【正文】 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 項目銷售策略核心 本報告是嚴格保密的。 注重節(jié)奏的把握，講究推廣節(jié)點，增強推廣目標有效性 。 項目具體銷售策略 打開房源、最大化吸納客戶 在區(qū)域熱銷的市場環(huán)境下，建議本案相繼推出 1號、 2號樓全部打開房源，有利于加快項目的去化速度，實現(xiàn)“短平快”的銷售策略。 項目總體銷售策略 “短平快”策略 為充分把握市場資源，不造成客戶流失，認籌與解籌時間間隔非常短，采用短平快策略，保證已儲備客戶不流失，降低風(fēng)險。 順應(yīng)市場大勢 ： 2023年，西區(qū)樓盤普遍銷售較好，本案應(yīng)借助熱銷的區(qū)域市場環(huán)境實現(xiàn)價值的最大化。 外煉內(nèi)修、太極之道 項目切入時機 ： 在中原新城之后，中原新城經(jīng)過前期大勢宣傳，項目及區(qū)域被極度關(guān)注，項目擇機而入。 價格具體建議 本報告是嚴格保密的。 根據(jù)鄭州城市客戶購房心理變化規(guī)律可以看出，隨著房價的上漲， 客戶購房的預(yù)算也在不斷提高，且一旦有購房條件則會抓住機會立即出手。 價格建議 區(qū)域四個樓盤均為規(guī)模大盤，且為品牌開發(fā)公司開發(fā)； 中原新城在小區(qū)規(guī)模、景觀配套建設(shè)上較占優(yōu)勢； 康橋上城品在小區(qū)景觀、戶型上較占優(yōu)勢； 綠都城在小區(qū)規(guī)模、總價控制上較占優(yōu)勢； 穎河港灣在小區(qū)規(guī)模、物業(yè)類型上較占優(yōu)勢； 綜合區(qū)域市場的價格水平及項目的自身狀況，建議實現(xiàn)均價 4200元 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域市場價格 項目 中原新城 潁河港灣 綠都城 康橋上城 品 均價 4600元 4500元 4500元 4800元 實際成交價 4500元 4400元 4300元 4700元 起價 4200元 4100元 4100元 4200元 本報告是嚴格保密的。 2號樓 3梯 10戶 項目自身情況分析 本報告是嚴格保密的。 1號樓 3梯 8戶 項目自身情況分析 本報告是嚴格保密的。 價格定位 價格定位的原則 ： ?符合目標客戶承受能力； ?保證項目開發(fā)利潤； 價格定位的策略： ?合理控制總價，滿足目標客戶需求； ?區(qū)域平臺單價的小幅降低，制作項目價格優(yōu)勢； 本案采用市場比較法定價 即主要依據(jù)相近物業(yè)及附近區(qū)域競爭狀況而訂，在競爭激烈時，條件相當?shù)膬蓚€物業(yè)，定價較高的項目會被客戶舍棄。 主力客戶群特征描述 年齡在 2635歲之間； 家庭收入在 鄭州整體水平屬于中上者 ，收入相對穩(wěn)定； 目前的居住條件一般，多與父母同住，但對生活有美好的憧憬； 購買能力一般，講究實用性，也有一定的格調(diào)生活追求； 價格是他們考慮的第一因素，其次是戶型、周邊配套、環(huán)境、規(guī)模及品牌； 解決住的問題比小孩上學(xué)、老人就醫(yī)等重要。對事業(yè)和子女的撫養(yǎng)都需要傾注很多精力，迫切需要改善居住環(huán)境，解決照顧子女和贍養(yǎng)老人的居住窘境。他們文化程度較高，但參加工作時間不長，手中沒有太多積蓄，又將面臨結(jié)婚或剛剛結(jié)婚，渴望能夠擁有屬于自己的生活空間。 B：為了實現(xiàn)使自己積蓄增值的目的，同時又能有效的規(guī)避風(fēng)險，選擇房地產(chǎn)作為保值增值的渠道。 我們的建議是： 定位于中檔項目，緊跟中原新城，市場借勢，快速去化！ 本報告是嚴格保密的。 善于借勢，揚長避短 借助目前區(qū)域整體銷售良好的市場環(huán)境和中原新城熱銷的局面，利用項目周邊成熟的配套，以相對較低的價格迅速入市，對中原新城客戶和穎河港灣客戶實施有效攔截，規(guī)避項目戶型密集，面積偏大的劣勢 SWOT分析結(jié)論 本報告是嚴格保密的。 項目 SWOT分析 本案最大的威脅是： 周邊大盤眾多，引起區(qū)域內(nèi)市場競爭激烈 Threat威脅： T1：目前房地產(chǎn)市場仍存在一定的不確定因素，未來銷售形勢不確定性較大； T2：鄭州房地產(chǎn)市場供給大于需求，周邊樓盤競爭激烈，未來市場存在一定的銷售壓力； T3：市區(qū)和東區(qū)不斷涌現(xiàn)的樓盤進一步分割市場，引起客戶分流。 項目 SWOT分析 本案最大的機會是： 借勢周邊大盤 Opportunity機會： O1：鄭州經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，本地人口換房速度加快，外來人口數(shù)量較快增長，對房地產(chǎn)剛性需求持續(xù)增長； O2：西區(qū)老工業(yè)基地拆遷及西區(qū)的城市規(guī)劃發(fā)展，有效提升了區(qū)域價值； O3：項目周邊大規(guī)模中高檔樓盤突起，帶動區(qū)域發(fā)展，尤其是中原新城與本案建筑形態(tài)相似，給本案創(chuàng)造了很大的借勢機會。 W3：住宅和商業(yè)在同一棟樓上，相互有一定干擾； W4：開發(fā)商知名度，老客戶積累。 本報告是嚴格保密的。 房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好： 秦嶺路沿線周邊，有中原新城、康橋上城品、穎河港灣等多個項目， 房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好 本報告是嚴格保密的。 項目價值比較分析 區(qū)域價值 : 西城核心區(qū)域，環(huán)境成熟，作為鄭州市老城區(qū)，配套完善，生活便捷，生活成本低。 提綱 項目自身屬性及綜合定位 市場綜述 項目 VI延展 包裝推廣策略 銷售策略 本報告是嚴格保密的。 尋找自己的專屬契機 借中原新城大盤之勢，憑項目自身個性化優(yōu)勢，銷售脫穎而出。 ? 價格受位臵和品牌影響較大，集中在 43004800元，其中綠都城優(yōu)惠力度較大（一次性優(yōu)惠 6%，按揭優(yōu)惠 5%） ? 受剛性需求集中釋放，目前區(qū)域整體銷售勢頭強勁，月均在50套左右，中原新城月均 200套 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域市場結(jié)論 ? 規(guī)模大盤集中開發(fā)，以品牌開發(fā)公司為主 ? 概念創(chuàng)新，項目概念如特德式生活方式、地中海印象社區(qū)等，戶型概念如“ 90平米小三房”、內(nèi)庭院戶型、特設(shè)觀景陽臺。 項目名稱 主力戶型 銷售單價 銷售情況 中原新城 2房 7788 ㎡， 3房 95140㎡ 4600元 200套 潁河港灣 1房 3843㎡， 2房 6889㎡ 4500元 4050套 托斯卡納 3房 80149㎡， loft戶型 3776㎡ 4300元 上月 100套 綠都城 2房 80㎡ ， 3房 8992㎡ 4500元 上月 70套 永威西苑 89124 ㎡兩房 —— —— 康橋上城品 2房 6889㎡， 3房 87133㎡ 4800元 80100套 區(qū)域主要在售樓盤戶型價格及銷售速度分析 區(qū)域基本以自住為主，緊湊性高性比戶型銷售較快，托斯卡納的 loft戶型較受市場青睞，另外康橋上城品創(chuàng)新性內(nèi)庭院戶型也頗受市場歡迎。 戶型附圖 本報告是嚴格保密的。 穎河港灣 地 址 ： 華山路與穎河路交會處向西 300米