【正文】 的景觀主題 五重垂直綠化 高覆蓋立體綠化 圖畫般的平面構(gòu)圖 色香味形聲全感官接觸 烘托氣氛的主題園 曲徑通幽的景觀小徑 情景化小品 無處不在的壇壇罐罐 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募?xì)節(jié)處理 細(xì)心的園林維護(hù) 龍湖景觀特點(diǎn)解析 ? 在環(huán)境設(shè)計(jì)上，龍湖講究 “ 植物是建筑的外立面 ” ，項(xiàng)目未動(dòng)，園林先行。 ? “17 年墅立中國(guó)影響力 ” ，說法空洞，單純的口號(hào)，言之無物，既沒有確立行業(yè)領(lǐng)袖的地位，也沒有體現(xiàn)出行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)勢(shì)。 ? 龍湖引入高爾夫練習(xí)場(chǎng)，是一種沒有原則的迎合東北市場(chǎng)的做法，丟失了龍湖最本質(zhì)的東西。 ? 另外高爾夫的概念在沈陽(yáng)并不是一個(gè)新穎和高端的產(chǎn)品理念，沈陽(yáng)西一環(huán)的普通住宅項(xiàng)目西堤國(guó)際，園區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)了一個(gè) 4洞迷你高爾夫球場(chǎng)，北二環(huán)的普通住宅銀億萬(wàn)萬(wàn)城二期規(guī)劃了中庭特里爾果嶺場(chǎng)高爾夫推桿休閑景觀 …… ? 高爾夫概念在沈陽(yáng)的中低端項(xiàng)目中已經(jīng)屢見不鮮。 ? 但是我們覺得如上的調(diào)整似乎也沒有真正把到脈，反而顯得是開發(fā)商一種不自信的表現(xiàn)。 榮盛香緹瀾山 畫面表現(xiàn) 對(duì)比其他本土 項(xiàng)目的畫面表現(xiàn) 病情總結(jié) ? 病情的根源： ? 對(duì)自己太自信 +不熟悉本土市場(chǎng) ? 結(jié)果：東北人住別墅所追求的東西（要面子 占便宜）一樣都沒滿足 ? 導(dǎo)致整體營(yíng)銷推廣工作也不成功 ? 整個(gè) 2023年的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，就好像一件精美的旗袍，穿在了一個(gè)高大魁梧的男士身上，雖然兩者都非常優(yōu)越，但是搭配在一起，毫無美感，格格不入。 畫面表現(xiàn)總結(jié) ? 畫面的總體表現(xiàn)以 合成效果圖 為主 ? 園林和建筑在畫面中均等表現(xiàn) ? 遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到龍湖別墅應(yīng)有的表現(xiàn)水平和風(fēng)格，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有將龍湖的產(chǎn)品核心特色表現(xiàn)出來。 ? 另外在媒體選擇上過于分散，不同類型和層次的三個(gè)媒體平均分布。 ? 下一個(gè)階段說 景觀特色 ，但是表達(dá)得并不清晰，最突出的景觀優(yōu)勢(shì)并沒有表達(dá)得充分，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到讓消費(fèi)者向往的程度。 沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)整版 廣告表現(xiàn) 沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)整版 沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)整版 遼沈晚報(bào)整版 遼沈晚報(bào)整版 華商晨報(bào)整版 遼沈整版 華商晨報(bào)整版 推廣主題總結(jié) 時(shí)間 媒體 版式 廣告語(yǔ) 主題 沈陽(yáng)日?qǐng)?bào) 整版硬廣 一樣龍湖兩樣墅享 龍湖地產(chǎn)雙盤聯(lián)動(dòng) 沈陽(yáng)日?qǐng)?bào) 整版類軟 花墅雙盤 一墅傾城 一墅醉山 龍湖地產(chǎn)雙盤聯(lián)動(dòng) 沈陽(yáng)日?qǐng)?bào) 整版硬廣 一樣龍湖兩樣墅享 龍湖地產(chǎn)雙盤聯(lián)動(dòng) 遼沈晚報(bào) 整版硬廣 輝山下溪谷畔 一墅醉一生 滟瀾山首次亮相，銷售中 心開放 遼沈晚報(bào) 整版類軟 發(fā)現(xiàn)沈城最美的時(shí)光 滟瀾山景觀特色 華商晨報(bào) 整版硬廣 遇見最美的時(shí)光 滟瀾山景觀特色 遼沈晚報(bào) 整版硬廣 百聞不如一見 實(shí)景體驗(yàn)區(qū)開放 華商晨報(bào) 整版硬廣 百聞不如一見 實(shí)景體驗(yàn)區(qū)開放 ? 龍湖的營(yíng)銷推廣工作，最開始在說龍湖在沈陽(yáng)的 雙盤聯(lián)動(dòng) ，但是并 沒有強(qiáng)勢(shì)的品牌營(yíng)銷階段 。 ? 而沈陽(yáng)滟瀾山的產(chǎn)品，幾乎沒有贈(zèng)送面積，三層空間全都計(jì)算面積，讓消費(fèi)者沒有絲毫便宜可占。 ? 東北人買別墅除了要面子之外還有另外一方面心理要求，那就是 占便宜 。 產(chǎn) 品 ? 類獨(dú)棟的產(chǎn)品與純獨(dú)棟的銷售說辭的脫節(jié) ? 可以說龍湖小看了東北人的眼界 ? 東北的別墅客戶基本上都是見多識(shí)廣又自以為是 ? 大多數(shù)客戶現(xiàn)場(chǎng)看了之后都有一種被欺騙的感覺，結(jié)果就是他們不但不會(huì)購(gòu)買，同時(shí)也會(huì)影響周邊的朋友不會(huì)購(gòu)買，成為了一個(gè)惡性的口碑傳播者。 ? 而且 “善待你一生 ”這種訴求和表達(dá)也不符合東北人的口味，不符合滟瀾山客層最深層次的內(nèi)心追求。 ? 而龍湖滟瀾山在第一年的營(yíng)銷推廣工作中卻忽略了這一點(diǎn)，整個(gè)項(xiàng)目沒有一種鮮明的精神主張。 ? 他們需要與產(chǎn)品之間是一種互為知己，互吐心聲的感覺。 ? 他需要產(chǎn)品倡導(dǎo)的精神主張與自己的精神世界深度交合。 ? 所以在我們今年的品牌戰(zhàn)略上，我們要重點(diǎn)體現(xiàn)龍湖地產(chǎn)作為別墅行業(yè)的老大的形象定位，解決東北人的 面子問題 。 ? 東北不認(rèn)專家，只認(rèn)老大。 ? 沒有品牌力就沒辦法給東北人面子，自然也就不被消費(fèi)者所認(rèn)可。 ? 而且在進(jìn)入沈陽(yáng)的第一年的營(yíng)銷推廣工作中又 沒有一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的品牌落地階段 ，沒有大規(guī)模的、集中的、單獨(dú)的、強(qiáng)勢(shì)的品牌宣傳期，只是在產(chǎn)品的宣傳物料中簡(jiǎn)單的體現(xiàn)。 ? 這些都是全國(guó)知名的房地產(chǎn)開發(fā)品牌，而且在沈陽(yáng)都已經(jīng)耕耘數(shù)年，在沈陽(yáng)形成了非常強(qiáng)勢(shì)的品牌影響力，客戶買上述開發(fā)商的產(chǎn)品，先不管產(chǎn)品是不是真正適合和喜歡，最重要的是品牌的影響力和知名度就能夠給與客戶非常優(yōu)越的身份象征，說白了就是能夠給足他們面子，這是東北人最重視的。 ? 為什么會(huì)出現(xiàn)這種狀況？ ? 下面我們從品牌、客層、產(chǎn)品、廣告表現(xiàn)等方面一一進(jìn)行解析！ 品 牌 ? 東北人非常好面子，特別是像買別墅這種大宗商品而且又具有身份象征的地產(chǎn)物業(yè)時(shí)，更加注重形象與面子問題。 ? 無論從銷售業(yè)績(jī)、市場(chǎng)口碑、行業(yè)影響力等等方面來講都難盡人意。龍湖 滟瀾山營(yíng)銷策略提案 1949地產(chǎn)機(jī)構(gòu) 1949是什么？ ? 1949是一家本土公司 ? 1949是一家負(fù)責(zé)任的公司 ? 1949不是一家任意附和開發(fā)商的公司 ? 1949是一家本著客觀冷靜的態(tài)度真正想要解決問題的公司 針對(duì)龍湖滟瀾山 1949這次將要扮演一次醫(yī)生 而且是個(gè)中醫(yī) 我們將從 病情分析 和 對(duì)癥下藥 兩個(gè)部分來解析滟瀾山項(xiàng)目 病情分析 ? 客觀地來說，龍湖地產(chǎn)特別是滟瀾山項(xiàng)目進(jìn)入沈陽(yáng)的第一年的營(yíng)銷推廣工作并不是很成功，或者從某種程度上來講是比較失敗的。 ? 最起碼是與龍湖地產(chǎn)本身的實(shí)力所應(yīng)有的表現(xiàn)相距甚遠(yuǎn)。 ? 我們看一下沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)近幾年銷售非常強(qiáng)勁的項(xiàng)目： 萬(wàn)科 蘭喬圣菲、 保利 十二橡樹、 華潤(rùn) 橡樹灣、 億達(dá) 唯美十方等等。 ? 而龍湖地產(chǎn)雖然是中國(guó)房地產(chǎn)別墅領(lǐng)域里最突出的品牌，但是由于剛剛進(jìn)入沈陽(yáng)，之前沒有任何品牌力的積累，只有房地產(chǎn)的從業(yè)人士以及有過其他大城市長(zhǎng)期生活經(jīng)歷的人才了解龍湖，對(duì)大眾還屬于一個(gè)陌生的品牌。 ? 導(dǎo)致龍湖在沈陽(yáng)的品牌影響力和品牌號(hào)召力比較