàng)目分析 物業(yè)發(fā)展建議 客戶定位 價(jià)格定位 形象定位 營銷推廣 市場分析 東莞概況 2022年指標(biāo) 元 增長率 生產(chǎn)總值 2624億 % 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 % 房地產(chǎn)開發(fā)投資 % 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 25320 % 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 % 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 % 2022年，東莞 GDP增長率高于周邊四市 , 發(fā)展勁頭強(qiáng)勢； 東莞全國城市成長競爭力排名第 9； %% %% %%%%%%東莞 廣州 深圳 珠海 中山GDP增長 率東莞 廣州 深圳 珠海 中山?打造成 國際制造業(yè)名城 、 創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)熱土 、 宜居生態(tài)城市和和諧幸福家園 ； ?構(gòu)建 1小時(shí)生活圈 ，“莞深同城”融合加速，促使 物業(yè)價(jià)值飆升 ； ?2022年，東莞新行政中心建成；2022年，中國最具活力城市、最佳中國魅力城市； 2022年， 國際花園城市 ； ?推進(jìn)實(shí)施 “新東莞人工程” ，吸引鼓勵(lì)人才入戶， 高素質(zhì)人群正在興起壯大 。凱源商住大廈項(xiàng)目 提 案 前言 “ 過硬 ” 的素質(zhì) 設(shè) 計(jì) 創(chuàng) 新 定 位 準(zhǔn) 確 服務(wù) 不枉該地段的價(jià)值 上乘的表現(xiàn) 研究本地塊項(xiàng)目過程中，東莞中原站在市場的角度，在本次報(bào)告中對(duì)項(xiàng)目的客戶、競爭、產(chǎn)品進(jìn)行了調(diào)研與分析，希望以專業(yè)化的視野提供給開發(fā)商準(zhǔn)確的市場信息與合理化的開發(fā)建議。 2022年，尚書苑突破 6500 2022年，中信凱旋城沖破 9000 2022年，尚書城欲賣 11000 2022年，中信 9號(hào)公寓估價(jià) 8000 2022年，中信廣場預(yù)期 10000 凱源商住大廈住宅價(jià)格突破 12022元 /m2，最高效率實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化的同時(shí)，樹立企業(yè)良好品牌。 城市建設(shè) —— “ 五年見新城” 東莞制造 東莞創(chuàng)造 房地產(chǎn)強(qiáng)大的建設(shè)和消費(fèi)支撐 房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)近兩年逐年減少，由于建設(shè)部頻繁出臺(tái)政策，開發(fā)商大多持觀望態(tài)度，隨著房地產(chǎn)開發(fā)政策的明了、土地市場規(guī)范及政策的執(zhí)行力度加強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資勢必在近兩年內(nèi)大幅提升。 2022年第一季度施竣工面積 供應(yīng)量顯著增大，施工面積與竣工面積比達(dá) ，未來兩年面臨消化壓力（施竣工面積正常比為 ，施工面積反映未來 12年后的現(xiàn)房供應(yīng)量）。 價(jià)格策略的把握是項(xiàng)目價(jià)值最大化和投資高效率的保障 2 0 0 6 年購房需求戶籍比例%%%%%%0%10%20%30%40%50%本省戶籍 外省戶籍 境外戶籍05年 06年并且隨著廣、深、港一體化進(jìn)程的加快，東莞憑借區(qū)位等優(yōu)勢，吸引了大量深圳、港臺(tái)以及內(nèi)地客戶購房。 住宅市場需求結(jié)構(gòu) 面積 80平方米的以下的單位和 120平方米以上單位均有不同程度消費(fèi)上升。 宏觀經(jīng)濟(jì)和房地 產(chǎn) 概 況