【正文】 ? 魯能領(lǐng)秀城 ? 均價(jià) 15000元 /㎡，贈(zèng)送 10萬(wàn)元現(xiàn)金券 ? 海峽國(guó)際社區(qū) ? 以低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)僅 13000元 /㎡ ? 佳馨美墅 ? 開(kāi)盤(pán)兩天內(nèi)優(yōu)惠 10萬(wàn)元，七天之內(nèi)優(yōu)惠 5萬(wàn)元 ? 香山 〃 碧海晴空 ? 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天優(yōu)惠優(yōu)惠 200500元 /㎡ ? 水晶森林 ? 起價(jià) 11080元 /㎡，優(yōu)惠幅度為 300700元 /㎡ ? 翡翠城 ? 首付 2成，前 10名購(gòu)三房 /樓中樓享 40年車(chē)位使用權(quán)，前 5名購(gòu)兩房免 10年物業(yè)管理費(fèi) 廈門(mén)市場(chǎng) ?樂(lè)活小鎮(zhèn) ? 11月 3日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 300多套，自 12月 3日以來(lái)采取了分期付首付的促銷(xiāo)形式后，截至 12月 31日共備案737套 ? 12月 30日，二期開(kāi)盤(pán)推出 800多套房源，均價(jià)6500元 /㎡，僅售 100多套，銷(xiāo)售率不到 20% 12月 3日?qǐng)?bào)廣 12月 30日開(kāi)盤(pán) 廈門(mén)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 1：樂(lè)活小鎮(zhèn)， 12月份采取分期付款促銷(xiāo)方式，月銷(xiāo)售量近 400套 ?大學(xué)康城 ?開(kāi)盤(pán)及銷(xiāo)售情況： 12月 8日開(kāi)盤(pán)，推出 738套，以 2房、 3房為主，銷(xiāo)售率近 60%，均價(jià)僅為 6280元 /平米，截至目前認(rèn)購(gòu) 500套左右 ?促銷(xiāo)手段：以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格開(kāi)盤(pán)（市場(chǎng)預(yù)期均價(jià) 7300元 /平米左右），并且開(kāi)盤(pán)當(dāng)天優(yōu)惠 100元 /平米，還結(jié)合了整點(diǎn)抽獎(jiǎng)活動(dòng)聚集人氣 ?近期推廣： 廈門(mén)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 2：大學(xué)康城， 12月 8日低價(jià)開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售率近 60% ?未來(lái)海岸 ? 12月 25日在《廈門(mén)日?qǐng)?bào)》上推出的特價(jià)房 元旦期間的促銷(xiāo)優(yōu)惠 廈門(mén)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 3：未來(lái)海岸，歲末促銷(xiāo)不斷 ?華僑金海岸 ? 促銷(xiāo)手段： 12月 23日購(gòu)房?jī)?yōu)惠 2%，并贈(zèng)送禮品 ?泉舜 〃 濱海上城 ? 促銷(xiāo)手段： 1月 1日至 7日優(yōu)惠 150元 /㎡；購(gòu)房 90平米以上每套可獲兩個(gè)“洛陽(yáng)歡樂(lè)游”名額 ?建坤花園二期 ?幸福苑 ?開(kāi)盤(pán)及銷(xiāo)售情況： 12月 1日開(kāi)盤(pán)，推出 439套，以 2房、3房為主，銷(xiāo)售率在 50%左右，起價(jià) 2880元 /平米，實(shí)收均價(jià) 3300元 /平米 ?促銷(xiāo)手段：可享受 100元 /平米的優(yōu)惠 廈門(mén)市場(chǎng) 其他周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目也紛紛采取較大幅度的房?jī)r(jià)優(yōu)惠促銷(xiāo) 11月份以來(lái)，開(kāi)發(fā)商拍地更為理性，今年最末場(chǎng)土地拍賣(mài)冷清收?qǐng)觯?4地塊流拍 ，市場(chǎng)明顯趨冷 廈門(mén)市場(chǎng) 地塊編號(hào) 競(jìng)拍時(shí)間 區(qū)域 樓面價(jià) （元 /㎡） T2023G04 12月 8日 同安 3111 T2023G03 12月 8日 同安 3020 J2023G08 12月 8日 集美 6426 J2023G07 12月 8日 集美 3722 H2023G05 12月 21日 海滄 2593 X2023G03 12月 21日 翔安 2600 T2023G06 12月 21日 同安 流拍 T2023G05 12月 21日 同安 流拍 202303 12月 21日 同安 流拍 202302 12月 21日 同安 流拍 成交日期 區(qū)域 樓面價(jià)（元 /㎡） 8月 2日 集美 6269 8月 2日 集美 6306 8月 8日 集美 4378 8月 8日 海滄 5000 8月 20日 翔安 4497 9月 8日 集美 5667 9月 8日 翔安 6029 10月 8日 集美 12066 10月 8日 集美 2023 “98” 島外拍地 年末島外拍地 項(xiàng)目輿論高潮再起，近期出現(xiàn)利好消息，但結(jié)論尚未明確，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售仍有影響 ? 12月 5日 ? 廈門(mén)海滄南部環(huán)評(píng)完成，環(huán)評(píng)報(bào)告簡(jiǎn)本公示，事件進(jìn)入公眾參與階段 ? 12月 1 14日 ? 市政府連續(xù)召開(kāi)兩場(chǎng)有關(guān)廈門(mén)海滄南部地區(qū)上項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)的座談會(huì)，絕大多數(shù)代表明確表示反對(duì)廈門(mén)上馬項(xiàng)目 ? 12月 19日 ? 相關(guān)媒體發(fā)布消息：項(xiàng)目可能遷建漳州市古雷半島，但同時(shí)福建官方人士出面 “ 避謠 ” ，項(xiàng)目結(jié)論仍尚未明確 動(dòng)態(tài) 市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)：整個(gè)市場(chǎng)大環(huán)境趨于嚴(yán)峻，促銷(xiāo)氛圍愈演愈濃 ?宏觀(guān)環(huán)境 ? 樓市低迷，投資者對(duì)房地產(chǎn)信心下降，品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)始走低價(jià)策略，以求快速回籠資金 ?廈門(mén)市場(chǎng) ? 10月以來(lái)，整體市場(chǎng)成交量進(jìn)一步萎縮，土地拍賣(mài)市場(chǎng)趨冷，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目多以低價(jià)或促銷(xiāo)方式進(jìn)行銷(xiāo)售 ?以大學(xué)康城為代表的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)采取了較大幅度的讓利措施，截留了市場(chǎng)上的大批客戶(hù) ? ? 項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)利好消息，但無(wú)法改變整個(gè)市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)圣地亞哥的影響 ? 面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)下一步的銷(xiāo)售目標(biāo) ？ 公寓產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)策略調(diào)整 客戶(hù)上門(mén)量與成交率脫節(jié)類(lèi)客戶(hù)為主 ,與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)利益點(diǎn)不明顯 ? 上門(mén)客戶(hù)中僅有 6%為 A類(lèi)客戶(hù) ? 中介帶客上門(mén)的現(xiàn)象明顯 銷(xiāo)售現(xiàn)狀 ? 受二手市場(chǎng)影響明顯 ? 1. 12月中介帶過(guò)來(lái)看房的有 8組 ? 2. 已知的一期合同更名的有 7組 ? 3. 客戶(hù)反映有二手房源的有 32組 6%92%2%A 類(lèi)客戶(hù) B 類(lèi)客戶(hù) C 類(lèi)客戶(hù)809369584737 510401020304050607080901001 1 . 2 6 1 2 . 2 1 2 . 3 1 2 . 9 1 2 . 1 0 1 2 . 1 6 1 2 . 1 7 1 2 . 2 3 1 2 . 2 4 1 2 . 3 0上門(mén)量 成交量12月中上旬，受市場(chǎng)影響，退房量上升，但隨著項(xiàng)目展示完善，退房量大幅回落 ? 進(jìn)入 12月份后，受市場(chǎng)形勢(shì)及輿論的影響，退房量開(kāi)始逐步超過(guò)成交量 ? 但到了 12月中下旬后，隨著利好消息的傳出，以及本項(xiàng)目相關(guān)配套展示的到位，退房量大幅回落，最近一周退房量為 0 ? “老帶新”活動(dòng)初見(jiàn)成效， 12月老帶新上門(mén) 35組，成交 8組 銷(xiāo)售現(xiàn)狀 圣地亞哥1 2 月以來(lái)成交分析31045701690246810121 1 . 2 6 1 2 . 2 1 2 . 3 1 2 . 9 1 2 . 1 0 1 2 . 1 6 1 2 . 1 7 1 2 . 2 3 1 2 . 2 4 1 2 . 3 0套成交量 退房量近期客戶(hù)以自住為主，自住的剛性需求使客戶(hù)更加關(guān)注項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比 ? 無(wú)論是從上門(mén)客戶(hù)還是成交客戶(hù)構(gòu)成來(lái)分析，自住型客戶(hù)都占了 80%左右的比例 ? 新政對(duì)投資客的擠壓在本項(xiàng)目客戶(hù)構(gòu)成中表現(xiàn)明顯 ? 自住客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)： ? 價(jià)格對(duì)比 ? 2. 配套 ? 3. 戶(hù)口、教育 ? 4. 交房時(shí)間 ? 5. 優(yōu)惠 客戶(hù)分析 上門(mén)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)目的分析自住73%投資27%成交客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)目的分析自住80%投資20%數(shù)據(jù)來(lái)源：銷(xiāo)售人員對(duì)客戶(hù)的訪(fǎng)談 圣地亞哥近期客戶(hù)不同購(gòu)房行為的解析 ? 近期客戶(hù)成交原因： ? 因?yàn)槿夑P(guān)系購(gòu)房，即與廈門(mén)或龍池片區(qū)有關(guān)的地緣、親友緣和工作緣 ? 認(rèn)可建發(fā)品牌 ? 圣地亞哥相關(guān)配套展示逐步到位 ? 項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)利好消息 客戶(hù)分析 ? 近期客戶(hù)未能成交原因： ? 政策環(huán)境，客戶(hù)觀(guān)望 ? 一期二手房市場(chǎng)的沖擊 ? 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)紛紛采取促銷(xiāo)優(yōu)惠，客戶(hù)希望圣地亞哥也能給與一定的價(jià)格優(yōu)惠 ? 近期客戶(hù)退房原因： ? 受新政影響，部分客戶(hù)由于資信問(wèn)題無(wú)法辦理按揭貸款 ? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響，有 5組客戶(hù)在圣地亞哥退房后，直接購(gòu)買(mǎi)了招商 〃 簡(jiǎn)筑和大學(xué)康城的房源 ? 二手房市場(chǎng)的影響 多層的 1樓單元明顯為熱銷(xiāo)房源，小高層的低樓層和高樓層單元相對(duì)滯銷(xiāo) 產(chǎn)品分析 ? 由于戶(hù)型相近， 31由案場(chǎng)暫時(shí)銷(xiāo)控 ? 37在 12月 20日推出后， 1樓單元當(dāng)天即被一搶而空 ? 26的 2樓單元目前一套也未售出， 9樓以上單元存量也比較大 ? 3 33的 3樓單元滯銷(xiāo) ? 52的滯銷(xiāo)單元是 02單元和 2樓、 14樓以上單元 26 27 28 29 30 31 32 33 52 滯銷(xiāo)樓層 項(xiàng)目均價(jià)接近大學(xué)康城等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目起價(jià)，5500元 /㎡以上的單元銷(xiāo)售率低 ? 截至 12月 30日的成交數(shù)據(jù) ? 以二期 C區(qū)成交情況為主 價(jià)格分析 ? 庫(kù)存單元中，有 306套的房源單價(jià)