【正文】 建議在產品的附加值上，在配套和服務管理上多下功夫． 產品附加值挖掘 產品性價比挖掘 凸窗 露臺 入戶花園 戶型舒適性提升 設計多面采光空間 可變空間 戶型功能彈性 功能空間預留 弧形凸窗、落地凸窗 轉角陽臺、超寬陽臺 陽臺 贈送面積提高產品舒適度 科技住宅 與國際生活接軌 隔音技術 中央吸塵系統(tǒng) 智能鎖 人面識別系統(tǒng) 星級酒店式 VOD點播系統(tǒng) 無線上網系統(tǒng) 籃牙操作系統(tǒng) 恒溫恒濕系統(tǒng) 直飲水系統(tǒng) 太陽能中央熱水系統(tǒng) 生態(tài)公寓 家裝環(huán)保材料監(jiān)測 立體綠化箱 將公園的氣息 帶到每個角落 皇家酒店式貼身服務 提供： ? Morning call ? B TO B ? 中英雙語交流平臺 ? 商務助理、旅行安排、家務托管 ? 24小時保安執(zhí)勤巡邏 ? 專人日清環(huán)保 ? 公共設施維護、綠化養(yǎng)護、餐飲提供、衣物洗滌、代訂預購、房屋委托租賃、鐘點服務等； ? 代收發(fā)郵件速遞、為長期在外的業(yè)主照看房屋、代業(yè)主聯系醫(yī)療服務、代辦客戶產權過戶事宜、代為介紹保姆等。區(qū)或景觀資源豐富 單身公寓 40005000 公司支付 階段性專家 星級酒店、第一國際、博客公寓、城市高爾夫公寓 。 單身公寓為主 8001500 個人支付 商務人士 星級酒店、第一國際、博客公寓、城市高爾夫公寓 。\服務 \身份體現 以高檔酒店式公寓為主 20223000 個人支付 白領 東泰花園、麗陽時代 \家電 。 以家庭為單位 ,租賃戶型以 1房 2房為主 50006000 公司支付 職業(yè)經理人 東泰花園、星河傳說、景湖春曉、陽光奧園 。 。多層住宅 。 租賃市場情況分析 東莞高端租客集中區(qū)域 項目 租金水平 裝修 租客 租賃賣點 金月灣 5000元 3房 /7000元 4房 豪裝 歐美人 ,大型企業(yè)的職業(yè)經理人 成熟配套、酒吧街、社區(qū)環(huán)境。三房 98㎡ 帶裝修公寓：一房 3650 ㎡ 無 尚書苑 公寓、一房、兩房， 4268㎡ 平面贈送面積 戶戶贈送入戶花園 國泰名苑 公寓、兩房，帶裝修 無 香檳時代園 公寓、一房、兩房 , 3372㎡ ，帶精裝修 買一層送一層 部分實現雙陽臺 花樣年華 公寓 3552㎡ ，帶裝修 無 金升國際 套餐裝修 部分買一層送一層 大多為帶精裝修或套餐裝修出售； 呈現諸多創(chuàng)新方向，如買一層送一層，入戶花園、雙陽臺等； 創(chuàng)新戶型 +地段成就了小戶型市場一代英豪；同時也曝露出了很多問題 小復式、送空洞 …… 中心區(qū)小戶型項目產品分析 項目 0 價格 銷售情況 中央華庭 5500元 /㎡ 172戶，已售磬 ,銷售周期 2個月 曼哈頓時代 精裝公寓 (50套 )8000元 /㎡ 其他 6000元 / ㎡ 400戶，銷售 90%, 銷售周期 12個月 未來世界二期 5000元 /㎡ 600戶，公寓、一房售磬 ,剩少量三房 , 周期約 4個月 怡豐昌盛大廈 3400元 /㎡ 470戶，已售磬 ,銷售周期短 都市陽光 3600元 /㎡ 314戶，銷售 96%,約剩余公寓 10套 ,銷售周期 3個月 尚書苑 6500元 /㎡ ， 600元 /㎡ 裝修 312戶，已售磬 ,銷售周期一星期 國泰名苑 4200元 /㎡ 售磬 ,銷售周期約 13個月 香檳時代園 6700元 /㎡ ， 500元 /㎡ 裝修 522戶，已售磬 ,銷售周期一星期 花樣年華 5600元 /㎡ 1254戶，約銷售 30%,銷售周期 3個月 ? 地段和產品創(chuàng)新是突破市場和價格利器； ? 產品決定價格和銷售周期：高質數、小面積產品價格引領市場新高，銷售周期短。兩房 6585㎡ 。三房 6568㎡ 。 ?自住過渡和投資置業(yè)心理同時具備，關注配套、產品實用性，總價和首付是影響其購買核心，最好能夠實現月供抵月租； 根據地塊區(qū)域屬性和項目特性，中原認為：項目無論定位何種產品都能解決銷售問題，但 核心在于怎么樣實現價值最大化及銷售周期最短 ？ 中心區(qū)小戶型房地產市場情況 …… 項目 主力戶型與面積 戶型亮點 中央華庭 三房 132㎡ 無 曼哈頓時代 一房 90 ㎡ 。 首次置業(yè)或過渡性居家 ?房間數量較少，戶型適中，購房以二房 \三房為主（中心新天地）； ?多在東莞工作或者生活，資金實力相對一般； ?注重交通和配套，方便工作、生活和教育； ?單價和總價都是影響其購買的核心，承受單價的 4500— 5500元 /m2，總價30— 45萬元。 客戶分析 目的 客戶描述 換房 ?房間數多，戶型偏大，空間舒適。 客戶分析 關注程度 購買大戶性的客戶的最關注物業(yè)的安全私密性和擁有的景觀資源，對單價和交通問題不太敏感。 姓名：陳旭權 年齡： 28 從事行業(yè)：地產經理（東泰小區(qū)內） ? 客戶居住在此區(qū)首要 看重片區(qū)成熟的配套 ，其次小區(qū)內 相對幽靜的環(huán)境 ，居住氛圍良好； ? 租金水平相對一般，一般 二房租金價格在 1200— 1600/月 （包括簡單家私）； ? 小區(qū)租賃市場還是比較理想，本地人很喜歡買房投資，我有老顧客已經了10套房子，尚書苑也買了 2套。 ? 針對本項目 不會考慮購買自住，面積太小，沒有景觀，但性價比合適考慮投資 。三房 98㎡ ， 一房 3650 ㎡ 尚書苑 公寓、一房、兩房， 4268㎡ 國泰名苑 公寓、兩房 香檳時代園 公寓、一房、兩房 , 3372㎡ 花樣年華 公寓 3552㎡ ，帶裝修 金升國際 3655㎡ 一房一廳 產品分析 中高檔次項目占主力； 小戶型項目主要集中供應在南城區(qū)和東城區(qū)的中心區(qū)；大戶性項目分布在中心區(qū)的外圍 中大規(guī)模項目產品定位：主力戶型為四房；主力面積在 130180m2之間； 小規(guī)模地塊以中小戶型為主要開發(fā)方向，以單身公寓和一房一廳為主，主力面積區(qū)間為 3055m2之間，但也有少量大戶型產品形式； 130180m2大戶 3055m2公寓 根據地塊區(qū)域屬性和項目特性，中原認為：項目無論定位何種產品都能解決銷售問題，但 核心在于怎么樣實現價值最大化及銷售周期最短 ？ 中心區(qū)購房客戶消費行為分析 …… 姓名：王女士 年齡： 32 從事行業(yè)：文具店老板 信息要點：本地客戶購房實力強，區(qū)域情節(jié)濃厚，關注安全、環(huán)境、教育，需求面積大 ? 東莞溫南村人，現在 260㎡ 復式六房中，在南城某小區(qū)購買，但具體小區(qū)不愿意吐露；本地人一般都 有購買商品房的意向 ，主要 考慮商品房的安全和環(huán)境 ， 年輕人更關注一些教育 ，而 年老對生活配套則關注更多些 ； ? 對于購買區(qū)域，本地人 區(qū)域情節(jié)還是比較濃厚 ，而且現在區(qū)域教育、生活配套都非常便利，認為在 南城區(qū)購房的是比較理想的區(qū)域 ； ? 面積需求： 一般都在 140 ㎡ 以上三房甚至更大 。兩房 6585㎡ 。三房 6568㎡ 。 項目初步規(guī)劃 戶型 編號 戶型特征 戶型面積配比（ m2） 戶數 套型建筑面積 比例 套型總建筑面比例 套內建筑 面積 陽臺 面積 分攤 面積 套型建筑 面積 S1 S2 S3 S1+S3 A 2 2 2 84 7518 % 31018m2 B 2 2 2 166 14010 % C 3 2 2 80 9168 % C1 1 1 1 4 % 產品初步規(guī)劃 A A B B B B C C 套數比例一房, 1 %二房, 7 5 %三房, 2 4 %一房二房三房產品配比 套數比例 面積, 24%, 23%, 31%, 22%面積比例 二房 宏觀經濟和房地 產 概 況 項目分析 物業(yè)發(fā)展建議 客戶定位 價格定位 形象定位 營銷推廣 市場分析 市場上什么房子能賣高價，而且客戶樂意買單 ? 中心區(qū)項目開發(fā)思路對比和借鑒 ……