【正文】 其他： 24小時(shí)大堂經(jīng)理 /管家接待服務(wù)。 高端住宅建議 立面表現(xiàn)建議 取徑通幽小道設(shè)計(jì) 取徑通幽小道設(shè)計(jì) 結(jié)合地形差異作出水景效果 結(jié)合地形差異作出水景效果 高端住宅建議 景觀表現(xiàn)建議 泛會所架空層處理建議 ? 公共部位的精致裝修充分體現(xiàn)高檔樓盤的品位 高端住宅建議 公共部分表現(xiàn)建 采光地下車庫 坡地景觀營造 公共部分建議 : ?本項(xiàng)目原則上丌建議采用全裝修房 ,但建議在公共部位處理上 ,如入口大堂 ,入戶空間 ,公共走道等處 ,走豪華裝修概念 . ?大堂部分 雙大堂，挑高 6米 9米， 裝修風(fēng)格標(biāo)準(zhǔn)：高星級酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)。 ?建筑風(fēng)格： ARTDECO建筑風(fēng)格 ?建筑材料：石材，砂巖。 ?建筑細(xì)節(jié)處理：細(xì)節(jié)營造突顯開發(fā)商對施工工藝的精細(xì)度。 建筑材料：外墻巴西金山麻（ SAHARS GOLD）花崗石 /高級仿真石漆 ，材料運(yùn)用高檔。 ?建筑風(fēng)格：一期：ＡＲＴＤＥＣＯ建筑風(fēng)格 二期：融合現(xiàn)代風(fēng)格 建筑細(xì)節(jié)：一期在頂部和局部處理采用古典風(fēng)格元素。 ?建筑材料：下層采用花崗石，上部采用質(zhì)感涂料。 產(chǎn)品配比建議 產(chǎn)品 面積段（㎡） 總面積比例 預(yù)計(jì)套數(shù)（套） 高端住宅 300 10% 160 200 20% 400 普通住宅 130160 20% 600 110130 30% 1000 110以下 20% 800 項(xiàng)目戶型建議 復(fù)式下 復(fù)式上 5/3/3 建筑面積 180200 空中庭院面積 2030 1 雙層挑高庭院 ,最 限度引入美景 2 南北雙庭院設(shè)計(jì) , 輕松收藏私家美景 3 挑高大客廳 ,盡顯 主人不凡氣度 高端住宅建議 戶型建議 高端住宅建議 戶型建議 高端住宅建議 平層產(chǎn)品建議 528㎡ 五房四廳五衛(wèi) +工人房 戶型設(shè)計(jì)： ?主傭交通路線分開，通過“十字”、“ T字”內(nèi)廊合理劃分，使禮儀區(qū)、社交區(qū)、家庭活動區(qū)、休息區(qū)等各功能合理分隔又有效連通，避免功能區(qū)干擾 戶型建議 風(fēng)格建議：現(xiàn)代風(fēng)格融合古典元素 色系：米黃色系為主 材料：底部石材，上部面磚 /砂巖 /真石漆 別墅區(qū)不高端公寓區(qū)在風(fēng)格和建筑材料上相互融合。 目的： 人口導(dǎo)入，為商業(yè)及辦公提供基礎(chǔ)。強(qiáng)調(diào)適用，經(jīng)濟(jì)；控制總價(jià)。 客戶： 面向城市的高端人群 目的：打造區(qū)域的品質(zhì)感，提升項(xiàng)目價(jià)值。初步定位，住宅產(chǎn)品分為兩部分： 高端住宅 利用項(xiàng)目自身的區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢，定位為高端住宅。 突出項(xiàng)目中心位置，規(guī)模優(yōu)勢和政務(wù)依托、產(chǎn)業(yè)依托。 競爭優(yōu)勢：政務(wù)，規(guī)模，產(chǎn)業(yè)依托，位置 差異定位：突出項(xiàng)目的中心位置，規(guī)模優(yōu)勢和政務(wù)依托、產(chǎn)業(yè)依托。未來規(guī)劃有酒店，辦公，住宅等。 項(xiàng)目一期的主要使命： 提升區(qū)域成熟度，使東海區(qū)域真正成為城市中心區(qū)域 板塊發(fā)展定位 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目一期定位 濱海城市新中心 以商務(wù)辦公為核心的城市中心綜合體 以住宅為主體開發(fā)部分，以商辦為基礎(chǔ)的宜居宜商大盤 板塊定位決定 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目的發(fā)展體現(xiàn) 板塊的發(fā)展 項(xiàng)目一期為整體定位服務(wù) 整體定位必須依靠一期的成功 板塊現(xiàn)狀決定一期定位 一期發(fā)展直接促進(jìn)板塊發(fā)展 定位關(guān)系 一、項(xiàng)目價(jià)值 四、經(jīng)濟(jì)測算 目錄 競爭差異化分析 形象定位 產(chǎn)品功能定位 二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 三、項(xiàng)目一期具體定位 板塊間競爭 板塊內(nèi)競爭 橋南片區(qū) 城東片區(qū) 中心片區(qū) 東海灣項(xiàng)目區(qū)域 潯浦地塊區(qū)域 尋找項(xiàng)目 發(fā)展空間 城東區(qū)域 主推點(diǎn) 項(xiàng)目區(qū)域 價(jià)格優(yōu)勢 環(huán)境優(yōu)勢 交通規(guī)劃優(yōu)勢 發(fā)展趨勢 中心區(qū)以健康型 居住為核心功能 對比優(yōu)勢 商務(wù)功能 綜合體 泉州灣中心區(qū)位 突出項(xiàng)目的商辦綜合功能和未來中心區(qū)位優(yōu)勢 差異定位 橋南區(qū)域 主推點(diǎn) 項(xiàng)目區(qū)域 大規(guī)模商辦住 綜合規(guī)劃 周邊產(chǎn)業(yè)依托 發(fā)展趨勢 城市副中心 對比優(yōu)勢 政府帶動 交通規(guī)劃 景觀優(yōu)勢 突出行政中心的帶動作用，以景觀突出產(chǎn)品差異 差異定位 中心區(qū)域 主推點(diǎn) 項(xiàng)目區(qū)域 商業(yè)生活配套 人口基礎(chǔ) 發(fā)展趨勢 金融中心 部分老城保護(hù) 對比優(yōu)勢 環(huán)境優(yōu)勢 交通優(yōu)勢 行政資源 突出項(xiàng)目的現(xiàn)代化城市的新面目，充分利用政府的輿論優(yōu)勢 差異定位 東海灣項(xiàng)目特點(diǎn) 項(xiàng)目一期 體量巨大，但主體為住宅， 居住社區(qū)的定位，酒店和商業(yè)以配套形象出場，并且高端辦公產(chǎn)品。 項(xiàng)目一期定位 項(xiàng)目一期定位： 以住宅為主體開發(fā)部分，以商辦為基礎(chǔ)的宜居宜商大盤 發(fā)展目標(biāo)： 利用住宅提升區(qū)域地塊的成熟度，從而帶動區(qū)域內(nèi)的購物需求及其他需求。 項(xiàng)目整體使命： 推進(jìn)泉州的城市化建設(shè)和產(chǎn)業(yè)升級，使泉州在海西經(jīng)濟(jì)圈中發(fā)揮更大的作用 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目整體定位： 以商務(wù)辦公為核心的城市中心綜合體 發(fā)展目標(biāo)： 行政文化中心區(qū)、商務(wù)辦公及信息交流中心、大型外商投資開發(fā)港口區(qū)。 隨著項(xiàng)目區(qū)域的成熟度提高逐漸轉(zhuǎn)化為以商務(wù)辦公為核心驅(qū)動型發(fā)展模式。 ? 基本定位： 融休閑、商貿(mào)、旅游、餐飲、購物于一體。 ?超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號召力； ?集購物、娛樂等為一體的體驗(yàn)式； ?項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符； ?一流的精英團(tuán)隊(duì)。 項(xiàng)目概況 占地面積： 建筑面積： 容積率： 車位： 2,988個(gè) 物業(yè)功能比例 商業(yè)：酒店：辦公：居住 =5： 1： 2： 2 項(xiàng)目地價(jià) 項(xiàng)目一期占地 36045平米（約合 54畝），土地成本 56600萬元，一期土地成本約合 1047萬元 /畝。 城市綜合體的幾種發(fā)展模式研究 通過對國內(nèi)外案例研究總結(jié)城市綜合體的幾種模式，為項(xiàng)目的發(fā)展模式選擇提供科學(xué)可行的參考依據(jù) 城市新中心發(fā)展模式 模式一： 政務(wù)驅(qū)動型發(fā)展模式 模式二： 商務(wù)驅(qū)動型發(fā)展模式 模式三： 商業(yè)驅(qū)動型發(fā)展模式 ?以政務(wù)文化為驅(qū)動 ?金融保險(xiǎn) ?企業(yè)服務(wù) ?博覽會展 ?商務(wù)服務(wù) ?休閑娛樂 ?旅游觀光 ?青島行政中心 ?長沙河西行政中心 ?倫敦 ?加納利碼頭 ?深圳 ?蔡屋圍金融中心 ?深圳 ?華潤中心 ?寧波 ?天一廣場 青島行政中心 模式一：政務(wù)驅(qū)動型 1989年啟動， 1992年完成城市行政中心整體搬遷；由原中山路商業(yè)地段東遷；原行政用地通過市場手段置換成商業(yè)用地，商業(yè)集聚功能加強(qiáng)。 同時(shí)由于泉州地區(qū)長期缺乏新式的商辦類產(chǎn)品 ， 新的消費(fèi)觀念需要一定的時(shí)間來進(jìn)行培養(yǎng)和發(fā)展 ， 過急過多的開發(fā)將會使得市場供求失去原有的平衡 ， 可能造成市場秩序的紊亂 ， 導(dǎo)致市場陷入難以擺脫的惡性循環(huán) 。 酒店市場小結(jié) 商辦市場總結(jié)分析 由上述各個(gè)分類市場的分析總結(jié)中不難發(fā)現(xiàn)在整個(gè)泉州的商辦市場規(guī)劃上存在一定的問題： 首先是規(guī)劃問題 ， 規(guī)劃中的無序狀態(tài)較為嚴(yán)重 ， 由此造成了以下的幾種結(jié)果 ， 一是各種商務(wù)區(qū)眾多 ， 重復(fù)建設(shè)；二是由于重復(fù)建設(shè)造成了市場存在較大體量的商辦產(chǎn)品存在 ， 按照現(xiàn)有的市場消化能力 ， 短期內(nèi)難以有效實(shí)現(xiàn)去化；三是由于各個(gè)商務(wù)區(qū)中的產(chǎn)品定位較為類似 ， 極易造成內(nèi)部競爭 ， 而這一情況應(yīng)該是在規(guī)劃過程中有效控制進(jìn)行規(guī)避的情況 。 據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn) ， 通過拍賣或掛牌出讓的此類地塊 ， 僅泉州城區(qū)已超過 6宗 。 而東海片區(qū)除了早先開發(fā)的位于豐澤區(qū)中蕓洲島的錦江國際大酒店項(xiàng)目外 ， 位于桃花山的 “ 國際酒店 ” 項(xiàng)目 ， 同樣是按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開發(fā) ， 總用地面積 ， 同樣融合了酒店 、 公寓 、 別墅等 。 同樣受到關(guān)注的還有位于江南新區(qū)筍江路南側(cè)的 202207號地塊 ， 該地塊為商服 （ 酒店 ） 和商住混合用地 ， 總占地 20多畝 。 這兩宗地塊的國有土地使用權(quán)捆綁作為一個(gè)整體以掛牌方式出讓 。 目前這里有兩個(gè)此類項(xiàng)目已處在方案規(guī)劃期 ， 不久有望進(jìn)行開發(fā) 。 現(xiàn)有酒店案例 五星級酒店 —— 泉州晉江寶龍大酒店 服務(wù)設(shè)施：商務(wù)中心、停車場、外幣兌換服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、 DDD電話、 IDD電話、洗衣服務(wù)、殘疾人客房、出租車； 餐飲設(shè)施：中餐廳、西餐廳、日餐廳、咖啡廳、酒吧、客房送餐服務(wù)； 休閑設(shè)施：美容美發(fā)、臺球、按摩、夜總會、水療池、迪斯科舞廳、 卡拉 OK廳、棋牌室、桌球室、室內(nèi)游泳池、健身室、按摩室、 SPA； 會議設(shè)施：寶龍宴會廳可容納 1000人、凱旋門多功能廳可容納 150人、 5個(gè)會議室分別可容納 20人。 酒店客房分為：標(biāo)準(zhǔn)客房 、 豪華客房 、 家庭用房 、 行政客房 、 貴賓客房 、 行政套房 、 貴賓套房 、 寶龍?zhí)追?、 總統(tǒng)套房 、 同時(shí)專設(shè)無煙客房 ， 女仕客房和殘疾人專用客房 。 現(xiàn)有酒店案例 五星級酒店 —— 泉州晉江寶龍大酒店 晉江寶龍大酒店位于風(fēng)景如畫的江濱公園之畔 ， 交通便捷 。 泉州悅?cè)A酒店為廈門建發(fā)旅游集團(tuán)旗下“悅?cè)A”品牌連鎖酒店。 現(xiàn)有酒店案例 五星級酒店 —— 泉州悅?cè)A酒店 酒店開業(yè)時(shí)間 2022年 5月 22日，樓高 28層。外觀裝修充滿歐洲古典建筑的風(fēng)格；客房溫馨舒適、豪華典雅、配套設(shè)施齊備；會議廳規(guī)格豐富、高檔典雅。 ?目前 ， 泉州在營業(yè)的五星級酒店只有泉州酒店 、 泉州晉江寶龍大酒店和泉州悅?cè)A酒店三家 。 ?星級酒店增加數(shù)千間客房 ， 僅在晉江 、 石獅 、 南安 、 惠安四縣市 ， 就分別有 1至 3家按五星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的酒店在建或即將動工興建 。 此項(xiàng)目也是目前泉州唯一在建的純辦公樓項(xiàng)目 。 泉州的寫字樓市場目前仍處于 初級啟蒙階段，商務(wù)氛圍匱乏 泉州目前有部分金融大廈和企業(yè)寫字樓對外出租， 租金水平僅為 30－ 50元 /平方米 /月 ，物業(yè)軟硬件水平較低，租戶自用為主，投資功能較弱。 ?獨(dú)特的消費(fèi)習(xí)慣： 只習(xí)慣接受集中收銀 ， 不喜歡單獨(dú)收銀的模式 ， 給大型連鎖百貨公司的進(jìn)入提供了便利的經(jīng)營空間 。 ?泉州市目前的消費(fèi)力水平與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不符 ， 明顯落后于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ，有足夠的消費(fèi)力 而沒有與之相匹配的消費(fèi)習(xí)慣 ， 但 老百姓有提升自己消費(fèi)品位的強(qiáng)烈渴望 。 商業(yè)立法滯后 ， 政府職能轉(zhuǎn)型未到位 ， 中介組織的作用不能充分發(fā)揮 ， 還未形成一套有效的公平競爭 、 自我約束 、 共同發(fā)展的市場機(jī)制 。 缺少相應(yīng)的配送中心 。 ? 商業(yè)經(jīng)營方式落后 。 ? 批發(fā)市場建設(shè)水平尚待提高 。 ? 市級 、 區(qū)域級商業(yè)中心檔次不高 ， 同時(shí)存在許多弊端 。 ? 內(nèi)部交通制約因素存在 。 一方面市區(qū)中心商業(yè)密集 ， 一方面邊緣區(qū)網(wǎng)點(diǎn)缺乏 。 商業(yè)市場 遠(yuǎn)景規(guī)劃：市級商業(yè)中心的設(shè)置 商業(yè)市場問題及機(jī)會點(diǎn) ? 泉州市區(qū)目前商業(yè)項(xiàng)目 定位不明確 ， 競爭無序 ， 效益滑坡現(xiàn)象突出 。其服務(wù)范圍不僅為泉州灣城市群，同時(shí)更可吸引周邊相鄰城市的商業(yè)需求。 商業(yè)市場 中近期規(guī)劃：商業(yè)節(jié)點(diǎn)及四橫四縱分布示意圖 原有中心組團(tuán) 東海組團(tuán)海口的商業(yè)用地 秀涂組團(tuán)斗尾港左側(cè) 規(guī)劃的商業(yè)用地 建設(shè)的跨海橋以及海底隧道等交通線連接 。 古城片區(qū)包括了鐘樓 、 涂門街百匯商城 、溫陵路大洋百貨三個(gè)商圈節(jié)點(diǎn)；平原新區(qū)包括田安路豐澤商城商圈節(jié)點(diǎn) 。 晉江 SM廣場總體量為 25萬平方米 ， 其中包括沃爾瑪 、 萊雅百貨等主力店 ， 定位為購物 、 娛樂 、 美食一站式 消費(fèi)的綜合性購物中心 。 泉州商業(yè)項(xiàng)目案例介紹 商業(yè)市場 晉江 SM購物廣場 泉州晉江 SM國際廣場是由菲律賓 SM集團(tuán)投資興建的 。 泉州商業(yè)項(xiàng)目案例介紹 商業(yè)市場 晉江陽光時(shí)代廣場 位于晉江市中心商業(yè)繁華地段 ， 占據(jù)晉江城市核心地標(biāo) ， 是泉州地區(qū)首家專業(yè)以 MALL形態(tài)打造的復(fù)合型商業(yè)航母 ， 整個(gè)項(xiàng)目建筑面積 16萬平方米 ， 其中商業(yè)面積 11萬平方米 ， 停車位近 700個(gè) ， 規(guī)劃有一家五星級酒店 ， 兩大商城及商業(yè)步行街 。 泉州商業(yè)項(xiàng)目案例介紹 商業(yè)市場 泉州豐澤商城 泉州商城整體位于泉州市豐澤街及田安路的交叉路口圍合地塊 。該項(xiàng)目為玻璃鋼架結(jié)構(gòu)，適合于大型餐飲、娛樂休閑等。 福隆星城 200多間店面，安置居多 橋南 D地塊 商業(yè)、辦公、五星酒店、至少兩家大型零售企業(yè) 東海 鑫源 市區(qū)范圍內(nèi)將出現(xiàn)多個(gè)集商業(yè) 、 辦公 、 酒店等為一體的商圈以及檔次品位較高的休閑娛樂商業(yè)街和專業(yè)市場 。 未來 510年內(nèi) 泉州商業(yè)地產(chǎn)將有數(shù)以百萬計(jì)的潛在供應(yīng)量