【正文】 系化的實戰(zhàn)型 EMBA培訓中心： 與廣州中山大學合辦深圳 EMBA培訓中心，首創(chuàng)全國最體系化的實戰(zhàn)型 EMBA培訓中心， EMBA教授為高科技產業(yè)園的職員講授 EMBA理論課程，強化高科技園中堅力量的專業(yè)程度。組織“生日會”、“親子開放日”、“異齡自由交往”“體驗社會”等多種活動從而讓他們學會關愛他人、自立自強、勇于承受挫折。 情商，智商，潛能一體化教育體系 —— 社區(qū)國際幼兒園 “浸入式”雙語教育： 聘請外教，從幼兒開始外語教育，提供全英文的環(huán)境，讓幼兒侵入英文語境。 高智慧健康體系： ?終生教育工程 ?EMBA高智慧教育基地 終生教育工程 合作機構：北京師范大學 EMBA高智慧教育基地 合作機構：中山大學 EMBA教育機構。 動感單車： 以特別設計的健身單車，選擇性地調校阻力及頻率，模擬出上坡落斜效果，讓會員在音樂的襯托下有趣、刺激的進行健身訓練。 科學運動中心 健康 PASSPORT： 業(yè)主個人健康資料庫： 為業(yè)主發(fā)放健康護照冊，將所有身體健康指標登記在冊，作為針對性參考指標。 個人運動鏈： 根據個人狀況，設定每日運動量、最佳運動方式及 最佳運動組合模式，以及定時執(zhí)行狀況反饋。 人體生態(tài)科學顧問 提供專項顧問服務。全面提升業(yè)主人生平臺。 人群需求 福田、羅湖、高科技產業(yè)園人群，是深圳最高素質，對科技生活需求最高的人群。 是否可以暢想高科技與地產的復合，還必須看請資源： 從地產界成功經驗衍生的暢想 從長遠社區(qū)發(fā)展暢想的角度來看， 復合總好過單一 豐富總強過單純 雙翼總快過單輪 因為，從地產與其它產業(yè)的復合中，復合的過程，也就是社會 資源的整合過程，各種資源可以相輔相成，可以齊頭并進。定期以高尚藝術性業(yè)主沙龍保持目標消費群對項目的高關注度。 媒體整合戰(zhàn)略： 口碑媒介組合： 報紙硬性廣告，電視形象廣告，電視雜志，雜志刊中刊，報紙隨刊雜志。立足于高尚生活，適度拖后價格面市，拉高消費者的心理價格，直到面市時，反而能贏得市場的驚喜。 引發(fā)關注：尚上生活專版 通過各大報紙地產版，開辟尚上生活專版，專門推薦各高尚住宅版塊通過版塊大盤點，推薦各高尚社區(qū)的同時，以高性價比大型社區(qū)，為尚上一族度身訂造的生活之城的形式，加以推薦本項目，借勢提升品牌形象與關注度。 —— 怎樣造勢？ —— 尚上生活專題炒作： 由《新周刊》《城市畫報之城市 32》《南方都市報》進行專刊炒作，全面包裝深圳為尚上生活。 “尚上環(huán)境論”： 對環(huán)境的要求就象對自己的要求一樣苛刻，遠離塵埃，輕易接觸繁華，自得天地，無論天成或私享的環(huán)境都絕不能遷就。 —— 怎樣界定？ —— 360度全生活形態(tài)包裝： 整個城市都有一種尚上的欲望；將每一種社會行為，社會構成元素都歸結出尚上性格。然而誰也沒有為深圳人定性！給城市一種欲望，讓我們的推廣上升到一個別人無法企及的高度。 深圳唯一屬于尚上一族的大型高尚社區(qū)。 坂雪崗項目階段推廣節(jié)奏 第二階段： 引導欲望：尋找深圳人的尚上生活新天地 時間： 2個星期 任務：擁有尚上生活觀的城市，卻沒有屬于大多數人的尚上生活城。 深圳及關外未來房地產大致走向 關外中低檔項目競爭日顯激烈，而高檔盤暫時難成板塊效應。 深圳及關外未來房地產大致走向 關外高檔項目暫時不會多 萬科坂雪崗項目可能是推動力。關內上班而去關外買房，大多是以時間換空間的不富裕一族。 業(yè)界動態(tài)： 近幾年關外各路大盤涌現，并創(chuàng)下良好銷售記錄，各大知名發(fā)展商紛紛進入關外，比如中海橫崗項目，振業(yè)橫崗項目。 深圳樓市主戰(zhàn)場沖出關外 關口 ： 過關手續(xù)弱化，關口可以說是名存實亡，留下的只是心理上的關口。 價格；交通；配套 關外高檔住宅項目短期內不會多。 樓盤建議名稱 2 四海錦城 以四海的眼光，在一個有著高尚氛圍的地方， 建一個屬于都市上流的人文生活之城。 目標消費群置業(yè)心理探討 高尚社區(qū)一次置業(yè)者 市場定位 +消費者心理定位 高性價比的高尚住宅 接下來，我們要把項目定位轉化成傳播用語，并與名稱整合 項目定位 尚 上 生 活 新 天 地 屬于尚上人群的高尚生活特區(qū) 廣告語 項目名稱 市場定位 消費者心理定位 項目定位歸結： 優(yōu)越， 成就生活高度！ 它可以在三個層面上展開： 品牌層面的優(yōu)越： 建筑無限生活 +相當好的口碑 產品層面的層面： 萬科多年地產經驗 +優(yōu)質產品完美體現 消費者心理優(yōu)越感： 給消費者一種嘉許：眼光的優(yōu)越，決定居住的優(yōu)越 廣告語 與策略相符 的名稱 尚上生活 在都市，有一群人，他們一直在不懈追求，努力向上。 追求身份，渴望認同，但不隨波逐流，有基于自信的理性判斷。在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中，深圳已達 24940元，約全國 35個大中城市平均水平的三倍，廣州僅為 ，上海為 11718元，由此推論，在許多方面，深圳已經遙遙領先。他們有信心，有野心，相信未來會更好。 人群核聚效應成就了硅谷傳奇！ 昨天是硅谷，今天是坂雪崗！ 關于“高性價比”的闡述 一句話，僅僅是“形而下”的高性價比是不夠的，不足以形成持續(xù)競爭力。從而引發(fā)身份優(yōu)越的聯想：是高素質人群，就住在這里，住在這里，就是高素質的人。 深圳唯一高性價比的大型高尚社區(qū) 項目市場定位 市場分析總結 僅僅是高性價比就夠了嗎？ —— 高科技園區(qū)背后隱藏著什么 在產品同質化嚴重的樓市，無論是“性”，還是“價”，都是很容易被超越的。 市政提純 教育提純 公立九年一貫制學校。 交通提純 高科技產業(yè)園的存在，無論是依靠市政還是企業(yè)自發(fā)，交通必然會暢通無阻。 ?處在一個公認的高尚住宅集中的區(qū)域。 ?社區(qū)面積大，密度低。 ?高純度的高知識人群。 ?離市中心不遠，離自然很近的地段。 ?高純度的高知識人群。這是坂雪崗項目無法比擬。 序： 目錄： 第一部分：項目市場定位 —— 找出市場的空白點 第二部分：消費者定位 —— 透視目標消費者的欲望 第三部分：營銷推廣策略 —— 創(chuàng)造并滿足城市的欲望 第四部分：社區(qū)發(fā)展暢想 —— 讓科技歸于生活 第五部分：商業(yè)態(tài)勢規(guī)劃 第六部分：銷售建議 第七部分：大型開盤活動 找到一個空間，在那里，消費者的欲望沒有被滿足， 而那個空間，也是期待中的市場定位 —— 第一部分 市場定位 —— 找出市場的空白點 ？ 先天決定著后天 血統影響日后的成長軌跡 當然不僅僅意味著等價交換 意味著萬科必須用心 從事實出發(fā)，尋找定位的立足點 … … 等價交換： 位于深圳龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)區(qū)編號為 G34041的土地，該土地總面積為 ，建筑容積率小于或等于 ，總建筑面積 ，屬于大型低密度住宅用地，其中包括 30000平方米 的商業(yè)建筑面積，此項目的啟動對整個坂雪崗片區(qū)居住素質的提升都有深遠的影響！ = 關于數據背后的思考： 就在 9 . 7 億 拍 下 這 片 土 地 的 一 刻 起 ， 已 注 定 了 高 人 一 等 的 出 身 可比性項目分析 福田區(qū)可比性項目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 ?價格是坂雪崗項目最大的優(yōu)勢。 尋找屬于城市的欲望，讓欲望為我們贏得市場！ 這個城市，我們也許生活得很滿足，也許生活得很不滿足， 但我們都還存在著對生活的欲望， 有些我們知道，有些我們不知道。 我們要做的是，透視他們的欲望，引導他們的欲望。 劣勢 ?黃埔雅苑的福田中心區(qū)位置，擁有市中心的所有利好：周邊配套、交通等。 ?社區(qū)面積大，綠化率高。 ?公認集休閑、旅游、度假、美食于一體的高檔片區(qū)。 ?社區(qū)面積大，綠化率高，密度低。 紅樹林區(qū)：坂雪崗項目與碧海云天 ?紅樹東方 優(yōu)勢 ?價格是坂雪崗項目最大的優(yōu)勢。 ?錦繡中華、歡樂谷等旅游休閑產業(yè)資源發(fā)達，旅游地產模式優(yōu)勢。 —— 低密度、高品質的大型住宅區(qū)的首選； —— 身處關外讓我們品質高人一等，價格卻更平易近人 —— 高科技片區(qū)的人文資源和市政利好，為項目發(fā)展注入可持續(xù)的動力 在品質和性價比的層面上，做到最好，同樣可以令對手難以超越 在這個標準之下，我們一定是最棒的 在沒有產品支持的條件下， 我們從項目天生的資源出發(fā)， 尋找一個恰當的市場定位點： 萬科的品牌就是一種財富 高科技產業(yè)園區(qū)提純新一塊高尚空間 品牌知名度與忠誠度 物業(yè)管理 產品再創(chuàng)的能力 一流的營銷經驗 ?? 城