【正文】 建議在產(chǎn)品的附加值上，在配套和服務(wù)管理上多下功夫． 產(chǎn)品附加值挖掘 產(chǎn)品性價(jià)比挖掘 凸窗 露臺(tái) 入戶花園 戶型舒適性提升 設(shè)計(jì)多面采光空間 可變空間 戶型功能彈性 功能空間預(yù)留 弧形凸窗、落地凸窗 轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)、超寬陽(yáng)臺(tái) 陽(yáng)臺(tái) 贈(zèng)送面積提高產(chǎn)品舒適度 科技住宅 與國(guó)際生活接軌 隔音技術(shù) 中央吸塵系統(tǒng) 智能鎖 人面識(shí)別系統(tǒng) 星級(jí)酒店式 VOD點(diǎn)播系統(tǒng) 無(wú)線上網(wǎng)系統(tǒng) 籃牙操作系統(tǒng) 恒溫恒濕系統(tǒng) 直飲水系統(tǒng) 太陽(yáng)能中央熱水系統(tǒng) 生態(tài)公寓 家裝環(huán)保材料監(jiān)測(cè) 立體綠化箱 將公園的氣息 帶到每個(gè)角落 皇家酒店式貼身服務(wù) 提供： ? Morning call ? B TO B ? 中英雙語(yǔ)交流平臺(tái) ? 商務(wù)助理、旅行安排、家務(wù)托管 ? 24小時(shí)保安執(zhí)勤巡邏 ? 專人日清環(huán)保 ? 公共設(shè)施維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、餐飲提供、衣物洗滌、代訂預(yù)購(gòu)、房屋委托租賃、鐘點(diǎn)服務(wù)等； ? 代收發(fā)郵件速遞、為長(zhǎng)期在外的業(yè)主照看房屋、代業(yè)主聯(lián)系醫(yī)療服務(wù)、代辦客戶產(chǎn)權(quán)過(guò)戶事宜、代為介紹保姆等。區(qū)或景觀資源豐富 單身公寓 40005000 公司支付 階段性專家 星級(jí)酒店、第一國(guó)際、博客公寓、城市高爾夫公寓 。 單身公寓為主 8001500 個(gè)人支付 商務(wù)人士 星級(jí)酒店、第一國(guó)際、博客公寓、城市高爾夫公寓 。\服務(wù) \身份體現(xiàn) 以高檔酒店式公寓為主 20223000 個(gè)人支付 白領(lǐng) 東泰花園、麗陽(yáng)時(shí)代 \家電 。 以家庭為單位 ,租賃戶型以 1房 2房為主 50006000 公司支付 職業(yè)經(jīng)理人 東泰花園、星河傳說(shuō)、景湖春曉、陽(yáng)光奧園 。 。多層住宅 。 租賃市場(chǎng)情況分析 東莞高端租客集中區(qū)域 項(xiàng)目 租金水平 裝修 租客 租賃賣點(diǎn) 金月灣 5000元 3房 /7000元 4房 豪裝 歐美人 ,大型企業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人 成熟配套、酒吧街、社區(qū)環(huán)境。三房 98㎡ 帶裝修公寓：一房 3650 ㎡ 無(wú) 尚書苑 公寓、一房、兩房， 4268㎡ 平面贈(zèng)送面積 戶戶贈(zèng)送入戶花園 國(guó)泰名苑 公寓、兩房，帶裝修 無(wú) 香檳時(shí)代園 公寓、一房、兩房 , 3372㎡ ，帶精裝修 買一層送一層 部分實(shí)現(xiàn)雙陽(yáng)臺(tái) 花樣年華 公寓 3552㎡ ，帶裝修 無(wú) 金升國(guó)際 套餐裝修 部分買一層送一層 大多為帶精裝修或套餐裝修出售； 呈現(xiàn)諸多創(chuàng)新方向，如買一層送一層，入戶花園、雙陽(yáng)臺(tái)等； 創(chuàng)新戶型 +地段成就了小戶型市場(chǎng)一代英豪；同時(shí)也曝露出了很多問(wèn)題 小復(fù)式、送空洞 …… 中心區(qū)小戶型項(xiàng)目產(chǎn)品分析 項(xiàng)目 0 價(jià)格 銷售情況 中央華庭 5500元 /㎡ 172戶，已售磬 ,銷售周期 2個(gè)月 曼哈頓時(shí)代 精裝公寓 (50套 )8000元 /㎡ 其他 6000元 / ㎡ 400戶，銷售 90%, 銷售周期 12個(gè)月 未來(lái)世界二期 5000元 /㎡ 600戶，公寓、一房售磬 ,剩少量三房 , 周期約 4個(gè)月 怡豐昌盛大廈 3400元 /㎡ 470戶，已售磬 ,銷售周期短 都市陽(yáng)光 3600元 /㎡ 314戶，銷售 96%,約剩余公寓 10套 ,銷售周期 3個(gè)月 尚書苑 6500元 /㎡ ， 600元 /㎡ 裝修 312戶，已售磬 ,銷售周期一星期 國(guó)泰名苑 4200元 /㎡ 售磬 ,銷售周期約 13個(gè)月 香檳時(shí)代園 6700元 /㎡ ， 500元 /㎡ 裝修 522戶，已售磬 ,銷售周期一星期 花樣年華 5600元 /㎡ 1254戶，約銷售 30%,銷售周期 3個(gè)月 ? 地段和產(chǎn)品創(chuàng)新是突破市場(chǎng)和價(jià)格利器； ? 產(chǎn)品決定價(jià)格和銷售周期：高質(zhì)數(shù)、小面積產(chǎn)品價(jià)格引領(lǐng)市場(chǎng)新高，銷售周期短。兩房 6585㎡ 。三房 6568㎡ 。 ?自住過(guò)渡和投資置業(yè)心理同時(shí)具備，關(guān)注配套、產(chǎn)品實(shí)用性，總價(jià)和首付是影響其購(gòu)買核心，最好能夠?qū)崿F(xiàn)月供抵月租； 根據(jù)地塊區(qū)域?qū)傩院晚?xiàng)目特性，中原認(rèn)為：項(xiàng)目無(wú)論定位何種產(chǎn)品都能解決銷售問(wèn)題，但 核心在于怎么樣實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化及銷售周期最短 ？ 中心區(qū)小戶型房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 …… 項(xiàng)目 主力戶型與面積 戶型亮點(diǎn) 中央華庭 三房 132㎡ 無(wú) 曼哈頓時(shí)代 一房 90 ㎡ 。 首次置業(yè)或過(guò)渡性居家 ?房間數(shù)量較少，戶型適中，購(gòu)房以二房 \三房為主（中心新天地）； ?多在東莞工作或者生活，資金實(shí)力相對(duì)一般； ?注重交通和配套，方便工作、生活和教育； ?單價(jià)和總價(jià)都是影響其購(gòu)買的核心，承受單價(jià)的 4500— 5500元 /m2，總價(jià)30— 45萬(wàn)元。 客戶分析 目的 客戶描述 換房 ?房間數(shù)多，戶型偏大，空間舒適。 客戶分析 關(guān)注程度 購(gòu)買大戶性的客戶的最關(guān)注物業(yè)的安全私密性和擁有的景觀資源，對(duì)單價(jià)和交通問(wèn)題不太敏感。 姓名：陳旭權(quán) 年齡： 28 從事行業(yè)：地產(chǎn)經(jīng)理（東泰小區(qū)內(nèi)） ? 客戶居住在此區(qū)首要 看重片區(qū)成熟的配套 ，其次小區(qū)內(nèi) 相對(duì)幽靜的環(huán)境 ，居住氛圍良好； ? 租金水平相對(duì)一般，一般 二房租金價(jià)格在 1200— 1600/月 （包括簡(jiǎn)單家私）； ? 小區(qū)租賃市場(chǎng)還是比較理想，本地人很喜歡買房投資，我有老顧客已經(jīng)了10套房子，尚書苑也買了 2套。 ? 針對(duì)本項(xiàng)目 不會(huì)考慮購(gòu)買自住，面積太小，沒(méi)有景觀，但性價(jià)比合適考慮投資 。三房 98㎡ ， 一房 3650 ㎡ 尚書苑 公寓、一房、兩房， 4268㎡ 國(guó)泰名苑 公寓、兩房 香檳時(shí)代園 公寓、一房、兩房 , 3372㎡ 花樣年華 公寓 3552㎡ ，帶裝修 金升國(guó)際 3655㎡ 一房一廳 產(chǎn)品分析 中高檔次項(xiàng)目占主力； 小戶型項(xiàng)目主要集中供應(yīng)在南城區(qū)和東城區(qū)的中心區(qū)；大戶性項(xiàng)目分布在中心區(qū)的外圍 中大規(guī)模項(xiàng)目產(chǎn)品定位：主力戶型為四房；主力面積在 130180m2之間； 小規(guī)模地塊以中小戶型為主要開(kāi)發(fā)方向，以單身公寓和一房一廳為主，主力面積區(qū)間為 3055m2之間，但也有少量大戶型產(chǎn)品形式； 130180m2大戶 3055m2公寓 根據(jù)地塊區(qū)域?qū)傩院晚?xiàng)目特性，中原認(rèn)為：項(xiàng)目無(wú)論定位何種產(chǎn)品都能解決銷售問(wèn)題，但 核心在于怎么樣實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化及銷售周期最短 ？ 中心區(qū)購(gòu)房客戶消費(fèi)行為分析 …… 姓名：王女士 年齡： 32 從事行業(yè)：文具店老板 信息要點(diǎn)：本地客戶購(gòu)房實(shí)力強(qiáng)，區(qū)域情節(jié)濃厚，關(guān)注安全、環(huán)境、教育，需求面積大 ? 東莞溫南村人，現(xiàn)在 260㎡ 復(fù)式六房中，在南城某小區(qū)購(gòu)買，但具體小區(qū)不愿意吐露；本地人一般都 有購(gòu)買商品房的意向 ，主要 考慮商品房的安全和環(huán)境 ， 年輕人更關(guān)注一些教育 ，而 年老對(duì)生活配套則關(guān)注更多些 ； ? 對(duì)于購(gòu)買區(qū)域，本地人 區(qū)域情節(jié)還是比較濃厚 ，而且現(xiàn)在區(qū)域教育、生活配套都非常便利，認(rèn)為在 南城區(qū)購(gòu)房的是比較理想的區(qū)域 ； ? 面積需求： 一般都在 140 ㎡ 以上三房甚至更大 。兩房 6585㎡ 。三房 6568㎡ 。 項(xiàng)目初步規(guī)劃 戶型 編號(hào) 戶型特征 戶型面積配比（ m2） 戶數(shù) 套型建筑面積 比例 套型總建筑面比例 套內(nèi)建筑 面積 陽(yáng)臺(tái) 面積 分?jǐn)? 面積 套型建筑 面積 S1 S2 S3 S1+S3 A 2 2 2 84 7518 % 31018m2 B 2 2 2 166 14010 % C 3 2 2 80 9168 % C1 1 1 1 4 % 產(chǎn)品初步規(guī)劃 A A B B B B C C 套數(shù)比例一房, 1 %二房, 7 5 %三房, 2 4 %一房二房三房產(chǎn)品配比 套數(shù)比例 面積, 24%, 23%, 31%, 22%面積比例 二房 宏觀經(jīng)濟(jì)和房地 產(chǎn) 概 況 項(xiàng)目分析 物業(yè)發(fā)展建議 客戶定位 價(jià)格定位 形象定位 營(yíng)銷推廣 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)上什么房子能賣高價(jià)，而且客戶樂(lè)意買單 ? 中心區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路對(duì)比和借鑒 ……