【正文】 ? 中信泰富 ? 新城地產(chǎn) ? 嘉寶集團 ? 鼎泰地產(chǎn) ? 大衛(wèi)房地產(chǎn) ? …… 知名發(fā)展商同一時期先後加入，對新城板塊進行開發(fā)。同時其物業(yè)服務(wù)在泰國本地高端物業(yè)項目管理中具有良好的口碑。 項目開發(fā)背景 —— 盤古房地產(chǎn)雄厚國際開發(fā)背景 主要投資方之一的泰國曼谷的城市地產(chǎn)集團開發(fā)完成了多個大型房地產(chǎn)專案，涉及的領(lǐng)域包括高檔辦公樓、住宅公寓、酒店、購物中心以及國際學校和大型工業(yè)園區(qū)。上海知名的瑞金醫(yī)院等已明確入駐意向，而部分知名的國際學校也在商洽中。 遠香湖 紫氣東來景觀軸 人均公共綠地面積 —— ； 遠香湖 —— 占地 62萬平方米； 紫氣東來綠化景觀軸 —— 占地 55萬平方米， 2400米長；區(qū)域內(nèi)規(guī)劃 18個湖泊 價值發(fā)現(xiàn)二：近百萬平方米生態(tài)環(huán)境大手筆營造，上海新城區(qū)規(guī)劃中較為罕 見。2023年 6月 皇冠上的寶石 —— 盤古天地項目營銷策略提案 前言 —— 皇冠上的鑽石 作爲 “ 中國最佳生態(tài)宜居城市 ” 之一的嘉定新城，整體規(guī)劃的起點之高在上海是數(shù)一數(shù)二的，做為新都市主義在嘉定新城的重新演繹，盤古天地作爲先行啓動者，在其中將扮演著引領(lǐng)者和領(lǐng)導者的角色，我們將成爲 “ 生態(tài)新都市論 ” 在上海的最佳演繹，如果說嘉定新城是一座王冠的話，我們希望盤古天地是王冠上最耀眼的鑽石 項目認知 Project Thinking 市場背景 項目定位 Project Positioning 營銷策略 Marketing Strategy 易居資源優(yōu)勢 項目認知 項目區(qū)域位置 —— 新城核心區(qū)域 嘉定新城規(guī)劃占地 168平方公里； 規(guī)劃導入總?cè)丝诮?60萬； 規(guī)劃建成為集文化教育、科研培訓、運動休閒、旅遊度假、生活居住等功能於一體的綜合性現(xiàn)代化城區(qū)； 成為上海郊區(qū)城市化發(fā)展以及上海服務(wù)和聯(lián)動長三角城市群的主要載體 。 價值發(fā)現(xiàn)一：本案處於嘉定新城的核心區(qū)域 ，具備絕佳“先天開發(fā)優(yōu)勢 盤古天地 F1賽車場 項目景觀環(huán)境 —— 大手筆生態(tài)環(huán)境規(guī)劃，營造上海北區(qū)公園城邦 上海新興三大新城中生態(tài)景觀是“嘉定新城” 最大的特點；新城已被中國城市建設(shè)與環(huán)境建設(shè)組委會確定為“ 2023— 2023年度中國最佳生態(tài)宜居城市”之一。而本項目處於未來新城 “紫氣東來”景觀軸收納位置 項目交通環(huán)境 —— 三條高速環(huán)繞，軌道交通通車在即 高速公路環(huán)抱 —— 滬嘉高速等三條高速公路環(huán)繞，通達上海各主要區(qū)域； 軌道 11號線 —— 預(yù)計年底試運行，項目處於 2個車站之間，享受便利，影響較少； 智慧化公交系統(tǒng) —— 新城將建設(shè)綜合智慧公交系統(tǒng)，同時每個軌交站點設(shè)立公交集散中心； 盤古天地 白銀路站 嘉定新城站 盤古天地 A30郊環(huán)線 A5滬嘉瀏高速 A12滬嘉高速 立體化交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，為出行提供便捷 項目配套環(huán)境 —— 大環(huán)境配套下，優(yōu)先享有各項優(yōu)質(zhì)資源 嘉定新城中心區(qū)規(guī)劃中對配套有“ 6個 10%”要求，即將總共 60%的土地用於環(huán)境、文化教育、配套設(shè)施建設(shè)。 價值發(fā)現(xiàn)三：專案緊鄰未來規(guī)劃的國際學校，使專案在銷售競爭中處於先機。目前在泰國曼谷、帕他雅和清邁的市區(qū)主要地段擁有並經(jīng)營超過 80萬平方米的商業(yè)和住宅物業(yè)。 盤古 — 擁有完善開發(fā)經(jīng)驗的國際開發(fā)企業(yè)在中國首個住宅開發(fā)項目； 企業(yè)以此為起點全面切入國內(nèi)市場，對本項目有著較高的期許，在開發(fā)各環(huán) 節(jié)也將全力以赴。在上海房產(chǎn)開發(fā)歷史上只有古北、聯(lián)洋、新江灣等板塊堪比。 價值發(fā)現(xiàn)四：盤古房地產(chǎn)是新城目前唯一具有國際化背景，並有海外成功開發(fā)經(jīng)驗的發(fā)展商，依靠先進的開發(fā)理念將在眾多開發(fā)企業(yè)中獨樹一幟。 大棟距（ ）；高車位比（超過 1： 1） 規(guī)模化開發(fā)，三面臨水，三面綠地，國際化現(xiàn)代立面表現(xiàn) 一期啟動 價值發(fā)現(xiàn)五：低建築密度、高綠化、超大棟距生態(tài)型、國際化居住社區(qū) 新城開發(fā)現(xiàn)況分析 盤古天地 東云街行政中心 嘉定新城建設(shè)處於啟動階段 東部啟動區(qū)板塊的“東雲(yún)街行政中心”及“保利家園”專案已初具規(guī)模，遠香湖也已經(jīng)動工。 項目初步認知 ? 新城核心區(qū)域 ，絕佳先天開發(fā)優(yōu)勢 ? 大環(huán)境配套下，優(yōu)先享有各項優(yōu)質(zhì)資源 ? 區(qū)域內(nèi)唯一具有國際化開發(fā)經(jīng)驗的發(fā)展商 ? 緊鄰未來新城最重要的“紫氣東來”景觀軸 ? 三面臨水、三面綠地、低密度、高綠化、大棟距生態(tài)型、國際化居住社區(qū) 優(yōu)勢生態(tài)居住環(huán)境 擁有國際化開發(fā)背景及資源 二十五萬平方米規(guī)?；_發(fā)的綜合國際化居住區(qū) 在對項目自身有了初步瞭解後，我們來看看“盤古天地” 所處的市場背景與競爭環(huán)境 市場背景 整體經(jīng)濟環(huán)境有所改善，部分行業(yè)逐步回暖； 房地產(chǎn)市場政策鬆綁，市場復(fù)蘇交易持續(xù)回升； 通貨膨脹預(yù)期加劇，不動產(chǎn)受到市場追捧； 宏觀經(jīng)濟環(huán)境背景 上海整體公寓市場供求分析 上海商品住宅市場供求走勢0202300400000600000800000100000012023001400000160000018000002023000020234000600080001000012023140001600018000供應(yīng)面積( M 178。 ) 769855 269786 864889 788873 832265 827781 552237 528612 399375 418520 591464 717310 433955 662443 1373391 1654270 1772967 863174 成交均價( 元/ M 178。 嘉定新城公寓成交情況分析 嘉定新城公寓市場供求走勢 （含嘉定老城、南翔板塊）020230400006000080000100000120230020234000600080001000012023供應(yīng)面積( M 178。 ) 40631 8767 39846 28104 30410 25115 33694 28210 24023 29279 35718 37457 20443 32888 55059 70893 83029 46771 成交均價( 元/ M 178。新城板塊在售項目只有“保利家園”項目。 嘉定新城公寓房型供求結(jié)構(gòu) 由於受前一階段國內(nèi) 70/90規(guī)劃要求的限 制，區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)比 較單一，主要集中於 90平方米以下的二房 產(chǎn)品。 )供應(yīng)占比供應(yīng)套數(shù)( 套供應(yīng)面積(M 178。 )供應(yīng)占比供應(yīng)套數(shù)( 套供應(yīng)面積 (M 178。項目定位“中國親情社區(qū)” 市場分析結(jié)論 ? 新城板塊處於啟動狀態(tài)，在售項目僅一個，板塊市場尚不成熟； ? 整體市場回暖加速新城專案開發(fā)進度， 2023年下半年多個同時上市，供應(yīng)總量近 20萬平方米； 新城板塊市場多項目、不同產(chǎn)品組合產(chǎn)品同時上市情況下 我們該如何對“盤古天地”項目定位 項目定位 項目定位思路 在“保利家園”專案搶先進入新城板塊並取得成功的前提下， 本項目在後市激烈的競爭環(huán)境中，將以何種姿態(tài)進入市場？ 市場環(huán)境：板塊市場不成熟、項目相對集中上市 品牌目標：盤古全面進入中國市場的啟動項目，企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展意義重大 項目機遇：嘉定新城全面啟動，專案處於先發(fā)行列 上海新城開發(fā)案例借鑒 —— 九亭板塊 新城規(guī)劃定位、環(huán)線外區(qū)位、老城區(qū)為依託、規(guī)?；虚_發(fā)、品牌開發(fā)企業(yè)入駐 —— 上海松江區(qū)九亭板塊與新城板塊有著相同的開發(fā)背景。 中體奧林匹克花園集團 城開集團 中新集團 金豐置業(yè) 中大集團 三盛集團 複地集團 九城置業(yè) …… 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 滬松公路 南九亭板塊 北九亭板塊 九城湖濱國際公寓 —— 九亭板塊高端產(chǎn)品的引領(lǐng)者 九城湖濱國際公寓 項目特性描述 景觀特色。九萬平方米的生態(tài)園林、 46％高綠化率，四萬平方米集中綠地。 高品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)及配套 精準的營銷方式 九城湖濱項目定位 開盤伊始不因板塊內(nèi)有“上海奧林匹克花園”等已成型大盤成功操作而隨波逐流。 時間 2023 2023 2023 板塊均價（元 /平方米） 7058 9626 9024 九城湖濱（元 /平方米） 8081 9993 9954（最新價格 13000） 金豐藍庭（元 /平方米） 6663 8516 8560 項目應(yīng)以引領(lǐng)者的形象出現(xiàn) 項目有條件、有能力、有機會成為新城板塊的領(lǐng)導者 而企業(yè)的在國內(nèi)的發(fā)展也需要樹立這樣一個標桿 市場定位思考 期許 —— 盤古國內(nèi)第一個住宅項目，中國戰(zhàn)略的開山之作 能力 —— 國際化成熟開發(fā)背景，實力雄厚 機遇 —— 嘉定新城全面開發(fā)，項目處于先發(fā)陣容 優(yōu)勢 —— 項目特點鮮明，綜合產(chǎn)品力優(yōu)勢明顯 競爭 —— “前有狼后有虎”，多個項目同時上市 項目核心賣點梳理 規(guī)劃化生態(tài)復(fù)合生態(tài)環(huán)境 高標準新城配套 軌交等立體交通網(wǎng)絡(luò) 新城開發(fā)的歷史機遇 新城板塊公共資源，所有競爭項目共享，并不是本項目取得競爭優(yōu)勢的獨有核心力量。 ； 三面臨水、三面環(huán)綠 紫氣東來景觀軸沿線第一個啟動項目 “生態(tài)居住” 項目定位 項目自身具有優(yōu)勢資源，區(qū)別於區(qū)域同期上市專案形成錯位競爭 領(lǐng) 銜 嘉 定 新 城 首 席 生 態(tài) 型 國 際 居 住 社 區(qū) “國際化”居住生活體驗的倡導者 “生態(tài)居住”生活方式的引領(lǐng)者 城市地產(chǎn)集團成熟的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，項目有能力也有機會成為區(qū)域高品質(zhì)住宅標桿 營銷策略 二條思考路徑 A、從盤古天地，思考：盤古品牌 B、從盤古品牌，思考：盤古天地 項目運作的整體策略 A、從盤古天地，思考盤古品牌 作為外資品牌，盤古在中國大陸第一個房地產(chǎn)項目， 如何贏得成功的發(fā)端？ 品牌戰(zhàn)略 我們思考的原點來自項目，但絕不局限于項目 戰(zhàn)略性的參謀，對品牌長期的發(fā)展更為重要！ A、品牌策略 關(guān)于品牌策略的制定，需配合發(fā)展商長遠發(fā)展戰(zhàn)略展開。 以項目為主體， 品牌作為營銷主要支撐點進行傳播 。 以盤古天地發(fā)展品牌 以品牌為核心武器， 品牌先行導入市場，樹立形象 用品牌征服客戶， 項目形象隨之建立。 B、從盤古品牌，思考盤古天地 嘉定新城內(nèi)唯一的外資品牌，逐鹿群雄， 我們以何姿態(tài)登場？ 大盤競爭策略 B、大盤競爭策略 縱觀項目地塊所在 —— 嘉定新城。我們的優(yōu)勢在哪里？我們的與眾不同之處在哪里？ 國際品牌開發(fā)商、國際視野、國際學校 高眼光、高標準、高起點 嘉定新城標桿地位 A 國 際 品牌策略 B 國 際 大盤策略 項目運作策略 產(chǎn)品策略 形象策略 客戶策略 推廣策略 銷售策略 包裝策略 形象策略 I 上海又一精品外資發(fā)展商 形象定位 對上海而言：上海地產(chǎn)大盤新銳 對嘉定而言：嘉定新城 25萬方國際全生態(tài)社區(qū) 產(chǎn)品標簽 大牌風范 大規(guī)模 競爭差異點 產(chǎn)品優(yōu)勢 超高綠化率 超寬棟距 盤古天地 案 名 盤古：發(fā)展商為第一批進入中國的外資銀行 —— 盤古銀行。項目以盤古命名，包含了雙重指向性，在推廣上有一定優(yōu)勢。 天地：天地 ,包羅萬象，意味深長，與盤古開天辟地的故事息息相關(guān)。 盤古天地，作為一個大盤的整盤總案名，非常具有氣勢。有個叫做盤古的巨人張開巨大的手掌向黑暗劈去，一聲巨響，“大雞蛋”碎了，千萬年的混沌黑暗被攪動了。也是我國對人類文明起源的記錄。天使之城不