【正文】 僅帶來(lái)純凈生態(tài)的自然感受，也有佛祖寶珠的意思，寓意稀貴。 天工開(kāi)物，盤(pán)古大成 天工開(kāi)物，意指：盤(pán)古開(kāi)天辟地，象征了發(fā)展商首個(gè)中國(guó)項(xiàng)目所具有的里程碑意義。對(duì)嘉定新城、對(duì)上海地產(chǎn)界而言，盤(pán)古所帶來(lái)的是翻天覆地的變化。 盤(pán)古大成，則顯示了發(fā)展商的實(shí)力與成熟度，也將盤(pán)古天地項(xiàng)目定位于盤(pán)古品牌的大成之作。 該總精神，整體上來(lái)說(shuō)，與“盤(pán)古天地”這一案名調(diào)性統(tǒng)一，涵蓋了項(xiàng)目與品牌雙重形象。 客戶策略 我們的客戶在哪里？ 嘉定區(qū)內(nèi)年輕客戶價(jià)格承受力較低，成熟客戶偏向別墅產(chǎn)品。 嘉定新城 潛在客源分析 —— 導(dǎo)入型客戶 真如城市副中心 中山公園商圈 徐家匯城市副中心 2023世博展區(qū) 盤(pán)古天地 軌道交通 11號(hào)線的開(kāi)通，將極大的拉近與市區(qū)的距離。 —— 完全以市中心客戶導(dǎo)入為主要方向 √ 理想狀態(tài) 目前，整個(gè)嘉定新城尚不成熟，目前的消費(fèi)人群多為當(dāng)?shù)乜蛻簦蛔阌谥挝覀冺?xiàng)目的銷(xiāo)售。 思考： 站在整盤(pán) 25萬(wàn)方的高度定位，考慮后續(xù)的成長(zhǎng)性與可發(fā)展性。為了保證大盤(pán)的后續(xù)推盤(pán)，我們必須貫徹“穩(wěn)”中求勝原則，為了保證后續(xù)銷(xiāo)售，第一期我們必須成功。 易居中國(guó)操作實(shí)例 市中心客戶 大北區(qū)客戶 區(qū)內(nèi)客戶 周邊居民 項(xiàng)目：慧芝湖花園 在實(shí)際操作過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)客戶成長(zhǎng)發(fā)展歷程如左圖。 推廣策略 推廣核心策略 以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)作為推廣核心策略 大活動(dòng) —— 通過(guò)板塊聯(lián)動(dòng)炒作板塊、新聞報(bào)媒炒熱板塊，項(xiàng)目高調(diào)出場(chǎng)，全城關(guān)注 小活動(dòng) —— 通過(guò)系列項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)導(dǎo)入客戶，聚集人氣，實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) 開(kāi)盤(pán)前推廣節(jié)點(diǎn) 營(yíng)銷(xiāo)啟動(dòng) 售樓處公開(kāi) 開(kāi)盤(pán) 籌備期 形象期 開(kāi)盤(pán)期 板塊炒作、品牌新聞 高調(diào)登場(chǎng) 多元集中推廣 儲(chǔ)客核心點(diǎn)：活動(dòng)導(dǎo)入客戶 樣板房公開(kāi) 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo) 現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝 第一階段重點(diǎn)：板塊炒作 新聞先鋒隊(duì)，打上聚光燈 ■ 階段情況： 項(xiàng)目銷(xiāo)售初期，預(yù)售證尚未取得階段，無(wú)法大量鋪開(kāi)廣告。 前期炒作主題？ 1990年， “ 新城市主義 ” 誕生 —— 新城市主義強(qiáng)調(diào) “ 城市情結(jié) ” 2023年，盤(pán)古首創(chuàng)： “ 新城市主義 ” 再升級(jí) —— 從人本角度出發(fā)，看新城發(fā)展 “生態(tài)城市論” 從深層意義上講，建設(shè)生態(tài)城市是對(duì)人類(lèi)文化本體論的一種回歸。 生態(tài)城市論，是借鑒新城市主義所倡導(dǎo)的生態(tài)主義思想、經(jīng)濟(jì)性原則、與自然和諧相處、限制城市邊界等理念，繼承新城市主義的精髓，從而進(jìn)行再發(fā)展。 導(dǎo)入方式即：活動(dòng)。 因此，周末的客戶活動(dòng)是整個(gè)儲(chǔ)客的核心手段，並成爲(wèi)後續(xù)銷(xiāo)售的利器。 三者均圍繞活動(dòng)展開(kāi)。 項(xiàng)目現(xiàn)狀 一期在建，商業(yè)及會(huì)所均設(shè)于二期，不利于客戶體驗(yàn)。 (在道路的斷面處理上，通過(guò)高差的變化，加上“面磚 → 各類(lèi)大小灌木 → 喬木 → 圍墻”的層次變化使道路景觀十分豐富 ) ?街角處理創(chuàng)造豐富景觀層次。海外館（海外項(xiàng)目圖片影像展示中心） 建議以項(xiàng)目二期泰國(guó)風(fēng)情街的建筑風(fēng)格建造售樓處， 同時(shí)將項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀規(guī)劃和建築的核心特點(diǎn)進(jìn)行濃縮，在售樓処內(nèi)展現(xiàn)，增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感和品質(zhì)感。 接待會(huì)館（銷(xiāo)售中心） 強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商的“物業(yè)服務(wù)而非管理”的理念，物業(yè)服務(wù)先行導(dǎo)入，進(jìn)入銷(xiāo)售中心為來(lái)訪客戶服務(wù)，讓客戶切身感受，心領(lǐng)神會(huì)。 “生態(tài)城市論”的樣板實(shí)鑑 —— 泛會(huì)所及商業(yè)實(shí)景體驗(yàn) 銷(xiāo)售策略 V 權(quán)重 比對(duì)因素 金地格林世界 保利家園 保利海上五月花 10% 產(chǎn)品形態(tài) 描述 聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、高層、小高層、多層、洋房 聯(lián)排別墅、高層、小高層 聯(lián)排別墅、小高層、多層 評(píng)分 120 110 110 20% 地段因素 描述 南翔板塊 嘉定新城板塊 嘉定老城區(qū) 評(píng)分 80 100 110 15% 社區(qū)規(guī)模 描述 100萬(wàn)㎡ ㎡ 30萬(wàn)㎡ 評(píng)分 110 80 100 10% 園林規(guī)劃 描述 澳洲風(fēng)格為主，綠化率 54% 江南園林風(fēng)格，綠化率35% 中心綠化， 35%綠化率 評(píng)分 110 80 90 5% 會(huì)所配套 描述 名流會(huì)所、網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)中心、游泳館壁球館、籃球館、羽毛球館 網(wǎng)球場(chǎng) 。健身房 棋牌室 。美容中心 。 項(xiàng)目推案策略 —— 推案原則 I期推案次序 1 2 4 3 5 6 由南向北，由東向西（假定現(xiàn)有三幢樓 6個(gè)單元號(hào)碼分別為 16號(hào)） 時(shí)間軸線 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 1單元 10月中旬開(kāi)盤(pán) 5單元 11月上旬開(kāi)盤(pán) 09年 11月 6單元 10年 1月下旬開(kāi)盤(pán) 10年 1月 蓄水期 09年 7月 I期推案次序及資金回籠 4單元 10年 4月上旬開(kāi)盤(pán) 10年 4月 9500元 2 9800元 2 10000元 2 10600元 2 推案價(jià)格 資金回籠 09年 12月底 10年春節(jié)前 10年 6月底 09年 10月 I期推案次序 推案時(shí)間 推案范圍 戶 型 面 積 推案套數(shù) 推案面積 第一批 1單元 兩房 89 96 8544 2023年 10月 小計(jì) 96 8544 第二批 2單元 兩房 89 104 9256 2023年 11月 5單元 大三房 149 48 7152 一房 68 48 3264 小計(jì) 200 19672 第三批 3單元 兩房 89 96 8544 2023年 1月 6單元 大三房 149 52 7748 一房 68 52 3536 小計(jì) 200 19828 第四批 4單元 兩房 89 104 9256 2023年 4月 小計(jì) 104 9256 合 計(jì) 600 57300 年 /月 當(dāng)期推案套數(shù) 當(dāng)期推案面積 銷(xiāo)售價(jià)格 縂銷(xiāo)金額 當(dāng)期銷(xiāo)售率 資金回籠 2023年 10月 96 8544 9500 81168000 90% 29220480 2023年 11月 200 19672 9800 192785600 80% 113638912 2023年 12月 107959936 2023年 1月 200 19828 10000 198280000 80% 86583872 2023年 2月 111036800 2023年 3月 23793600 2023年 4月 104 9256 10600 98113600 50% 19622720 2023年 5月 41207712 2023年 6月 32377488 2023年 7月 4905680 合計(jì) 57300 570347200 570347200 I期資金回籠預(yù)計(jì)： 預(yù)計(jì)： 2023年底前資金回籠金額 2023年春節(jié)前資金回籠金額 2023年 6月底前資金回籠金額 內(nèi)場(chǎng) +外場(chǎng) (金鷹隊(duì) )+門(mén)店 +渠道資源（樂(lè)居會(huì)、媒體俱樂(lè)部、新浪購(gòu)房團(tuán)等） 場(chǎng)內(nèi)資源 專(zhuān)職案場(chǎng)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì) 高素質(zhì)案場(chǎng)銷(xiāo)售人員構(gòu)成， 并有相關(guān)職能部門(mén)提供專(zhuān)業(yè)支持。 門(mén)店資源 易居臣信門(mén)店 上海市區(qū)范圍內(nèi)共有門(mén)店 75家， 門(mén)店內(nèi)設(shè)置專(zhuān)門(mén)展示區(qū)域用于終端宣傳。 二期：地塊中心最好位置，完成初步規(guī)劃， 70/90規(guī)劃限制可調(diào)整； 三期：體量最大的一期，完成初步規(guī)劃， 70/90規(guī)劃限制可調(diào)整 三期 一期 二期 專(zhuān)案開(kāi)發(fā)戶型配比建議（二期、三期） 隨嘉定新城板塊各項(xiàng)配套成熟，客戶的結(jié)構(gòu)將發(fā)生改變，而屆時(shí)設(shè)計(jì)要求也已沒(méi)有了 70/90規(guī)范要求，因此我們隊(duì)二期三期產(chǎn)品的戶型配比作以下建議： 戶型 面積區(qū)間（平方米） 套型比例（ %） 定位客群 一房 6570 15% 工業(yè)區(qū)白領(lǐng)，投資客戶 二房 7090 10% 工業(yè)區(qū)白領(lǐng)，投資客戶 三房 90 20% 工業(yè)區(qū)白領(lǐng)，價(jià)格導(dǎo)入客戶 三房 95115 30% 工業(yè)區(qū)白領(lǐng)，價(jià)格導(dǎo)入客戶、改善型客戶 115130 15% 工業(yè)區(qū)管理層、當(dāng)?shù)毓珓?wù)員、改善型客戶 3+1戶型和特殊戶型 130150 10% 工業(yè)區(qū)管理層、改善型客戶 專(zhuān)案二期、三期借鑒 —— 萬(wàn)科 90系產(chǎn)品 90平方米三房戶型 改進(jìn)型戶型更將北臥室房間改為大陽(yáng)臺(tái)建筑面積僅為 70平方米左右。 易居中國(guó) —— 2023年紐交所上市，行業(yè)領(lǐng)先者 ? 上海房屋銷(xiāo)售（集團(tuán)）有限公司連續(xù)５年榮獲上海房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理最高榮譽(yù)“金橋獎(jiǎng)” ? 上海房屋銷(xiāo)售（集團(tuán)）有限公司連續(xù) 3年榮獲全國(guó)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理企業(yè)年度評(píng)選“第一名” ? 2023年，易居（中國(guó)）唯一榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)流通服務(wù)行業(yè)領(lǐng)先公司品牌” ? 2023年，易居（中國(guó)）連續(xù) 3年中國(guó)房地產(chǎn)策化代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)“第一名”最佳綜合服務(wù)機(jī)構(gòu) 2大核心平臺(tái) 4大輔助平臺(tái) 易居資源平臺(tái) 易居中國(guó) —— 整合強(qiáng)大平臺(tái)資源，全方位服務(wù)項(xiàng)目整合推廣 技術(shù)資源優(yōu)勢(shì) —— 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 系統(tǒng)歷時(shí) 8年，耗資上億打造的系統(tǒng)，覆蓋 95%以上的上海土地、房產(chǎn)、市政、配套等信息數(shù)據(jù)；數(shù)十萬(wàn)張的圖片和影像；上海房地產(chǎn)行業(yè)的 “” ；把握市場(chǎng)脈動(dòng)的 “ 預(yù)警雷達(dá) ” ?？头绞降耐脐惓鲂?/人海戰(zhàn)術(shù) /螞蟻雄兵 /公關(guān)活動(dòng) /網(wǎng)絡(luò)互 動(dòng) /分級(jí)服務(wù)等等方式的升級(jí)和換代，都將在上海形成獨(dú)特的客戶 服務(wù)風(fēng)景線。 二三級(jí)聯(lián)動(dòng)資源優(yōu)勢(shì) —— 75傢易居臣信門(mén)店網(wǎng)格化運(yùn)作 截至 2023年底，易居臣信在上海的門(mén)店數(shù)量已經(jīng)達(dá)到 75家，成為二三級(jí)聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)的重要平臺(tái)。 軍區(qū)特聘的 120名金鷹隊(duì)員，在項(xiàng)目銷(xiāo)售期對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目與場(chǎng)外二手中介店進(jìn)行的客戶的攔截進(jìn)行屏蔽工作，保證意向客戶客戶順利購(gòu)買(mǎi)，并進(jìn)行場(chǎng)外的推廣宣傳工作和客戶攔截工作。 控股 7家主流房地產(chǎn)媒體； 組織 34家房地產(chǎn)媒體聯(lián)誼會(huì)； 廣告 全程 策劃 媒體整 合發(fā)布 蘭博華東事業(yè)總部（上海） 蘭博華中事業(yè)總部（武漢） 悟?qū)嵦煜拢ū本? 天卓傳媒 潤(rùn)島 經(jīng)驗(yàn) — 6年市場(chǎng)歷練， 300多個(gè)全程營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)項(xiàng)目 團(tuán)隊(duì) — 整合市場(chǎng)上最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，協(xié)作與競(jìng)爭(zhēng)共存 媒體 — 權(quán)威媒體獨(dú)家合作，傳統(tǒng)媒體與現(xiàn)代媒體互補(bǔ)結(jié)合 服務(wù) — 一站式全方位服務(wù) 信息 — 立足克爾瑞研究院提供的全面，真實(shí)信息決定策略 整合 80%媒體整合資源 新浪潤(rùn)島，上海地產(chǎn)傳媒聯(lián)合機(jī)構(gòu)金牌客戶升級(jí)服務(wù)內(nèi)容 現(xiàn)代媒體 大眾媒體 小眾媒體 傳統(tǒng)媒體 新民晚報(bào) 新聞晨報(bào) 解放日?qǐng)?bào) I時(shí)代報(bào) 新聞午報(bào) 100萬(wàn) 東方早報(bào) 40萬(wàn) 新浪網(wǎng) 新浪網(wǎng) 上海樓市 租售情報(bào) 戶外廣告 直復(fù)媒體 定制媒體 覆蓋面廣 認(rèn)知度高 時(shí)效性強(qiáng) 深入各階層人群 時(shí)代感強(qiáng) 覆蓋面廣 傳遞信息豐富 互動(dòng)過(guò)濾 目標(biāo)精準(zhǔn)鎖定 搞到達(dá)率 互動(dòng)性強(qiáng) 復(fù)制延伸擴(kuò)大 持續(xù)性強(qiáng) 受眾精準(zhǔn) 高到達(dá)率 權(quán)威性 官方網(wǎng)站 活動(dòng)，網(wǎng)絡(luò)，口碑營(yíng)銷(xiāo) 傳統(tǒng)媒體與現(xiàn)代媒體互補(bǔ)、大眾媒體與小眾媒體結(jié)合 媒體資源優(yōu)勢(shì) 廣告創(chuàng)意資源優(yōu)勢(shì) 項(xiàng) 目 啟 動(dòng) 1 項(xiàng)目定位 ?樓盤(pán)各項(xiàng)數(shù)據(jù)收集 ?市場(chǎng)研究 ?項(xiàng)目差異性分析 ?項(xiàng)目買(mǎi)點(diǎn)提煉 ?尋找目標(biāo)客戶所在 整體策略 ?基本策略 ?表現(xiàn)策略 ?媒體策略 形象定位 ?項(xiàng)目 VI系統(tǒng)設(shè)定 ?推廣主題， SLOGAN設(shè)定 ?主形象設(shè)定 2 I 階段 營(yíng)銷(xiāo)策略 媒體計(jì)劃 ?媒體階段策略 ?階段媒體排期表 ?戶外媒體表現(xiàn)策略 ?現(xiàn)場(chǎng)包裝方案 ?活動(dòng) /事件營(yíng)銷(xiāo)方案 ?軟文系統(tǒng)計(jì)劃 ?各項(xiàng)費(fèi)用分配計(jì)劃 設(shè)計(jì) 文案 ?平面媒體 /網(wǎng)絡(luò)媒體 /廣告設(shè)計(jì) ?戶