【正文】 入伙 春節(jié) 開盤 公開蓄客 年前展示，年后湖疊墅正式開盤 6月份轉(zhuǎn)入獨棟別墅推售 年度推售解析 問題： 若要在六月前（ 5個月）完成公寓銷售任務(wù)，銷售速度必須達(dá)到原有的 （ 264套 /月）；在現(xiàn)有市場環(huán)境下，需要強(qiáng)有力的促銷及優(yōu)惠支撐，難度極大； 5月底完成公寓量 90% 平均速度的 最高速度的 預(yù)案 2：確保 08年全年仍以公寓銷售為中心，年底過渡至“ 09圣地亞哥別墅年” 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 一 期 待 售 公 寓 湖疊墅 獨 棟 入伙 春節(jié) 開盤 公開蓄客 8月底完成公寓總量 90% 年前展示，年后湖疊墅正式開盤 9月份轉(zhuǎn)入獨棟別墅推售 年度推售解析 問題： 若要在九月前（ 8個月）完成公寓銷售任務(wù)，銷售速度必須達(dá)到原有的 （ 165套 /月）；在現(xiàn)有市場環(huán)境下，應(yīng)加大促銷及優(yōu)惠支撐力度； “別墅年”推遲至 09年，放慢后期別墅工程進(jìn)度； 9月份轉(zhuǎn)入獨棟別墅推廣，年底正式開盤，過渡至 09年圣地亞哥 〃 別墅年； 平均速度的 最高速度的 預(yù)案 3：公寓、獨棟全年混搭銷售， 不提“別墅年”，只區(qū)分推廣渠道 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 一 期 待 售 公 寓 湖疊墅 獨 棟 入伙 春節(jié) 開盤 公開蓄客 08年完成銷售總量 90% 年前展示，年后湖疊墅正式開盤 6月份獨棟別墅開始推廣 年度推售解析 問題： 公寓銷售期拉長至全年，銷售速度必須達(dá)到原有的 1. 85倍（ 120套 /月），需要有一定的促銷及優(yōu)惠輔助； 無法實現(xiàn)項目從公寓盤向別墅盤的形象提升，別墅價格受限； 混搭銷售，整體推廣難度加大； 平均速度的 最高速度的 全年銷售壓力巨大，主要集中在公寓產(chǎn)品推售；近階段公寓快速回現(xiàn)是項目 08年工作開展的關(guān)鍵 ?現(xiàn)階段堅持以公寓快速銷售回現(xiàn)為重點，線上以推廣銷售公寓產(chǎn)品主； ?針對近階段公寓快速回現(xiàn)壓力，調(diào)整營銷策略，促成銷售速度的快速提升； ?完善湖疊墅周邊園林景觀及小品，線下積極蓄客，年后發(fā)售； 階段工作重點 任一預(yù)案， 08年公寓都直接面臨著超過現(xiàn)有最高銷售速度 2倍以上的推售壓力；近階段公寓的銷售情況將直接關(guān)系到項目全年推售的布局： 市場環(huán)境分析 從京滬穗深四地看房價，樓市成交萎靡，調(diào)控作用正在顯現(xiàn) ? 北京有價無市 ? 11月，北京市住宅期房雖然價格仍持續(xù)較大的漲勢，但每周成交量已呈現(xiàn)出連續(xù)下滑的趨勢。隨后，中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)紛紛跟隨進(jìn)。 ? 優(yōu)點：針對性較強(qiáng) 促銷方案 3:“化整為零”分階段對重點戶型作營銷方式突破 促銷策略 ? 方案四：營銷手段靈活 ,增加逼定工具 ? 參考方式： ? 1. 設(shè)立“精選房號專區(qū)”，每周推出 5套精選房號 (房號需要優(yōu)劣兼顧 ,在正常的優(yōu)惠折扣下額外優(yōu)惠 12個點 ), 房源信息臵于售樓處固定位臵，用展示。 這個世界并不在乎你的自尊，只在乎你做出來的成績，然后再去強(qiáng)調(diào)你的感受。 3歲前后嚴(yán)格管理，做孩子的家長； 13歲前后逐步放手，做孩子的朋友。 對人才的運用，僅僅限于收羅是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，重要的是對人才不僅要善于識別其長處，而且要敢于大膽地使用，以讓其充分顯示自己的才能。 業(yè)精于勤，荒于嬉。 14:1114:11::11 靠制訂和管理標(biāo)準(zhǔn)吃飯的，有什么樣的判斷就會有什么樣的產(chǎn)品，有什么樣的標(biāo)準(zhǔn)就會有什么樣的人才。 我這一生基本上只是辛苦工作，我可以說，我活了七十五歲，沒有那一個月過的是舒服生活，就好象推一塊石頭上山，石頭不停地滾下來又推上去。我們在世的短暫的一生中，我不知道還有什么比這種服務(wù)更好的了。 如果強(qiáng)調(diào)什么，你就檢查什么；你不檢查，就等于不重視。不下功夫，卻能成功，根本是不可能的事情。 人生是尊貴的。 , March 6, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :11:0814:11:08March 6, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 6日星期一 2時 11分 8秒 14:11:086 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :11:0814:11Mar236Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , March 6, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 6日星期一 2時 11分 8秒 14:11:086 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 6日星期一 下午 2時 11分 8秒 14:11: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :11:0814:11Mar236Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 6日星期一 2時 11分 8秒 14:11:086 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :11:0814:11:08March 6, 2023 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 6, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :11:0814:11Mar236Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 觀念決定思路，思路決定出路。 14:112023年 3月 6日 2時 11分 創(chuàng)新是惟一的出路，淘汰自己，否則競爭將淘汰我們。 14:1114:11:082023年 3月 誠懇待人是邁向成功的唯一途徑。 最有希望的成功者，并不是才華最出眾的人，而是那些最善于利用每一時機(jī)發(fā)掘開拓的人。 有非凡志向，才有非凡成就。 只要有堅強(qiáng)的持久心，一個庸俗平凡的人也會有成功的一天，否則即使是一個才識卓越的人，也只能遭遇失敗的命運。 我知道什么是勞動 :勞動是世界上一切歡樂和一切美好事情的源泉。 因為有了感謝之心，才能引發(fā)惜物及謙虛之心，使生活充滿歡樂，心理保持平衡，在待人接物時自然能免去許多無謂的對抗與爭執(zhí)。有效的激勵是朝五晚九，無效的激勵是朝九晚五。 珍惜今天的擁有，明天才會富有。 ?行動 2:加強(qiáng)區(qū)隔購買一手房與二手房的競爭區(qū)別 ? 加速與學(xué)校聯(lián)動之工作進(jìn)程，引進(jìn)學(xué)校，對于一手房購房客戶給予解決一定的學(xué)位，二手房購房客戶不給予考慮。 宏觀背景 9月份以來，樓市低靡，新政對島內(nèi)高價樓盤的成交量萎縮比較明顯 廈門市場 廈門下半年樓市走勢40281760 1716842 825720576229818302205112113641130799628833100191144610124163721216013367 1326116133141640500100015002023250030003500400045007月 8月 9月 10月 11月 12月套020234000600080001000012023140001600018000元/ 平米廈門市場成交套數(shù) 島內(nèi)市場成交套數(shù) 廈門市場成交均價 島內(nèi)市場成交均價島外樓市受宏觀政策影響也較為明顯， 10月份以來量價齊跌，開始依靠促銷推動 ? 8月份的 “ 省七條 ” 和 9月底的 “ 銀行新政 ” 對島外樓市產(chǎn)生了明顯的抑制作用 ? 10月份以來，島外市場量價齊跌 ? 07年最后一個季度，島外市場成交量主要集中在集美，其他片區(qū)大體持平 ? 12月份，大學(xué)康城的低價開盤和樂活小鎮(zhèn)的分期付款促銷，是集美成交量遙遙領(lǐng)先 島外下半年樓市走勢11772664988 935148511436671694366557386662766560500100015002023250030007月 8月 9月 10月 11月 12月套62006400660068007000720074007600元/ 平米成交套數(shù) 成交均價1 0 1 2 月島外各區(qū)成交套數(shù)2481293402183074521585681059071181302004006008001000海滄 集美 同安 翔安套10月 11月 12月廈門市場 無論島內(nèi)、島外，近期在售項目大都采取低價開盤或促銷手段，推動項目銷售