【正文】 真人國際象棋對決 婚禮夢想征集 泰式體驗 花藝沙龍 第三階段重點：開盤熱銷 首輪亮相，榮耀登場 項目首次開盤 —— 盤古開天辟地大典 包裝策略 區(qū)域現(xiàn)狀 —— 毛地狀態(tài)，不利于建立形象。 活動也是第二、第三階段廣告宣傳、新聞報道、品牌推廣的核心。 根據(jù)本項目地理屬性，客戶來訪大量集中于雙休日。 第二階段重點：高調登場 活動領軍，新聞炮轟 儲客階段核心點：活動導入客戶 前面說到的，本項目客戶策略是全面導入市區(qū)客戶。 前期炒作主題 —— 強化資源聯(lián)動的板塊增值運營 資源大聯(lián)動 —— 開發(fā)商是炒熱板塊的主導者和參與者 易居中國是資源平臺整合者和操作者 全面整合 政府機構：嘉定區(qū)政府 /嘉定新城 板塊開發(fā)商：盤古 /保利 /嘉寶 /新城等 新聞傳媒：新民晚報 /新聞晨報 /第一財經 /今日房產 /搜房 /新浪 專家學者：上海易居研究院專家學者群 專業(yè)機構：策劃／公關／設計等機構 特殊資源：華僑協(xié)會 引導政府提出引導性板塊概念解釋，提供學術討論話題，肯定板塊未來發(fā)展定位方向 板塊內開發(fā)商集中力量，聯(lián)合發(fā)布板塊發(fā)展宣言，呼應政府公關 上海主要新聞傳媒（電視 /報刊 /電臺 /網絡）大聲波、高頻次的跟蹤報道、宣傳與評論 聯(lián)動專家學者群體，站在學術高度參與討論，為板塊發(fā)展出謀劃策，提高傳播公信力 專業(yè)機構整合各方資源，形成有節(jié)奏、有步驟的持續(xù)推廣影響力 策動一場轟轟烈烈的 營造熱點話題，聚焦公眾關注，提升板塊影響力，為項目營銷筑底造勢 板塊炒作設想 “嘉定新城 ” 記者日 “新城國際生活”新方式 — 主題新聞發(fā)布會 “嘉定新城”發(fā)展系列論壇 “嘉定新城”規(guī)劃演繹日 “ 11號線通車慶典” 。廣義上的“生態(tài)”既包括人與自然的和諧，也包括人與人的和諧。 ■ 推廣要點： 此時，借助強大的媒體資源進行全方位新聞炒作，加上開發(fā)商與我司共同整合資源，助版塊提升，為項目做好筑底。 我們看的是這樣的變化： 第一階段的客戶來自周邊每天經過項目的居民 第二階段的客戶則是來自內閘北的外擴客戶 第三階段，客戶逐漸擴大到整個上海大北區(qū)，駕車人士增多 第四階段，項目深入人心，來自市中心的客戶涌入，售樓處門口所停車輛開始出現(xiàn)中高端品牌。我們可以高舉形象大旗，在價格上適當放低身段，擴大我們的客戶群體?？蛻?、產品品質必將隨著嘉定新城和盤古天地不斷升級。 本項目 2023年 10月將第一次開盤，短時間內我們何去何從？ —— 如何快速縮短理想與現(xiàn)實的差距 ? 然而 ,理想與現(xiàn)實卻存在較大差距 解決方案 —— 客戶成長論 一期客戶解決方案： 第一階段： 90產品限制了客戶群的結構，可主打嘉定城區(qū)、安亭區(qū)域產業(yè)客戶，軌道交通 11號沿線導入的客戶，同時通過標桿形象的塑造與相對的價格優(yōu)勢分流區(qū)域競爭樓盤的品質客戶； 第二階段：隨著嘉定新城在市區(qū)客戶心目中的形象日趨成熟，客戶結構升級，轉向上海西北區(qū)高級白領、新婚夫妻為主，通過適當提價，提高客戶層次。 交通導入型客戶 導入價格擠壓客戶 投資型客戶 潛在客源分析 —— 產業(yè)導入型客戶 嘉定工業(yè)區(qū)正處於升級中，由初加工型、註冊型逐漸向科技型、技術型轉變，市區(qū)同類企業(yè)不斷引入，帶來大量“三高”客戶 客戶分類 客戶需求描述 客源屬地 第一類 產業(yè)導入客戶 嘉定工業(yè)北區(qū)、南區(qū)及汽車城內的中高層管理人員，原居住地在上海西區(qū)，尋求工作便利性 上海西區(qū)，普陀、長寧為主 第二類 價格擠壓型客戶 市區(qū)價格溢出客戶，對於價格敏感度較高 上海西區(qū)，普陀以及部份西區(qū)拆遷客戶 第三類 交通導入型客戶 為生活和工作距離縮短，形成的普陀南翔導入型和嘉定及北部區(qū)域導出型客戶 普陀、嘉定等西北區(qū)規(guī)定交通沿線客戶 第四類 改善型客戶 本地動拆遷、居住條件改善、婚房需求； 嘉定區(qū)及周邊 第五類 投資型客戶 看好未來嘉定與新城發(fā)展前景，對開發(fā)商品質有較大信心； 市區(qū)客戶及外省市區(qū)域 潛在客戶分類 盤古天地的高品質國際社區(qū)，實現(xiàn)高質高價，所對應的客戶應是上海市區(qū)內對生活、對居住有高要求的中高端客戶。 嘉定區(qū)內產業(yè)支撐少，也沒有市中心外擴現(xiàn)象的推演。在語境上，頗具氣勢，可彰顯大盤氣質、標桿風范。同時，還具有嘉定新城“大城”開發(fā)的含義。 盤古，既指發(fā)展商品牌，又指項目，具有雙重指向性。同時，也含有開發(fā)商獨具匠心的土地開發(fā)、產品規(guī)劃理念，將國外先進經驗帶來中國。 與盤古天地這個具有大盤氣質的案名基礎上，我們又思考了另一個方向：純凈生態(tài)之城。 分期推廣案名建議 —— 以泰國文化為線索 1期 意庭 2期 – 蓮庭 3期 – 蘭庭 取自泰國著名古典文學長詩 《 Inao 》 取自泰國國花：睡蓮之別稱：芙蓉 取自最著名古文學作品 《 蘭甘亨碑文 》 分期推廣案名建議 —— 以泰國度假島嶼為線索 1期 – 普吉島 2期 – 沙美島 3期 – 蘇梅島 泰國第一大島，最為中國人所熟知 泰國當?shù)厝私洺６燃俚挠撵o小島 泰國第二大島，定位相對高端 推廣案名備選建議 天使之城 —— 曼谷的別稱，意寓佛祖的寶珠 —— 強調純凈生態(tài)與城的概念 因此，取泰國首都曼谷的一個優(yōu)美別稱：天使之城，為備選建議。盤古開天辟地，是中國古老的神話。 傳說在天地還沒有開辟以前，宇宙就像是一個大雞蛋一樣混沌一團。由于上海新天地的聲名遠播，天地也不乏國際性。品牌與項目也易形成互動，相互作用。因此，盤古二字可謂品牌價值，須大力發(fā)揚并延續(xù)。城中標桿 盤古天地 盤古品牌 氣勢 影響力 品質感 泰國城市地產開發(fā) 新城大規(guī)劃平臺下，群雄均實力不凡。 以品牌帶動項目 √ 說明：考慮到操作實用性與項目周期，我司建議運用第一種方案。 同時，為未來的中國發(fā)展戰(zhàn)略進行 一定的品牌鋪墊。在此，我們先初步設想2種方向，僅供參考。 “盤古天地”的核心競爭力在哪里？ 項目核心賣點梳理 不可複製、本專案獨有的資源背景 成熟的高端項目物業(yè)服務經驗 緊鄰規(guī)劃中的國際學校 唯一國際化開發(fā)背景 “國際化” %建筑密度； 50%綠化率 。充分利用優(yōu)勢資源，挖掘自身核心賣點、將自身定位板塊高端產品領導者形象，形成了價格和銷售量雙贏局面。 上海古北物業(yè)管理有限公司成熟物業(yè)管理。純半島湖景，九亭板塊內首倡島居生活概念 生態(tài)環(huán)境景觀優(yōu)勢。 上海松江區(qū) —— 九亭板塊 九亭規(guī)定位劃為上海中心城區(qū)輻射長三角的西南門戶松江區(qū)與上海中心城區(qū)連接重要城市節(jié)點，未來規(guī)劃多條軌道交通線交互。 )面積段合計成交占比成交套數(shù)套成交面積供應占比供應套數(shù)套供應面積面積段嘉定新城典型案例分析 —— 保利家園 建築面積：約 30萬平方米 規(guī)劃戶數(shù)： 2200戶 主力產品：高層公寓、少量聯(lián)排別墅（一期） 面積區(qū)間：公寓 8090多平米兩房和 140160平米的四房 銷售價格：銷售報價（ 9800元 /平方米含裝修）、成交均價（ 8800元 /平方米） 本案 保利家園 保利家園雖然為嘉定新城的第一個住宅專案，但其產品配置仍然是以目前嘉定區(qū)域內部客源需求為主，屬於常規(guī)的 80多平米的兩房設置。 )戶型合計五房四房三房二房一房成交占比成交套數(shù) 套成交面積供應占比供應套數(shù)套供應面積戶型1 0 0 .0 0 %65776 3 9 8 1 21 0 0 .0 0 %67646 3 4 1 0 4合計4 .1 2 %271464143 .6 4 %24642197160 1 8 04 .3 9 %289436135 .2 3 %35453760145 1 6 09 .3 1 %612843995 .5 9 %37852156125 1 4 57 .2 1 %474563124 .4 9 %30436593110 1 2 53 .1 6 %208216451 .3 7 %939804100 1 1 02 0 .0 1 %13161 2 0 8 2 42 1 .3 8 %14461 3 2 5 4 990 1 0 03 7 .5 1 %24672 1 0 5 3 54 1 .1 9 %27862 3 8 4 0 270 901 4 .2 9 %940560701 7 .1 1 %11576864350 70成交占比成交套數(shù)( 套 )成交面積(M 178。 1 0 0 . 0 0 %6 6 2 86 5 0 4 1 31 0 0 . 0 0 %6 8 7 06 5 4 6 1 9合計0 .0 6 %47760 .0 1 %1171五房4 .8 9 %3245 5 9 2 35 .0 4 %3466 0 1 2 2四房1 5 .4 9 %1 0 2 71 4 0 7 1 01 3 .4 1 %9211 2 8 5 6 7三房6 1 .1 2 %4 0 5 13 7 4 9 8 56 0 .7 4 %4 1 7 33 7 5 9 8 1二房1 8 .4 4 %1 2 2 27 8 0 1 92 0 .8 0 %1 4 2 98 9 7 7 8一房成交占比成交套數(shù) ( 套 )成交面積(M 178。 隨新城啟動、軌道通車及立體交通系統(tǒng)的建立，對上述道路的依賴性逐步減少，目標競品也由沿線逐步轉為新城板塊內的競爭。 ) 8050 7939 8315 9496 9398 9382 9124 9802 10499 9485 9272 8593 7749 8733 8804 8727 9650 10432 0 8 年1 月 0 8 年2 月 0 8 年3 月 0 8 年4 月 0 8 年5 月 0 8 年6 月 0 8 年7 月 0 8 年8 月 0 8 年9 月 0 8 年1 0 月 0 8 年1 1 月 0 8 年1 2 月 0 9 年1 月 0 9 年2 月 0 9 年3 月 0 9 年4 月 0 9 年5 月 0 9 年6 月整體市場回暖帶動區(qū)域的成交，但新城規(guī)劃的整體啟動，才是促進區(qū)域交易活躍度重要原因 09年 15月板塊成交價格 870010500元 /平方米 保利家園 海上五月花 馬陸清水灣 金地格林世界 馬陸 南翔 主城 新城 競爭項目分佈及特點 由於新城未開發(fā)前市區(qū)進入嘉定城區(qū)主要通過滬嘉高速公路和滬宜公路，因此競品沿滬宜公路沿線分佈，在售公寓項目有四個。 ) 43606 4893 52216 15007 43098 26041 112873 4990 91360 16353 57141 14297 0 0 39310 73743 70537 0 成交面積( M 178。 ) 11088 11270 11230 13352 13159 16792 11799 12139 12023 10977 12471 11093 12762 11647 12762 12613 12922 13290 0 8 年1 月 0 8 年2 月 0 8 年3 月 0 8 年4 月 0 8 年5 月 0 8 年6 月 0 8 年7 月 0 8 年8 月 0 8 年9 月 0 8 年1 0 月 0 8 年1 1 月 0 8 年1 2 月 0 9 年1 月 0 9 年2 月 0 9 年3 月 0 9 年4 月 0 9 年5 月 0 9 年6 月供求回升 經歷 08年下半年市場調整後，開發(fā)企業(yè)適時調整市場需求釋放，經過“三月小陽春”到五月市場爆發(fā)，上海整體市場出現(xiàn)已經逐步回暖。 ) 855220 317058 859302 717611 915182 1042716 1012244 622616 975905 863070 850653 998120 120248 285004 1084623 898009 966518 369735 成交面積( M 178。 專案所處的西部板塊，尚處基礎設施施工階段； 本案開發(fā)難點： 09年下半年開盤時，周邊基礎道路設施雖已基本完成，但其他配套尚未跟上。 項目地塊分析 低建築密度（ %）； 高綠化率（ 50%） 。最後將形成開發(fā)合力，迅速形成開發(fā)熱點。 項目開發(fā)環(huán)境 —— 眾多知名發(fā)展商入駐開發(fā)，嘉定新城全面啟動 ? 盤古房地產 ? 保利置業(yè) ? 重慶龍湖 ? 上海綠地