【正文】 入型和嘉定及北部區(qū)域導出型客戶 普陀、嘉定等西北區(qū)規(guī)定交通沿線客戶 第四類 改善型客戶 本地動拆遷、居住條件改善、婚房需求； 嘉定區(qū)及周邊 第五類 投資型客戶 看好未來嘉定與新城發(fā)展前景，對開發(fā)商品質有較大信心； 市區(qū)客戶及外省市區(qū)域 潛在客戶分類 盤古天地的高品質國際社區(qū)，實現高質高價，所對應的客戶應是上海市區(qū)內對生活、對居住有高要求的中高端客戶?？蛻簟a品品質必將隨著嘉定新城和盤古天地不斷升級。 我們看的是這樣的變化： 第一階段的客戶來自周邊每天經過項目的居民 第二階段的客戶則是來自內閘北的外擴客戶 第三階段，客戶逐漸擴大到整個上海大北區(qū)，駕車人士增多 第四階段，項目深入人心，來自市中心的客戶涌入，售樓處門口所停車輛開始出現中高端品牌。廣義上的“生態(tài)”既包括人與自然的和諧，也包括人與人的和諧。 第二階段重點：高調登場 活動領軍，新聞炮轟 儲客階段核心點：活動導入客戶 前面說到的，本項目客戶策略是全面導入市區(qū)客戶。 活動也是第二、第三階段廣告宣傳、新聞報道、品牌推廣的核心。 1期 23期 商業(yè) 求 勝，在 于 求 變 人要衣裝，佛要金裝 “生態(tài)城市論”的樣板實鑑 —— 周界升級與包裝 江邊原始灘涂 廣州星河灣開發(fā)前的原始地塊 改造后的 1830米騎江木道 ?對沿街建筑進行粉刷，種植了近百棵大葉法國梧桐樹 ?完成青年溝改造 ?完成四周圍墻、道路的改造和綠植 ?通過豐富的高差變化及材料、種植處理道路景觀。 “生態(tài)城市論”的樣板實鑑 —— 盤古天地 棋牌室 。餐廳 評分 120 90 90 5% 建筑品質 描述 北美風格、現代風格，多種風格混合 現代海派風格 現代簡約 評分 120 80 90 15% 外部景觀 描述 生態(tài)旱溪、 4條原生河、親水平臺 遠香湖 無 評分 90 100 80 10% 產品特點 描述 產品多樣、高爾夫公寓形象 小戶型，拼接戶型 小戶型，拼接戶型，附加值高 評分 110 90 110 10% 物業(yè)管理 描述 上海金地物業(yè)服務有限公司 上海保利物業(yè)酒店管理責任有限公司 保利廣州物業(yè)管理有限公司 評分 110 110 110 100% 系數累加 1 競品所占權重 30% 50% 20% 競品價格 12284 8534 9296 項目參考修正價格： 9952元 /平方米 價格策略 —— 一期價格價格研判 一期入市價格策略 —— 穩(wěn)扎穩(wěn)打 ?平價起步 ? 放低身價 ? 立穩(wěn) 10000元 ?11號線貫通，提價契機 ? 高過周邊競品10— 15% ?區(qū)域環(huán)境重大改善 由於一期緊鄰軌道交通綫，受到軌道噪音影響，且目前項目外圍環(huán)境缺陷較大，入市亦放低身價，平價起步，根據內部重大營銷節(jié)點和外部規(guī)劃進度提升價格 一期目標均價 10000元 /平方米 0 開發(fā)商成本 客戶感知價值 靜態(tài)預期上市底價 營銷驅動力 客戶愿意支付的最高價（上限） 客戶驅動力 經過營銷 : 形成 23%的增值幅度 經過測試 :形成 58%的增值幅度 市場驅動力 基於客戶導向的進取型定價模式 初步價格測試 客戶落位 戶型價格測試 判定客戶意向度 價格確定 開盤前經過 3個輪次價格測試確定最終價格，形成客戶愿意支付的最高價 對外報整體價格范圍，以判斷客戶對總體價格接受度 客戶初步落點，以獲得客戶對戶型價值的判斷 測試客戶具體戶型價格接受度 戶型價格測試后，形成客戶最終落點，基本可判斷客戶意向度 價格初步 /最終確定 1 2 3 4 5 —— 價格測試 每幢樓按單元推出，實現即推即售罄 推售產品考慮不同戶型合理搭配，避免流失客戶 以儲客量和房源需求為前提，少量多頻推案達成利潤最大化 產品價值最低，抗性最大的樓棟先行推出去化 開盤亮相即實現火爆銷售，引起市場關注和熱點 推案價格實現逐步走高，增強購房者信心 在 2023年 5月份前（嘉定新城公寓產品大量上市前）完成大部分銷量，僅留 1個單元掛高價，為二期推貨做價格築底。 渠道資源 易居會 /樂居會，約 50余萬名 讀者俱樂部，新聞晨報 /新民晚報，共約 100余萬名會員 媒體看房團：新浪萬人看房團，24小時征集，不定期組織客戶看房 場內資源 場外資源 門店 渠道 易居為保證銷售成功採用的創(chuàng)新整合銷售模式： 產品策略 項目開發(fā)基本情況 一期：規(guī)劃已經確定， 09年下半年開盤， 90平方米以下產品為主達到 83%。 客戶資源優(yōu)勢 —— 樂居會，近百萬人的“易居會” 上海“樂居會” ，會員人數約 100余萬，已成為項目銷售、品牌維系的重要通路。 成為一手代理項目的場外售樓處。 上海歷史最悠久，連續(xù)四年總銷額、總收入、利潤占據上海、 代理行業(yè)龍頭地位。 銷售執(zhí)行資源優(yōu)勢 上房銷售 —— 最有效率和最具價值的房地產銷售作戰(zhàn)實體 易居 09年大盤創(chuàng)新營銷模式 ◎ 系統(tǒng) ◎渠道銷售（主流房地產媒介平臺，包括新浪等 90%主流媒體） ◎易居會 +新浪樂居會 ◎內外場歸一（易居臣信二手門店） ◎案場執(zhí)行（售樓處） ◎整合 6大資源 +1銷售渠道： ◎廣告創(chuàng)意策劃 ◎ 1個案場 +75家門店（網格化銷售） + 易居中國 —— 整合營銷平臺優(yōu)勢資源 易居中國 —— 已經擁有眾多著名地產品牌作為戰(zhàn)略合作伙伴 思南新苑 仁和恬園 靜安新格 長發(fā)花園 東泰大廈 菱 翔 苑 中福公寓 駿豪國際 世紀時空 盛世年華 絲廬花語 明日星城 金豐藍庭 東上海中心 老西門新苑 蘭喬圣菲 新 里 程 虹口典范 平江新城 青 年 匯 金 銀 匯 珊 湖 苑 柳林大廈 瀚 錦 苑 東南華庭 大運盛城 靜安君悅 虹橋逸品 上海康城 盛源家豪城 慧芝湖花園 上海源花城 金色雅筑 北岸長風 安亭新鎮(zhèn) 從 2023年至 2023年，形成 3大品類營銷服務體系（商辦、住宅、高端物業(yè)） ,2023年全國銷售面積 394萬平方米，銷售額達 295億元。如果沒有贈品，就贈送“笑容”。 ? 無法評估，就無法管理。 2 023/2/92023/2/9 ? 積極的人在每一次憂患中都看到一個機會，而消極的人則在每個機會都看到某種憂患。 ? 觀察才行。 ? 光靠價格便宜的產品能夠長久地存活下來。 202 3/2/92 023/2/9 ? 將良品率預定為 85%，那么便表示容許 15%的錯誤存在。 ? 卓有成效的管理者善于用人之長。 ? 魔鬼存在于細節(jié)之中。 ? 協調以及控制。 ? 只要不是相當重要的商品，不是穩(wěn)健踏實地行商，迅速發(fā)展就等于迅速破產，只有使多種商品不間斷地相繼配合上市，才能使迅速發(fā)展的事業(yè)穩(wěn)步前進。 , February 9, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :34:3515:34:35February 9, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 9日星期四 3時 34分 35秒 15:34:359 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :34:3515:34Feb239Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , February 9, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 9日星期四 3時 34分 35秒 15:34:359 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 9日星期四 下午 3時 34分 35秒 15:34: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :34:3515:34Feb239Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 9日星期四 3時 34分 35秒 15:34:359 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :34:3515:34:35February 9, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 9, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :34:3515:34Feb239Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 ? 周到的服務，那簡直是難以想象的。小企業(yè)要有長遠的打算大企業(yè)要有注意細節(jié)。 ? 沒有什么比忙忙碌碌更容易，沒有什么比事半功倍更困難。做小生意，在于勤 。 ? 人生的選擇決定一切。管理部門是現代組織的特殊器官，正是依靠這種器官的活動，才有職能的執(zhí)行和組織的生存。 15:34:3515 :34:351 5:3423. ? 決不能在沒有選擇的情況下，作出重大決策。用心想辦法，一定有辦法，遲早而已。 ? 軍隊無放任，學校無放任，此今日世界各共和國之道例。 ? 浪費時間。 項目名稱 產品類型 當期銷售價格 09年推案套數 09年成交套數 金豐藍庭 多層、小高層公寓 85009100 無 219 九城湖濱國際公寓 小高層公寓 1000013000 329 372 中新青年城 小高層（公寓） 1100013000 無 833 易居中國 擁有近 600人的全職業(yè)化銷售隊伍和即時的數據管理系統(tǒng)。 客戶攔截 派發(fā) 二三級聯動資源優(yōu)勢 —— 易居金鷹隊，為項目順利銷售保駕護航 媒體資源優(yōu)勢 易居中國旗下新增板塊 —— 傳媒板塊，通過整合各類原有和外部相關資源，打造專業(yè)的房地產傳媒版圖，業(yè)務涉及華東華中的廣告全程策劃。 北區(qū) : 4萬余名 中西區(qū) : 7萬余名 東區(qū) : 3萬余名 易居（中國）客戶資源平臺 豪宅成交 客戶庫 易居臣信 豪宅客戶庫 上海易居會 高端客戶庫 市區(qū)高端豪宅 物業(yè)客戶資源 鉆石級會員 500萬以上投資型會員 近 20家高檔會所俱樂部會員 30000多名 老西門新苑、匯寧花園、古北國際、泰府名邸、怡水豪庭、尚海灣豪庭、思南路 88號、福源匯居、佘山銀湖等客戶資源 本市二手豪宅和別墅買賣投資客戶 嘉里華庭、名仕苑、徐匯苑、亦園、衡山路 41號、網球公寓、維詩凱亞、匯賢居等本市高端物業(yè)客戶資源 內部資源體系 外部整合平臺 中國易居會客戶庫 上海 北京 澳門 武漢 杭州 等 20多個 城市 上海易居會 白金客戶庫 數據公司 戰(zhàn)略合作 中智 外企雇員 61270位 嘉讕 1020萬車價車主： 76267位 羅維 企業(yè)中層管理人員 31153位 紐米萊 全球通會員67080位 塞諾貝斯 儲蓄額≥100 萬的儲戶 諾亞財富 理財金額500萬上 :20230名等等 易居中國旗下房產經紀板塊之有力支撐者 —— 易居臣信憑借房地產中介服務平臺全面涉及房地產經紀業(yè)務，為個人和企業(yè)客戶在中高檔住宅、商鋪、辦公樓等領域提供專業(yè)化、多元化的登記及經紀包括租售服務，致力于為客戶提供安全、快速的房屋中介服務。 該戶型及其變形，目前應用于 “ 萬科琥珀郡園、萬科金色里程、萬科金色城市、萬科金色雅筑、萬科花園小城 ” 等項目 項目二期、三期借鑒 —— 保利 葉上海項目 利用合理的設計方案可以使客戶得到約 1015平方米米額外空間，項目雖然處于遠郊，依然受到市場的追捧 易居優(yōu)勢資源 易居 (中國 ) 中國目前最大的房地產流通服務機構 在房地產流通服務的多個高增長領域 擁有完整解決方案的資源平臺 2023年 8月 8日，易居（中國）控股有限公司（紐交所交易代碼：）成為在美國第一家上市的中國輕資產地產概念股。 場外資源 金鷹隊 滬上首創(chuàng)，現有 120人， 專職維護重點案場的秩序，確?，F場不受干擾。健身房 。 “生態(tài)城市論”的樣板實鑑 —— 物業(yè)服務預演 如條件允許，希望能將位于