【正文】 4.5.2 星海灣——同步全球八大灣區(qū)頂級(jí)海域生活】,“六大特質(zhì)” {不可復(fù)制的Dream House},不可復(fù)制的歷史機(jī)遇。,【1.4.2.2 星海灣價(jià)值分析——代表性樓盤“壹品星?！薄?大連高端居住的代表性樓盤 星海灣區(qū)域居住價(jià)值的提升者 在過(guò)去的很長(zhǎng)一段時(shí)間承擔(dān)起了大連 高端居住標(biāo)準(zhǔn)的旗幟與標(biāo)桿。其規(guī)模與大連明珠接近，以小高層和高層住宅為主。 通過(guò)華潤(rùn)星海灣項(xiàng)目的成功運(yùn)作，將為大連豪宅市場(chǎng)樹立了一個(gè)新標(biāo)準(zhǔn)，不僅奠定和提升了華潤(rùn)置地地產(chǎn)在大連市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位，更將使華潤(rùn)置地品牌在中國(guó)房地產(chǎn)界的影響力有一個(gè)質(zhì)的飛躍！??！,【1.3.2 華潤(rùn)價(jià)值分析——星海灣項(xiàng)目】,它代表了華潤(rùn)置地的品牌形象！ 它代表了華潤(rùn)置地強(qiáng)大的專業(yè)運(yùn)作能力！ 它開拓了華潤(rùn)置地在大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位！ 它將提升華潤(rùn)置地品牌在中國(guó)房地產(chǎn)界的更高影響力!,【 1.3.3 對(duì)于華潤(rùn)置地而言，星海灣項(xiàng)目是什么？】,□ 宏觀背景分析 □ 區(qū)域（大連）價(jià)值分析 □ 華潤(rùn)置地品牌價(jià)值分析 □ 星海灣項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 □ 目標(biāo)客群分析,【1.4.1 星海灣價(jià)值分析——大連名片星海灣】,世界聚焦星海灣,亞洲最大噴泉廣場(chǎng)——星海廣場(chǎng) 國(guó)際頂級(jí)會(huì)展中心——大連國(guó)際展覽中心 國(guó)際頂級(jí)時(shí)裝盛世——大連國(guó)際服裝節(jié) 國(guó)際頂級(jí)金融論壇——達(dá)沃斯 國(guó)際游艇俱樂(lè)部 大連富人聚居區(qū)域,總體來(lái)說(shuō)，作為高檔住宅，其戶型設(shè)計(jì)其功能與空間的布局還是比較合理的，但沒(méi)有某個(gè)部分可以彰顯出豪宅的品質(zhì)，整體感覺(jué)比較中庸。 核心優(yōu)勢(shì)：成熟專業(yè)的“都市綜合體”類型項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)。 成功的項(xiàng)目作品：北京鳳凰城、北京翡翠城、北京橡樹灣、深圳萬(wàn)象城等。 城市頂級(jí)高端居住成為新的市場(chǎng)需求。 2007年，大連地產(chǎn)進(jìn)入了品牌主導(dǎo)消費(fèi)的時(shí)代。,殖民地歷史、優(yōu)越的地理位置、政府的傾力打造 賦予了這座城市獨(dú)特的魅力,1.2.1.2 獨(dú)特的城市規(guī)劃與建筑,作為中國(guó)東北亞地區(qū)唯一一個(gè)擁有海岸線城市，也是一個(gè)擁有獨(dú)特歷史文化與優(yōu)越自然環(huán)境的一個(gè)外向型的城市，其城市建設(shè)必然牽系著整個(gè)東北亞地區(qū)的整體發(fā)展；這也就意味著這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)必然是備受整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)的高端住宅的居住導(dǎo)向也將是北中國(guó)臨海居住至高點(diǎn)。建筑大概因?yàn)樗贻p的歷史（受日本和歐洲的影響），多是古典和新古典。交通以兩條主干道貫穿東西，輔道以單行道為主，有效的解決了旅游城市的交通問(wèn)題。每一區(qū)域的連接必有綠化園區(qū)做為過(guò)渡，基本上自成一體又互相聯(lián)系。建筑和這些景觀有機(jī)地溶為一體。江澤民稱大連為“北方明珠”，國(guó)家旅游局局長(zhǎng)給大連定位“浪漫之都”。尤其是夏天，大連成了令人向往的避暑勝地。 它位于遼東半島南端，西北瀕臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對(duì)，共扼渤海灣，素有“京津門戶” 之稱；北面背依東北大陸，腹地遼闊，堪稱“東北之窗”。 中國(guó)開發(fā)開放環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的政策導(dǎo)向和經(jīng)濟(jì)重心的轉(zhuǎn)移，成為國(guó)際上觀察中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略部署的風(fēng)向標(biāo)，大量外資進(jìn)駐與房地產(chǎn)價(jià)格飛速上揚(yáng)，有力的反映了市場(chǎng)對(duì)包括大連在內(nèi)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的良好預(yù)期 。是東北、華北、華東以及世界各地的海上門戶，是重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市。 ■ 17年前，上海浦東“引擎”轟鳴，帶領(lǐng)“長(zhǎng)三角”這列經(jīng)濟(jì)快車在世界的經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)風(fēng)馳電掣般迅跑。 21世紀(jì)是海權(quán)世紀(jì)，大海神奇的魔力將全世界的資源吸引到了大陸和海洋的邊界地帶，形成了新世紀(jì)令人矚目的海岸線經(jīng)濟(jì)。在此之前人類生活在相互隔絕而又各自獨(dú)立的幾塊陸地上，沒(méi)有哪一塊大陸上的人能確切地知道，地球究竟是方的還是圓的，而幾乎每一塊陸地上的人都認(rèn)為自己生活在世界的中心。以此為標(biāo)志，世界進(jìn)入了海權(quán)時(shí)代。華潤(rùn)(大連)星海灣項(xiàng)目整合傳播 策略提案,發(fā)展商：大連華潤(rùn)置地 品牌整合：Flamingo 紅鶴溝通,不謀全局者，不足以謀一域； 不謀萬(wàn)事者，不足以謀一時(shí)。,【使命】,這是一個(gè)充滿欲望與征服的時(shí)代 我們既要面對(duì)物競(jìng)天擇的市場(chǎng)，又要面對(duì)步步進(jìn)逼的對(duì)手 我們既要獨(dú)善其身，修生養(yǎng)性，又要知微察幽，胸羅萬(wàn)象 我們既要抵制誘惑，又要循循善誘 我們既要抵制欲望，又要制造欲望 更重要的是，我們要在功利與人心之間作一場(chǎng)無(wú)聲的較量 理性研究市場(chǎng)，感性洞察人性 在市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和人心之間 開始一場(chǎng)心理暗示的游戲,華潤(rùn)置地（大連）品牌認(rèn)知度、美譽(yù)度、影響力對(duì)項(xiàng)目的推動(dòng)力如何形成？ 價(jià)格標(biāo)桿和價(jià)值標(biāo)桿的品牌形象如何樹立？ 如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值最大化（地塊價(jià)值最大化與客戶價(jià)值最大化？ 星海國(guó)寶在星海灣以及東北亞區(qū)域的地位和影響力對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值產(chǎn)生的壓力如何化解？ 區(qū)域眾多的高端項(xiàng)目的差異化如何形成？ 針對(duì)購(gòu)買人群（島內(nèi)、島外）對(duì)海的不同價(jià)值觀如何針對(duì)性訴求？,【我們面臨的問(wèn)題】,時(shí)代主題：全球化/海權(quán)時(shí)代 中國(guó)主題：財(cái)富/濱海經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈 大連主題： 城市“外交”、海岸線經(jīng)濟(jì) 大連在東北三省中重要的戰(zhàn)略發(fā)展意義 大連城市史 大連樓市史 大連與海 大連與星海廣場(chǎng)、星海灣 華潤(rùn)與大連 傳播與銷售,【本案的前提】,Part1：分析 宏觀背景分析 區(qū)域及項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 目標(biāo)客群分析 Part2：策略 整體策略概述 華潤(rùn)置地品牌策略 大連星海灣項(xiàng)目品牌策略 整體傳播策略 Part3：創(chuàng)意——項(xiàng)目品牌形象調(diào)性 品牌DNA（案名、定位、SLOGAN） VI系統(tǒng)延展 品牌個(gè)性（大創(chuàng)意概念發(fā)想） 創(chuàng)意執(zhí)行 Part4：策略執(zhí)行 分階段廣告執(zhí)行計(jì)劃,目錄 Contents,□ 宏觀背景分析 □ 區(qū)域（大連）價(jià)值分析 □ 華潤(rùn)置地品牌價(jià)值分析 □ 星海灣項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 □ 目標(biāo)客群分析,大約距今300多年前，一名俄羅斯男子在波羅的海芬蘭灣東端的涅瓦河三角州區(qū)域用斧頭建造了一個(gè)木屋，在隨后的50年，他用余生以此地為中心，創(chuàng)立了橫跨亞歐大陸的沙俄帝國(guó)——此人就是彼得大帝，此城就是圣彼得堡。,【 1.1.1 海權(quán)時(shí)代】,地球夜景圖：發(fā)光的海岸線,絕大多數(shù)歷史學(xué)家認(rèn)為：公元1500年前后是人類歷史的一個(gè)重要分水嶺，從那個(gè)時(shí)候開始，人類的歷史才稱得上是真正意義上的世界史。 人類征服大海的欲望與生俱來(lái)！ 正是因?yàn)閷?duì)于大海所天生具有的征服欲，世界歷史因?yàn)檫@些偉大的航海家而改寫（從葡萄牙的恩里克王子直至發(fā)現(xiàn)美洲大陸的哥倫布）可以說(shuō)，世界經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程是從人類征服大海開始的。 ——摘自中央電視臺(tái)《大國(guó)崛起》,中國(guó)經(jīng)濟(jì)的的騰飛從沿海城市開始 ■ 27年前，深圳特區(qū)的設(shè)立使得“珠三角”經(jīng)濟(jì)帶迅速崛起，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)開發(fā)開放的“第 一高地”。 ■2006年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)開放第三波的發(fā)力引擎——環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的崛起將成為實(shí)現(xiàn)中國(guó)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的第三增長(zhǎng)極,【 1.1.2 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的崛起 】,【1.1.3 大連在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的位置】,大連市地處歐亞大陸東岸，中國(guó)東北遼東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，南與山東半島隔海相望，北依遼闊的東北平原。 大連是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中，除北京，天津之外，最為重要的中心城市，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)第三波的開發(fā)開放中，將直接帶動(dòng)遼寧、吉林、黑龍江東北三省經(jīng)濟(jì)發(fā)展。,環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈核心城市 “奧運(yùn)在北京，觀光在大連,【1.1.4 大連的歷史機(jī)遇】,世界聚焦大連,北方香港 北方之珠 東北之窗 服裝之城 足球之城 國(guó)際會(huì)展平臺(tái) 全球環(huán)境500佳城市之一 北中國(guó)濱海城市群核心城市,□ 宏觀背景分析 □ 區(qū)域（大連）價(jià)值分析 □ 華潤(rùn)置地品牌價(jià)值分析 □ 星海灣項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 □ 目標(biāo)客群分析,大連市是一座三面環(huán)海的半島城市。 由于具有海洋氣候特點(diǎn)，她冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑。 2001年6月5日聯(lián)合國(guó)授予大連為中國(guó)唯一、亞洲第二個(gè)“世界環(huán)境500佳”城市。,【1.2.1 大連城市價(jià)值分析】,1.2.1.1 宜居的城市,景觀多/中小型的廣場(chǎng)多。 居住區(qū)/商業(yè)區(qū)/工業(yè)區(qū)/旅游區(qū)的規(guī)劃也比較合理。 城市交通比較合理。 建筑特色鮮明。 城市規(guī)劃主要包括“日本棋盤系統(tǒng)規(guī)劃”和“俄羅斯巴洛克軸線規(guī)劃”兩部分。,1.2.1.3 北中國(guó)臨海居住至高點(diǎn),1.2.1.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)層面（開發(fā)層）,環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的提出，使大連成為地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)城市 大量外地品牌開發(fā)商的涌入（萬(wàn)科、魯能、華潤(rùn)）， 本土地產(chǎn)品牌的崛起（萬(wàn)達(dá)、億達(dá)、正源），一場(chǎng)品牌化的硝煙正風(fēng)起云涌。,城市先天的自然環(huán)境——宜居城市 歷史賦予的城市魅力——古典與現(xiàn)代的氣質(zhì) 濱海城市所具有的開放性與包容性——國(guó)際化 本土經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展， 宜居城市的強(qiáng)大吸引力， 東北亞大量外地購(gòu)房者紛踏而至，整體提升城市購(gòu)買力。,1.2.1.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)層面（需求層）,城市的居住